Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

Merci pour vos retours qui m’ont bien éclairés !

Effectivement, c’est bien dans ce même fil de discussion (!) que Stéphane a évoqué l’achat d’US en complément de l’investissement PP dans la SCI : Investir en SCPI au travers d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés : cas pratique

Kabal a écrit :

Roudoudou ou cat me corrigeront mais l’intérêt de l’US dans une SCI à l’IS c’est l’imposition qui découle de ces revenus. Les revenus de l’US est amortissable et donc la base de calcul de IS est bien moindre que des revenus issus de PP.
Si en plus, ces revenus proviennent de l’étranger, vous avez donc des revenus non-imposables en FR mais qui sont amortissables et donc vous avez de l’IS en moins sur d’autres revenus.

Bien évidement, à la base, investir dans l’US rapporte plus que la mise de départ (en théorie). J’investis 100 dans l’espoir d’avoir 110 par exemple. Mais avec le mécanisme d’imposition, on a bien plus.

Si je comprends bien ce complément d’explication, l’idéal serait donc d’acheter en parallèle des SCPI en PP, des parts d’US dont les SCPI sont imposées à la source comme en Allemagne.
L’amortissement de cet usufruit pourra donc être imputé sur les revenus de mes autres SPCI Françaises en PP.

J’ai fait un rapide calcul, mais n’étant pas du tout spécialiste, dites moi si je me trompe. J’ai calculé l’amortissement sur la valeur de l’US au départ, mais est-ce bien ça ou sur les revenus de l’US ?

Si on part de l’hypothèse que notre banque propose de financer 45.000€ d’usufruit de CORUM Conviction (en lieu et place de 45.000€ de PP de cette même SCPI), j’obtiens donc :

Clé repartition 10 ans    37%
Montant     45 000,00 €
Nombre de parts (1060€/part)    114,7373789
Rendement estimé 10 ans    4,65%
Intérêts     5 655,41 €
+ 4500€ d’amortissement d’IS par an (valeur de l’US lors de l’achat).



Soit un cashflow réduit de moitié pendant les 10 années d’US (j’ai laissé la première année telle quelle en tenant compte de la recherche d’US + délai de jouissance).

Cette opération d’US pourrait être renouvelée après l’extinction de l’US en achat comptant si les conditions sont toujours optimales.

Est ce que mon calcul vous parait juste ?

GoodbyLenine a écrit :

Mais si acquérir vers 45k€ de PP Epargne Foncière en gré à gré (donc un peu moins cher qu’en passant par la société de gestion) vous intéresse, faites moi un MP (j’en suis vendeur).

J’ai noté votre proposition et vous tiendrai au courant dès que mon projet sera finalisé (et notamment le prêt débloqué et la SCI créée).
Cela prendra probablement encore 1 mois ou 2, donc vous aurez peut être trouvé un acheteur d’ici là.

Bonjour,

Je cherche a faire le même montage que vous.

Je bloque actuellement sur qqes points :
1/ la banque demande un nantissement d’av rien que pour la pp et apparemment ça a l’air d’être encore plus dur. ce que je n’ai pas encore demandé. L’avez vous fait ? Vous demande t’on egalement un nantissement type av ?

2/ je ne sais pas quelle proportion de pp/us prendre pour assurer un cash flow >0 meme en cas de baisse du dvm a 4%, car je ne sais pas le simuler sur tableur, le votre le fait il et si oui accepteriez vous de me le partager ?

3/ j’ai cru comprendre que vous voulez optimiser la fiscalité en visant des scpi etrangeres pour l’us, cela fait il une différence si on le prend en pp ?

4/ l’équation suivante est elle envisageable : Amortissement us + fiscalité scpi étrangère = 0% de fiscalité, car si oui associé a un cashflow positif, c’est le montage parfait non ?

5/ je crois que favoriser les clés de démembrement longue durée est favorable a l’usufruitier.

6/ avez vous songé a comment réutiliser la tresorie ? Us ? Pp ? Autres ?

7/ avez vous songé a un montant max de pp pour ce montage pour rester a une fiscalité is <15% ?

Bien a vous,

Malo

CapitaineFlam, Malolechat pense emprunter pour faire l’acquisition de l’US ce qui change un peu la donne et évite le gros apport initial.

CapitaineFlam a écrit :

A noter aussi, les intérêts d’emprunt sont déductibles pour les SCPI Françaises mais pas celles à l’étranger.

Dans le cadre de la SCI à l’IS, roudoudou affirme que les intérêts d’emprunt pour les SCPI françaises ou non passeront en charges et il a peut-être (sans doute?) raison (pour ma part, je n’avance rien pour l’instant et j’attends de savoir ce que mon comptable en pense).

Malolechat a écrit :

je ne sais pas quelle proportion de pp/us prendre pour assurer un cash flow >0 meme en cas de baisse du dvm a 4%, car je ne sais pas le simuler sur tableur, le votre le fait il et si oui accepteriez vous de me le partager ?

Malo, si vous faites ce que j’ai écrit sur votre file de portefeuille, cela va vous prendre 5min et vous aurez une bonne idée de la proportion nécessaire pp/us pour avoir un cash flow neutre (avec vos hypothèses).

Je ne sais pas si un crédit sur 25 ans intéresse CapitaineFlam, cela l’emmène peut-être plus loin que prévu…

Par ailleurs, je ne suis pas sûr que tibo avait intégré toutes les possibilités dans son tableur.
De toute façon, avec toutes les hypothèses faites pour la simulation, une estimation à la louche pour la proportion pp/us fera "probablement" aussi bien l’affaire.

Oui c’est ce que cat a preconisé sur ma file.

Je tatonne actuellement mais 1/3 2/3 ou 1/4 3/4 me semble etre interessant si on veut degager suffisamment de cash flow a reinvestir.

Je serais interessé de savoir si certains membres ont des retours d’expérience a ce sujet car finalement on ne retrouve pas cette configuration dans le cas nard proposé par stephane, ce qui fait suspecter que ca n’est peut etre pas la meilleure option ?

GBL, je ne suis pas si réinvestir les CF (uniquement) en US fasse partie de l’optimum. Il est possible notamment de profiter du CF pour investir dans des foncières cotées :
* ce placement est nettement plus liquide;
* le choix est beaucoup plus vaste et la diversification sera donc plus grande (en devises notamment);
* le rendement sur le long terme ne doit pas être plus faible.

roudoudou, je suis bien d’accord avec vous, cela reste des actions et il faut savoir doser la diversification en fonction de sa tolérance au risque.

Néanmoins :
1/ je parlais ici du ré-investissement du CF : ce seraient donc de petites sommes (comparées au capital initial) réparties dans le temps à réinvestir.
2/ la volatilité à court terme peu également jouer dans l’autre sens (upside important sur un temps très court) et la liquididé permet éventuellement d’empocher une partie (ou l’intégralité) de ses gains.
3/ sur un horizon de temps plus long (>=10 ans) la volatilité des performances est (beaucoup) plus faible. A comparer à l’US qui est de toute façon très illiquide durant la durée du démembrement.

GBL, je suis désolé d’avoir fait ressortir ce point qui effectivement n’était pas l’essentiel de votre message.

Pour l’investissement en foncières cotées dans une SCI à l’IS (dont l’existence est déjà justifiée par l’investissement à crédit en parts de SCPI), je pense que l’intérêt ou non par rapport à la détention en direct (même avec le PFU) dépend beaucoup de l’horizon de temps que l’on se fixe pour la phase de capitalisation.

4/ Imaginons un capital social initial de 10 K€ avec un associé minoritaire à 10% des parts (il est possible d’avoir un capital initial plus faible et moins de 10%, mais c’est pour bien comprendre).

Oui comme vous j’ai compris qu’on répartissait le capital comme on voulait mais que si l’administration fiscale vous attaque pour nullité la SCI peut être dissoute, avec toutes les conséquences (fiscales et patrimoniales).

Notez aussi qu’il est possible de créer plusieurs types d’actions, A, B etc, certaines ayant plus de droits de votes ou plus de droits au dividende. Ainsi vous pouvez avoir 99,1% des droits de vote en ayant cédé par donations successives 90% du capital social de la société, si vous avez créé 10% d’actions donnant droit à 100 votes et 90% d’actions à 1 vote. Cela permet de garder les rennes et de transmettre NET de droits de succession une part énorme de votre édifice.

Regardez aussi la donnation de parts en nue propriété si l’objectif est de garder les dividendes pour vous (combinable avec l’exemple ci dessus)

Seul l’associé majoritaire emprunte 200 K€….

Si l’associé emprunte seul, celà signifie qu’il emprunte hors SCI, vous perdez les avantages de l’IS, notamment la déduction des frais liés à l’emprunt. Certes les taux sont bas, certains diront négligeables, mais ca reste un volant d’optimisation de votre investissement.

Par contre l’associé qui emprunte seul pour un apport en CCA est peut être la solution pour votre point 3, pour déssolidariser le minoritaire de la dette.

, il apporte 75K€ en CCA. Le CCA est fléché, dans le sens où il revient au gérant majoritaire ?

Le CCA est librement utilisé par la SCI. Mais il est une créance que la société a envers l’associé, et récupérable net de tout impôt (hors éventuels intérêts sur le CCA qui sont optionnels). Les CCA est situé avant le remboursement du capital social dans la "hiérarchie" des créanciers.

Imaginons, que les SCPI soient vendues 200 K€, que le gérant majoritaire récupère 75K€ (il peut théoriquement mettre des intérêts d’emprunt dans la SCI j’imagine – probablement à mettre dans les statuts- mais simplifions). Il reste 125 K€, et l’associé minoritaire possède 12,5K€ en ayant mis 1K€, ce qui fait un TRI absolument démentiel.

Oui c’est une "astuce" connue pour faire bénéficier à ses enfants/conjoints d’un effet de levier dont on assume seul le risque et l’apport initial.

Par contre, dans votre exemple, si vous vendez les SCPI, elles subiront un impôt sur les plus values, calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur résiduelle après amortissement, autrement dit après amortissement total des SCI, sur la totalité de la valeur de vente. ca risque de sacrément amputer le TRI, surtout que le CCA reste lui de 75k€, la part restant au capital est donc bien moindre.

je compte être très largement majoritaire (et gérant), et cherche à rester dans la légalité. Comment faire pour restreindre « au maximum » ses droits et devoirs ?

Il est possible de donner beaucoup de pouvoirs au gérant dans les statuts.

Ensuite si vous êtes majoritaire vous pouvez soumettre au vote un certain nombre de décisions (toutes celles qui ne nécessitent pas de rapidité), ca vous permet d’avoir des statuts moins "despotiques" tout en restant majoritaire.

Enfin, notez qu’il est A PRIORI possible d’inclure une clause indiquant que le gérant n’est révocable qu’à l’unanimité. A priori parceque je l’ai lu dans un ouvrage spécialisé très documenté en jurisprudence, mais que mon avocat estime lui que cette clause pourrait être dénoncée comme abusive en justice.

Quand je disais que l’associé majoritaire empruntait seul j’étais imprécis, je voulais dire que la SCI empruntait mais que seul l’associé majoritaire fournissait les garanties et que seul l’associé majoritaire renflouait la SCI au travers du CCA.

L’idée est ici de faire en sorte que l’associé minoritaire ait un TRI équivalent au mien et non supérieur au mien (dans l’idée ce serait mon père, si c’était mon fils ce ne serai pas le même sujet).

Oui, je n’ai pas parlé des impôts en revente, qui diminuent sacrément le TRI, pour ne pas compliquer le sujet qui est celui de la gestion des minoritaires. Comment rester légal en étant "presque" seul.

Evidemment, si c’est trop compliqué ou trop bordeline d’un point de vue juridique, il faudra que je fasse une EURL. Mais j’imagine que les conditions d’emprunt sont encore plus drastiques vu que la responsabilité est limitée aux apports (pour le coup je ferai peut-être une SARL avec mon fils). Ca m’oblige aussi à regarder la SAS(U).

Je me permets de revenir vers vous pour 2 questions qui m’ont été soulevées par mon comptable dans l’étude de mon projet et pour lesquelles je n’ai pas su lui donner réponse :

- les résultats que communiquent les sociétés de gestion sont-il nets après amortissement ? Ou bien peut-on amortir les SCPI(PP) dans la SCI que je compte créer ? Si c’est le cas, est ce que la valeur d’amortissement est communiqué par la société de gestion ?

- les sociétés de gestion communiquent-elle bien à chaque souscripteur un résultat pour entreprise à l’IS ?

Merci pour vos éclaircissements sur ces 2 points.

Bonjour,

alors, j’ai demandé à la BPE et au crédit Mutuel Ile De France. Je n’ai pas d’immobilier en plein propriété, donc je me doutais que ce ne serait pas simple.

- Crédit Mutuel : Après 1 mois, la réponse a été négative tout simplement, sans même chercher à discuter (je n’ai eu qu’un entretien en agence, auprès d’un "conseiller" généraliste)

- BPE : ils sont d’accord en faisant un prêt in fine et mettant en garantie 100% du montant emprunté une assurance vie remplie en fonds en euros chez eux (200% pour des UC ou un PEA). Non ouvert à la discussion. La discussion était intéressante "non on ne prend pas en collatéral les SCPI dans lesquelles vous investissez, par ailleurs on n’aime pas non plus l’immobilier en résidence principale, car si cela se passe mal on aurait du mal à vous exproprier"

Evidemment, je pourrais tenter le forcing et la négociation, mais vu d’où on part cela me semble clair que cela ne vaut pas le coup.

Bonjour tout le monde,
Je lis avec grand intérêt cette discussion.Etant investisseur débutant, j’envisage aussi d’investir dans des SCPI via une SCI à l’is.

Par contre il y a quelque chose que je n’ai pas compris (et je m’excuse si la réponse à déjà été donnée mais je m’y perds un peu).
Lorsque la SCO achète des part en PP de SCPI, peut on déduire fiscalement (pour minimiser l’IS) l’amortissement de la quote part usufruitiere?
Exemple.
Investissement sur 20 ans
Valeur de la PP=100 000€
Valeur de l’usufruit=100 000*47%=47 000€ (Achat demembrement, acheter des parts SCPI en usufruit, nue propriete

Peut on alors déduire fiscalement pendant 20 ans un amortissement de 47000/20=2350?

Merci d’avance pour vos précisions.

Fab