SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ?

Finalement je suis rentré sur des OPCVM via un PEA 0% …

A mon avis :

Il faut commencer par la base : gérer votre budget, dégager une capacité d’épargne régulière, chaque mois. Ensuite, l’utiliser pour constituer un premier (petit) "patrimoine" : quelques liquidités en réserve, puis un (ou deux : un pour M. et un pour Mme.) contrat d’assurance-vie (fond en €) et PEA (trackers simples) même peu garnis, pour prendre date. Ne pas oublier de rembourser les éventuels prêts à la consommation à taux élevés (ou avoir des liquidités rémunérées mieux que les éventuels prêts peu chers).

Une fois ce premier patrimoine acquis, les habitudes de gérer son budget et d’épargner installées (donc avec plus de visibilité sur les flux futurs d’épargne), et les bases de la gestion financière de votre patrimoine assimilées, il sera temps (sans doute pas avant 2-3 années) d’envisager, en parallèle du gonflement des placements ’assurance-vie’ et PEA, un investissement immobilier à crédit (rien ne presse : les prix ne sont pas dans un creux dont il faudrait "profiter").

Les placements évoqués (150 k€ SCPI à crédit, Bouvard) me semblent peu adaptés à la situation (pas encore de patrimoine) et assez risqués (tout immobilier, aucune diversification, tout avec fort levier du crédit). Pour le Bouvard, un risque important se situe au niveau de l’exploitant de la résidence, et même si on prend toutes ses précautions à ce niveau, il ne faut pas que si le risque se réalise (exploitant défaillant, ou exploitant imposant une baisse des loyers, comme ça arrive, disons dans 5 à 20% des cas) on se retrouve "planté" avec le prêt à rembourser. Un risque similaire existe avec le Scellier.

Emprunter sur 25 ans reviendrait à décider aujourd’hui d’investir régulièrement pendant 25 ans sur un bien dont on ne connait que la valeur d’aujourd’hui … et fort peu celle qu’il aura dans 25 ans.
Il n’y a que pour sa résidence principale, si on anticipe de la conserver "à vie" (au moins elle vaudra dans 25 ans… un toit et des murs), et qu’on est dans l’impossibilité de la financer sur une durée moindre, que ça pourrait peut-être se concevoir. Je n’ai personnellement jamais emprunté sur une aussi longue durée (mon max a été de 15 ans), toujours négocié la possibilité de rembourser par anticipation sans pénalité, et presque toujours pu rembourser par anticipation…

Monsieur,

Je suis globalement d’accord avec ce que nous dit GoodbyLenine. Si vous voulez commencer la constitution d’un patrimoine, il faut en premier lieu, épargner un peu.

- L’épargne constitue votre armure, une marge de sécurité pour envisager avec sérénité l’investissement à crédit.

Avez-vous déjà une petite épargne constituée : livret A, bon fonds euro, PEA ouvert pour prendre date ? Disons 30 K ou 40 K€ ?

Emprunter 150 K€ si vous n’avez rien à coté, ne me paraît pas raisonnable.

- Ensuite, je pense qu’un emprunt sur 25 ans en SCPI est trop long. Vous êtes jeune, mais le but est de vous constituer votre patrimoine, non celui de vos enfants. 15 ans ou 20 ans avec remboursement anticipé à 15 ans me paraît être une bonne approche…

- Compte tenu de votre TMI à 14%, il ne me paraît pas intéressant de faire de la défiscalisation. Votre situation fiscale d’ensemble n’est pas dramatique, et si vous avez un jour des enfants ou un conjoint, elle ne va pas forcément se dégrader. Ca sera plutôt le contraire !

- Je pense que vous pourriez faire une première opération, disons pour 80 000 euros, sur une première SCPI, puis cadencer vos investissements dans le temps : 80.000 sur une autre SCPI dans deux ans par exemple…

Faites des petites opérations bien maîtrisées et régulières dans le temps, en tirant partie des opportunités qui peuvent se présenter.

- Enfin, je pense que c’est une bonne idée de vous faire conseiller (essayez de trouver qqun de compétent, honnête et dynamique, ce qui n’est pas facile) si vous n’y connaissez rien !

Combien épargnez-vous chaque mois et sur quel support ?

étant dans une situation assez proche de la votre (pas de patrimoine, déménagement fréquents,…) je me suis renseigné pour un investissement scpi…

_Scpi scellier ne présentent que peu d’intérêt dans la durée : la baisse d’impôt qu’elles génèrent compensent les loyers plus faible que les scpi classique… de plus elles évoluent mal et se revendent mal et sont soumises aux variations des loi fiscales…

_PF02 présente un concept intéressant mais c’est une très jeune scpi et partir à 100% dessus à crédit c’est prendre un vilain risque : si les loyers baissent ou si les parts sont réévaluées à la baisse (toujours possible) dans les années à venir, les conséquences sur le remboursement de votre crédit vont être décupler…

_Etant assez déçu du manque de compétences des cgp sur les scpi, je me suis tourné vers un spécialiste primaliance.com _ Sur un investissement à crédit ils conseillent de répartir l’investissement à crédit sur plusieurs scpi afin de mutualiser les risques… ils vous proposent une allocation de plusieurs scpi en fonction de votre projet et de vos capacités financières (ça ne vous coûte rien ils se rémunèrent auprès des sociétés de gestion…)

_un investissement sur 25ans c’est étonnant car peu rentable du fait des intérêts… la majorité des montages se font sur 15 voir 20ans… mais alors 150k€ sur 25ans sur pf02 c’est prise de risque maximum pour un résultat totalement aléatoire : vraiment étonnant votre cgp…

_je serai donc plus de l’avis de stephane, plusieurs opérations étalées dans le temps en fonction des ak ou à la rigueur une allocation de plusieurs scpi (2 ou 3) avec un crédit plus court….

Bonjour,

désolé de vous contredire mais dans le cadre d’un investissement de type SCPI avec emprunt
les calculs mettent en avant que la rentabilité augmente avec une augmentation de la durée de l’emprunt

ATTENTION rentabilité différents de gain

donc on peut gagner moins mais avec une rentabilité plus importante

Bonjour
1/ oui le risque est à prendre en compte également

2/ je ne suis pas un spécialiste je fais donc des calculs basiques
je ne tient pas compte de l’augmentation/baisse des loyers ni de l’augmentation/baisse de l’immobilier
je suppose que je suis sur un marché "stable"
l’idée est juste de mettre en avant les différences gain/rentabilité

si vous voulez faire des calculs plus complexes il y a
www.immobail.com (je crois déjà cité sur ce forum)
ou
Anil.org : Simulation d’un investissement immobilier

Je suis très terre à terre et j’ai acheté un de-robien il y a un peu de temps au début je voulais faire le crédit le plus court possible car comme chacun sait, augmenter la durée du crédit augmente le cout du crédit donc je voulais baisser la part d’argent que je laissait à ma banque
Après quelque calcul il m’est apparu que le calcul était un peu plus compliqué

on imagine que j’achète 100 000 euros de SCPI qui cont me rapporter un loyer (espéré donc risque) de 500 Euros (5% ca doit être une moyenne c’est pour l’exemple)

si je fais un pret sur 10ans à 3.5%
--> Mensualité  989 Euros
--> Je dois sortir tous les mois : 989 - 500 = 489 Euros
--> Cout total du credit 18 680

au bout des 10 ans je revends mes part au même prix (100 000)
j’ai mis de ma poche 10 x 12  x 489 = 58 680
--> Gain 100 000 - 58 680 = 41 320

Si je fais un prêt su 20 ans (taux 3.7%)
--> Mensualité 590 Euros
--> Je dois sortir tous les mois : 590 - 500 = 90 Euros

au bout de 10 ans je vends 100 000
je rembourse la banque 59 320Euros de capital restant du
j’ai mis de ma poche 10 x 12 x90 = 10 800
--> Gain 100 000 - 59 320 - 10 800 = 29 880

Donc
1- Les gains sont plus faible puisque je perds plus 25% de gain (12000 euros)
2- la rentabilité est meilleure
dans le premier cas en gros je mets 1 euros pour en gagner 1 autre
dans le deuxieme cas je mets 1 euros pour en gagner 3 autres
3- je ne sais pas trop comment calculer la différence de risque sur ce genre de chose
4- il y a 400 euros de différence mensuel que je peux placer ailleur

ATTENTION ce calcul ne tient pas compte des impôts mais aujourd’hui si on prend un crédit sur 20ans je vais payer moins d’impôts que pour un crédit sur 10ans
je n’en tient pas compte dans ce calcul car
a) les normes d’imposition peuvent être amener à changer
b) cela ne remets rien en cause dans le calcul , c’est une petite optimisation

Bonjour à tous,

Lecteur de votre forum depuis quelques semaines, je me jette aujourd’hui à l’eau pour vous faire part de mon projet d’investissement en SCPI.

Voici mon profil :
- 29 ans
- rémunération annuelle : 30 000 euros nets (càd : TMI : 30%)
- capacité (et volonté) d’épargne mensuelle forte : environ 700€ par mois
- épargne de 60 000€ majoritairement investie en produits sûrs (livrets réglementés, fonds euro AV, quelques certificats bonus sur des grandes valeurs du CAC).

J’ajoute que je suis actuellement locataire (600€/mois). Evoluant en région parisienne, je ne souhaite pas “sauter le pas” dans les prochains mois, étant convaincu d’une correction sensible des prix de l’immobilier (petite couronne parisienne) à moyen terme (3 à 5 ans).

Mon projet est le suivant : achat de 50 000€ de parts de SCPI de murs de boutique à capital variable (par exemple : Immorente), sur 15 ans, intégralement financé par un crédit amortissable.

Les attraits de ce projet sont de profiter de l’effet de levier (déclinant) offert par le crédit immobilier en lassant intact mon épargne, qui constituera un apport interessant lors de l’acquisition de ma résidence principale.

Que vous inspire ce projet ?
Pensez-vous qu’un tel projet puisse être mené “tout seul”, ou faut-il obligatoirement passer par un CPGI ?

Merci à vous,
Cordialement,
Alexandre

Question subsidiaire : j’ai lu certains messages qui évoquaient la piste “Cetelem” pour des montages similaires (acquisition SCPI financée à 100% par crédit).
Quelle est la meilleure piste pour les contacter ? Par leur site Web ? ou directement en agences ? (connaissez-vous une agence qui a l’habitude de ce genre de dossier ?)

Je suis passé par Primaliance et le dossier c’est fait très rapidement avec un montage crédit pour l’achat de parts SCPI PFO2 et en respectant mes choix d’avoir un crédit courte durée même si l’effet de levier est moindre. Ils s’occupent de tout. Si vous voulez plus de précisions, n’hésitez pas à me contacter !

Oui prêt amortissable.

Je suis dubitatif sur votre projet financé à 100%.
Quel taux pensez vous obtenir ?

Exemple : TEG à 4,3% => Sur 15 ans, vous remboursez 9,2% du capital tous les ans.
Quel rendement attendre en regard : 5,5% ? NB : il faut prendre en considération les frais d’acquisition + la fiscalité importante sur les revenus (PS + IRPP), même si les intérêts sont deductibles cela rogne la rentabilité de l’affaire.

Je comprends bien votre volonté de profiter de l’effet de levier mais cette opération ne me semble pas proposer un couple risque/gain intéressant.

En effet, tous les oeufs sont dans le même panier (à vous lire je comprends que vous n’investissez que dans une seule SCPI), les taux d’emprunts sont redevenus élevés (j’en conviens, la hausse est loin  d’être terminée…) et les rendements des SCPI ne sont pas extraordinaires. Vous êtes tenus par un crédit sur 15 ans et c’est le prix de sortie qui conditionne le tout. Que vaudra la SCPI dans 15 ans ?

Je pense qu’un investissement immobilier en SCPI est un bonne chose mais au regard de votre situation, un investissement de 50k€ sur 15 ans me parait bien important : environ 50% de votre patrimoine sera sur le même support. Pourvu que soit le bon….

Quoiqu’il en soit je vous souhaite bonne chance et plein de réussite pour réaliser tous vos projets que ce soit celui là ou un autre.

Avec votre TMI, une autre piste à étudier est l’acquisition de nue-propriété de SCPI (vous payez moins cher, mais renoncez aux revenus pendant les 10 premières années par exemple -ou 5 ou 15 ou autre durée-).

Vous échappez ainsi à l’impôt sur les revenus fonciers de ces SCPI pendant les premières années (et votre nue-propriété sort totalement de l’enveloppe à déclarer à l’ISF).

Vous avez des détails sur ceci dans SCPI : achète usufruit temporaire de SCPI et le résultat de simulations qui montrent que le rendement obtenu (avec TMI 30%, sans ISF) est environ 1%/an meilleur (après fiscalité) qu’en achetant des SCPI au comptant.

Pour envoyer un MP, cliquer sur le pseudo, puis depuis la page de son profil sur "Envoyer un courriel".

Il n’y a pas de marché organisé de la nue-propriété. Mais il y a l’un ou l’autre site internet qui aident à rapprocher les investisseurs en nue-prop et en usufruit (dont celui de "Stephane", actif sur ce forum, qui figure dans sa signature) et pas mal de CGP(I) sont aussi en mesure de rapprocher les investisseurs (au besoin, en faisant appel au réseau de leurs "collègues"). Quelques gestionnaires de SCPI s’en charge aussi (mais pas forcément à des prix très avantageux).