Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

Voici ma short list (je n’ai pas le courage de recopier toutes les raisons ici) :

Immorente
Pierval Santé
CIFOCOMA
CIFOCOMA 2
CAPIFORCE PIERRE
FONCIERE REMUSAT
EPARGNE PIERRE

Attention certaines sont à capital fixe, il faut en trouver sur le marché secondaire

Bonjour,

j’ai trouvé différentes discussions sur l’opportunité de créer une SCI à l’IS sans toutefois trouver les réponses à mes questions.

J’ai acheté avec ma compagne au cours de ces dernières années des parts de différentes SCPI, un peu au fil de l’eau. Année après année, le patrimoine s’est étoffé, des crédits immobiliers ont été soldés, d’autres courent encore.

Mes revenus professionnels ont augmenté de façon sensible et les revenus de mes SCPI se trouvent désormais fortement imposés. Je recherche donc des solutions pour minorer l’impact de la fiscalité. Cela m’amène à m’interroger sur l’opportunité de créer une SCI à l’IS pour recevoir mes SCPI, SCI qui ne me verserait pas de dividendes puisque je n’ai pas besoin de revenus supplémentaires avant 20 ans (si j’ai bien compris, je devrais dans ce cas bénéficier d’une fiscalité allégée tant que la SCI ne verse pas de dividendes). S’il est facile de trouver le coût de création d’une SCI et d’en estimer les frais de comptabilité, il m’est en revanche beaucoup plus compliqué de comprendre et d’évaluer le coût d’un apport à la SCI de mes parts de SCPI (cet élément va être déterminant). Faut-il que je transfère aussi les prêts attachés aux parts pour continuer de détuire les intérêts ? Puis-je garder les crédits à mon nom et apporter les parts ? Je ne maîtrise pas assez le sujet et j’aurai donc besoin, SVP, de vos conseils éclairés.

Mieux encore, je m’interroge sur la faisabilité d’un projet qui consisterait à créer une SCI qui acheterait l’usufruit de mes parts de SCPI. Je ne serais alors plus imposé sur mes scpi puisque je ne toucherais plus les loyers et la SCI à l’IS n’aurait qu’une imposition minime puisqu’elle ne verserait pas les dividendes ? D’un autre côté, cela me permettrait de réinvestir en nom propre le montant de la vente de l’usufruit qui si j’en crois mes différentes lectures serait imposé comme un revenu locatif ? Cela est-il réalisable ?

En vous remerciant une nouvelle fois pour l’éclairage apporté,

Cordialement,

Je comprends qu’il y a du sens :
Cela ne va pas créé un amortissement sur l’usufruit intégré à la sci ?
Comme ça il achete ses scpi et démembré comme il le souhaite si j’ai bien compris ?

Bonjour

J’aimerais savoir quels sont les frais pour démembrer une scpi que l’on détient à titre personnel en pleine propriété et dont on souhaite garder la nue propriété et vendre l’usufruit à un tiers, en l’occurence dans mon cas ma sarl à l’IS.

En effet j’ai acquis des parts de Corum XL  en tant qu’associé fondateur avec impossibilité de faire un démembrement.
Aujourd’hui avec le nouvel IFI je me pose la question de l’opportunité de démembrer ses parts en apportant l’usufruit à ma sarl à l’IS.

L’intérêt serait double il me semble:
-Les parts de Corum xl sortirait de la base taxable de l’IFI (je me situe pratiquement à la limite du seuil de 1,3 M) si je ne garde que la nue propriété et la sarl l’usufruit ?

-La fiscalité bien plus avantageuse à l’IS que les revenus fonciers.

Mais quels sont les frais approximatif de ce genre d’opération? Le montant est de 50 000 euros de parts de Corum xl.

Cordialement

Bonsoir,

Merci pour vos réponses.

Mon idée était effectivement de vendre ou d’apporter l’usufruit des mes scpi à une SCI à l’IS dans le but d’amortir les parts dans un premier temps et de diminuer ma fiscalité. Ensuite, une fois la SCI créée, je souhaitais réinvestir tous les bénéfices. Même en étant taxé à la sortie, sur une longue période (20 ans), le système me semble profitable et cela d’autant plus que je sortirai du montage une fois à la retraite donc avec un TMI inférieur à celui d’aujourd’hui.

Le problème est celui du coût financier du montage : création SCI (2000 euros) comptable (1000 euros/an) ainsi que le coût de l’apport à la SCI que j’ai beaucoup de mal à estimer. Je vais continuer de potasser le sujet et consulter je pense un professionnel  (notaire, un expert comptable ou CGPI. Si vous connaissez un expert comptable sur Toulouse ou un CGPI, n’hésitez pas à me les recommander)

Cordialement,

Bonjour,

Avec mon épouse, notre profil est proche de celui des epoux nard (cf pf de scpi : Portefeuille de SCPI de Malolechat (9/9))

Nous avons trouvé une banque (CMB) qui accepte de financer 600k (voir plus ?) sur 25 ans. Nous pouvons donc reproduire leur cas.

Cela dit j’ai quelques questions concernant la phase de perception de rentes ou compléments de revenus…

Je cite :

Cette créance (CCA) est remboursable par la société aux associés, selon différentes modalités :

1/ soit de manière progressive, en utilisant les revenus des parts de scpi versés à la société. Cela sera le cas, notamment, si les époux sont encore en activité ou sont encore concernés par un fort taux marginal d’imposition, et qu’ils souhaitent percevoir, un complément de revenus sans impôt, pendant un certain temps, pour financer un besoin spécifique (études supérieures des enfants, etc…) ;

-> Rente plus élevée mais pas de cash :
Cela signifie t’il qu’on récupère l’argent au rythme des revenus des parts de scpi versés a la société a savoir 600k*5% = 30k/an et ce au plus tôt dans 280k (cca) / 30k = 9 ans 1/3 ? Sans aucune fiscalité ? Peut on moduler les mensualités dans le temps ? Par ex pour quelqu’un qui emprunte a l’age de 30 ans sur 20 ans et dont la retraite est a 65 ans, peut on prendre 18k 2/3 / an pendant 15 ans ? Le but étant ici de diminuer son activité jusqu’a la retraite ou d’augmenter ses revenus pour payer les études des enfants. Une fois le cca récupéré les dividendes se verront appliquer is 15% puis flat tax 30% comme suit :
(Cat qui a fait les calculs pour moi a pris mon cas sur 25 ans avec dvm = 4,5% et donc un CCA = 200k)

Pour la distribution de l’ensemble des revenus en dividendes des
parts en PP, les 25 ans du crédit passées, vous aurez effectivement :
600ke x 4.5% = 27ke soit IS (27ke-(1ke de frais fixes))*15% = 3.9ke
donc en gros 22ke distribuables soit dans votre poche 22ke*70% =
15.4ke par an, c’est-à-dire un peu plus de 1280 euros par mois (à peu
près 43% des revenus disparaissent en impôt et frais fixes - j’ai prix
1ke ici). C’est plus avantageux que le prélèvement en direct pour un
TMI >= 30% (pour les SCPI à revenus français!).
Remarque : ici, la société doit toujours vous rembourser votre CCA.

2/ soit après revente d’une partie du portefeuille de SCPI par la société civile. Cela sera le cas, notamment, si les époux souhaitent pouvoir disposer de liquidités pour mener à bien un projet patrimonial (résidence secondaire, autre investissement, donation aux enfants en numéraire) ;

-> Cash mais rente plus faible :
dans ce cas on vend des parts de scpi a hauteur des 280k du cca qu’on récupère en numéraire sans fiscalité au prix de toucher une rente plus faible car les revenus futurs ne seront plus de 30k/an mais de (600-280)*5% = 16k/an.

Ne peut on pas récupèrer le CCA en numeraire en une fois sans vendre de parts comme suit ?
(Cat qui a fait les calculs pour moi a pris mon cas sur 25 ans avec dvm = 4,5% et donc un CCA = 200k)

pour la sortie de votre scénario 200ke euro CCA et 540ke de valeurs
des parts.
La SCI IS va être taxé sur la plus-value professionnelle :
PV = Prix de cession - Valeur Nette Comptable (VNC).
Comme vous ne pouvez amortir les parts de SCPI en PP, la VNC devrait
correspondre à votre prix d’acquisition (600ke). En conséquence, si
votre prix de cession est de 540ke, vous êtes en moins-values.
La PV de l’année s’ajoute ensuite aux résultats de l’année et vous
serez taxé à l’IS sur ces résultats (15% pour le taux réduit puis 25%,
d’ici peu, au-delà de 38120 euros).
On va plutôt supposer que le prix des parts a grimpé jusqu’à 600ke
pour avoir 0 euro de plus-values (plus simple).
Ensuite, il faut vous distribuer le dividende ou vous rembourser sur le CCA :
* 200 ke sans impôt (sauf si vous prévoyez de rémunérer le CCA);
* 400 ke avec PFU de 30% => 120ke pour le FISC et 280ke pour vous.
En tout vous récupérer donc 480ke sur 600ke (soit 20% d’impôt total
sur le prix de cession).
Remarque : à mon avis, le mieux ici serait de ne pas tout distribuer
et de ré-investir ce qu’il faut en US et laisser ainsi durer la SCI
pendant 10 ou 15 ans et récolter l’ensemble des revenus générés par
l’US (donc IS mais avec amortissement comptable + PFU).

3/ soit en une ou plusieurs fois, en revendant tout ou partie du portefeuille de parts de SCPI aux époux Nard (mécanisme de la dation en paiement) en pleine propriété ou, mieux, en nue-propriété grevé d’un usufruit temporaire, constitué au profit de la société civile.

-> récupération des parts de scpi en nom propre et rente "normale" :
cette dernière option retenue par Stéphane est qualifiée de "mieux" et je ne comprends pas pourquoi.
Quel est l’intérêt de récupèrer les parts de scpi en nom propre a 85 ans ? A la limite pour démembrer et donner la NP aux enfants en viager ?
Autant se verser un capital ou une rente élevée tant qu’on est en bonne santé pour profiter de cet argent puis toucher la rente pour payer l’ehpad jusqu’au décès. Les enfants feront alors ce que bon leur semble de la sci.

J’imagine qu’il me manque des pièces du puzzle concernant l’optimisation de la transmission / succession / donation, d’autant plus qu’il existe d’autres enveloppes comme l’assurance vie, le cto, les pea…

Autres interrogations, la banque est d’accord de financer de l’usufruit.

4/ quel pourcentage en prendre pour arriver a l’autofinancement ? Sur combien d’années 5, 10, 15 ans ? Quelle clé ou scpi choisir ?

5/ si il y a autofinancement, il n’y a plus de CCA et donc impossibilité de se servir un capital ou une rente plus élevée. Du coup si on a de l’épargne a placer, la possibilité de prendre de l’US n’est elle pas l’occasion d’augmenter le pret pour faire 600k de PP et 200k d’US si ça permet le même effort d’épargne ?

6/ Je suis allé farfouiner sur des sites de SCI IS et j’ai trouver des histoires de remunération de CCA et du gérant et n’y ai rien compris, y a t’il un intérêt ?

7/ faut il integrer notre 1er enfant né il y a 15 jours dans la sci ?

8/ Voyez vous d’autres scénarios pour optimiser ces 600k sur 25 ans de PP + US de SCPI dans une SCI IS ?

Message édité par l’équipe de modération (24/02/2018 12h58) :
- ajout de balises Quote (sans lesquelles le texte était assez illisible)

Dernière modification par Malolechat (24/02/2018 10h45)

Pour la question 7 vous pouvez aussi envisager de démembrer la sci au profit de vos enfants pendant qu’elle est endettée : coût faible et transmission de la NP déjà effectuée, de votre vivant.

Chtirentier

Je ne sais pas si le lien est déjà passé mais lerevenu a publié un article sur le sujet, avec un tableau assez synthétique en bas de l’article
SCPI à crédit dans une SCI soumise à l’IS : bonne ou mauvaise idée ? | Le Revenu

Bonjour,

La remarque de Cat est essentielle car effectivement on peut se retrouver avec des montages avoisinant les 20 ou 30 ans selon la durée de l’emprunt.
Avec la première phase : remboursement de l’emprunt
La seconde remboursement des CCA
La troisième versement des dividendes et/ou mise en réserve.

Des variantes existent bien sûr (cf discussions sur la file de Malolechat)

Ces montages à l’IS étant capitalisant ont de toute façon vocation à durer dans le temps, ce qui fait qu’on est systématiquement confronté à la donation ou la succession au niveau raisonnement. Sachant que la donation par exemple, peut se faire à différents moments comme par exemple au départ (endettement fort, donation de la NP), à la fin du prêt (donation NP mais aussi possiblement de la PP car la société continuera se désendetter mais via le remboursement du CCA ce qui profite aux parents).
Ces donations sont bien sûr pertinentes en terme de transmission mais moins "bonnes" qu’un "bon" décès pour gommer par contre la plus value de cession…

Si on couple cela avec la fiscalité qui sera certainement différentes dans 20 ou 30 ans… aussi il est quasi impossible de raisonner aussi longtemps.

Il y a des farouches défenseurs des montages IR en démembrement en jouant sur les aménagements conventionnels des sociétés à l’IR, des farouches défenseurs de l’IS…

A part le fait de savoir qu’il y a différentes approches, qu’il faut y réfléchir, qu’il faut décider et savoir par la suite évoluer… malheureusement il n’y a pas la solution miracle, ni générique, ni même individuelle.

PS : et encore je pense que c’est plus simple de raisonner SCI / SCPI que SARL de famille / location meublée (certes un autre sujet) pour se projeter dans le temps.

Crown

Je vois deux choses qui me semblent (à peu près) "sures" pour cette acquisition de parts de SCPI à crédit :
1/ avec un TMI >= 30% et un investissement dont la taille permet d’amortir les frais fixes, la phase de capitalisation par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS est (beaucoup) plus efficace qu’en direct.
2/ la revente brutale de toutes les parts à la fin du crédit et la récupération de l’intégralité du produit de la vente sera moins efficace en SCI à l’IS qu’en direct.

Après la sortie 2/ n’est pas obligatoire et il y a bien d’autres moyens de gérer la suite de la vie de la SCI (après la phase de capitalisation).

Pour revenir au sujet de la SCI à l’IS, j’ai bien l’impression que ce qui est écrit dans l’article de Le Revenu comporte des erreurs.
Comme souligné par Cat, l’article ne mentionne pas l’existence du compte courant d’associé. Or dans le cas d’un investissement financé à 100% celui-ci se créer mécaniquement du fait de l’effort d’épargne. Par conséquent, si liquidation de la SCPI il y a quand même pas mal a récupérer sans aucune fiscalité (voir post initial de Stéphane) et la flat tax ne s’applique donc pas sur la totalité. Dans leur exemple ils majorent de fait considérablement l’impôt à régler à la flat tax lors de la liquidation.
Etes-vous ok avec ça ? ou bien c’est moi qui n’ai pas compris certaines subtilités du montage ?

De plus lorsqu’ils parlent de transmission des parts aux enfants, je suis ok pour dire que l’on peut utiliser les abattements pour donation, donc en effet pas de fiscalité au niveau des parts de la SCI, mais il reste l’impôt latent à l’intérieur de la SCI, non ? Je suis toujours sceptique lorsque l’on me dit que l’impôt "s’efface", c’est par le genre du fisc d’effacer les impôts et j’avais bien cru comprendre dans le post initial de Stéphane (le cas NARD) que l’imposition ne disparaissait pas mais était reportée au moment de la phase de distribution ou bien à la liquidation de la SCI (scénario que d’ailleurs il ne recommande pas, préférant utiliser des techniques de démembrement sur les parts)

Je précise que je ne pratique pas (encore?) le montage SCI à l’IS, mais y réfléchi à nouveau après une tentative avortée il y a quelques années faute de financement satisfaisant.

Pour répondre à vos questions :
1 - Dans l’exemple de Stéphane, c’est bien la nue-propriété qui est cédée en contrepartie du compte courant. Ce n’est donc pas l’usufruit (qui reste dans la SCI) qui est assujetti aux droits de mutation de 5% mais bien la nue-propriété. Les 5% s’appliquent donc à la quotte part démembrée uniquement mais sur la partie nue-propriété et non usufruit.

2 - Oui, mais de là à dire que le PFU existera toujours dans 20 ans… ou qu’il sera toujours à 30%, cela reste une grosse inconnue. Mais en l’état actuel, oui.

Quelques questions et remarques par ailleurs:

1 - pas certain que la SCI soit pertinent avec un TMI à 14%
2 - pourquoi dans le cas SCI vous empruntez 220K pour investir 200K  ?
3 - vous ne déduisez pas les frais de constitution ? et pourquoi les maintenir dans le scénario IR  ?
4 - pourquoi avez-vous des montants d’investissement différent dans chacun des fichiers ? L’idée est-elle de raisonner pour un effort d’épargne identique ?
5 - si vous faites un calcul de TRI , sachez que celui-ci est très sensible au timing des flux. Je pense qu’il est donc mieux de raisonner en mensuel qu’en annuel. En annuel comme vous les faites cela revient à considérer que 100 décaissé en Janvier est égal à 100€ décaissé en décembre, ce qui est faux (approximatif) dans une approche actuarielle.
6 - vous ne semblez pas tenir compte des frais (non négligeable) de souscription SCPI .
7 - quelle clef de démembrement prenez-vous ? pour une durée fixée ou viagère ?
8 - les frais de constitution me paraissent cher (ceci dit c’est prudent dans l’approche)
9 - je crois bien que vous avez zappé les frais d’expert-comptable dans la phase distribution.
10 - quel taux d’emprunt ? je recalcule un taux de 1.50% si montant emprunt = 220K , j’aimerais beaucoup trouver ce genre de taux…

Sinon un avis sur les points que j’ai soulevés dans le précédent message ?

cedREIM a écrit :

Pour revenir au sujet de la SCI à l’IS, j’ai bien l’impression que ce qui est écrit dans l’article de Le Revenu comporte des erreurs.
Comme souligné par Cat, l’article ne mentionne pas l’existence du compte courant d’associé. Or dans le cas d’un investissement financé à 100% celui-ci se créer mécaniquement du fait de l’effort d’épargne. Par conséquent, si liquidation de la SCPI il y a quand même pas mal a récupérer sans aucune fiscalité (voir post initial de Stéphane) et la flat tax ne s’applique donc pas sur la totalité. Dans leur exemple ils majorent de fait considérablement l’impôt à régler à la flat tax lors de la liquidation.
Etes-vous ok avec ça ? ou bien c’est moi qui n’ai pas compris certaines subtilités du montage ?

Totalement ok. Dans l’exemple de Tibo, on a notamment la moitié qui pourrait être remboursée sans fiscalité, l’autre moitié subissant la flat tax de 30%. En gros cela fait un taux moyen d’imposition de 15% sur l’ensemble du résultat de la vente.
Néanmoins plus le TRI est bon et moins le CCA en grand en proportion du patrimoine et donc l’impôt en sortie peut être important.

cedREIM a écrit :

De plus lorsqu’ils parlent de transmission des parts aux enfants, je suis ok pour dire que l’on peut utiliser les abattements pour donation, donc en effet pas de fiscalité au niveau des parts de la SCI, mais il reste l’impôt latent à l’intérieur de la SCI, non ?

Oui la transmission n’efface pas les plus-valentes détenues dans la société. Elle gomme la plus-value sur les valeurs des parts uniquement (parts qui valaient probablement presque zéro au départ et dont la valeur correspond à l’actif net réévalué au moment de la transmission). Après il ne me semble pas évident pour les enfants de revendre ces parts plus tard sauf avec décote…

@ tibo.
Démarche intéressante. Après ,difficile de se projeter précisément sur la partie post-crédit. En outre il y a d’autres moyens de gérer la vie de la société que la proposition de Stéphane.