Ben31 [31] : étude de cas immobilier (T3 vendu loué)

Votre projet me semble trop juste au niveau rendement. Personellement pour investir à Toulouse je me suis fixé un minimum de 8% brut, qui me donne environ du 5% net en meublé (jusqu’à la fin du déficit).

Avec 7.6% brut en location nue et une TMI de 30%, ca vous oblige à faire un bel apport pour ne pas avoir un CF trop négatif.
Avez vous pensé à faire du LMNP sur des petites surfaces ? Ou bien acheter un bien à rénover pour faire du déficit foncier ?

En principe un bien déjà loué se vends avec une petite décote. Ça peut être un élément dans la négociation.
Pensez à bien vérifier la solvabilité du locataire avant de prendre une décision.

Votre budget travaux est-il maîtrise? Pour 2000€ pour le tableau et les doubles vitrages, il ne doit pas y avoir Beaucoup de choses à faire.

Bonjour à tous,

Yannick31 a écrit :

Avez vous pensé à faire du LMNP sur des petites surfaces ? Ou bien acheter un bien à rénover pour faire du déficit foncier ?

Oui j’y pense et c’est justement ce que je recherche. Sur la majorité des biens avec travaux que je trouve, si j’inclus le prix des travaux j’arrive au prix d’un bien en bon état et avec un rentabilité encore plus faible que les 7,6% bruts.
A travers nos discussions je sens que c’est ma méthode de recherche des biens qui est à redéfinir. Ou bien je ne sais pas identifier une bonne opportunité quand j’en vois une… Je vais me former la dessus

Pierrot31 a écrit :

- avez-vous besoin d’un GRL, qui grignote la rentabilité, si la même personne occupe ce bien depuis 16 ans (et si tout se passe bien bien entendu)?
- quel gain espérez-vous à faire des travaux ?
- le locataire actuel accepterait-il de passer en meublé?

Avec un départ à la retraite dans les prochains mois je trouve cela risqué de ne pas en prendre. Que se passera-t-il si la personne une fois à la retraite n’a plus les moyens de payer le loyer et décide de ne plus le payer ?
Concernant les travaux, il s’agit d’améliorer le confort du locataire. Même si d’après l’agent immobilier elle n’a jamais demandé de double vitrage, je pense qu’à l’heure actuelle c’est le minimum.
Je n’ai pas abordé la question du passage en meublé, mais cela ne lui servirait à rien. D’autant plus que l’appartement est déjà totalement meublé avec les affaires de la locataire.

lachignolecorse a écrit :

Votre budget travaux est-il maîtrise? Pour 2000€ pour le tableau et les doubles vitrages, il ne doit pas y avoir Beaucoup de choses à faire.

Merci pour votre retour, je chiffrerai au plus juste si je décide de poursuivre sur cet appartement.

founal a écrit :

Le fait d’avoir un locataire depuis 2002 est un avantage mais aussi un inconvénient, il y aura probablement moins de vacance locative mais en contrepartie le bail date de 2002 avec un loyer en conséquence. Augmenter le loyer et le ramener a un niveau plus conforme à 2018 peut être compliqué ou demander des investissements dans l’appartement.

Le loyer me semble cohérent avec le prix du marché. Cependant je prend en compte votre remarque.

Merci à tous pour vos retours.
Je prends quelques jours de réflexion supplémentaires mais il semblerait qu’avec une approche plus fine de la recherche je puisse trouver mieux dans mon coin.

De mon côté, je tique tout de même sur l’âge du locataire en place.
Êtes-vous conscient des contraintes liées à un locataire de plus de 65 ans ?
Si cet appartement est en vente, c’est peut-être un propriétaire qui ne veut pas rentrer là-dedans et vous refile la patate chaude….
Plus une taxe foncière qui est au 1/8° des loyers annuels déjà aujourd’hui, je n’irais sûrement pas sur cet investissement.
Ou alors avec une sérieuse négo.

Avec un TMI à 30%, vous devriez regarder de plus prés la fiscalité… 7.62% brut en location nue et sans le passer en meublé: ça va piquer un peu sur la feuille d’impôt. Ou alors, étudier un achat via une SCI à l’IS avec la problématique que vous paierez pas mal d’impôt en cas de vente…