LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Pourquoi cotisation URSSAF? Ces LMP, si ils n’ont pas d’autres revenus, paient la PUMA.

Le LMNP ne permet pas d’échapper à la PUMA, si vos revenus< 3500e.
Quant au RSI seules les personnes inscrites cotisent, cet arret là non plus de change rien.
Cet arret rend non obligatoire l’inscription au RCS pour avoir le statut de LMP. Donc pas d’inscription automatique au RSI.

Par contre sur le point de la plus value , oui, les personnes qui dépassent les seuils CA passent automatiquement au statut LMP et donc non application de la plus value particulier.

Je pense, au vu des évolutions alléchantes du meublé: micro BIC 50% jusqu’à 70k et sinon l’amortissement en réel , la fin de l’obligation RCS donc RSI, qu’il va y avoir une refonte des statuts LMP et LMNP, sans doute la disparition du statut LMNP et la création dans la location fonciere d’une case meublée avec un plafond dérisoire pour le micro et plus d’amortissement possible en réel, et peut etre la creation d’un statut en libéral du LMP avec obligation RSI voir assurance…

Polo a écrit :

J’ai lu qu’il faut avoir déclaré au greffe mon activité avant fin février 2018 afin de déclarer 2018 en LNMP. J’ai évidement raté cette date car je ne le savais pas. Du coup est ce que je dois sauter mon tour et attendre 2019?

C’est une création. Elle est à déclarer au greffe du TGI dans les 15 jours qui suivent l’exploitation (arrivée du locataire) si vous êtes en retard pas de drame, c’est toléré

Polo a écrit :

Je souhaite déclarer au réel? Est ce qu’il est strictement nécessaire d’avoir un expert comptable pour faire cette location comme semble l’indiquer certain site?

A moins que vous ne soyez EC vous même, c’est largement conseillé. La compta avec amortissements par éléments du LMNP est complexe. Il existe des sites en ligne où on remplit soit même les cases pour obtenir une liasse fiscale. Mais c’est pas moins cher qu’un comptable qui fait le boulot à votre place et aucune garantie de ne pas faire d’erreur. Sans parler de responsabilité professionnel, à mon sens à fuir !

Polo a écrit :

Quels sont les documents que peut demander l’administration fiscale? Acte Notaire? Frais travaux? Montant des équipements électroménagers? Autres?

Evidemment tous les documents liés à l’acquisition, puis des factures pour chaque achat, travaux… impérativement à l’adresse du bien

Polo a écrit :

désolé si ces questions ont déjà été posé, mais il y a 26 pages de réponses dans cette file de forum.

Vu certaines questions posés, vous avez vraiment pas du vous donner le moindre mal pour chercher

Pour faire court :
- oui vous pouvez louer meublé en LMNP.
- si vous possédez cette maison en nom propre et que vous la louez meublée, vous êtes forcément LMNP, donc forcément au BIC. Ensuite, deux choix d’imposition possible :  micro-BIC ou réel. Le réel est plus intéressant car il permet d’amortir le bien.
- aucune commune n’interdit le meublé. Certaines communes cherchent à limiter la location saisonnière. Vous comptez faire de la location saisonnière ?
- quand on est au BIC, on fait du déficit BIC. Quand on loue nu, on est imposé en revenus fonciers, donc on peut faire du déficit foncier. Ne parlez pas de déficit foncier pour la location meublée, vous mélangez les deux régimes.
- vu le niveau de vos questions, vous avez besoin d’étudier encore ce statut.
- vu le niveau de vos questions, vous aurez besoin d’un expert-comptable et c’est lui qui établira l’amortissement.

Bonjour,

Merci beaucoup de vos réponses. Je me suis déjà renseigné mais n’étant pas comptable de formation j’ai encore des questions, c’est ce qui m’amène ici.

Voici pourquoi je pose ces questions :
- biens éligibles : http://lmnp.org, https://gestiondepatrimoine.com/immobil … lmnp.html, par exemple, laissent entendre que seul certains type de bien sont éligibles. Maintenant je lis ou comprends sûrement mal, ce n’est pas mon domaine !
- amortissement : https://www.leblogpatrimoine.com/immobi … ublee.htm. Ce site, comme d’autres, présente un tableau avec les composants et les durées moyennes d’amortissement. Mais comme ils disent, c’est un exemple. Ainsi d’autres sites donnent des tableaux avec des durées d’amortissement et des ventilations différents. J’aimerai donc savoir quel pourcentage et quelle durée  puis je retenir pour simuler.

Concernant le déficit foncier, je me suis trompé, je voulais parler de déficit.

Pour répondre à la question de la location saisonnière : oui, on souhaiterait laisser un appartement sur les 3 en saisonnier.

Merci de vos réponses ou de liens qui pourraient m’éclairer !

Laurent

essomba421 a écrit :

Voici pourquoi je pose ces questions :

Vous devriez commencer par consulter les discussions sur la location meublée dans Par où commencer ? sur ce forum, en particulier :
- Le statut avantageux de LMP
- Le statut avantageux de LMNP et LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel…

Il n’y a pas de liste limitative de "biens éligibles" : le site que vous citer liste juste les biens que lui commercialise !

Pour les amortissements, le principe est d’amortir sur la durée d’usage de ce qu’on amorti. La pratique est parfois variée (notamment selon le contexte : par ex selon le type de matériaux), et il faut rester raisonnable. Notez que la valeur du foncier -du terrain-, qui lui ne s’amorti jamais, ne sera pas la même au centre de Paris et en rase campagne (voir LMNP : ventilation du coût entre mur et terrain pour le calcul de l’amortissement ?).

Bonsoir,

Je viens vous faire part de ma situation personnelle qui m’amène à venir poster dans la section des LMNP. Avant toute chose, je tiens à préciser que j’ai lu pas mal de posts sur le forum (très intéressants d’ailleurs !) et que je compte bien investir dans un livre dédié, comme celui de Jean-Louis Le Boulc’h.

Nous avons consulté plusieurs conseillers en gestion de patrimoine. Comme mentionné dans ma présentation, nous sommes peu imposables (nous aurions dû payer 500 € si nous n’avions pas eu de crédit d’impôts avec les frais de garderie). Nous avons environ 30 000 € de liquidités.

Nous souhaitons donc commencer à investir pour préparer l’avenir. Notre capacité d’épargne mensuelle en plus de notre remboursement de prêt immobilier de la RP et de 400 €.

Les différents CGP(I) rencontrés nous ont proposé de l’achat de bien en LMNP neuf en résidence gérée :
- un en résidence senior vers Tours avec Domitys ;
- un en résidence senior avec Espace et Vie vers Bordeaux ;
- un proche de chez moi en hôtel Golden Tulip 4* avec Cap West, actuellement construit dans une ZA près de la mer ;
- un en résidence étudiante en plein coeur de Nantes proche des écoles avec Mer & Golf.
Là où il est difficile pour nous de choisir, c’est qu’on faisait confiance au départ à certains CGPI dont certains se révèlent être des CGP copains de promoteurs. Ils pensent plus à leur commission qu’au conseil à notre égard pour bâtir une stratégie patrimoniale.

En contre-partie, on m’a vanté les mérites d’investir en LMNP dans l’ancien, c’est-à-dire en seconde main car moins cher à l’achat et plus rentable. J’ai aussi songé à investir dans un bien classique (achat d’un bien à un particulier) et de le déclarer en LMNP. Après il est vrai que la résidence gérée nous semblait sécurisée pour notre premier investissement.

Enfin, je reviens de la foire de Nantes où un énième conseiller me dit que le LMNP n’est pas forcément adapté et qu’un achat en PLS serait un bon compromis nous concernant. Il m’a vanté les mérites du PLS, mais pas les inconvénients…

Perdu dans cette nébuleuse d’information (je lis le forum chaque soir pendant 2 heures minimum car on nous presse pour un achat en LMNP), je viens solliciter vos retours sur ma situation.

Est-ce mieux d’investir en LMNP ancien ou neuf en résidence gérée ? Est-ce que la résidence gérée est finalement trop risquée et non pas sécurisée comme on nous laisse croire ?

Merci d’avance.

En LMNP, la résidence gérée est à fuir, car vous êtes remis pieds et poings liés à la structure qui gère (et encaisse !), et pompe le bénéfice. Sans compter que les chiffres donnés en début de contrat peuvent être modifiés en cours de route, les frais augmentés et les loyers diminués… Le mieux est le LMNP ancien, avec des travaux, géré par vous-même, et là, il faut vous former: tout est sur le site.

Rastignac

Bonjour à tous, juste pour information voici les réponses qui m’ont été faites par le SIE correspondant concernant ma question sur les documents à remplir en vue du rattachement de deux nouveaux biens exploités en location meublée saisonnière (étudiant 9 mois + courte durée 3 mois), et de l’effet sur la CFE
Pour information, je possède déjà 2 biens exploités en LMNP dans la VILLE 1 depuis 2016.

Vous devez vous rapprocher des greffes du tribunal de commerce de VILLE 1 et de VILLE 2 en précisant sur le document ad-hoc P0 (document de création d’entreprise) votre numéro de SIREN que vous avez obtenu pour votre activité de LMNP.
A la réception de vos P0, les greffes préviendront l’INSEE qui se chargera de prévenir à son tour l’administration fiscale.
Dès réception de votre LMNP à VILLE 1 et à VILLE 2, les SIE compétents vous enverront, si nécessaire, une demande d’information pour localiser les biens. Vous n’avez donc pas de démarche particulière à faire pour vos futures CFE.
La date de début d’activité que vous communiquerez sur les P0 aura ensuite des incidences sur les CFE.
Il sera également important de préciser si votre activité de location est saisonnière ou permanente (dans les cas énumérées: location à un étudiant 9 mois puis location  saisonnière l’été, il s’agit d’une location permanente).
Une location permanente implique une CFE calculée sur la base minimum et une location saisonnière implique une CFE calculée sur la valeur locative du bien.

Cette réponse ne me satisfait pas du tout si je me réfère à toutes les lectures sur ce forum et dans certains bouquins spécialisés.

Voici donc ma réponse:
"Je ne comprends pas pourquoi il me faudrait de nouveau remplir des formulaire P0 alors que ce dernier est unique et correspond au début d’activité générale de l’activité LMNP.
Vous m’indiquez de plus de préciser sur ce P0 mon numéro de SIREN, alors qu’il s’agit bien d’un numéro de SIRET qui m’a été attribué lors de la déclaration initiale de début d’activité LMNP.

Je vous réitère donc ma demande concernant les documents à remplir pour le rattachement de deux nouveaux établissements à mon activité de loueur meublé non professionnel."

Voilà si d’autres personnes se posent la question du rattachement de futurs biens a l’activité LMNP, c’est pas gagné pour avoir une réponse fiable.
Mon expert-comptable me dit lui de ne pas faire de déclaration complémentaire et que les services compétents verront bien les autres biens par défaut lors de la déclaration.
Un autre expert comptable m’a juste indiqué de changer l’adresse principale du bien principal en remplaçant l’actuel par celui qui générerait de plus gros revenus.

Voila voila…

afloman a écrit :

Bonjour à tous, juste pour information voici les réponses qui m’ont été faites par le SIE correspondant concernant ma question sur les documents à remplir en vue du rattachement de deux nouveaux biens exploités en location meublée saisonnière (étudiant 9 mois + courte durée 3 mois), et de l’effet sur la CFE
Pour information, je possède déjà 2 biens exploités en LMNP dans la VILLE 1 depuis 2016.

Vous devez vous rapprocher des greffes du tribunal de commerce de VILLE 1 et de VILLE 2 en précisant sur le document ad-hoc P0 (document de création d’entreprise) votre numéro de SIREN que vous avez obtenu pour votre activité de LMNP.
A la réception de vos P0, les greffes préviendront l’INSEE qui se chargera de prévenir à son tour l’administration fiscale.
Dès réception de votre LMNP à VILLE 1 et à VILLE 2, les SIE compétents vous enverront, si nécessaire, une demande d’information pour localiser les biens. Vous n’avez donc pas de démarche particulière à faire pour vos futures CFE.
La date de début d’activité que vous communiquerez sur les P0 aura ensuite des incidences sur les CFE.
Il sera également important de préciser si votre activité de location est saisonnière ou permanente (dans les cas énumérées: location à un étudiant 9 mois puis location  saisonnière l’été, il s’agit d’une location permanente).
Une location permanente implique une CFE calculée sur la base minimum et une location saisonnière implique une CFE calculée sur la valeur locative du bien.

Cette réponse ne me satisfait pas du tout si je me réfère à toutes les lectures sur ce forum et dans certains bouquins spécialisés.

Voici donc ma réponse:
"Je ne comprends pas pourquoi il me faudrait de nouveau remplir des formulaire P0 alors que ce dernier est unique et correspond au début d’activité générale de l’activité LMNP.
Vous m’indiquez de plus de préciser sur ce P0 mon numéro de SIREN, alors qu’il s’agit bien d’un numéro de SIRET qui m’a été attribué lors de la déclaration initiale de début d’activité LMNP.

Je vous réitère donc ma demande concernant les documents à remplir pour le rattachement de deux nouveaux établissements à mon activité de loueur meublé non professionnel."

Voilà si d’autres personnes se posent la question du rattachement de futurs biens a l’activité LMNP, c’est pas gagné pour avoir une réponse fiable.
Mon expert-comptable me dit lui de ne pas faire de déclaration complémentaire et que les services compétents verront bien les autres biens par défaut lors de la déclaration.
Un autre expert comptable m’a juste indiqué de changer l’adresse principale du bien principal en remplaçant l’actuel par celui qui générerait de plus gros revenus.

Voila voila…

Si vous posez la même question à un service qui vous dit des bêtises, vous risquez vite de tourner en rond.

Pour un bien supplementaire exploité en lmnp, vous devez remplir un formulaire P2cmb (établissement secondaire).

Pour la CFE, ne vous inquiétez pas, elle arrive toute seule…

xFFx a écrit :

Bonjour

J’ai acquis et retaper 2 appartements ces 2 dernières années.
L’un est un petit T2 ~30m², le plus souvent loué par des étudiants
L’autre est un T2 plus grand (~50m²) loué par le même couple depuis que je l’ai mis en location

Etant plus ou moins allergique à tout ce qui est administratif, fiscalité etc… je ne me suis pas spécialement posé de question et ait loué tout ça en microfoncier pour ne pas me prendre la tête.

J’ai un peu étudié le cas ces derniers jours et donc j’ai constaté l’intérêt de faire du LMNP.
Surtout que dans les faits, les 2 appartements étaient déjà bien équipés (le petit quasiment entièrement meublé d’ailleurs, seul manquait un lit)

Ainsi, à l’avenir j’envisage de changer de mode location. Equiper ce qu’il faut pour être au normes du meublé et louer en LMNP.

Mais je me pose des questions sur la "facilité" à louer des biens en meublés.

Pour ce qui est studio / petites surfaces, je suppose que ça va tout seul. Loué très souvent à des étudiants ou personnes de passage, qui ne comptent pas rester des années, n’ont pas toujours beaucoup de bien et d’équipements, et peuvent s’installer facilement.

J’ai plus de doutes concernant les surfaces un peu plus grandes (même si mon T2 50m² est pas grand dans l’absolu). De mon point de vue, ces surfaces sont louées par des personnes qui ont une vision plus long terme, parfois quittent justement un logement plus petit et ont déjà des meubles à eux, ou tout simplement veulent avoir leur chez-eux et acheter leurs propres meubles.
Du coup je me demande s’il n’est pas un peu plus compliqué de trouver des locataires en meublé sur ce genre de surface plus grande, que en location nue classique.

Des personnes ici qui ont pratiquent ce types de location peuvent-elles me donner leur point de vue ?

Merci

Tout dépend du marché que vous visez! Si vous êtes proche d’écoles, universités, vous pouvez le louer à des étudiants (même si 50m2 est un peu grand). Sinon vous pouvez cibler les jeunes travailleurs.

Comme vous louez déjà, quelle est la "clientele" intéressée par votre appartement ?

A vous de mener votre enquête, y a-t-il d’autres biens meubles sur le secteur etc. 25m2 c’est un peu petit pour un couple.

xFFx :
- si vous possédez ces appartements en nom propre et que vous les louez meublés, vous êtes forcément LMNP, donc forcément au BIC. Ensuite, deux choix d’imposition possible :  micro-BIC ou réel. Le réel est plus intéressant car il permet d’amortir le bien. MAIS je déconseille formellement le réel à quelqu’un qui a une "allergie" à tout ce qui est administratif. Ou alors vous trouvez un très bon expert-comptable qui accepte de se charger pour vous de toutes les formalités, y compris les déclarations initiales ; ce qui va vous coûter un peu plus cher que s’il ne faisait que la compta.

- mes parents ont loué sans difficulté un T3 meublé pendant 20 ans. Profils : couple de thésards, célibataire endurci, etc. Les gens ont une "souplesse" sur le devenir de leurs meubles : soit ils en ont pas ou peu et le problème est réglé, soit ils les revendent, soit ils peuvent les stocker temporairement dans la grande maison familiale des parents ou grand-parents… la location meublée n’est donc pas un frein, pour un certain nombre de gens. Ils seront d’autant plus enclins à prendre votre appartement meublé s’il est meublé avec des meubles neufs et avec goût, et équipé avec de l’électroménager de bonne qualité.