Rentier immobilier : stratégie pour avoir une couverture et un statut social ?

Bonjour Antesite,

j’ai suivi avec intérêt cette discussion mais il y a un truc qui m’échappe.
Vous percevez environ 65 000€ par an de loyer et ne remboursez "que" 20 000€ par an de crédit.
Je sais bien qu’il ne faut pas confondre la rentabilité brute et la rentabilité nette mais je ne comprends pas comment il ne peut rester que 10 000€ par an dans votre poche.

A l’issue de ma prochaine opération, je devrais percevoir STVB (pour reprendre votre expression) environ le même montant de loyer. Je rembourserai par contre presque le double en crédit.
Pourtant, je devrais "gagner" plus que vous.
Je suis pourtant dans une ville ou la taxe foncière est très chère !

Alors, certes, je défiscalise beaucoup car je fais beaucoup de travaux, du coup, je ne paie pas ou peu d’impôt. Mais comment tombez vous à 10 000€/an ?
Pouvez-vous détailler un peu vos opérations ?

alexia210 a écrit :

Vous percevez environ 65 000€ par an de loyer et ne remboursez "que" 20 000€ par an de crédit.
Je sais bien qu’il ne faut pas confondre la rentabilité brute et la rentabilité nette mais je ne comprends pas comment il ne peut rester que 10 000€ par an dans votre poche.

Sans vouloir répondre à la place d’antesite, je suis parfois dans une situation similaire. Il suffit de faire beaucoup de travaux. À cela vous additionnez quelques charges (TF,  PNO, IR) et vous arriverez à un cash flow faible avec un CA élevé.

Ce n’est pas lié à la rentabilité car :
- vos mensualités d’emprunt n’ont rien à voir avec la rentabilité (hormis les intérêts et assurance qui sont passés en charge)
- certains travaux revalorisent le bien et engendrent une plus-value potentielle

alexia210 a écrit :

Effectivement lachignolecorse, mais cela impacte grandement le cashflow.
Dans ce cas, n’est-il pas possible d’étaler les dépenses liées aux travaux ?
Cela permet ainsi de payer moins d’impôts et garder un reste à vivre suffisant.

Cela dépend du type de bien que vous avez. Si vous avez des biens vétustes, vous aurez beaucoup de dépenses après l’achat, certains ont cette stratégie de rénover pour optimiser le cash flow ou les impôts (les 2 sont rarement compatibles). J’ai fait cela ces 2 dernières années mais maintenant que tout est rénové, je cherche des solutions pour éviter de payer trop d’impôts.

Je laisse antesite répondre sur les autres points.

Bonjour,
en LMNP vous avez deux solutions:

si vous vous déclaré au RSI, vous cotisez en micro social simplifié (CA<70k) à 24%, en vous déclarant location de locaux d’habitation meublés. Vous avez alors droit à la SS, maternité, retraite… Vous ne payez plus ni CSG/CRDS, ni PUMA.

si vous resté LMNP ou LMP de fait vous cotisé CSG/CRDS 17%+ PUMA 8%=25% vous avez "seulement" droit à la SS.

Apres beaucoup se plaigne du RSI son rattachement à la SS n’est que budgetaire et ne change pas ses pb de fonctionnement, quand à la retraite des indépendants… hummm… Le RSI est rattaché aux "professionnels", ce statut peut engendrer plus de conséquences comme plus de responsabilité juridique qu’un "simple" particulier LMNP…

@Candy:

Amha, les bases taxables ne sont pas les mêmes.

- Le micro social simplifié s’applique sur le CA.
Le régime micro-social simplifié - le régime social des micro entreprises

- Le micro-bic s’applique après abattement de 50%.

- Au régime réel, avec le jeu des amortissements, vous ne payez pas d’IR les premières années (puis ensuite, TMI+PS sur les bénéfices BIC).   

êtes-vous sur que l’on puisse appliqué le micro social simplifié en meublé?

Bien à vous

Bonjour,

Je vous remercie toutes et tous pour vos réponses et questionnements.

Il est vrai que je suis resté évasif sur les chiffres, ne m’en veuillez pas, je suis d’un naturel secret.

Cependant il serait déloyal de ma part de solliciter votre aide sans vous donner précisément les données du problème.
Aussi je vais vous détailler les "vrais" chiffres, pour l’année 2018.

NB:les chiffres suivants, parfois arrondis à la centaine d’euros près, s’entendent pour un an, et sont des chiffres prévisionnels calqués sur ce que j’ai déjà payé en 2017.
_________________________________________________

- Revenus théoriques bruts (Si Tout Va Bien): 65 000 Euros
_________________________________________________

Ce que je dois payer de façon récurrente:

- Taxes foncières: 6900 Euros.

- Frais gestion: 5000 Euros.

- Assurance PNO: 1200 Euros.

- Charges copro non récupérables: 5000 Euros (honos syndic + assurance immeuble + travaux divers+ déneigement)

- Emprunts: 26 000 Euros (soit 18 000 euros de capital environ cette année, et 8000 Euros d’intérêt d’emprunts).

-Travaux d’entretien courant sur l’ensemble des apparts et locaux: 4000 Euros en moyenne.

Soit donc: 65 000
                -6 900
                -5 000
                -1 200
                -5 000
              -26 000
                -4 000
               ______
Reste:    +16 900  AVANT IMPOSITION
___________________________________________

Pour le calcul des impôts, le décompte est comme suit:

            65 000 (revenus bruts)
           - 6 900 (taxe foncière déductible)
           - 5 000 (frais gestion déductibles)
           - 1 200 (assurance PNO déductible)
           - 5 000 ( charges copro non récupérables donc déductibles)
           - 8 000 (intérêts d’emprunts déductibles)
           - 4 000 (travaux d’entretien et d’amélioration déductibles)
           ______
Reste:   39400 de base d’imposition pour les CS, l’IR et la CSM (taxe puma)…

Je n’ose lancer le simulateur d’impôts…

Donc correction sur ce que je disais auparavant: sur 65 000 Euros il me reste "quedalle"…

Je me suis fait "avoir" de la façon suivante:

Tout allait "bien" jusqu’en 2015, après plusieurs investissements successifs, je percevais environ 40000 Euros de loyers bruts, une sorte d’équilibre s’était établi.
En 2015 donc, un copropriétaire de l’immeuble décède, il possédait 3 appartements (dont 1 déjà loué).
Les successeurs voulant liquider au plus vite la succession, et moi voulant investir, j’ai fait une proposition pour l’ensemble à un prix indécent: -50% par rapport au prix du marché au m2, qui a été a ma grande surprise accepté par les héritiers sans discussion, seul condition: tout acheter d’un bloc.
Il faut dire aussi que les appartements étaient très vétustes, non insalubres, mais datant des années 70 dans leur jus, avec papiers peints a fleur, simple vitrage et fusibles porcelaine…

La banque m’a suivi, j’avais peur qu’elle ne me finance qu’une partie, mais si tel avait été le cas, les héritiers n’auraient plus accepté de me vendre à -50% par rapport au prix du marché.

Bref, j’ai également souscrit un emprunt pour financer des travaux de rénovation "lourds", que j’ai réalisés intégralement moi-même puisque c’est mon boulot.

Donc en 2016 et 2017, ça allait, je pouvais déduire de mes revenus fonciers les 25 000 Euros de travaux (fournitures exclusivement) réalisés pour la rénovation des 2 appartements et l’amélioration de l’appartement déjà loué.
Ça contrebalançait partiellement le surcoût de loyers perçus liés à ces trois appartements.

Maintenant je suis en N+3, et je n’ai plus de gros travaux à déduire ou à faire… 2018 sera chaud.
Et avec la taxe Puma qui vient se greffer sur tout ça…

Donc voilà vous savez tout. Alors, que me conseillez-vous?

Avec un coup de pifomètre, si votre taux moyen d’imposition (et non pas taux marginal d’imposition) est de 15 %, plus 17 % de PS, plus environ 5 % de cotisation CSM (compte tenu que ce ne sont que les revenus supérieurs à 25 % du PASS qui sont soumis à 8 %), ça fait du 37 % de taxation totale, sur 39400 € de revenus fonciers nets imposables, soit 0.37*39400 = 14600 €.

Votre cashflow avant imposition étant de 16900 €, il vous reste 2300 €/an. Pas de quoi vivre. En fait vous n’avez pas seulement besoin d’une couverture sociale, vous avez besoin d’un revenu !

Vous n’avez pas 36 solutions : il vous faut reprendre une activité rémunératrice. Compte tenu de vos savoir-faire, et de votre besoin de temps pour gérer, vous pouvez :
- être ouvrier du bâtiment, en négociant avec votre patron des horaires pratiques (par exemple 7h00 - 15h00 avec seulement 20 minutes de pause) : il vous reste toutes les fins d’après-midi.
- idem mais en intérim pour avoir des périodes d’inactivité pendant lesquelles vous pourrez gérer vos immeubles.
- vous mettre en auto-entrepreneur : vous travaillerez pour des particuliers mais aussi pour des artisans qui ont des besoins ponctuels de main d’oeuvre ou des petits chantiers dont ils souhaitent se décharger. J’ai un copain qui fait cela, ça fonctionne.
- ouvrier d’entretien polyvalent (dans l’industrie, pour un gros bailleur…)
- …

Je n’ai pas besoin de vous expliquer à quel point un ouvrier qui est à la fois compétent, fiable et autonome (qui peut gérer un chantier de A à Z y compris savoir quelles fournitures et outillages emmener) est précieux pour un patron. Non seulement le salaire devrait être très correct mais le patron devrait aussi être arrangeant sur des horaires modulables pourvu que vous fassiez le taf.

Dernière modification par Bernard2K (02/03/2018 21h14)

Tout d’abord, je trouve que vous faites preuve d’honnêteté intellectuelle et vous ne vous mentez pas à vous même. C’est tout à votre honneur!

A titre personnel, j’ai commencé à louer en nue et quand j’ai fait un calcul similaire au votre j’ai été écœuré (l’épargne forcée, ça ne nourrit pas son homme…)

Ma solution a été de passer les appartements (7 à l’époque) les uns après les autre en meublé. Pour comprendre, la force du LMNP au réel et de l’amortissement, je vous invite à vous procurer le livre de Maître Le Boulc’h (en lien en haut à droite sur ce site) et à regarder les sujets sur le LMNP au réel sur ce site. Vous devriez diminuer fortement le poste "impôt" (ne payer que "un comptable + CFE" à la place, au début).

Seul bémol, j’espère que vous n’avez pas utiliser le mécanisme du déficit foncier sinon il faudra attendre après le 31 décembre de la 3ème année où vous avez imputé ce déficit foncier.

Accessoirement, je suis novice sur la problématique PUMA, mais si vos revenus BIC sont suffisamment faibles (qui est différent de votre cash flow), ne pouvez-vous pas échapper à la CSM?

Dernière modification par Pierrot31 (02/03/2018 21h28)

Bonjour à tous et à toutes,

Je parcours depuis quelques jours le forum et je suis particulièrement surpris par la qualité des réponses (et par la pertinence des questions … peut être parce qu’elles sont proches de mes propres préoccupations).
Je souhaitez donc vous remercier … tout en continuant à profiter des informations qui "fusent" sur ces pages.

ps :
Je suis propriétaire-bailleur (je ne possède que des "petits immeubles", donc pas de copropriété, c’est pour moi un point clef) d’une 40aine d’appartements (dans le lot j’ai 2 locaux commerciaux).
Comme beaucoup 2 grandes questions me préoccupent et expliquent mes lectures : une fiscalité particulièrement lourde et … ma retraite, si possible précoce (tout est relatif).

Pour le pacs accompagné d’un testament, est une sage décision. J’ai fait de même. La csm n’a fait qu’avancer la date. L’intérêt principal est une meilleure transmission de notre patrimoine vers ceux avec qui nous vivons.

Pour votre restructuration, je choisirai là où les prélèvements/impôts/taxes sont moindres, quitte à serrer la ceinture encore quelques années. Avez vous regardé ce que vous pouviez gagner sur la gestion  administrative de vos biens?

Classez par rentabilité vos biens. Je calcule par rapport au prix d’achat (non pas au prix du marché).  J’ajoute une colonne plus value (prenant en compte les taxes). Essayez d’extrapoler votre tableau sur 5 ans pour estimer l’évolution de votre rente. A première vue, payer 51000 € de taxe est probablement la moins bonne idée.

Si vos questions sont hors sujet par rapport à cette discussion, choisissez plutôt une autre discussion (existante ou pas)

Dernière modification par lachignolecorse (29/03/2018 07h37)

bonjour. Et s’il vous reste une partie de crédit sur votre résidence principale, vous pouvez être exonéré de taxes sur la PV relative à la vente d’un bien si cette PV est utilisée pour le financement d’une Résidence principale… ça peut être une idée (je n’ai pas lu votre présentation donc mes excuses si votre RP est déjà financée à 100%…)

Je m’étais mis dans le cas où il restait une partie de crédit à solder sur le bien vendu, et que le solde après remboursement de ce crédit (donc, le solde "y compris la PV"), serait utilisé pour aussi solder le crédit de la RP (tout en étant déjà propriétaire de la RP bien sur). Merci pour cette précision.

Bonjour,

En effet, vendre cet appartement et payer une telle plus value n’est pas la bonne solution, vous me le confirmez.

Et Alexia 210 soulève un point intéressant, qui rejoint une de mes questions ’’pointues" que j’évoquais précédemment:

J’habite actuellement dans une maison dont j’ai la nue-propriété.
Ma mère en a l’usufruit.
Elle habite également dans cette maison, qui est en fait divisée en 2 appartements.
La taxe foncière est à son nom.
La taxe d’habitation aussi.
Par contre les impôts (fonciers, revenus) savent que j’habite bien à cette adresse puisque j’y reçois tous les avis de paiement.

Dans ces conditions, peut-on dire que je suis propriétaire de ma résidence principale?

Si oui, la vente de l’appartement n’a aucun intérêt, car je paierai la plus-value plein pot.

Si non, alors je pourrais être exonéré du paiement de ladite plus-value à condition de réemployer l’argent de la vente pour acquisition de ma "vraie" résidence principale dont je serais pleinement propriétaire, et ce dans un délais de 24 mois après la réalisation de la vente de l’appartement.

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Mon autre question "pointue":

Lorsqu’on vend un bien immobilier avec plus value, il est obligatoire depuis 2012 d’inscrire le montant de plus-value réalisée dans la déclaration d’impôts, non pas pour etre imposé une nouvelle fois, mais pour que le montant de ladite plus-value soit pris en compte dans le calcul de Revenu Fiscal de Réference.

Mais si l’on vend un bien sans réaliser de plus value, soit parce que le montant de la vente est inférieur à 15 000 euros, soit parce que l’on fait une "moins-value", soit parce que la durée de détention nous exonère de fait (+ de 22 ans) doit on indiquer malgré tout le montant de la vente sur la déclaration d’impôt?

A+