LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

xFFx a écrit :

…Etant plus ou moins allergique à tout ce qui est administratif, fiscalité etc… je ne me suis pas spécialement posé de question et ait loué tout ça en microfoncier pour ne pas me prendre la tête.
…

Si vous le souhaitez, vous pouvez aussi faire du meublé sans prise de tête. Le LMNP au micro BIC c’est 50% d’abattement (à comparer au 30% du microfoncier). C’est même à calculer car le passage au LMNP réel simplifié n’est pas toujours plus intéressant que le forfait de 50%.

…J’ai plus de doutes concernant les surfaces un peu plus grandes (même si mon T2 50m² est pas grand dans l’absolu). De mon point de vue, ces surfaces sont louées par des personnes qui ont une vision plus long terme, parfois quittent justement un logement plus petit et ont déjà des meubles à eux, ou tout simplement veulent avoir leur chez-eux et acheter leurs propres meubles…

Pour avoir loué du T2, ca ne pose pas de problème particulier. En dehors des étudiants dont les parents ont les moyens et le souhait de louer plus grand, les locataires que nous avons pu avoir dans notre T2 ont été des actifs mutés pour un temps donné et des fonctionnaires en prise de poste ne souhaitant pas rester sur leur première affectation.

Bonjour

Je vous remercie pour ces réponses

Je me fait pas de souci pour le 30 m² qui convient parfaitement à ce type de location (d’ailleurs les personnes qui l’occupent / l’ont occupé sont des étudiants, idem pour la majorité des visites)

Le 50 m² me faisait me poser plus de questions.

J’ai regarder sur LeBonCoin les annonces en meublé sur ma ville.
Evidemment la plupart concerne des surface <35m², mais il y a quand même un nombre non négligeable de T3 voire T4, et des annonces qui ne datent pas forcément d’1 mois 1/2

A prendre avec des pincettes mais la demande semble exister.

Pour le côté administratif, le comptable que l’on est (quasiment) obligé de prendre pour faire du LMNP fait quasiment tout le travail en ce qui concerne l’administratif non ?
Reste la gestion de l’appart en lui même : trouver des locataires (turn over plus important à prévoir qu’en location nue sans doute), changer le mobilier usé etc… mais ça m’inquiète pas trop. Je gère 2 appartement loués en nue et je trouve pas ça compliqué et ça prend peu de temps.
Un peu plus quand il y a nouveau locataires (visites, préparer les contrats etc…) mais ça va.
Au pire des cas, si j’en ai marre ou que je suis amené à déménager, j’ai la possibilité de passer par une agence de location

Un excellent article sur le site des éditions Francis Lefebvre : Dix ans après? la méthode des composants | Francis Lefebvre Formation

Bonjour, Petite question précise après avoir farfouillé sur le forum (et autres) et ne pas etre en mesure d’avoir une réponse claire.

Faites vous apparaître vos déficits en case 5NY pour une déclaration LMNP au réel?

Plusieurs amis dans ma situation (plusieurs biens en location) ont des EC qui indiquent le résultat comptable et donc les déficits dans cette fameuse case.
Mon expert comptable ramène le résultat comptable à 0 en réintégrant les amortissements, et inscrit donc ce résultat (fiscal et non plus comptable) de 0 en case 5NY, ce qui ne me choquait pas outre mesure ayant l’idée en tête que tout déficit en LMNP etait au mieux ramené à 0 (Même si on en conserve le bénéficie et le report pendant 10ans).

Merci d’avance à tous ceux qui pourraient m’apporter une réponse claire sur le sujet.

Ma principale "crainte" serait, le jour où je passe bénéficiaire, d’avoir à ressortir tous mes bilans comptables des années précédentes, ou figure le déficit comptable annuel afin de calculer le montant exact des reports..

Afloman

Bonjour, Petite question précise après avoir farfouillé sur le forum (et autres) et ne pas etre en mesure d’avoir une réponse claire.

Faites vous apparaître vos déficits en case 5NY pour une déclaration LMNP au réel?

Plusieurs amis dans ma situation (plusieurs biens en location) ont des EC qui indiquent le résultat comptable et donc les déficits dans cette fameuse case.
Mon expert comptable ramène le résultat comptable à 0 en réintégrant les amortissements, et inscrit donc ce résultat (fiscal et non plus comptable) de 0 en case 5NY, ce qui ne me choquait pas outre mesure ayant l’idée en tête que tout déficit en LMNP etait au mieux ramené à 0 (Même si on en conserve le bénéficie et le report pendant 10ans).

Merci d’avance à tous ceux qui pourraient m’apporter une réponse claire sur le sujet.

Ma principale "crainte" serait, le jour où je passe bénéficiaire, d’avoir à ressortir tous mes bilans comptables des années précédentes, ou figure le déficit comptable annuel afin de calculer le montant exact des reports..

Afloman

Le LMNP peut fiscalement être en déficit, mais ce déficit ne peut jamais s’imputer sur le revenu global.

Pour savoir si un déficit doit apparaître sur la 2042, il faut déterminer si ce sont les amortissements qui sont à l’origine de celui-ci. Si ce n’est pas le cas (si en ne prenant pas en compte la dotation aux amortissement le déficit existe toujours), alors le déficit (hors amortissements) est bel et bien à reporter sur la case 5NY. Le déficit est reportable pendant 10 ans sur les revenus des bénéfices ultérieurs de même nature.

Si maintenant ce sont les amortissements qui génèrent le déficit, alors la case 5NA sera ramenée à 0 et la case 5NY non remplie.

Dans les deux cas, afin de prendre en compte le stock d’amortissement qui ne créé donc pas de déficit mais qui est reportable sur les prochains exercices sans limite de durée, alors il convient d’en préciser le montant sur une annexe de la liasse 2033.

Bonjour et bienvenu dans le (petit) monde des loueurs en meubles.

Votre stratégie initiale (achat de plusieurs meubles) est un bon début, maintenant il faut passer à l’action.

Comment avez vous prévu de gérer votre comptabilite (ec, ec sur le net, autre )? C’est un point important car la connaissance des règles comptables est essentielle pour rester maître de son lmnp.

Pour revenir à vos meubles, je ne vois pas trop votre souci entre 2000 et 3000€ hormis le coût. .. l’ensemble des achats est passé en charges si les factures sont inférieures à 500€ ou passées en amortissement pour les montants supérieurs. Les durées d’amortissement sont à définir avec votre comptable ou suivant les durées que vous allez trouver sur internet pour une première estimation.

Les déficits sont reportables 6 ans en lmnp il me semble… l’activité au réel en lmnp fonctionne comme une activité où vous avez des recettes et des dépenses non liées fiscalement au bien ( contrairement à la location nue). Vos amortissements du bien b, viennent en déduction des recettes des biens a+b.

Si vous avez un projet d’envergure, je vous conseille de voir un ec avant de débuter votre activité. Il vous conseillera sur la meilleure stratégie et corrigera vos erreurs de débutant.

Même si ces pratiques semblent courantes, d’après les échanges de ce forum, sur une base légale il n’est pas possible d’amortir l’immobilier sur 20 ans (5%/an), ni de passer des factures en charge sauf cas très précis, même en dessous de 500 €. Tous travaux/mobiliers doivent être amortis. De mémoire seul le petit outillage peut être passé en charge. Les frais d’achats ne sont pas déductible que la première année abc28, mais jusqu’à épuisement

Il serait intéressant d’avoir un retour des contrôle fiscaux de ceux qui déclarent au réel, pour voir parmi les pratiques diverses ce qui est toléré par le fisc ou pas.

Je vais faire ma première déclaration l’an prochain, et j’avoue que l’amortissement par composant me réjouit moyennement, en plus d’être moins favorable. Sans compter qu’amortir une chaise à 40 € sur plusieurs années me paraît bien improductif.

Trahcoh a écrit :

Même si ces pratiques semblent courantes, d’après les échanges de ce forum, sur une base légale il n’est pas possible d’amortir l’immobilier sur 20 ans (5%/an), ni de passer des factures en charge sauf cas très précis, même en dessous de 500 €. Tous travaux/mobiliers doivent être amortis. De mémoire seul le petit outillage peut être passé en charge. Les frais d’achats ne sont pas déductible que la première année abc28, mais jusqu’à épuisement

Il serait intéressant d’avoir un retour des contrôle fiscaux de ceux qui déclarent au réel, pour voir parmi les pratiques diverses ce qui est toléré par le fisc ou pas.

Je vais faire ma première déclaration l’an prochain, et j’avoue que l’amortissement par composant me réjouit moyennement, en plus d’être moins favorable. Sans compter qu’amortir une chaise à 40 € sur plusieurs années me paraît bien improductif.

Effectivement, on entend beaucoup trop souvent la fameuse limite des 500€, mais ça ne veut trop rien dire. Dans ce cas, on réparti nos achats sur plusieurs tickets pour veiller à rester sous la barre des 500€ et on n’a que des charges (sauf gros achat)… même l’application en ligne Jedeclaremonmeuble parle de charges quand il s’agit de factures de moins de 600€ et d’amortissements au-delà.

Je commence à pré remplir ma déclaration 2019 au fur et à mesure de mes achats et je ne sais plus quel chemin prendre. Faire en fonction de la nature des achats uniquement ou en fonction du montant. Sachant que quand on achète des articles de différentes natures sur une même facture, la c’est totalement flou.

Personnellement je fais le choix de raisonner par nature : lorsqu’il s’agit clairement de meuble, d’électroménager ou de travaux, et qu’ils représentent la plus grosse partie de la facture, je passe en amortissement. S’il s’agit de décoration, ou de travaux de simple retouche (tube de colle, visserie, barre de rideau…), je passe en charge.

Selon moi passer en charges est plus intéressant dès lors que cela est possible.

Les charges viennent augmenter de suite votre déficit qui est reportable.

Les amortissement se cumulent aussi en période de déficit mais petit à petit chaque année.

Toute chose égale par ailleurs, plus l’opération est rentable plus le bénéfice arrive vite.

Vos amortissement (peu cumulés) ne seront pas suffisants pour rester en déficit, alors que vos charges auront été accumulées dès le départ (ou même par la suite).

La question se pose par contre sur des opérations moins rentables (<4% net typiquement puisque vos amortissez à 4%/an environ) où le déficit ne peut pas perdurer sur le long terme.

Passer en amortissement permet en effet d’éviter ce manque à gagner.

Tout dépend aussi de votre stratégie : ne pas être fiscaliser au début mais un peu plus ensuite ou lisser la fiscalité sur le long terme

Etant sur des opérations de 8 à 10% net, je suis imposé dès le départ en passant en amortissement, alors qu’en passant en charge je peux attendre 3-4 ans.

J’ai choisi la première solution en me disant que les frais arrivant sur le long terme diminueront aussi la fiscalité.

Les meubles, ce n’est pas pareil car ils s’amortissent plus vite. Et sont de mon point de vue à amortir car permettent la mise en location. Pour leur remplacement cependant, à voir selon leur nature…

Faire plusieurs opérations ne changent rien puisque vos recettes augmenteront de facto. C’est la rentabilité de l’ensemble qu’il faut surveiller.

Vous devez parcourir un peu plus le forum de mon point de vue.

Dicci a écrit :

Personnellement je fais le choix de raisonner par nature : lorsqu’il s’agit clairement de meuble, d’électroménager ou de travaux, et qu’ils représentent la plus grosse partie de la facture, je passe en amortissement. S’il s’agit de décoration, ou de travaux de simple retouche (tube de colle, visserie, barre de rideau…), je passe en charge.

C’est le plus naturel

Dernière modification par Philref92 (04/07/2018 00h15)

Pour les frais de compte pro, faite le tour de banques et expliquez votre souci. Après c’est une question de relation  client. La banque peut vous promettre une rétrocession des frais, mais demandez plutôt s’il est possible d’avoir une convention écrite sur les frais. Ça vous évitera que cette rétrocession ne disparaisse lorsque le conseiller sera muté.

pierrejacques11 a écrit :

Pour le télépaiement de la TVA il faut nécessairement un mandat BtoB

Perso, jamais eu aucun problème de prélèvement de TVA avec un compte pour "particulier" chez le CA.

Une fois par an car inférieur à 1 000 euro.

Tout à fait, la banque et le fisc sont indépendants.
Mais le mandat portant sur les impôts dits auto liquidés comme la TVA est un mandat interentreprises, donc pour la plupart des banques, un mandat interentreprises ne fonctionner que sur les comptes dits « pros ».

C’est la 2ème fois que le CA est cité comme banque permettant les mandats BtoB interintreprises sur un compte particulier.
Je gère un compte fiscal sur le portail pro d’impots.gouv, avec 3 SCi et 1 SAS, donc là pas de problèmes pour la TVA, les comptes bancaires sont des comptes pro, ouverts dans 2 autres banques (SG et BNP pour ne pas les citer). Pendant 11 ans, j’y ai également déclaré des résultats LMNP en EI au réel, mais c’était en franchise de TVA. J’avais clôturé cette activité en 2015, pour la rouvrir fin 2016 à l’occasion de cette acquisition soumise à TVA.
Mon problème vient du fait que ma banque perso a changé ses règles, en limitant au compte pro la possibilité de faire un prélèvement BtoB. Je vais voir si je peux utiliser un autre compte perso de mon mari, ouvert dans une autre banque, pour y loger le mandat TVA.

Dernière modification par Isa6068 (27/07/2018 16h35)