Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

Philippe30,

C’est pourquoi je me rapproche de personnes qui jouent déjà sur ce terrain. Les années dans l’IT sont comptées et bien avant l’âge de la retraite pour mon cas !
donc oui à 100% pour la reconversion dans l’immobilier.

Tiens tiens, les investisseurs immobiliers aiment donc la moto :-) Je roule actuellement en 1200RT après un court passage sur un Bandit 650.

Alain a écrit :

Si j’ai bien compris vous proposez d’acheter un bien avec un prêt puis de le revendre tout en conservant le prêt et acheter un autre bien avec ce même prêt.
Est-ce toléré/accepté par les banques ?

J’ai pas dis ça et puis il y a le problème des hypothèques , c’est pas sur tous les biens que vous pouvez revendre sans prévenir la banques.
Ce n’est pas la bonne méthode à mon sens sauf erreur lors de l’achat pour un bien "abominable" que l’on peux classer dans les erreurs de jeunesse

Je dis qu’il faut commencer petit sous 3 aspects différents pour l’approche du crédit :

1°) Phase 1 d’achat en autofinancement avec trésorerie locative positive par rapport au montant du prêt sur des durée longue ( 20 ans )
Plusieurs biens , la banque vous suivra toujours car plus vous achetez plus vous gagnez de la trésorerie.

2°) Phase 2 achat revente sur durée courte , la trésorerie positive créé dans la phase 1 vous permet de prendre quelques biens sur des durées plus courte de crédit dans l’optique de la revendre après 7 ou 10 ans , la banque suivra car même si le montant du loyer ne couvre pas le remboursement du prêt vous avez de la trésorerie positive du fait de la phase 1.
L’idéal dans ces opérations est de prendre des biens à rénover qui vous génèrent du déficit foncier et minimisent votre imposition surtout qu’il sont moins cher à l’achat donc cela diminue le montant du prêt et augmente la rentabilité.
Un fois en fin de remboursement du crédit , vous pouvez les revendre car vous les avez louer donc vous êtes "clean" fiscalement pour une revente.
Idéalement des studios ou des T1 pas trop cher et facile à rénover ou faire rénover.

3°) Phase 3 , vous êtes devenu un détenteur de plusieurs biens immobilier , vous pouvez arbitrer votre patrimoine par des reventes et de nouveau achats avec apports de capital via une SCI.
Vos crédits se terminent pour certains , vous pouvez envisager l’achat d’immeubles avec des apports de fonds issus de revente qui vous assurerons les mêmes revenus locatifs que votre petit studio ou T1 car très peu de charges dans un immeuble de rapport.

L’immeuble se rembourse avec vous récupérez du cash qui vous permet d’être rentier et vous minimisez votre fiscalité par la reprise d’un crédit.

A titre personnel je suis dans la phase 2,5

Philippe

Alain a écrit :

Sinon il faut souscrire plusieurs prêts mais j’ai lu sur ce site qu’au bout d’un certain nombre de souscriptions les banques ne prêtent plus (j’entrevois déjà la réponse d’avoir un bon banquier).

Jusqu’à maintenant je me focalise sur les immeubles de 6 appartements qui ne me permettraient pas de réaliser un achat par an. Je dois peut-être me tourner vers des biens plus abordables pour commencer.

Quid du statut de  marchand de bien si plusieurs achats/revente par an ?

Plusieurs prêt pas trop d’accord , trop compliqué à mon sens.
Quand je lis un prêt immobilier et un prêt à la consommation pour acheter , c’est de la bidouille que l’on peux envisager au début mais ce n’est pas viable à long terme.

Vous avez raison de chercher des immeubles de rapport mais il faut aussi envisager l’aspect fiscal.
Location nue pour faire du déficit foncier imputable sur vos revenus.
Location meublé pour faire de l’amortissement pour réduire l’imposition.
La SCI IR ou IS pour gérer votre patrimoine dans une structure à plusieurs.

Si vous faites de la location à titre personnel , prévoyez un compte spécifique pour les mouvements de locatifs et d’emprunts.
Une sorte de compte pivot que vous pouvez consulter via internet gratuitement même si ensuite vous faites des virements sur d’autres banques pour couvrir vos emprunts mais ce compte pivot est un gage de sérieux pour une banque.

Philippe

Bonjour Alain,

Pour votre question concernant le déficit, vous ne pourrez déduire que le coût des matériaux si vous faites des travaux vous-même.

Et attention, en cas de revente ultérieure, le montant des travaux que vous avez déduit sur vos revenus locatifs ne pourra pas être déduit une 2ème fois pour le calcul de la plus-value éventuelle.

Philippe30 a écrit :

BorderLine a écrit :

Le risque est ailleurs, diminution d’étudiants, fermetures d’usines, d’universités ou apparentés (IUT et co), fiscal, réglementaires (obligation énergétiques), usuelle (transports en communs facilitant l’accés à la ville pour les proches banlieux et diminuant l’attrait du CV), prêt taux zéro, augmentation du taux de propriétaire, immigration estudantine, j’en passe et des pas mûres.

J’ajouterais dans les pas mûres …la baisse du pouvoir d’achat suite au blocage des salaires , à l’augmentation du chômage , la baisse des prestations sociales.

rynaroll a écrit :

j’ai l’impression et aussi quelques part l’envie que ça baissera, et donc que c’est pas le meilleur moment pour acheter.
En attendant de passer à l’action, on continue la phase d’accumulation

Mais Friggit laissons le tranquille car sa boule de cristal n’est rien face à la rentabilité calculé à l’instant T.

Comme l’a évoqué ZX-6R si l’achat est valable en terme de rentabilité avec un crédit à taux fixe pour éviter les surprises  qu’attendez vous pour investir avec l’argent de la banque ?

Vous accumulez quoi ? de petites économies mensuelles alors qu’en investissant vous vous constituez un capital immobilier même si ce capital perd 50 % de sa valeur qu’aurez vous payer dessus ?

Si vous montez un bon projet de financement le bien s’auto finance donc il ne vous coute rien par contre psychologiquement si vous l’achetez 100 à crédit avec 25 d’interets et que vous le revendez 75 je comprend que cela puisse être difficile mais vous aurez gagné 75 …….

Et si vous faites plusieurs opérations en gagnant 75 sans rien débourser …je vous laisse calculer à moins que vous préfériez que les prix de l’immobilier puisse éventuellement baisser suite à une hausse des taux d’intérêts dans quelque années et que votre taux d’assurance augmentera du fait des années supplémentaires de votre age …

Philippe

Je suis d’accord avec vous Philippe, mais comme j’ai pu le dire dans un précédent post, il faut en trouver des biens qui s’autofinancent en net net

J’habite à Paris et j’ai beaucoup de mal à trouver des petites surfaces qui offrent mieux que 3/4 voir 5% de rentabilité maxi et impossible d’atteindre l’autofinancement même sur 25ans, sinon j’aurai foncé. Idem pour les SCPI.

Après il reste la solution d’investir en province mais c’est difficile pour trois raisons :

1- Réactivité pourrie : il faut être extrêmement réactif et habiter à 800km de l’endroit n’aide pas (j’avais notamment prospecté à Montpellier qui me semble offrir quelques arguments)
2- Pour faire les travaux, c’est encore pire (impossible de le faire tous WE ou après le boulot si on le fait soi même)
3- Risque d’acheter n’importe quoi car on ne connait pas forcement bien le coin même si ça se cadre pas trop difficilement avec des prises d’info locales.

PS : concernant friggit, c’est un outil analytique qui vaut ce qu’il vaut. Il indique les mesures passées, le futur c’est laissé libre à l’interprétation de chacun et je ne dis pas qu’il a raison, j’ai simplement fait une boutade en parlant de courbe…

Alain a écrit :

Combien de temps attendre entre la phase 1 et la phase 2 ? Pas trop longtemps j’imagine car sinon il n’est pas possible de vivre  des rentes sur 15 ans.

C’est à chacun de trouver sa voie.

Personnellement, je conseille plutôt de commencer par un achat revente pour faire un peu de cash (pour un débutant en immo qui n’a pas d’apport, ce n’est pas votre cas)

Ceci afin d’avoir un peu de trésorerie.

Ensuite, vous pouvez alterner achat / mise en location et achat / revente.

Si vous avez de bonnes relations avec des agents immo et que vous pouvez acheter en dessous du prix du marché, vous achetez, rénovez et prenez la plus value.

La mise en location revient à la constitution d’une rente à vie sans effort.

Mais la plus value n’est pas à ignorer. C’est pour moi une part fondamentale de ma stratégie patrimoniale.

ryanroll a écrit :

Je suis d’accord avec vous Philippe, mais comme j’ai pu le dire dans un précédent post, il faut en trouver des biens qui s’autofinancent en net net

J’habite à Paris et j’ai beaucoup de mal à trouver des petites surfaces qui offrent mieux que 3/4 voir 5% de rentabilité maxi et impossible d’atteindre l’autofinancement même sur 25ans, sinon j’aurai foncé. Idem pour les SCPI.

Après il reste la solution d’investir en province mais c’est difficile pour trois raisons :

1- Réactivité pourrie : il faut être extrêmement réactif et habiter à 800km de l’endroit n’aide pas (j’avais notamment prospecté à Montpellier qui me semble offrir quelques arguments)
2- Pour faire les travaux, c’est encore pire (impossible de le faire tous WE ou après le boulot si on le fait soi même)
3- Risque d’acheter n’importe quoi car on ne connait pas forcement bien le coin même si ça se cadre pas trop difficilement avec des prises d’info locales.

Laissez tomber Paris avec des studios à 120.000 € moi je fuis car même si les loyers sont élevés c’est de la folie en province pour ce prix vous pouvez en obtenir 3 facilement.

D’accord avec vos 3 arguments d’éloignement en province.

Je suis d’accord avec vous qu’il faut être proche mais habitant sur Paris pourquoi vous ne prospectez pas dans l’Eure ou la Seine Maritime ( Evreux , Rouen ) sont proche de Paris en terme de train mais assez éloigné pour être plus attractif au niveau des prix.
Je connais un peu ces régions , c’est pour cela que je les évoques mais il reste autour de Paris dans un rayon de 150 kms des possibilités à voir.

Sinon vous avez aussi la région de Tours , Orléans assez proche de Paris.

Montpellier est cher et beaucoup de surfaces sont petites pour les étudiants  donc beaucoup de vacances locatives avec un coup de peinture à faire fréquemment.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (20/06/2012 18h54)

En habitant sur Paris, tous les transports ferroviaires sont faciles d’accès, c’est un atout.

En faisant du meublé de nombreux frais sont déductibles, les frais de transport, de restaurant (partiellement), d’hôtel lorsque tous les logements sont loués, de locations de voiture sur place, etc.

J’aime bien avoir du déficit reportable de la Normandie à l’Alsace en passant par Paris et la Picardie ;-)

Sur place  de gentils locataires gèrent occasionnellement au plus urgent, font parfois quelques visites.
ça demande une bonne organisation, mais c’est gérable.

Alain a écrit :

Comme l’ont mentionné Philippe et ZX-6R j’ai également un peu de trésorerie ce qui me permet de sauter l’étape acquérir de la trésorerie… à moins bien sûr  qu’il en faille plus.

Concernant ma capacité à faire les travaux moi-même j’ai réalisé tout après la livraison du gros oeuvre de ma maison: eau, électricité, placo, sol, sdb. Même depuis le montage de fenêtre, fenêtre de toit et porte d’entrée.

Alain tu as tout les atouts pour réussir un projet d’investissement locatif , la trésorerie et le savoir faire en rénovation.
Il reste à acquérir le coup d’oeil pour le bon achat en fonction de la situation du bien ( quartier correct , transport , commerces , écoles ou universités pour petites surfaces )

Je te conseille de regarder les immeubles dans la région d’Orléans , Chartres etc ….

Trouve toi un  immeuble avec 3 ou 4 logements en partie loués et avec un appartement à rénover.
Cela te permettra de percevoir des loyers tout en pouvant rénover un appartement ensuite au et à mesure des départs tu reprends les appartements un par un pour les améliorer.

A défaut d’immeuble trouve un T1 ou T2 à rénover bien placé mais attention à la problématique de l’accès en voiture pour les gravats et autres joyeusetés ……
Une bonne voiture avec une remorque , du matériel de rénovation  et des matériaux chez  brico dépot l’ami du bricoleur.

Évite les appartements avec ascenseur pour des questions de mises aux  normes en cours ou sinon évite les étages du haut car les charges ascenseurs augmentent avec les étages.

Alain a écrit :

@Philippe30

Quand vous parlez de biens qui s’auto-financent, c’est à 110% ? (je déduis cette possibilité car vous mentionnez "sans débourser le moindre centime")
Est-ce que les banques suivent facilement pour ce type de prêt ?

J’avais déjà également pensé aux impôts. Effectivement à partir du moment ou les loyers commencent à rentrer et que des biens sont payés il faut songer à s’arrêter de travailler et changer de direction car la fiscalité va se faire pesante.

Pour le financement à 110 % la tendance est plus à la frilosité , en passant par un courtier j’ai obtenu 7 prêts à 110 % sans aucun apport personnel pour un encours d’emprunt de + 600 K€.
Une fois j’ai même réussi un 120 % qui incluais 10 % de travaux que j’ai fais moi même ce qui m’a permis de récupérer des liquidités.

Le 110 % est idéal pour un premier achat avec rénovation car le bien ne coute pas trop donc le montant de l’emprunt peux être maximum en montant et en durée.
N’indiques pas à la banque que tu as des réserves sinon plus de 110 % en vue ou indique que le peu de réserves tu le gardes pour les travaux. 

Si tu as des problèmes avec ta banque va voir ailleurs ( crédit immobilier de france pas de domiciliation des salaires) mais attention car toutes les banques vont vouloir que tu domicilies ton salaire "mirobolant" car penses tu elles ne gagnent pas d’argent sur les crédits accordés mais sur les mouvements de ton compte ( je l’ai entendu ).
Prend un crédit à taux fixe , les choses sont clair même si le taux est plus élévé , on ne sais pas comment seront les taux dans 7 ou 8 ans.

Tu as le temps avant que tes biens soient payés donc ne pense pas trop aux impôts pour l’instant.

Coté imposition le plus important à prendre en compte est le montant de la taxe foncière car tu ne pourras pas y échapper mais une ligne pour les ordures ménagères est à répercuter sur le locataire.

Pour l’imposition le mieux est la location meublé de studios ou T1 ( canapé , table , chaises , vaisselle , armoire , commode , machine à laver , micro onde ) car tu peux amortir ton bien et le mobilier , c’est  à dire déduire comptablement de tes revenus locatifs cet amortissement.
Je compte à la louche 80% de la valeur du bien  ( les murs ) sur 20 ans à un taux de 4 % et pour les meubles c’est sur 7 ans pour leur valeur.
Quand je meuble , je vais sur le boncoin c’est moins cher que le neuf et je n’amortie rien en meubles sauf les machine à laver que je déduis car je les achète neuves.

Les factures de -500 e sont passées sur l’année en cours et les autres sont amorties

Pour revenir au calcul initial vis à vis des impôts :
Revenu locatif meublé ( BIC ) - intérêts d’emprunt - travaux et matériaux - charges propriétaire ( foncier - TEOM ) - assurance ( GRL , batiment ) - frais agence - amortissement = 0 pendant plusieurs années

Comptablement tu n’es pas imposable mais tu bénéficies d’une trésorerie positive sur ton bien …..ceci est valable pour un appartement ensuite il suffit de multiplier les achats pour être rentier tout en continuant de rembourser ses crédits …

Prend un comptable c’est plus simple et chacun son métier surtout si tu disposes à terme de plusieurs biens.

Actuellement le plus impactant fiscalement n’est pas de devoir ajouter 1000 ou 2000 imposable dans  tes revenus mais la CSG-RDS qui prennent 15,5 % de ces montants c’est la raison pour laquelle il faut tendre vers le zéro comptable.

Dernière chose pour la fiscalité , si tu fais de la location meublée , il faut remplir le formulaire POi de déclaration de début d’activité de loueur en meublé
http://vosdroits.service-public.fr/pme/R13748.xhtml
C’est totalement indolore car il n’y a pas de cotisations sociales ou autre à payer il faut juste se déclarer pour ton lieu de résidence au début je ne l’ai pas fait par méconnaissance cela n’a pas eu d’impact pour un ou deux lots mais je t’invite à le faire sans tarder.

Il peux être intéressant fiscalement pour ne pas perdre la déduction des travaux et matériaux de prendre un bien en début d’année pour avoir le temps  de faire les travaux ou de prendre un bien sans travaux et d’en prendre un autre avec travaux , les travaux du deuxième annuleront les revenus du premier MAIS dans le même type de revenu location BIC ou nue.

L’amortissement comptable du bien n’a pas besoin d’être débuté l’année de l’achat , tu peux reporté cet amortissement afin d’en bénéficier plus tard quand les intérêts d’emprunt auront baissé et que tu auras passé tes travaux. 

Philippe

Effectivement, je parlais pour du meublé.

Et il est probable que ce soit différent.

Vos travaux en nu ont diminué votre imposition (IR) dans la limite de 10700€.

Mes travaux en meublé n’ont rien changé à mon imposition, ils ont juste augmenté mes amortissements. (Ca joue sur le résultat BIC, mais pas sur mon IR)

Donc il se peut que le calcul de la PV soit différent.

En tout cas je confirme que pour le meublé, les travaux sont bien déduis intégralement pour le calcul de la PV.

EDIT : Précision :

            Seules les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration sont déductibles.
            Les dépenses d’amélioration ont pour objet d’apporter à l’immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie (création d’une ascenseur, double vitrage, création d’une salle de bain…)

            Les travaux de rénovation, entretien et réparation ne sont pas déductibles dans le calcul de la plus-value.

@ Philippe

Merci pour vos réponses, j’avais effectivement avant de m’orienter vers montpellier prospecté à rouen notamment en raison des nombreuses écoles qui s’y trouvent et donc de la demande locative relativement forte. Sauf que j’avais trouvé que les rentabilités étaient meilleures à montpellier, et il y a toujours ce problème de réactivité, même s’il est amoindri.

@Sky

Si j’ai bien compris, en louant un studio à Rouen par ex et que j’y vais pour x ou y raison, je peux faire déduire les frais de train, resto et hotel de mes impots?! ça me semble trop beau pour être vrai!

ZX-6R a écrit :

EDIT : Précision :

            Seules les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration sont déductibles.
            Les dépenses d’amélioration ont pour objet d’apporter à l’immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie (création d’une ascenseur, double vitrage, création d’une salle de bain…)

            Les travaux de rénovation, entretien et réparation ne sont pas déductibles dans le calcul de la plus-value.

Merci pour ces précisions.
Je me demande par contre, juridiquement parlant, quelle est la différence entre travaux d’amélioration et travaux de rénovation… Si l’on remplace une vieille salle de bains avec une douche par une nouvelle avec une baignoire : c’est de la rénovation ou de l’amélioration ?