Investissement dans un logement HLM ancien : montant des loyers ?

Bonjour,

Je confirme, si le prix est inférieur au prix France Domaine, si dans les 5 ans vous:
-Louez, en théorie* vous devez au maximum louer au loyer pratiqué pour le locataire précédent.
-Vendez, si vous vendez au dessus du prix d’achat, le delta revient à la société HLM qui vous l’a vendu.

*La loi n’est pas clair, le bailleur et mon notaire m’ont dit des choses différentes. La "loi" dit, que vous devez pratiquer le loyer qui était effectif lorsque vous êtes locataire du dit logement. Du coup c’est pas très clair dans le cas ou vous n’achetez pas votre propre logement. (A vous de deviner qui m’a dit que je pouvais le louer à n’importe quel prix).

Sinon, il y a des avantages et des inconvénients. Le bailleur est obligé de vous vendre un logement salubre. Du coup, si il y a des choses qui ne vont pas (problèmes électriques, …) cela vaut le coup d’insister ils feront probablement les travaux (mon cas). Par forcement de la manière la plus propre, mais ce sera fait.

En inconvénients… c’est des hlm, vous allez avoir en réunion de copro le bailleur et un syndic, qui probablement se connaissent bien (Je m’arrête la). Dans les débuts de ventes, c’est un "bordel" sans nom, certains contrats restent au nom du bailleur, … Et malheureusement en général les autres personnes qui achètent n’ont pas le niveau de compréhension/d’intérêt suffisant pour interagir dans le bon sens (Ca va si tout est ok dans la copro, mais si il y a des travaux, genre problèmes de fuite, une clôture à ajouter, un parking ouvert en ville avec des gens qui squattes des places, … c’est pas évident). Le bailleur ne fait bien souvent pas les travaux nécessaire dans les parties communes et essaye de les laisser jusqu’à que les lots soient vendus.

En vrac:
-Si vous êtes locataire 1% logement logement, vous pouvez l’acheter avec une décote de 20 à 40%
-Il y a des frais de notaire réduit dans certains départements

La plupart des ventes apparaissent sur Patrim (site des impots), vous pouvez voir si d’autres personnes ont déjà acheté.

N’hésitez pas a interroger l’agent du bailleur qui vend, en général ils sont assez bavard…

Je suis intéressé si vous allez plus loin (comme vous l’aurez deviné, j’ai eu mon appartement comme ça, comme j’occupe le temps de trouver une autre RP).

Bernard2K a écrit :

La seule chose qui est spécifique, c’est que vous vous retrouvez en copropriété avec le bailleur social, tant qu’il n’a pas vendu tous les appartements. Vous maîtriserez les travaux et charges de copro encore moins que dans une copro normale.

Je me permet d’appuyer sur ce point. Il faut être très très vigilant (*Par exemple dans ma copro, il y a des panneau publicitaires qui donnent sur une rue passante. Nous sommes en conflit avec le bailleur pour qu’il transfert le contrat et rembourse les sommes perçus. Quand en AG j’ai rappelé qu’il fallait transférer le contrat, il m’a dit "d’accord", j’ai ensuite préciser "et rembourser les sommes perçus depuis la création de la copro", j’ai eu le droit à un "J’étais sur que vous alliez me demander ça" (d’un air blasé). On bataille toujours avec le Syndic pour ce point depuis 1an et demi.
*C’était pour un peu résumé l’ambiance et donne un exemple.

@Nikko : c’est bien pour cela que je vous posais la question ! Dans des petites villes de mon secteur, il est possible de trouver des T2/T3 de 55 m² à ce prix. En revanche, dans ma ville (> 100 000 hab) difficile de trouver des affaires à moins de 1800 €/m²…  Après tout est relatif. Du moment que vous avez un bon rendement.

Bonjour,

j’ai actuellement une réflexion similaire à cette situation… personnellement je me demande s’il est possible d’ajouter dans le compromis de vente une condition suspensive suivant laquelle le bien ne soit soumis à aucune règle anti-spéculative.
Ce qui en l’espèce est apparemment le cas puisque le bien serait acheté au prix du bailleur social (et pas a un prix inférieur) mais j’aimerai me le garantir par écrit..
Même si en pratique, cette remarque lors de la signature du compromis de vente me vaudra quelques regards suspicieux du bailleur social
Qu’en pensez-vous?
Merci

Les entreprises ou associations qui gèrent des hlm ne vendent pas des hlm mais des logements nus.

marie7, le 24/12/2021 a écrit :

Bonjour,

J’aimerais savoir comment se passe la location de vos biens acquis dans le cadre d’achat HLM?
Vos loyers sont il plafonnés?

J’ai acquis une maison hlm vide. Pas de charges de copro…
Elle avait été retapée avant (toiture, planches de rives, évacuation pluviale, façade..)

En théorie il aurait fallu la louer au niveau du dernier loyer.
En fait l’Anah m’a validé ma convention Cosse au plafond de loyer au m2.

Le montant des loyers tient aussi compte de l’indice de revalorisation (IRL) de l’insee.

Compte tenu de la composition des foyers des locataires la vétusté intervient assez rapidement.
Il faut donc trouver des compromis avec les locataires pour ne pas sans cesse remettre la main à la poche.

J’envisage pour ma part qu’à l’issue de la convention je puisse faire de ce bien une colocation en meublé.

Dernière modification par AMateur (27/12/2021 10h55)