Stefka [59] : étude de cas immobilier (immobilier de rapport)

Avez vous trouvé une solution pour votre endettement ? Avez vous un accord de principe d’un banquier pour investir?

Pour ce projet, je trouve assez risqué par rapport à la rentabilité.
- vous êtes optimiste sur les recettes (Pas de vacance)
- vous êtes optimiste sur les dépenses (pno, pas de travaux…)

Avez vous calculé la rentabilité nette?

Pour le commerce au Rdc, quelle est sa pérennité ? Êtes vous en mesure de supporter la résiliation du bail ?

Si je reprends, 278.000 avec frais de notaire (avant négo sur le bien) et loyers de 23 856 HC
Rentabilité => 8.5% brut donc pas folichon, il va falloir obtenir minimum 15% de remise pour autofinancer l’investissement.

Le commerce est-il encore en activité ? A priori il vient d’être vendu  (valeur du fond de commerce 48.000e, c’est une info intéressante): Dernier établissement fermé le 13-02-2018 donc à creuser.
Il semble que le dernier propriétaire soit resté à peine 3 ans du 21-01-2015 au 13-02-2018.

En cherchant un peu j’ai vu qu’un des précédents locataires était resté 9 ans, le Fun Bar mais c’était en 2007.

Personnellement j’avais vu cette annonce, je reste en général à l’écart des immeubles avec commerce, surtout restauration car le turnover est parfois très élevé.

De plus, je ne fais que du LMNP, donc pas compatible avec les revenus fonciers d’un commerce, vous souhaitez louer nu, donc cela ne pose pas de problème.

Dernière modification par maxlille (16/02/2018 13h21)

Merci pour vos réponses. Je vais réfléchir et je crois que je vais chercher seulement des immeubles sans commerce.  Je ne connais pas encore les avantages et les inconvenances de la SCI, sachant que je vais faire ça avec mon mari.

Pareil !

Francis59 a écrit :

De plus je vous invite à sérieusement négocier, si c’est bien cette annonce, elle est en ligne depuis au moins 4 mois…

- comment on peut savoir sur la première date de mise en ligne (par exemple: site se loger, leboncoin)

Pour le coup, c’est l’expérience: cette annonce remonte depuis des mois dans mes filtres LBC.

Qu’impliquez vous si vous dites le fonds de commerce est une info intéressante?

C’est une info brute mais qui montre que quelqu’un est prêt à payer une certaine somme, donc à priori le commerce a de la valeur c’est plutôt bon signe

LeoKyo a écrit :

Bonjour,
Pourquoi vous partez pas sur une SCI à l’IS au lieu de location nue avec le principe que vous exploitez l’immeuble pendant encore longtemps? Ca doit coûter cher en fisca avec TMI à 30% et je ne pense pas qu’on aura un autofinancement.

Apparemment, ça sera de la location nue dans tous les cas. Vous confondez le type de location avec le régime fiscal. Vous auriez dû écrire "Pourquoi vous partez pas sur une SCI à l’IS au lieu de revenus fonciers ".

SCI IS : frais de constitution, Ag annuelle, frais d’un expert-comptable pour la comptabilité et la liasse fiscale… et in-fine, mega-taxation sur la plus-value lors de la revente de l’immeuble, qui correspond plus ou moins à la fiscalité économisée toutes les années où l’on a payé moins d’impôts grâce à l’IS.
Cf ce fil : SCI à l’IS vs SCI à l’IR : comparaison avec calcul détaillé…

Vraiment pas convaincu que ça soit le bon outil pour un débutant !

Dans tous les cas : la SCI IS ne doit pas être une excuse pour accepter une rentabilité trop basse. Il n’y a pas que le cashflow, il faut aussi regarder la rentabilité, et si possible la rentabilité globale sur la durée de détention, avec par exemple la renta globale calculée sur des hypothèses de revente à 10, 20 et 30 ans.

Franchement pas convaincu par l’utilité de passer par une sci s’il n’y a pas de volonté de transmission ou d’un projet nécessitant d’être plusieurs associés. En dehors de ces conditions, acheter en nom propre me semble tout aussi efficace (et moins compliqué).

Avec un TMI à bientôt 30%, en nom propre, vous pouvez envisager un investissement en lmnp au réel: vous vous cassez pas la tête et vous avez une fiscalité maîtrisée…

Et, si vous devez revendre, vous bénéficiez des abattements pour durée de détention sans réintégration des amortissements déjà effectués.

Les investissements à destination des étudiants s’y prêtent bien: petite surface ou colocation sur les surfaces plus grandes.

Oui, il faut pas être pressé pour trouver une bonne affaire.