Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Mettero a écrit :

Mon expérience depuis 5 ans, n’est pas en faveur d’une relation de confiance. Loin s’en faut !

Même chose pour moi.

Je suis toujours surpris de voir les bonnes relations qu’entretiennent avec leur banquier certains investisseurs immobiliers de nos forums.

En ce qui me concerne cela a toujours été la croix et la bannière, et franchement s’il faut raconter des "salades" pour obtenir ce que je veux, je n’hésite plus.

En général, ils sont toujours présents dès qu’il s’agit de refourguer un service payant, mais pour le reste…

Et je ne parle pas d’une banque en particulier, mais de plusieurs, aussi bien pour des comptes personnels que professionnels (avec des frais cumulés de toute sorte qui dépassent 5000 € par an).

@Mettero
comme quoi, pas besoin de raconter des salades à son banquier - il suffit souvent de changer d’air.

Les banques, je les considère comme des relations d’affaires. Des fois ça marche, des fois ça marche pas. Et si une banque refuse d’accorder un emprunt, ça peut être dû à trois choses : dossier mal présenté ou mal ficelé, projet déconnant, interlocuteur (banquier) borné ou incompétent.

Sur le dernier point, ça peut être soit lié à la banque elle-même soit simplement qu’on n’a pas le bon interlocuteur.

Avant de mentir à son banquier (sujet de la file), je me poserai quatre questions :

Qu’est ce que j’ai fait de travers? Qu’est ce qui coince dans mon projet et comment je peut l’améliorer. Ça m’est arrivé une fois, j’étais trop gourmand (demande de découvert bancaire de 25 k€ pour financer la création de mon entreprise). J’ai réécrit le business plan (plus lisible), ai baissé mes prétentions et une banque m’a aidé (cf. 4ème point ci-dessous).

Est-ce que cette banque est nulle ? Si oui, je vais voir ailleurs.

Est-ce que je parle à la bonne personne ? si c’est non, cherchez un autre interlocuteur. Expérience vécue : demande de réngo. de prêt immo = non ; demande de second prêt immo = non ;  de là, je trouve l’email du directeur d’agence, lui envoie un message de protestation et en 10 jours, comme par magie, je change de conseiller et on me propose deux offres intéressantes, soit un taux renégocié + une proposition pour mon second prêt immo…

Est-ce la bonne banque pour ce projet spécifique ? Il y en a des très bien pour certaines choses et nulles pour d’autres. Pour ma société, une seule banque m’a aidé (cf. ci-dessus) et depuis, on a une très bonne relation et ils sont très réactifs (bon, le compte en banque est plein, ça aide). Par contre ils sont nuls pour le perso et je suis parti ailleurs pour ce volet.

C’est une question assez épineuse mais très intéressante au vu des retours !

Jusque là je n’ai pas eu besoin de mentir à la banque pour faire passer mon dossier, après j’arrondis les angles. Je ne présente pas un projet pour faire de la location saisonnière, je présente un investissement classique pour ne pas perdre le conseiller bancaire.

Il verra de lui même qu’il y a plus d’argent qui rentre que prévu, peu importe.

Pareil pour les personnes commençant par un immeuble de rapport, n’hésitez pas à dire que vous allez vivre dans un des appartements histoire de baisser fictivement votre taux d’endettement.

En tant que courtier en prêt, j’avais un engagement moral vis à vis du conseiller bancaire, mais il est vrai que parfois la manière de voir le dossier ou les ratios qui parfois ne veulent pas dire grand chose rendaient les choses difficiles.

Tout est fait au sein de la plupart des établissements bancaires pour mettre des bâtons dans les roues des conseillers qui veulent accompagner leur client jusqu’au bout.
C’est triste mais malheureusement c’est aujourd’hui comme ça …

Despe44 a écrit :

Petite question, afin de répondre à l’interrogation de Benoît (oui, c’est logique, une question pour une réponse 😋) :

Je travaille avec deux banques (A et B) à ce jour pour mes différents prêts immobiliers (souscrits à titre personnel, sans recours à une quelconque personne morale).

Un nouveau projet immobilier pointe le bout de son nez. Potentiellement, une très forte rentabilité (12% avant négociation). La configuration de l’immeuble ne se prête pas à la location meublée dont je suis un adepte (car 1 surface commerciale, et 3 logements d’une superficie supérieure à 60m carré chacun).

Partant de ce postulat de base, je vais m’orienter vers la constition d’une société à l’IS pour différentes raisons (dont ce n’est pas le sujet ici*). Je pense travailler avec un nouveau partenaire bancaire (C).

Dans ces conditions, si je passe sous silence mon emprunt et mes emprunts futurs avec C, je ne vois pas comment A et B pourraient en avoir connaissances ?** En effet, indépendamment de la garantie prise par C, l’identité de la personne morale fera écran avec la personne physique que ne suis. Dites moi si mon raisonnement pêche ?!

Au plaisir,

Despe

* Dont l’un serait de ne pas augmenter mon taux d’endettement aux yeux d’un partenaire bancaire buté (A et B).

** L’avis d’un banquier qui passerait par là serait très enrichissant. À bon entendeur… 😉

Bonjour,

Content de voir que mon message ait relancé le sujet de plus belle!

Ma question était à prendre dans l’autre sens:

Je travaille avec la banque A et B et je suis déjà endetté à 40% et tous les prêts que j’ai en cours sont garantis par Crédit Logement.

J’ai envie de réaliser un nouvel investissement locatif, les banques A et B ne veulent pas me financer à cause de mon taux d’endettement trop important à leurs yeux. Et là dur dur de trouver une autre banque pour financer. Je décide d’aller voir la banque C en ommettant de les informer de mes crédits en cours (ils n’apparaissent pas sur mon compte ni sur la déclaration d’impots car réalisés il y a moins d’un an). La banque C accepte de me financer et avec une hypothèque ou PPD admettons car c’est ce que j’ai demandé. C’est top! Sauf que bien que elle soit ok pour me faire une hypothèque ou un PPD, cette banque C qui travaille avec Crédit Logement comme 90% des banques décide tout de même, de soumettre mon dossier à Crédit Logement (par curiosité, pour vérifier, car ça fait partie de leur process, …) et là BADABOUM elle découvre les prêts que je lui avais cachés et mon taux d’endettement >40%. La banque C ne veut plus financer, retour à la case départ.

Qu’en pensez vous? Selon vous, les banques interogent le Crédit Logement systématiquement ou quasi-systématiquement comme je le décris?
Faire le nouvel investissement avec SCI n’y change rien à mon avis.

Benoit

Crédit Agricole (CAMCA), Caisse d’Epargne/Banque Populaire (SACCEF) et Crédit Mutuel (CMH) utilisent leur propres organismes de cautionnement, pourquoi ne pas choisir la banque "C" en fonction de ça ? Je suis moi aussi très curieux de savoir si une requête vérificative à Crédit Logement serait possible dans ce cas là.

Il y a quelque chose qui m’échappe. A moins d’avoir un cash flow positif large, comment faites vous pour dissimuler des comptes à prêt immobiliers ?

Car à moins d’avoir des loyers qui tombent , qui couvrent intégralement le montant des prêts, il faut bien un moment donné renflouer ces comptes que les loyers ne couvrent pas les prêts.
Sauf à avoir mis XXXX euros d’avance en anticipé en vue de masquer ces prêts… Mais si y’a un virement vers ce compte , ça laisse une trace sur les relevés !

Mettero a écrit :

Mon expérience depuis 5 ans, n’est pas en faveur d’une relation de confiance. Loin s’en faut !

Il ne s’agit pas d’une relation de confiance, mais d’une relation commerciale ou le fournisseur (la banque) a besoin du client pour vivre comme tout commerce.

Dans le cas de votre négociation de prêt, vous devez vous mettre dans une situation favorable. Et finalement dans votre cas, ce sont les ira qu’il faut négocier avant le taux. Le banquier vous tient par les c…… et il le sait. Mais c’est vous qui avez signé le contrat.

De plus la bnp est assez frileuse pour l’investissement locatif et qui a une réputation de banque chère… personnellement je n’ai jamais payé d’ira, 350€ de frais de dossier pour une renego qui me permettait de diviser par 3 les intérêts d’un emprunt immo. Je paie environ 200€/an de frais pour l’ensemble de mes comptes (y compris les frais de tenue de compte pour pea, cto) soit pour 300k€. Ça se négocie très facilement une fois que vous posez les questions avant. Lorsque j’ai un souci ou une question, j’envoie un mail, réponse dans les 24h. Je vais créer prochainement une sci, j’ai demandé pour les frais : on m’a répondu, rien car vous proposerons une convention de gestion qui annulera (durablement) les frais…

C’est un peu facile de crier à l’injustice dans cette situation où les banques en ligne sont bien sûr plus compétitives que les banques classiques en travaillant sur un secteur bien défini et des frais réduits. C’est comme free face à orange, Ryanair face à air France. Mais si vous habitez la haute Savoie par exemple, vous serez bien content de souscrire contrat de de téléphonie chez bouygues car c’est le seul qui a un réseau qui passe à peu près dans certaines vallées.

Ps : j’ai aussi des comptes chez boursorama pour ne pas mettre tous mes oeufs dans le même panier

Mettero a écrit :

Les banques n’ont qu’un intérêt : le leur ! Indépendamment de toute relation de confiance, si elles veulent vous prêter à bon taux, elles le feront même si vous avez 3 comptes ailleurs.

Je crois que nous disons la même chose mais de manière différente. Nous décidons aussi en fonction de NOTRE intérêt.

@carignan99 : l’image d’épée de Damoclès est très juste, mais en pratique si un client rembourse ses emprunts sans histoire, une banque intelligente n’ira pas lui chercher des poux dans la tête. Pour ceux d’entre nous qui entament le long chemin vers l’indépendance financière sans patrimoine familial, et des moyens limités, faire un double emprunt est un formidable coup d’accélérateur si les biens acquis sont de qualité. Comme on ne dispose généralement que de 20 à 30 ans pour amasser de quoi vieillir décemment, ce temps gagné au départ compense largement la potentielle perte de cheveux. Dans mon cas, j’ai choisi les biens concernés avec grand soin et délibérément emprunté sur 15 ans, pour à la fois raccourcir cette période risquée et pouvoir réinvestir la rente pendant une quinzaine d’année avant de passer en phase de consommation.

Entièrement d’accord avec carignan59… Il y a une certaine propension à vouloir faire passer une tromperie pure et simple, à quelque chose de banal, sous prétexte que ça sert son intérêt. On n’est quand même pas très loin de l’escroquerie. En tous cas, ça s’appelle de la fraude, non seulement à la banque mais à l’assurance du prêt.

Certains vont passer à travers les mailles, mais combien vont se ramasser ?

D’autant que nous sommes quand même dans l’ère du tout numérique,  du recoupage massif de fichier, ce qui a permis au fisc de faire des découvertes en masse tout récemment !

Et n’oublions pas que certains font ça pour leur patrimoine actuel et à venir pour leur descendance… Mais faut il mettre en péril sa famille ? Là encore le bénéfice / risque est loin d’être clair !

D’autant que lorsqu’on met la main dans la non déclaration, il n’y a pas qu’un pas vers la fausse déclaration, puis ensuite la falsification de relevés. C’est pas si compliqué de procéder à l’édition pour faire sauter quelques lignes.

Bref, pour ma part encore une fois
1/ Ne pas me laisser berner par les banquiers oui
2/ Mentir sciemment non.
3/ Faire du prosélytisme , c’est moyen car tous ne passeront pas entre les mailles…

Bons investissements à tous

@carignan99, @Mettero : je ne fais pas l’apologie de ce genre de montages dangereux, bien au contraire. Se croire suffisamment "spécial" pour penser que la Loi ne s’applique pas à soi-même, c’est très orgueilleux, voire proche de l’hybris.

En revanche il est vrai que mes années en Chine colorent ma perception de la chose : on a là bas l’habitude de ramener beaucoup d’aspects de la vie qui en France sont considérés comme régis par de Grands Principes, la Morale, etc … en terme de simple rapport risque/profits. Je n’ai donc pas trop envie d’être vertueux par caprice (dans le sens Camus/Sisyphe) avec le Système si le rapport risque/profits penche fortement de mon côté. Comme quoi, il semblerait que j’ai gardé une défiance "anti-multinationales" assez franchouillarde malgré tout

Suis-je un sociopathe immoral, un hypocrite aspirant-rentier "anti-système", ou un "bon père de famille" cherchant, par tous les moyens, à donner un avantage à la sienne ? Je ne le sais pas moi-même, donc probablement un peu des trois ?

Quoi qu’il en soit, j’ai fait le calcul en prenant en compte le risque d’être découvert et de devoir tout rembourser en cash, et la raison pour laquelle je prend ce risque (donner un meilleur avenir que "prévu" à ma famille) en vaut la chandelle. Je ne l’aurais pas fait pour moi-même, et pas pour des montants auxquels je ne pourrais pas faire face.

A noter : je n’aurais pas eu à prendre ce genre de risques si le CDI n’était pas requis pour emprunter en France. Effectivement, pour un salarié classique, il n’y a aucun intérêt à prendre ce risque, la patience suffit.

Mettero a écrit :

Les banques n’ont qu’un intérêt : le leur !

Si c’était vrai…  De part leur incompétence, les banques ont un comportement qui va d’une part contre l’intérêt général mais également contre leurs propres intérêts.