Jade [59] : étude de cas immobilier (T2 de 45 M2)

Jade a écrit :

Votre avis sur le fait que les 4 garants soient à l’étranger (nouvelle calédonie)

J’imagine que vos formulaires de caution remplis seront des scans transmis par mail. Je ne sais pas qu’elle est la valeur devant un tribunal de ce genre de document. Ce n’est pas un original en tout cas.

Timinel a écrit :

Ci joint une réference pour la valeur juridique des documents

http://www.lenova.fr/valeur-juridique-d … WNkpT.dpbs

Donc la caution transmise par mail n’est qu’une copie et la légalité du document sera laissé à la libre appréciation du juge en cas de litige…

Pierrot31 a écrit :

Bonjour Timinel,

Lien très intéressant ! Concrètement, comment procédez-vous ?
En cas de garants multiples (et qui n’habitent pas au même endroit), doivent-ils tous signer le même bail (en plus de l’acte de cautionnement)?

Cordialement,

Il n’y a qu’un bail officiel (fait en plusieurs exemplaires selon le nombre de signataires) donc… tout le monde doit signer sur le même document (bailleur, locataire (s), caution(s))

Je viens d’avoir en ligne le propriétaire actuel des étudiants. Très bon feeling et apprécie la solidarité entre propriétaires.
Il ne m’a fait que des éloges sur les deux étudiants qui sont chez lui depuis deux ans et il n’a eu aucun soucis.
Le propriétaire actuel a signé le bail et la caution par mail.
Les parents doivent avoir les moyens car les enfants retournent chez eux chaque été.

Je ne vais pas avoir le choix, le bail sera signé par mail par les garants ainsi que le le formulaire de caution.

Je viens de tilté : les étudiants partent en nouvelle Calédonie le 1er Août pour les vacances.
Le 27 Juillet lors de la signature du bail , je leur remettrai un exemplaire du bail signé par moi et eux + les 4 formulaires de caution pré renseignés  et ils seront  chargés sur place  de les faire signer par leurs parents et de remplir la mention manuscrite de la caution.
Fin Août, Une fois de  retour en France, ils me postent les documents.

Jade a écrit :

Je viens d’avoir en ligne le propriétaire actuel des étudiants. Très bon feeling et apprécie la solidarité entre propriétaires.

Question peut-être idiote de ma part, mais comment avez-vous eu le numéro du propriétaire actuel : par les locataires potentiels ? Car dans ce cas rien ne les empêche de vous avoir donné le numéro d’un complice.

C’est ce qui se passe dans les escroqueries aux chèques de banque : le numéro sur le chèque est celui d’un complice. Il faut dans ce cas récupérer le numéro de l’agence par soi-même.

(Je suis peut-être parano mais…)

On peut demander les 3 dernières quittances de loyer. Sur celles-ci figurent le nom et l’adresse du propriétaire. A partir de là, si on n’est pas manchot, il n’est pas difficile de trouver son numéro de téléphone et/ou de vérifier que celui donné par les locataires est bien le bon.

marvolo a écrit :

Question peut-être idiote de ma part, mais comment avez-vous eu le numéro du propriétaire actuel : par les locataires potentiels ? Car dans ce cas rien ne les empêche de vous avoir donné le numéro d’un complice.

(Je suis peut-être parano mais…)

Oui, j’ai eu le numéro par les locataires. J’ai effectivement pensé que c’était peut être un faux numéro.
Vous avez raison d’être méfiant , vaut mieux être trop méfiant que pas assez quand on est bailleur.
Après la peur doit nous pousser à faire un maximum de vérifications, elle ne doit pas nous paralyser.

Bernard2K a écrit :

On peut demander les 3 dernières quittances de loyer. Sur celles-ci figurent le nom et l’adresse du propriétaire. A partir de là, si on n’est pas manchot, il n’est pas difficile de trouver son numéro de téléphone et/ou de vérifier que celui donné par les locataires est bien le bon.

Effectivement, je lui ai demandé de m’envoyer par mail les 3 dernières quittances de loyer. Cette demande ne l’a pas dérangé , au contraire il a été très coopératif , j’ai pu recouper certaines informations que m’a donné les locataires.
J’attends de recevoir les quittances de loyer.

Pierrot31 a écrit :

Bonjour Timinel,

Lien très intéressant ! Concrètement, comment procédez-vous ?
En cas de garants multiples (et qui n’habitent pas au même endroit), doivent-ils tous signer le même bail (en plus de l’acte de cautionnement)?

Cordialement,

Bonjour,

Sauf erreur de ma part , les garants ne signent pas le bail.
Le bail est signé en 3 exemplaires  par le bailleur + les locataires et 1 exemplaire signé est transmis au garant.
C’est bien ça ? Pouvez vous confirmer s’il vous plaît ?

Et concernant l’acte de cautionnement , il est renseigné et signé en 2 exemplaires par le bailleur et la caution dont un est remis à la caution.
C’est bien ça ?

Demain, si tout se passe comme prévu , je signe mon premier bail en tant que bailleur…

sven337 a écrit :

Bernard2K a écrit :

- la loi de 1989 impose que la caution ait reçu un exemplaire du bail. D’où l’importance, dans le modèle de lettre de caution proposé par service-public, de ce passage "certifie avoir pris connaissance du bail annexé à la présente ".

Bof. Avoir pris connaissance n’est pas avoir reçu copie. Il vaut mieux faire certifier les deux.

Déjà, la loi ne dit pas "copie" mais "un exemplaire". Il faut donc prévoir un exemplaire original pour chaque caution.
Ensuite, la phrase indique que le document est annexé. Difficile d’annexer sans avoir reçu l’exemplaire ! Mais vous pouvez modifier cette phrase si ça vous rassure "certifie avoir reçu un exemplaire du bail, annexé à la présente, et en avoir pris connaissance".

Bernard2K a écrit :

- en matière de caution, plus n’est pas forcément mieux. Avec 4 cautions, en cas d’impayés, vous devrez informer/solliciter à chaque fois chacun des 4.

Vous êtes sûr ? Si les cautions sont solidaires entre elles (au sens légal), il suffit de taper sur une seule.

Et si celle-ci se révèle tardivement insolvable, vous avez peut-être perdu vos 3 autres cautions car vous ne les avez pas informées des difficultés de paiement. Certes, vous pouvez essayer de les faire payer, mais si elles sont bien renseignées et ont un bon avocat, elles peuvent (peut-être) réussir faire invalider leur caution par le tribunal car le bailleur ne les a pas informées des difficultés de paiement. C’est ballot de perdre 3 cautions parcequ’on a voulu économiser 3 LRAR. Il vaut mieux retenir qu’il faut systématiquement envoyer les rappels, mises en demeure etc. aussi bien aux cautions qu’aux locataires.

Dernière modification par Bernard2K (30/06/2018 14h12)

Relisez-le, il ne se base pas sur un texte et répond à votre question: " elles peuvent (peut-être) réussir (à) faire invalider leur caution par le tribunal car le bailleur ne les a pas informées des difficultés de paiement".
C’est à dire qu’il y a un délai à respecter pour faire fonctionner la caution et que si vous ne le faites que sur une seule et qu’elle s’avère - plus tardivement - insolvable, vous aurez aussi perdu les 3 autres cautions du fait du délai expiré pour les prévenir.