Jade [59] : étude de cas immobilier (T2 de 45 M2)

Bonjour,

Les compromis de vente pour les deux T2  sont en cours de signature. C’est un peu long car cela se fait par voie postale.
J’ai envoyé la semaine dernière les documents signés à l’agence la semaine dernière. Les propriétaires doivent les signer à leur tour. L’agent immobilier étant en vacances cette semaine, elle doit me renvoyer les compromis signés la semaine prochaine pour déclencher le délai de rétraction.

J’ai eu mon premier rendez vous formel avec mon conseiller à la caisse d’épargne (j’y ai mon compte professionnel et c’est le directeur de l’agence qui s’occupe de mes comptes)
Il m’a parlé d’un taux à 1,25% sur 20 ans : à une condition que je domicile mon compte chèque perso chez lui.  Je n’y vois pas d’inconvénient.

La délégation d’assurance sera possible , il m’a dit qu’il pourra me faire un taux encore plus bas si je prends l’assurance chez lui. Son assurance est à 0,3% ; j’ai cru comprendre que l’assurance chez les concurrents est d’environ 0,15%. Avec un taux aussi bas ; est ce que je me prends la tête à faire une délégation d’assurance ?

J’ai demandé un différé d’amortissement de 3 mois. Aucun problèmes. Pendant cette période , je ne paierai que l’assurance du crédit.

J’ai demandé à ce qu’il me finance 2000 euros de travaux. Pas de problèmes, non plus.
Il me propose :
- SOIT d’intégrer les 2000 euros dans le crédit si je présente un devis + facture pour débloquer les fonds.
- SOIT de prendre une enveloppe trésorerie à 3% , dissociée du prêt immo. L’avantage avec cette enveloppe est que je peux disposer de la somme comme je le souhaite sans présenter de devis ni de factures.
Si j’opte pour cette enveloppe, je pourrais prévoir un peu d’argent pour les meubles.
Je comptais financer les meubles (environ 3000 euros) avec ma trésorerie personnelle. J’ai une tréso de 5000 euros. Que me conseillez vous de financer les meubles avec mes fonds persos ou un prêt tréso ?
Si j’opte pour l’enveloppe trésorerie que me propose la caisse d’érpagne, je pourrais aussi faire les  2000 euros de travaux que j’ai prévus pour les 2 SDB sans factures…. par un membre de ma famille , le coût pourrait baisser à 1000 euros.  Mais comme je suis en LMNP , mon idée est passer  ces 2000 euros en charges travaux donc pour cela je dois les faire faire avec facture.

Merci pour vos avis

Bonsoir Jade

Je vous invite à calculer la délégation d’assurances car pour un peu de paperasses vous pouvez gagner peut être plus que les 2000 euros car l’assurance est calculée sur la totalité du capital restant dû.

Ensuite et pour être franc que ce soit le directeur de l’agence, un gérant grand compte ou un employé basique il travaille tous d’abord pour leur propre compte et concernant l.ecureuil je parle en connaissance de cause !donc faites de même profitez de l’occasion et travaillez d’abord pour vous même ! Et surtout faite écrire ( Mail) tout ce qui est dit !

Chtirentier

Merci pour vos avis.
Je vais intégrer le prêt travaux de 2000 euros dans le prêt immo , ainsi je pourrais faire passer les intérêts en charge.

Pour la délégation d’assurance, je vais aussi faire une petite étude pour voir le gain réalisé si délégation

Coucou Jade,

Que de bonnes nouvelles !
La déco est la partie qui m’a le plus emballée et projetée dans le vif du sujet. Du coup, j’avais beaucoup d’idées, et certaines contradictoires. Que de questions, mais c’est du positif.

J’adore la vue que la pièce de vie. Il va falloir attirer le regard vers cette zone, cette lumière et la belle vue.
Rideau long avec une tringle jolie, et des embrasses assorties à la tringle. (les petits détails vont la différence ^^)
Le sol est sympa.
Pour la cuisine, le jaune est hideux. Pourquoi pas du blanc effectivement, réussir à cacher ce jaune ? . Changer les poignées, ça donne tout de suite du style, et pour pas trop cher. Pour la crédence des carreaux de métro peuvent donner un bon rendu
Quelques étagères sur la gauche. Pour des petits pots d’herbe, des plantes aromatiques, ..
La crédence tout le retour de l’angle ? Etrange qu’il n’y ait pas de protection derrière les plaques. Passage en vitrocéramique?

Concernant les couleurs, je ne mettrais pas de couleur neutre ( lin, gris), mais plutôt le beau bleu canard. Avec les autres murs blancs. Je privilégierais un seul mur de couleur vive qui attire le regard et non les 4 de la même couleur.
Cuisine bleu canard
[ulr=https://www.houzz.fr/projects/633163/renovation-studio-15m2] Chambre bleu[/url]
Les murs sont blancs font propre, ne pas rajouter du travail, du temps et de l’argent pour des murs déjà fait.

Après, les décorations en fonction de la couleur choisie.
La même pour les 2 appartements?

Qu’en penses-t.u ?

Le choix des meubles, j’avais adoré !

Les sites d’occasion ? J’avais trouvé un BZ à un bon prix, peu usé, et de la bonne couleur avec un plaid

Pour les chaises et les tables, des idées déjà?
Quel canapé as-t.u pris finalement ?

Bonne réflexion !

Pas mal. Pourquoi passer par une agence?

maxlille a écrit :

Hello Jade,

En ce qui me concerne j’ai mis en location mon second T2 qui était le seul libre après quelques travaux: peinture chambre, peinture bow window (extérieur et intérieur), remplacement robinet cuisine, cuvette des toilettes (10 ans d’âge) et gros nettoyage terrasse (idem, pas nettoyée en 10 ans)…

Je suis à un total de 3.000e.

Pour la mise en location meublée, j’ai fait le minimum réglementaire:
- table ikea avec 4 chaise 70e
- nécessaire cuisine chez ikea (casserole, poêle, couverts, ustensiles)
- la cuisine est équipée donc rien à faire (frigo, four, plaques)
- aspirateur sans fil de marque acheté sur leboncoin 40e (pas de facture)
- structure de lit 200x148x36cm acheté sur amazon 80e, très pratique à replier si besoin
- Matelas 140 x 190cm 15 cm - 30kg/m³ 80e chez Amazon (non ouvert j’explique pourquoi par la suite)
- 2x oreiller + housse + couette + protège matelas le tout non déballé

Pas mal de visites (une dizaine en 2 semaines mais à Tourcoing peu de gens solvables…).
J’ai fait le choix de prendre une jeune active CDI dans société CAC 40 avec 2.5x le montant du loyer mais parents garants sérieux (fonctionnaires mairie), donc in fine pas de GLI le risque est il me semble limité sur ce profil.

D’un commun accord, on va signer le bail meublé avec les meubles présents. Donc légalement OK. Au départ, rebelote on contre signe avec la même liste.

Puis j’enlève le lit/matelas (non déballé) que je stocke à la cave (la cave n’est pas mis à disposition au locataire).

En effet, la locataire a déjà tout, donc bien plus pratique que si j’avais meublé, et son profil fait qu’elle souhaite rester plus d’un an donc tout avantageux pour moi.

Bilan financier:

Achat appartement (y compris frais agence, de notaire et frais de garantie): 68.500e (40m2 + 30m2 de terrasse)
Travaux: 3.000e
Meubles: 300e avec facture
Assurance PNO 70e (via agence tarifs négocié)
Frais de location (agence) 6% / an tout compris donc on sera à 429e/an si loué 12 mois/an
TF prévue: 546e

Loyer: 596e (dont 6e de charges => EDF et eau parties communes)

PS: sur les deux autres appartements occupés je sais déjà que toute la peinture sera à refaire.

Retour d’expérience intéressant.
Me concernant, il n’y a pas de cave dans la résidence donc je ne pourrais pas opter pour cette stratégie.
J’ai prévu de meubler entièrement les appartements.

Si non , j’ai reçu les offres les offres de prêts le 26 Avril. Je trouve que cela a été hyper long ; 3 mois.
Autant vous dire que sur le mois d’Avril j’avais le notaire des vendeurs sur le dos tous les jours.
Les taux obtenus sont les suivants :
- Appartement 1 : Prix 54900 euros - Taux 1.25 % sur 20 ans
- Appartement 2 : Prix 59000 euros - Taux 1.40% sur 20 ans
Délégation d’assurance réalisée

Je récupère les clés des 2 apparts ce lundi pour démarrer les travaux.
Il est prévu une signature chez le notaire le 23 mai pour l’un des biens

Jolie rénovation. Vous n’aurez pas de mal à louer.

Je ne prends pas d’assurance impayé. Comme vous êtes en meublé, quel est le montant de la caution? Si vous demandez 2 mois, ça élimine certains candidats qui n’arrivent pas à gérer leur budget.  Le bail sera t-Il signe par les 2 personnes? Si oui, je ne demanderai pas de garant vu le niveau de rémunération/retraite.

La déco est magnifique j’imagine que vous allez trouver un locataire très vite!

Je pensais également prendre une GLI mais pour plusieurs raisons (pas toujours bonnes) je ne l’ai pas fait:

- peu de "bons" dossiers, j’ai du faire signer le bail le plus vite possible, donc impossible de traiter un dossier de GLI
- j’ai vraiment "choisi" mon locataire sur des critères objectifs ou non (jeune actif, salaire = 3x le loyer)
- je prends 2 mois de caution alors même l’appartement est peu meublé ce qui me permet de limiter (un peu) la casse en cas de pépin
- je gagne en rentabilité

Il est évident que si j’avais été en position de force (le choix entre plusieurs dossiers solides) ma décision aurait été différente.

Macaxeira a écrit :

Bonjour Jade,

Quels arguments avez-vous apportés pour obtenir la suppression des IRA sur vos 2 prêts? Vous avez vraiment des conditions de financement super pour du 110%.

Pour la garantie Loyers Impayés, pensez à Visale. C’est gratuit et beaucoup de candidats locataires rentrent dans les critères.

J’ai un très bon contact avec mon conseiller donc ça aide.
Pour avoir ces conditions de financement en contrepartie, j’ai dû ouvrir un compte chèque perso à la Caisse d’épargne et donc payer les services de carte bleu et j’ai dû prendre aussi chez lui l’assurance PNO.

Merci pour le tuyau pour Visale, j’ai lu le post à ce sujet sur le forum

maxlille a écrit :

La déco est magnifique j’imagine que vous allez trouver un locataire très vite!

Je pensais également prendre une GLI mais pour plusieurs raisons (pas toujours bonnes) je ne l’ai pas fait:

Merci Maxlille! J’ai pris du plaisir pour les choix décos. Je remercie au passage Amoilyon pour tous les braisntorming déco que nous avons eus en MP

Il y a une nouvelle personne qui m’a contacté pour faire une visite : il a 44 ans, il travaille à la CPAM de Tourcoing/Roubaix. Il gagne 2000 euros net par mois.
Il cherche un logement suite à une séparation ; actuellement il vit en colocation.
Ses parents peuvent se porter garant mais ça a l’air de le gêner

Jade a écrit :

Merci Maxlille! J’ai pris du plaisir pour les choix décos. Je remercie au passage Amoilyon pour tous les braisntorming déco que nous avons eus en MP

Oh, merci
Je suis super contente pour /t/oi pour les retours de /t/on annonce! Ça s’annonce bien, /t/on planning de visite commence à se remplir.

Pour le potentiel locataire retraité, je serais prudente. Les Personnes de plus de 65 ans sont protégées, et ( je pense toujours au pire) en cas d’impayé, la procédure d’expulsion/saisie me semble bien compliquée.
Pour l’autre profil, il correspond bien à /t/a cible idéale, un célibataire avec un revenu confortable.

Je comprends /t/on "soucis" à demander un garant, surtout à une personne qui est plus âgée que /t/oi. Je n’avais pas eu ce soucis, avec beaucoup de profils étudiants, qui trouvent normal d’avoir les parents en garant.
Dans /t/on cas, explique lui simplement que ce n’est qu’une simple formalité, et que, une fois le bail signé, /t/u n’auras pas de contact avec le garant, sauf en cas de soucis. Ce n’est qu’une sécurité pour /t/oi. 

/T/u peux lui dire qu’une de t/es connaissances a eu un soucis d’impayé de loyer, et qu’elle a eu des gros soucis financier. Donc que t/u joues la sécurité, que t/u le demandes à tous les locataires potentiels, que ce n’est pas contre lui/discriminant pour lui, mais au contraire que t/u veux une relation la plus saine possible?

Dernière modification par amoilyon (06/06/2018 16h52)

Jade a écrit :

Je n’ai pas eu la même analyse que /t/oi, au contraire je me disais que le profil retraité était plus rassurant avec une retraite à 1800 euros par mois. En plus, le bail sera signé aux deux noms avec sa compagne.

Le monsieur de 43 ans qui est célibataire pourrait perdre son emploi.

J’ai un 3ème bon dossier :
une étudiante d’Aix en Provence qui a 25 ans, elle a réussi le concours de la fonction publique d’inspecteur des douanes et intègre en septembre l’école nationale des douanes à Touroing. Elle souhaite louer le logement dès le mois de Juillet et jusqu’en juin 2019 minimum.
Elle me dit que pendant sa formation, elle touchera 1900 euros net par mois, qu’elle a des économies pour payer les 2 mois de caution + le premier loyer. Et que ces 2 parents qui sont fonctionnaires vont se porter caution. Je lui ai demandé de me fournir une attestation mentionnant qu’elle touchera bien cette somme à partir de septembre et pendant toute la durée de sa formation.

Donc, j’ai 3 bons profils pour 2 appartements ; c’est rassurant.

C’est intéressant les discussions car on a chacun son point de vue.

Du coup, mon point de vue:
Ce n’est pas parce qu’ils PEUVENT payer le loyer qu’ils VEULENT payer le loyer.
Les protections pour les agées me semblent trop protectrices (oui, c’est le but…) pour que je m’y risque. Dans quelques années, un des deux aura plus de 65 ans, et n’aura plus besoin de payer, même s’ils sont en capacité. Les procédures sont bien trop contraignantes.

Pour le monsieur de 43a rien ne dit que dans 3 mois il ne rencontre pas une nouvelle compagne et /t/’envoie un préavis. Ni qu’il change d’emploi. Ni qu’il augmente son salaire. Ni qu’il démissionne.
Un garant est un bonne sécurité, dans tous les cas. Une situation n’est jamais figée.

L’étudiante avec 2 parents garants fonctionnaires. Super dossier! C’est les dossiers que j’affectionne, toutes les garanties sont là. Bretelle et ceinture

Dans mon classement: étudiante, puis 43a, puis, et s’il n’y a personne d’autre, retraité.
Mais *t*u as encore du temps avant /t/a visite de samedi, d’autres visites de prévu?

Et pour le second, /t/u le fais visiter ce samedi? Le début de bail?
Autant tout regrouper si /t/u es sur place. Bonne continuation

Bonne nouvelle, /t/u as des bons dossiers qui rentrent. /T/es visites vont être fructueuses ! n’hésites pas à remonter /t/on annonce pour qu’elle soit toujours dans les 2 premières pages sur leboncoin.

Pour les pièces justificatives, je /t/e renvois ici
J’écris à tous le même mail en expliquant les pièces du dossier, à me laisser si l’appartement leur plait, et qu’il m’en faut une par catégorie, peu importe laquelle. Je laisse donc une latitude quant à quelle pièce fournir, par contre j’en veux obligatoirement une par catégorie.

( Plus simple sur le forum que par téléphone ^^, et si ça peut servir à d’autres)