Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Link182 a écrit :

Avec le project Anacrédit qui se met en place (on bosse dessus dans ma banque…), on saura bientot les prêts de tout indivus au niveau européen. C’est une base de données qui sera alimentée et consultable par les banques…

Je suis étonné de ce que vous écrivez…
Anacrédit ne concernera que les entreprises pour à son déploiement et c’est uniquement des données statistiques anonymes qui sont fourni (comme ce qui se fait pour la Bdf pour ses statistiques).
Le flux de données ne va que dans un sens, c’est pour l’utilisation de la BCE.
Il n’est pas question que les banques puissent interroger le fichier, et savoir combien tel emprunteur a d’endettement.
Le conseil constitutionnel s’est jusqu’à là opposé à un fichier positif des crédits en France.

Et moi je vois les frères et soeurs (éventuels) s’offusquer que les parents achètent une maison pour une fille (et pas pour les autres) et la louent gratuitement (puisque l’usufruit serait abandonné en pratique).

Je rappelle qu’un loyer gratuit est un avantage rapportable à la succession.

Cela dit, Monceau, pensez à faire une présentation dans la section adaptée, comme vous vous êtes engagée à le faire en signant la charte du forum.

Rastignac a écrit :

Pour l’usufruit, le titulaire est libre d’en faire ce qu’il veut et il n’a de comptes à rendre à personne. Qu’un frère ou une soeur fasse un procès pour "non utilisation de l’usufruit" par le parent décédé me semble des plus hasardeux…

Bien sûr que si. Qu’ils aient l’usufruit ou la pleine propriété, ça s’analyse pareil : les parents donnent gratuitement à un enfant le droit d’usage d’un logement.
1) Déjà, ça se structure, de préférence sous forme d’un prêt à usage (dit aussi commodat)
2) A priori, l’avantage peut être rapportable à la succession. Il ne s’agit pas de faire "un procès" mais simplement de faire valoir qu’en logeant gratuitement l’un des enfants, on lui apporte un avantage financier considérable.

Supposons une maison dont le loyer normal serait de 1000 euros par mois et des parents qui font cela à 60 ans et vivent 20 ans de plus. L’avantage perçu par l’économie de loyer pendant 20 ans est de 240 000 euros. Il est évident que le frère ou la soeur qui n’aurait pas bénéficié d’une telle libéralité peut faire valoir que ces 240 000 euros sont à rapporter à la succession. Si vous étiez l’un des enfants qui voit sa soeur être ainsi avantagée (après avoir déjà reçu la donation de la nue propriété du même logement), alors que vous n’avez rien reçu, vous seriez sans doute plus enclin à chiffrer l’avantage et à le rapporter à la succession.

Cf notamment http://www.unpi.org/Donnees_Client/Doc/ … 664278.pdf

Cela dit, une évolution récente de la jurisprudence tend à considérer qu’avec un prêt à usage, ce n’est pas rapportable sauf à établir qu’il y avait une volonté de libéralité des parents et que le non perception de revenus locatifs constitue un appauvrissement pour eux : https://univ-droit.fr/la-gazette-juridi … eure-soupe

Après, on ne sait toujours pas si Monceau a des frères et soeurs…

Cela dit, votre piste était intéressante : il y a sans doute un moyen d’associer les parents à l’emprunt pour rassurer la banque, puis de donner l’usage effectif de la maison à Monceau… le tout étant de le faire de façon carrée…

Bonjour à tous, à mon tour d’amener une question-débat sur le mensonge aux banques, ou en tout cas, de la filouterie.

Je suis en passe d’acquérir mon premier investissement locatif LMNP (à distance) et je compte le louer dans un premier temps à mon frère. Pour un prix normal que j’estime à 480-500€/mois, je compte lui faire payer 450€/mois. Soit quelques dizaines d’euros de "remise", disons que c’est le prix de la tranquillité (pas d’impayés, locataires , agence etc.).

Seulement voilà, je ne compte pas m’arrêter là et j’espère bien renouveler une opération du même type l’année prochaine (après modulation de la durée du prêt à sa date d’anniversaire). Le prix du loyer n’étant pas supérieur de plus de 30% à mes mensualités, cet investissement risque de réduire un peu trop mes capacités d’emprunt en réduisant mon reste à vivre théorique (si la banque ne considère que 70% des loyers perçus).

Ma question est donc la suivante : pensez-vous qu’il est judicieux d’établir un bail à 480€-500€, de me faire payer cette somme par mon frère, et de lui rendre la différence sous une autre forme.

Les avantages que j’y vois :

- Pouvoir dire à la banque, vous voyez le bien me "rapporte" 6k € par an (plutôt que 5400€), ce qui devrait de toute façon être normalement le cas si je le louais à une personne lambda.
- Moins de difficultés à augmenter le loyer pour le locataire suivant ?

Inconvénients :

- Evidemment, une fiscalité sur des revenus que je ne perçois pas réellement. Etant en LMNP, ça devrait être indolore les premières années (et mon frère ne va pas rester dans un 20m² pendant 10 ans!).

Qu’en pensez-vous ?

Bonjour Dicci,

Je comprends votre interrogation, j’ai eu la même cas après mon premier investissement locatif lorsque j’ai commencé le second.

Pour ma part, la banque ne m’a pas demandé de lui fournir les contrats de bail. Elle voit simplement que mon compte dédié à l’immobilier est en positif et que tout va bien.

Lorsque je suis venu négocier mon deuxième crédit, nous avons mis à jour mes données; salaires et revenus fonciers sur base de mes déclarations uniquement.

J’avais d’ailleurs un des biens qui était vacant et pour autant cela n’a pas du tout été remarqué (puisque compte en positif), et dans les chiffres que j’ai donnés, j’ai inclus le loyer du bien qui n’était pas encore loué.

Mon objectif n’est pas de vous inciter à utiliser l’une ou l’autre des méthodes, je vous partage simplement mon expérience

Cela dépend effectivement des banques, pour le second investissement, ils sont bien sûr obligés de tenir compte de votre reste à vivre, de votre taux d’endettement mais ils regardent aussi votre épargne, la gestion de vos comptes et si vous n’avez pas d’accident de paiement. Un investissement réussi pour la banque est celui qui lui rapporte à elle, pas celui qui vous rapporte à vous.

Bonjour,

On pourrait considérer que Dicci proposerait une franchise d’un mois par an à son locataire, ce qui lui permettrait de proposer un loyer facial supérieur à son loyer économique.

C’est une pratique courante dans les baux commerciaux pour des grands espaces tertiaires.

J’ai peut être raté quelque chose. Mais l’idée est de ’gonfler’ les revenus locatifs à 580-600€ p/mois sans dire à la banque qu’en fait c’est 480-500€. ça va être compliqué à posteriori de justifier (si besoin est) qu’on accorde un mois de franchise tous les ans…
Enfin, je me trompe peut être sur cette histoire de pénal - ou pas. Chacun prend les risques qu’il souhaite.

Dicci a écrit :

@Maxence : merci pour ce retour d’expérience, plutôt rassurant et allant dans le sens du bail à 450€. Cependant, votre banque semble être très peu regardante, peut-être grâce à votre situation pro ou à une relation de confiance que vous avez su instaurer. Je ne sais pas si c’est le cas de toutes les banques, ni si j’aurais cette chance…

Avec plaisir
Effectivement j’ai construit une relation de confiance avec la banque mais cette relation c’est construite rapidement et sans avoir des millions d’euros à la banque.

Le point important pour moi et de vraiment montrer à la banque que vous êtes quelqu’un de très sérieux et que vous connaissez extrêmement bien votre sujet.

Pour ma part, je prépare un dossier détaillé de plusieurs pages lors de mes achats immobilier et je prends le temps de le parcourir avec le banquier lors d’un rendez-vous.
Dans toutes les banques ou je les ai présentés, on m’a répondu qu’on avait rarement vu une telle démarche. Cela donne directement un avantage…
Je ne dis pas ça par autocomplaisance mais pour insister sur le fait que si votre banquier vous considère comme quelqu’un de quasi professionnel elle sera moins regardante sur les chiffres.

A contrario, si vous ne semblez pas complètement en maîtrise, la notion de risque sera plus importante pour la banque et elle aura besoin de se rassurer en ayant d’avantage de chiffres.

Bonjour,

Pour revenir sur la "solution" de Rastignac, rappelons un point essentiel : cela suppose que vos parents vous donnent la nue propriété du bien, donc qu’il y a un acte de donation, et des frais notariés. Donation qui peut s’avérer impossible selon les clauses du prêt (c’est une aliénation du bien incompatible avec l’existence d’une sûreté prise sur le bien).

Il faut aussi considérer que vos parents vous donnent, donc qu’ils sont propriétaires au départ. Si l’acquisition se fait intégralement par crédit, cela signifie qu’ils doivent payer les mensualités au prorata. A défaut, le fisc pourrait requalifier la prise en charge de cette mensualité à vos frais comme problématique (loyer ? don ?)

La donation-partage … suppose un partage équitable entre les héritiers au moment de la donation. Supposons que vous ayez 2 frères / soeurs, vos parents ont-ils le patrimoine nécessaire pour effectuer des donations similaires en montant à ces frères/soeurs ?

Resterait la question de l’usufruit qui seraient à vos parents, mais dont vous bénéficieriez techniquement puisque seule occupante du bien. A nouveau, avec des frères, c’est un avantage imputable sur la succession à venir.

Si "l’insertion" de vos parents suffit à rassurer la banque, il existe une solution simplissime : vos parents se portent caution solidaire du crédit. En cas de défaut de votre part, ils payent quitte à imputer ces paiements sur votre héritage futur. Et comme du coup vous êtes seule à acheter, aucun problème avec les frères et soeurs sur un "avantage indu" rapport à la succession.

« L’honnêteté est rarement une marque d’intelligence, mais c’est toujours une preuve de bon sens »

Dans « propos de O.L Barenton, confiseur » de Auguste Detoeuf.

Ce livre est un vrai régal pour tous ceux qui ont un esprit d’entrepreneur…

Vos revenus foncier et/ou bic apparaissent dans votre déclaration d’IR.

Sur societe.com, le gérant d’une sci apparaît (information gratuite).

Dans le livre en question, l’embrouille vient du fait que tout est fait la même année et que l’auteur ment par omission aux banques…

Bien à vous,

J’ai lu un peu en diagonal .. Je n’irai pas jusqu’à promouvoir le mensonge mais pourtant faisant parti des français les 1 % les plus riche de france, avec un IR annuel qui dépasse 40 000 , je dois bien avouer que les banques me sortent un peu par les yeux.
Quand le CiC fait une offre à 21 euros tout compris pour les frais d’encaissement CB, alors que je payais environ 60 à 80 euros / mois pour la même chose, ils m’ont répond "c’est pour les nouveaux clients". Quand ils vont vu que j’allais à la BNP, ils m’ont rappelé en me disant "euh si si ça va être bon".
Quand j’ai demandé une rénégo d’un crédit immo (RP), en sortant les chiffres à l’appui, entre leur offre et la concurrence ça a été le silence radio (il y avait 10 000 euros d’écart…) .. Quand j’ai fait racheté le prêt par Boursorama, ils m’ont dit "on comprend pas, pourtant machin…" . Et je vais m’asseoir sur 10 000 euros pour une relation de confiance ?
Quand je suis allé une fois à Barclays pour un crédit immo (RP) (toujours le même avant de le souscrire au CiC puis racheter ensuite par Bourso), ils m’ont sorti un super taux ! jamais vu, assorti d’une assurance de 1 % (!) quand les autres me proposaient 0.26 %… Et là je me suis dit ils me prennent pour le roi des abrutis? J’ai envoyé un mail pour leur parler du taux d’assurance.. Silence radio…
Bref, la relation de confiance avec une banque , je n’y crois plus du tout. Ils vous font miroiter ça mais ça tient pas. Et ça tient d’autant moins bien quand les conseillers changent tous les 2-3 ans…

C’est quasiment tout le temps un bras de fer. Ayez confiance en eux et ils en profiteront.

Pour finir l’exemple, sur un pret immo locatif ma banque de confiance initiale, me proposait -0.5 % sur un prêt locatif avec 900 euros de frais de dosseir ! (pour un pret de 50 000 euros)

Et la seule banque qui m’a fait plaisir c’est boursorama. Prêt initial à 2.5 . UN MAIL pour demander de rénégocier. Ils m’ont proposé 1.8 % pour …. 350 euros de frais de dossier. sur un prêt de 450 000 euros .. Sans la moindre contrepartie

Mon expérience depuis 5 ans, n’est pas en faveur d’une relation de confiance. Loin s’en faut !