Tagnael [69] : étude de cas immobilier (collocation T4)

Bonjour.

1er point sur le manque de temps: médecin, donc je comprends que vous en avez pas beaucoup vous devez être loin des 35h.

La colocation = appartement qui se dégrade plus rapidement + changement de locataire plus récurent + problème sur la gestion des locataires ( c’est pas moi qui ai cassé toilette pat exemple )

Concernant les travaux : attention aux connaissances … mon propre beau frère artisan plombier/électricité me faisait des devis 100% plus chère que les autres.

La base : 3 devis sur chaque corp de métier.
Pour les travaux , c’est des travaux lourd ?

Pour la rentabilité, avec un loyer hors colocation vous serez à combien ?

Par manque de temps , comment pensez vous faire la gestion ?

Par expérience plus on rajoute de tiers plus c’est compliqué.

Bonjour Tagnael,

Je pense qu’il faut réorienter votre stratégie d’investissement en fonction de vos obligations.

Personnellement je recherche des appartements à refaire complètement car je fait tous les corps de métier (je suis aussi artisan). J’ai du temps à y consacrer (1 à 2 jours par semaine) donc je recherche un prix en fonction de la surface dans un lieu ou je vais être sûr de le louer facilement.

Dans votre cas (médecin généraliste: donc vous faite des heures je pense) je vous suggère d’acheter pour un premier investissement un petit studio ou il y a que des petits travaux à faire voir pas du tout.
En choisissant un bien au prix du marché éventuellement avec gardien et bien situé prêt des facs et de votre boulot vous pourrez vous faire la main sur la gestion d’un appartement sans trop de contrainte.

Avec ce genre d’investissement vous aurez un cash flow négatif de 100€ ou 200€ et si vous n’avez pas les moyens d’absorber ce manque à gagner il suffit que vous fassiez quelques heures de plus au niveau de votre travail. C’est le principe des vases communiquant: vous n’êtes pas compétitif d’un côté et il faudra beaucoup d’heures pour le devenir alors que si vous compensez par ce que vous maîtrisez de mieux (votre activité de médecin)  vous ferez moins d’heures mais plus rentables.

Bien sûr il est important de ce documenter avec ce forum afin d’optimiser l’investissement mais au moins vous aurez mis un pied à l’étrier et vous orienterez de nouveau vos choix dans quelques années.

Ce qui fait un rendement de 5.7% brut environs à la louche.

Après plus la surface est grande et plus théoriquement le rendement diminue.
Peut être orienté ses recherches sur du studio/t2 avec travaux ?

Concernant la phrase : " plus je lis le forum plus j’ai envie de laisser tomber " est sans doute une phrase à ne pas banalisé.

L’immobilier est en effet prennent.
Mais si vous désirez investir uniquement dans 1 ou 2 bien , cela reste largement gérable si vous refaite tout à neuf car normalement , le locataire ne vous appellera pas pour un problème de plomberie ect car les travaux seront récent.

Il faut pas lâcher si rapidement.
Pour ma part, il vous manque un réseau d’artisan / connaissance sur le prix des travaux afin de pouvoir calculer une rentabilité exact avant un achat.
Pour ce faire , faites intervenir des artisans pour devis, vous aurez ensuite des idées plus précise sur le montant des travaux.

Concernant la fiscalité, le meublé est plus chronophage en temps que le nu car il y a plus de turn over.
Mais il y a quand même des avantages ( récupérer son bien plus rapidement permet d’avoir un regard dessus, la fiscalité lmnp est dans la plupart des cas plus intéressante.)

Mais une chose est sur , une recherche de bonne rentabilité demandé beaucoup de temps dans un premier temps :
- visite +++
- négociation
- rdv divers notaire/courrier /artisan = important car création d’un réseau et SURTOUT beaucoup plus de temps pour un premier bien.
- suivis du chantier
- recherche locataire
- connaissance général sur l’immobilier car gestion perso.

Donc trois cas :
- Cela vous intéresse quitte à laisser du temps pour cela et votre vie de famille va en prendre un petit coup temporerement mais avec cet état d’esprit vous pouvez prétendre à un rendement supérieur à ce que la moyenne peut trouver.
- Soit cela vous fait "peur" Donc vous êtes peut être pas fait pour cela.
- vous aimer l’immobilier mais vous ne voulez pas vous prendre trop la tête, vous utiliserez votre capacité d’épargne afin de rembourser une partie du crédit d’un bien immobilier que Mr tout le monde peut avoir/ scpi également.

Je suis tout à fait d’accord que le rendement n’est pas fou. Mais au moins j’ai la sécurité de louer facilement, et de revendra aussi sans trop de perte car le bien est très bien situé. Je préfère sacrifier un peu de rendement pour la "tranquillité".

Pour la recherche de T2, j’ai longtemps regardé, et les rendements sont très faibles sur mon secteur. C’est pourquoi la colocation me semblait une bonne solution !

Je n’ai pas peur du tout de gérer le chantier et les artisans ; j’ai eu des devis pour un autre appartement sans suite, et je calque le prix du m² de l’artisan "à tout faire" que je connais (est intervenu 2 fois à mon domicile). Pour le reste du réseau, le fameux cousin a lui aussi fait rénover plusieurs appartements il peut me conseiller. Donc je ne me sens pas perdu.
Et j’ai fait rénover mon cabinet professionnel (250 m² nu plateau technique) par un maitre d’oeuvre, j’ai supervisé les travaux pendant 2 mois donc aussi je suis un peu familiarisé.

Une fois le compromis signé (j’attends le reglement de copro pour vérifier la non interdiction de colloc) je pensais faire faire les devis dans les 10 jours avant rétractation et ainsi faire un chiffrage réél.

Ma peur principale est plutôt "tout ça pour ça !" en comparant le temps passé à tout gérer-travaux etc…/les gains : qu’en pensez vous selon vos expériences ?

J’ai aussi le projet d’une SCPI (je suis le post de Malolechat régulièrement), mais à fouiller le net on trouve des articles mettant en garde sur ces SCPI qui sont survendues avec un risque à terme (cf années 90). Et donc je crains de mettre tous mes oeufs dans le même panier, je veux varier les plaisir !
Et je mets en place mon PEA aussi !

En tout cas merci pour toutes vos réponses, je ne veux pas me jeter dans la gueule du loup avec des regrets.

Alors je viens ajouter mon expérience

Tout d’abord le plus dur c’est de se lancer, sachant que vous avez un job prenant et chronophage il est évident qu’il est plus difficile de consacrer du temps aux recherches

La colocation c’est vraiment tendance, j’y pense également mais d’apres mes échanges avec ceux qui la pratique c’est pas mal de frais si c’est des étudiants il faut refaire les peintures changer les meubles régulierement mais la rentabilité est bien meilleure donc faut tester il sera toujours temps de louer l’appartement autrement si c’est trop lourd à gérer

Apres en fonction de vos revenus professionnels (cela a été dit plus haut) il faut déléguer, il existe des auto entrepreneurs qui peuvent gérer pour vous cet appartement si c’est trop chronophage

Ce qui me semble tres important dans l’immobilier c’est l’effet de levier du crédit

Il est vrai dans ma présentation, on m’a fait remarquer que mes biens n’ont pas de cash flow, ceux d’avant non plus mais cela ne m’empeche pas de revendre aujourd’hui un bien et d’en tirer une tres belle somme (effet cumulé apres plusieurs investissements locatifs et de residences principales)

A force d’attendre la super bonne affaire on ne fait rien donc faut foncer si cela vous semble vous convenir et emprunter le max

Dans différents livre,s il est conseillé pour devenir riche de mettre au moins 10 à 20 % de ses revenus de coté avec l’immobilier sans cash flow cela nous oblige à mettre de coté donc c’est à voir selon les besoins de chacun ; après si super renta et cash flow important évidemment c’est mieux

Sur le secteur de Lyon j’ai vu une personne qui loue ses appartements en meublés sur des durées de 1 à 3 mois avec une bonne rentabilité, c’est une bonne piste aussi pour etre entre la location classique et le saisonnier. Pourquoi pas pour votre achat si la colocation ne fonctionne pas facilement ?

Il faut se fixer des objectifs, les écrires dans un carnet et ensuite les solutions viennent presque toutes seules

Bon investissement

Voilà la vidéo pour les curieux

Patrick 5000? par mois avec une maison divise?e en 5 appartements - YouTube

Il ne faut pas lacher comme ça

Personne n’a dit que c’était facile, il faut réussir à surfer sur les projets en un clin d’œil au début on s’accroche beaucoup et ensuite au fur et à mesure on passe de l’un à l’autre jusqu’à ce que cela fonctionne

Si vous n’avez pas le temps alors il faut déléguer, il y a pas mal de personnes qui ont fait de beaux investissements qui ne peuvent plus acheter pour elles et donc proposent de beaux projets clés en mains

C’est ça aussi s’enrichir c’est savoir s’entourer, il vaut mieux avoir une renta à 10% en payant des frais que 5% tout seul par exemple ou ne rien faire du tout

Si vous voulez envoyez moi un message privé et je vous ferais suivre les sites que j’ai trouvé (mais pas encore testés ou contactés) ça peut etre un compromis

SoImmo le forum n’a pas vocation à ce que chacun conseille ses sites soi-disant miracle d’autant plus si vous ne les avez pas testés. L’immobilier regorge de charlatans en tout genre, pour réussir, il faut réussir soi-même, c’est la clé. S’entourer oui mais cela demande du temps et de l’expérience, pas via un site conseillé par une connaissance venant de s’inscrire sur un forum.

SoImmo a écrit :

C’est ça aussi s’enrichir c’est savoir s’entourer, il vaut mieux avoir une renta à 10% en payant des frais que 5% tout seul par exemple ou ne rien faire du tout

Par expérience, c’est plutôt l’inverse. 5% si vous payez des intermédiaires, 10% tout seul.

Mais nous sommes impatients de lire vos bons conseils ici 😉

B2K a écrit :

Bref, sinon, oui, il est devenu très difficile de trouver des bons rendements sur l’agglomération lyonnaise. Les prix sont tellement élevés que ça bouffe le rendement, prix tirés vers le haut notamment par les gens qui achètent leur RP. Cf par exemple les messages de amoilyon.

Si maintenant je suis citée

Pour prendre part dans votre étude de cas:
- quelle est votre motivation propre pour l’immobilier ? Pourquoi Lyon Sud ?
Parce que vous voulez offrir un logement à des étudiants de Lyon Sud, parce que vous connaissez le quartier ?
Avez vous une réelle appétence pour l’immobilier, ou est ce pour bénéficier de l’effet de levier ?
A titre perso, la recherche d’un bien immo pourrait être comparé à un passe temps. Je ne compte pas vivre de rente immo, du moins pas dans les prochaines décennies.

- concernant la localisation, j’aime bien Oullins. La fameuse station de métro est un beau projet, qui aura fait couler de l’encre. J’avais visité un local commercial, mais, présence de mérule dans les caves, j’avais abandonné. Je pense que la ville a de beaux attraits, que les commerces vont prospérer. Je continue à être en alerte sur des locaux commerciaux.
Par contre, il y a du très vilains dans des immeubles collectifs année 60, avec des charges > 2000€.
La demande locative y est présente.
Les prix de vente sont (nettement) inférieurs à Lyon (3 pour ma part), mais le prix des locations également. Sortir de Lyon se paye (ou être à Lyon se paye).
Ne comptez pas le même budget logement à Lyon qu’à Oullins.
Pour le prix de vente, je ne le trouve pas "si" bas que cela, on reste sur Oullins, avec des travaux à réaliser.

- Concernant les locataires: vous savez, mieux que personne, les fameux internats à effectuer dans d’autres villes. Les vacances estivales.
Attention au turn over en ne misant que sur une seule cible de locataire

- Concernant votre métier : c’est un métier- passion, qui vous a privé longtemps de vos proches/loisirs/temps libre, avec beaucoup de contraintes. Que ce soit P1, puis les partiels, puis l’internat …
A âge égal, il y a une différence entre un de vos copains qui a fait des études courtes et vous: enfants, vraies vacances prises, …
De plus, de part le métier, rien n’est figé et les formations sont nécessaires, si ce n’est indispensable.
Ajouter donc qq DU et vous aurez déjà fort à faire.
Alors, après les consultations, la paperasse obligatoires, les DU, auriez vous l’envie d’aller voir pourquoi le lave vaisselle de vos locataires " ne s’allume pas, pourtant j’appuie bien et le bouton reste rouge, et ne devient pas vert " ?

Si vous souhaitez déléguer, alors je vous laisse vous documenter sur les SCPI, qui auront l’avantage de vous laisser du temps pour vous.
Si vous souhaitez investir en immobilier, alors je suivrais votre projet avec attention.