Zaser [68] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 250 Euros le m2)

Bonsoir Zaser,

Il me semble qu’avec vos loyers vous vous situez dans la tranche "haute". Peut-être est-ce pour cela que vous avez du mal à louer … Avez-vous songé à louer en meublé? Je ne sais pas dans quel coin de Mulhouse se situe votre immeuble, je n’ai pas relu votre file, mais cela peut valoir le coup.

Bonne soirée!

Retour fort instructif.

Pour ce qui est des artisans, à l’occasion, lisez le livre « vous plaisantez monsieur Taner ».

Pour votre problématique de location:
- voir si quelque chose peut-être fait sur cette fenêtre trop étroite (gros point bloquant) ou si une autre ouverture/puit de lumière peut être fait. Sinon, comme dans les souplex, faire des fausses fenêtres qui éclairent (mais c’est moins bien hein!)
- action sur le prix
- enfin, les sdb gagneraient à être améliorés. Mais, c’est de l’ordre du détail par rapport aux 2 autres points.

Bien à vous,

Nb: vous avez mis vos nom et prénom sur vos liens Google photos…

zaser a écrit :

Quand a meubler les appartements, bien que le quartier s’y prête parfaitement - à mi chemin entre centre ville et université - que faire des meubles si jamais le candidat a un coup de cœur mais a également ses propres meubles?

Dans mon cas, les locataires actuels avaient déjà certains "meubles":
- ils ont revendu leur lave-linge car le mien était plus récent
- pour les meubles qu’ils ont souhaité conserver, j’ai simplement retiré les miens en indiquant sur l’inventaire des meubles "n’ont pas souhaité le conserver". J’ai stocké les quelques meubles (un petit buffet, un tapis, une étagère) chez moi. Ils retrouveront l’appartement au départ des locataires.

Cela dit, lorsqu’on loue un meublé, théoriquement, il est meublé . Donc les locataires s’arrangent avec leurs affaires s’ils en ont déjà.

Ça y est l’ensemble est loué.

J’ai du réajuster le grand F2 pour mieux coller aux paliers de recherche du boincoin de 50 en 50. Je l’ai mis à 550 + 40ch.
Le studio est parti assez rapidement malgré la petite fenêtre en hauteur "au prix": 370 + 30

Malheureusement ca commence mal avec le locataire du studio, qui me cherche des poux dès le début.
Il n’a pris rdv pour ouvrir le compteur que pour le 29, alors que le bail a été signé le 6 et l’état des lieux le 15.
Il me dit maintenant que l’appartement est inhabitable dans l’état entre le 15 et le 29 et qu’il va me virer seulement la moitié du loyer le mois prochain.

Cela a pourtant été discuté en amont: c’est à lui de s’occuper des abonnements et ouverture du compteur.

Je le lui ai fermement rappelé que c’est au locataire de prendre ses dispositions pour avoir les différents service au bon moment. On verra si ne début du mois je ne reçois que la moitié du loyer, auquel cas il faudra réagir rapidement.

Bonjour,

j’ai vu que ce bien était issu d’une vente aux enchères où vous avez négocié directement avec la banque, comment avez-vous procédé?

@Bre, l’immeuble dont il est question au début du fil devait passer en vente aux enchères, comme souvent la banque était le créancier poursuivant. La mise à prix était très basse 15k pour 120 m2 + garage de 40m2, j’ai trouvé les coordonnées du service contentieux et de l’antenne de la banque poursuivante et ai négocié directement avec eux. L’enchère a été annulée au dernier moment, les frais de notaire étaient particulièrement élevés: de l’ordre de 4k pour un achat à 30k FAI (l’agence qui m’a fait la visiter en amont des enchères alors que le prix était de 60k a aussi voulu sa part du gâteau), car ce dernier avait déjà entamé la procédure, je n’ai pas pu avoir mon propre notaire.
C’est bien avec le propriétaire qui devait de l’argent à la banque que j’ai signé, il continuait à freiné des 4 fers (1 mois de délais pour le compromis,  1 mois pour l’acte authentique) et pour sur 34k que j’ai payé le vendeur a touché 25k, le reste est parti en frais. Il avait acheté ce bien il y a 6 ans 75k!

Ce processus d’achat à l’amiable à travers le service contentieux est particulièrement long car tant que ça ne passe pas par l’adjudication, le vendeur garde la main et est libre de signer avec vous (ou pas). J’ai un autre achat qui dure depuis 15 mois.

Ce dernier projet d’appartement à 8k est un achat classique via agence. J’aurais peut-être du les séparer, mais vu que le prix au m2 est similaire, je les met ensemble.

@B2K, les traces d’humidité sur les hauts des murs sont dues à un incendie qui s’est déclaré dans l’immeuble mitoyen, les pompiers ont arrosé le tout à grandes eaux et on inondé ma future copro.
Je suis allé vérifier - la toiture n’est pas jeune, mais état OK.

C’est une raison supplémentaire pour laquelle le vendeur a bradé son bien. Je n’ai pas voulu en parler car ca faisait déjà trop d’info à digérer.

Sur les 5k, il devoir encore régler la note du syndic pour l’état prédaté + quelques charges, je pense qu’il va recevoir moins de 4k pour son appart.

@Bre - dans mon coin quand il n’y a pas trop de pub pour les enchères - ca part à -40/-50% par rapport aux prix des annonces sur LBC. Je me dit pour le coup que c’est les vrais prix. Généralement dans ce cas on est 5-6 personnes dans la salle et tout le monde se connait.

Trois exemples parlants sur les 12 derniers mois:
1-immeuble pas trop mal placé mais sur artère passante, 8 appartements dont 6 refaits à neuf il y a 5 ans et actuellement loués, et deux duplex à finir de rénover. Surface totale environs 370m2. Loyer immédiat 2k/mois, une fois les 2 derniers apparts finis pour environs 30k, on aurait pu monter à 3k/mois, immeuble partis à 197k + frais. Les immeubles de ce genre sont affichés à 900-1100 eur/m2 sur LBC.

2-2 immeubles de 4 apparts chacun, surface totale environs 500 m2. Certains appartement a rénover intégralement, certains à rafraîchir, un seul appartement loué actuellement, quartier très populaire, gros manque de parking dans la rue, parti a 127k+ frais. Des immeubles vides avec rénovation totale à faire sont assez rares, mais affichés à 500-700 eur/m2.

3- un immeuble de 3 apparts de 50m2 chacun, les appartements étaient dans le même état que celui que j’ai présenté dernièrement, quartier populaire, environnement assez calme, 2 des 3 appartements étaient occupés par le débiteur, je ne voulais pas attendre 2 ans avant expulsion, je ne me sentais pas faire d’action musclée, alors je suis venu en touriste, il y avait un seul enchérisseur ce jour là, alors il l’a forcement eu à la mise à prix: 50k + frais. C’était il y a quasi un an, depuis rien n’a bougé pour cet immeuble, perso je n’aime pas avoir plus de 50k immobilisés, alors je me dis que j’ai bien fais de ne pas jouer ce jour.

Quand c’est le SIN qui vend des successions vacantes p.ex., alors il font un tapage pas possible, on est 15-20 dans la salle et forcément ca part au prix du marché voir plus haut (en y ajoutant les frais). Mais les sommes en jeu sont plus petites, alors forcement il y a plus de gens capables de mettre 50k de cash sur la table, que 130k+gros travaux ou 200+30k travaux.

Je trouve étrange que chez vous les mdb achètent au prix du marché, quel est leur intérêt?

Pour négocier en direct avec le service contentieux, il vous faut trouver les bons interlocuteurs, j’ai appelé directement le directeur d’agence créditrice, il m’a mis en contact avec la personne du service contentieux qui gérait ce litige.
Bon après c’est les affaires, pas le monde des bisounours: il faut pas s’imaginer que dès le premier appel on vous réponde "Ok monsieur, venez signer demain". J’ai appelé plein de fois, harcelé l’agent immo, écris des tas de mail… bref - je les ai eu à l’usure et vu que j’avais 3-4 interlocuteurs, autant vous dire que je me suis également pas mal usé. Maintenant tout roule et c’est sympa, mais à l’époque j’y ai passé pas mal de temps…

Si vous vous arrêtez à 35, ma logique voudrait que le mdb l’ai à 36, ou je me trompe? Pourquoi le mdb est monté à 10k de plus?

Je n’ai pas tout dis, mais 8k, n’est pas le prix d’affichage. A ce prix là il ne reste pas plus de 1/2 journée sur LBC meme ici
Affiché à 19k (14 NV+5 FA), vu la bouse que c’était j’ai proposé 10k, ca a été accepté - l’agent a baissé sa comm: 7NV+3FA, et quad j’ai reçu le LRAR du notaire et découvert l’état de finance de la copro, je suis allé voir les voisins pour voir ce qui n’allait pas. Un des voisin m’a alors dit que le proprio lui avait proposé l’appart pour 5K. J’y suis allé au culot et j’ai demandé à l’agent de faire baisser au vendeur encore de 2k, pas de raison que le voisin ai un meilleur tarif que moi.

Ca y est je viens d’avoir les clefs aujourd’hui.
Comme je le pensais, le proprio avait bien cet appart depuis 30 ans - acheté en 88. D’après lui pas de plus value, au contraire toujours selon ses dires il le vend moins de 2 fois moins cher que son achat en 88 (je n’ai pas insisté pour voir l’acte de vente de 88 qu’il avait entre les mains). Et d’après moi, il n’a surement pas fais la conversion en euros constants, juste divisé son prix d’achat par 6.56.
Le calculateur de l’inflation nous donne 10000 eur 1988 = 16527 eur 2018. Il l’a donc vendu avec une baisse réelle de plus de 66% après 30 ans de détention.

Un rappel à tous ceux qui pensent que l’immobilier c’est une valeur sure!

Le proprio durant la signature s’est toutefois consolé de ne pas avoir eu de loyer a payer durant 30 ans. Cet appartement aurait donc été pour lui actif avec une bonne renta, mais il a vendu à perte.