Jade [59] : étude de cas immobilier (T2 de 45 M2)

Bernard2K a écrit :

Avec ce gros bémol, je maintiens néanmoins ce que je disais : il me semble contre-productif, ou imprudent, de ne pas informer les 3 autres cautions. Economiser 3 LRAR ne me semble pas une bonne idée.

Nous sommes bien d’accord, et même sans avoir besoin de discuter de droit : en informant les 4 cautions on a plus de chances de se faire payer qu’en en informant 1.
Là où j’étais mal à l’aise c’est que vous sembliez dire qu’il vaut mieux 1 caution que 4 parce que si on en a 4 on est obligé d’informer les 4 à chaque problème (implicitement : sous peine de tout perdre). En réalité ce n’est pas le cas et 4 cautions c’est un sur-ensemble strict de 1 caution.

Donc à mon sens, il reste intéressant d’avoir N cautions plutôt qu’une seule, à condition que ça soit réalisé avec un formalisme aussi solide.

Cela dit, c’est assez théorique parce que ca me semble excessif. Le bailleur qui exige 4 cautions solidaires risque d’avoir du mal à trouver preneur.

Superbe journée :

1/ Du soleil a gogo

2/ Signature du bail pour l’appart du 1er étage avec les jeunes étudiants de la nouvelle calédonie.
Super feeling

3/  3 visites pour l’appartement du 3ème étage. Je vais retenir le dossier d’une jeune fille qui est venue visiter avec sa mère et qui va faire 2 ans à l’IUT de Tourcoing.
Cette jeune fille est mineure et aura 18 ans fin décembre 2018. Y a t’il des particularités sur ce point pour la signature du bail ?

4/ l’équipe de France qualifiée pour les quarts

Prochain rdv le 28 juillet pour faire :
- état des lieux et remise des clés appart du 1er étage
- Signature du bail + acte de cautionnement + état des lieux et remise des clés pour l’appart du 3ème étage
Après ça, je pourrai lever le pied un peu et réfléchir au projet suivant.

M.erci à tous pour le coaching

Et je peux mettre le bail à son nom ?
Ou bien comme elle est mineure, le bail doit il être au nom d’un de ses parents ?
Ces 2 parents seront présents le 28 juillet pour la signature

sven337 a écrit :

Bail à son nom : le preneur est le mineur, "représenté par" M. et Mme. XXX.
Sous réserve d’affirmation contraire par quelqu’un de plus amplement informé que moi : faites donc quelques recherches par vous-même.

C’est exact.  Sur le bail vois faites signer la locataire mineure et vous reprenez la mention "représenté par" et vous faites signer les parents.

lachignolecorse a écrit :

Timinel a écrit :

Je ne comprends pas , ceci n’est vrai que pour le cas que j’ai cite au dessus  ou la caution est manuscrite. Si je rate quelque chose , j’ai quelques risques

Il y a 2 ou 3 paragraphes que celui qui se porte caution doit impérativement recopier a la main. C’est d’ailleurs assez laborieux… Je ne connais pas d’autre façon de faire une caution solidaire pour un bail.

Grâce à @Juninh08 qui a mentionné la futur loi Elan dans une autre discussion, je suis tombé sur une simplification de l’acte de cautionnement qui ne sera plus obligatoirement manuscrite :

Page 31 a écrit :

L’article 47 simplifie le formalisme de l’acte de cautionnement tel que prévu  par  l’article  22-1  de  la  loi  n° 89-462  du  6  juillet  1989  tendant  à  améliorer  les  rapports  locatifs  et  portant  modification  de  la  loi  n°  86-1290  du 23 décembre 1986 en supprimant la lourdeur de l’ obligation actuelle du caractère  manuscrit  de  la  mention  d’engagement  par  la caution,  tout  en  préservant le contenu de cet engagement. La dématérialisation complète de la  procédure  de  mise  en location  de  logements  sera  donc  possible,  plus simple et plus rapide, favorisant l’accès au logement.

Plus d’informations page 278 à 280.

Bonjour,

Quelques nouvelles.

J’ai signé hier l’acte authentique pour l’appartement du 3ème étage chez mon notaire à Paris.
Le vendeur était présent et très bavard. Il a fait une mauvaise affaire sur ce bien , il l’a acheté en défisc de Robien en 2005 à 98000 euros….  je lui ai acheté 55000 euros net vendeur…. une pure perte pour lui mais ça n’avait pas l’air de plus le contrarier que ça. Il ne payait plus les charges de copropriété sur le bien depuis 5 ans car selon lui , l’agence  qui est aussi le syndic faisait mal son boulot. Les 6 dernières années ; il  a eu beaucoup d’impayés avec des locataires. L’agence sélectionnait très mal les locataires , principalement des artistes. Son dernier locataire n’a pas payé le loyer pendant 1 an et demi et après ça , il a décidé de ne plus le louer et de rembourser intégralement le crédit. Du coup, l’appartement est resté vide pendant 2 ans , jusqu’a ce que je l’achète.
Il a été un peu alarmiste et je pense qu’il a voulu me faire un peu paniqué en me disant qu’a Tourcoing il n’y avait que des chômeurs, bla, bla…
Bref, j’ai rétorqué qu’en ce qui me concerne , je privilégie les profils étudiants et que la gestion locative se ferait par moi même.
Son histoire montre qu’il faut vraiment éviter de confier la gestion de ses biens à des agences.

Si non, mise en location toujours prévue pour le 28 Juillet.
L’appartement du 3ème étage sera finalement loué non pas à la mineure mais à une parisienne fonctionnaire qui a la quarantaine et qui monte dans le nord pendant 1 an pour faire l’école d’inspection des douanes. Le seul truc qui m’inquiète c’est qu’elle a un enfant qui a 1 an , j’ai peur pour mes murs qui sont fraîchement repeints…. . La caution est de 1080 euros , si problème au niveau de la peinture , cette somme devrait suffire à refaire quelques murs.

Voilà la phase projet est bientôt terminée pour ces 2 biens , je vais bientôt rentrer dans la phase de suivi. Du coup, je réfléchis à la suite, au prochain investissement car ces 2 projets immo m’ont vraiment beaucoup plu et stimulé.
Je me pose pas mal de questions :

- Est ce que je continue à investir à Tourcoing ?
Avantages : beaucoup d’étudiants cherchent des logemets à partir de Juillet.
La première quinzaine de juillet , j’ai été sollicité plus d’une dizaine de fois pour mon bien qui est pourtant dans la fourchette haute au niveau du prix de location.
Plus facile de trouver des T2 avec une rentabilité brute supérieure à 9%
Je connais maintenant bien le centre ville de Toucoing, le marché immo sur cette zone

Inconvénients : 2 heures de route de chez moi.
- La phase de travaux a été un peu longue du fait que le bien est hors région parisienne et qu’il a fallu que ma famille s’organise pour s’absenter quelques jours pour aller faire les travaux
- Potentiel de plus value à la revente faible dans le nord

- Est ce que j’essaie de trouver des biens en région parisienne ?
Ce serait plus pratique à gérer mais quel département privilégier ? Et vais je réussir à trouver des biens avec un rendement intéressant.
Peut être que si je pars sur un bien en région parisienne, je devrais moins me focaliser sur le cash flow net mais sur le potentiel de plus value à la revente
J’habite dans le 93 ; je vais commencer à regarder du côté de Clichy sous bois (il parait que cette commune a un fort potentiel de développement dans les années à venir et que pas mal de tours vont être détruites pour attirer une nouvelle population dans la ville) , le grand Paris doit aussi passer par là
Je vais regarder aussi du côté de Bondy et Noisy le Sec

- Essayer de trouver un grand appartement en région parisienne pas très loin d’une université pour faire de la colocation me fait aussi réfléchir

Qui va payer les 5 années d’ardoise à la copropriété svp?

Dernière modification par Trahcoh (21/07/2018 21h17)

Bonjour,

Tout s’est passé comme prévu samedi : les 2 appartements sont loués.
J’ai récupéré les chèques de caution + le premier mois de loyer.

Juste une seule surprise lors de l’état des lieux de l’un des appartements : un radiateur ne fonctionne pas alors que j’étais sûre de les avoir tous vérifié. Mon mari est allé en acheté un dans la foulée et l’a installé mais rien n’a faire donc cela doit venir de l’électricité.
Si quelqu’un connait un bon électricien dans la région lilloise et peut m’envoyer ses coordonnés en MP ; je m’occuperai de ça en septembre.

Demain, j’enverrai les baux signé par mail à mon banquier , en lui disant que je souhaite enchaîner sur un autre projet immo et savoir quelle somme il peut me prêter