Founal [92] : étude de cas immobilier (passage d'une location nue à meublée)

Bonjour Founal,

Désolé pour ma réponse qui va vous sembler cash mais revendez votre bien, il n’est pas rentable ! Lorsqu’un investissement est mauvais il faut savoir arrêter l’hémorragie.

Vous confondez un peu les objectifs.

Soit vous achetez pour créer une vrai plus value, revendre et encaissez cette plus value. Soit vous investissez pour générer un revenus complémentaire grâce à un gros cash flow chaque mois sur une optique de long terme. Même si évidemment vous chercher à créer une plus value latente, elle n’est là que par précaution en cas de problème car votre objectif n’est pas de vendre.

Votre rentabilité Brut est à 4.4%, je n’ose même pas calculer la net et la net net qui doivent être évidemment faible et engendré un CF négatif. Par conséquent un effort d’épargne conséquent.

Ne le prenez pas contre vous, ni négativement nous faisons tous des erreurs, mais ici votre investissement n’est pas bon, il faut vendre et sauver les meubles. L’unique raison de garder ce bien serai de créer un plus value qui énorme dans 3 ou 5 ans qui justifierai un effort d’épargne sur cette période.

Si cela peut vous aider allez sur mon site pour télécharger le calculateur immobilier que j’ai mis au point pour aider les investisseurs à comprendre si un projet est rentable ou non. C’est 100% gratuit évidemment (lien de mon site en signature).

En tout cas bon courage pour votre bien et en espérant avoir pu vous aider.

Bryan

Merci d’avoir pris le temps de me lire et pour vos retours, ma présentation est pas terrible, peu clair et avec des imprécisions … Je vais essayer de l’éclaircir.

@InvestisseursIntelligents

InvestisseursIntelligents a écrit :

Vous confondez un peu les objectifs.

Soit vous achetez pour créer une vrai plus value, revendre et encaissez cette plus value. Soit vous investissez pour générer un revenus complémentaire grâce à un gros cash flow chaque mois sur une optique de long terme. Même si évidemment vous chercher à créer une plus value latente, elle n’est là que par précaution en cas de problème car votre objectif n’est pas de vendre.

L’objectif premier était, pour cet appartement, de se constituer un capital peu risqué et une possibilité de plus value (déjà effective en 2 ans).

InvestisseursIntelligents a écrit :

Votre rentabilité Brut est à 4.4%, je n’ose même pas calculer la net et la net net qui doivent être évidemment faible et engendré un CF négatif. Par conséquent un effort d’épargne conséquent.

La rentabilité net est de 3,7% en nu et cash flow -400€ …

@Bernard2K 

Bernard2K a écrit :

Désolé mais je ne comprends pas :
" loué nu donc en dessous du prix du marché (4650€) "
C’est la location annuelle ? Ca ferait 387 € par mois ?

C’est le prix au m2 de l’appartement pour un secteur recherché.

Bernard2K a écrit :

"Le souci étant que le loyer était bas pour le secteur (830cc) pour 48m2."
"Etait" bas, donc, 830 €/mois était l’ancien loyer ?

J’ai acheté l’appartement loué donc repris le bail avec un loyer de 830€.

Bernard2K a écrit :

et plus loin sur l’étude de cas : "830cc"
Donc finalement 830 est le nouveau loyer ?

Oui erreur de ma part, j’aimerais le passer à 990cc en lmnp.

En résumé 3 possibilités s’offrent à moi :

- vendre et récupérer de la rentabilité via une plus value.
- passer en lmnp et allonger la durée du crédit pour arriver à un cash flow 0.
- passer en lmnp et injecter 200€ (comme dans le modèle présenté) dans le but de rembourser le crédit et pouvoir utiliser les loyers.

Pour ma part je me garderais bien de conseiller de vendre avec si peu d’éléments.
Founal est certainement mieux placé que nous pour savoir si c’est envisageable.
Dans cette zone la rentabilité n’est jamais exceptionnelle sauf si énormes travaux en perspective.
Je trouve que vouloir augmenter votre rentabilité en améliorant le bien est une bonne chose, à vous d’être sûr de ne pas surévaluer le loyer que vous pourriez en tirer.

founal a écrit :

- vendre et récupérer de la rentabilité via une plus value.

Certes, mais :
- que vous reste-t-il en net, après avoir payé l’imposition sur la plus-value, la commission d’agence si vente via une agence, et remboursé l’emprunt (y compris IRA) ? Vraiment pas grand chose !
- pour faire quoi d’autre ? Pensez-vous pouvoir faire un autre investissement, plus rémunérateur ?

- passer en lmnp et allonger la durée du crédit pour arriver à un cash flow 0.

La plupart des banques refusent de rallonger l’emprunt car c’est en contradiction avec leur "doctrine" (l’allongement de crédit étant assimilé à un défaut de paiement).
Ne focalisez pas trop sur le cashflow. Vous avez un cash-flow négatif parce que vous avez emprunté sur 13 ans ; si vous aviez emprunté sur 20 ans, cet investissement ne serait ni meilleur ni pire. C’est le même appartement, il y a simplement un effort d’épargne supplémentaire par rapport à un emprunt plus long ; en contrepartie, il sera désendetté plus tôt.

- passer en lmnp et injecter 200€ (comme dans le modèle présenté) dans le but de rembourser le crédit et pouvoir utiliser les loyers.

N’oubliez pas de compter, en LMNP au réel, le coût d’un expert-comptable et de la CFE à payer.

Pour la région parisienne, proche Paris, une rentabilité brute de 5 % environ, comme vous pourriez atteindre en meublé, n’est pas mal du tout. A votre place, je serais tenté de le garder (et de le passer en meublé), au moins le temps que la ligne de métro que vous mentionnez entre en service, car cela provoquera sans doute une augmentation de sa valeur (une future ligne de métro n’est qu’un avantage virtuel et incertain ; quand elle est en service, l’avantage devient concret, aussi bien sur l’attraction vis à vis des locataires que vis à vis des acheteurs).