Investissement locatif à l'étranger…

Jolis units Mestra

Pourquoi n’envisagez-vous rien à fort bonifacio ? Makati est certe toujours le premier poumon éco de Métro Manille mais le fort semble destiné à le remplacer.

Au sujet du remplissage des condos sur Makati. Effectivement beaucoup d’units de vide mais j’ai pas le sentiment qu’il y’ai de problèmes pour y trouver des locataires. Les offres de location raisonnablement pricé partent vite. Il y’a beaucoup d’expats chinois/vietnamiens etc. sur makati dans le bpo qui cherchent à se loger prés des bureaux pour éviter les bouchons. De ce que l’on m’a dit, beaucoup d’units sont acheté sur plan par de riches philippins ou par des investisseurs asiatiques et ils les laissent vide. Il y’a aussi les filipino americains et OFW qui achètent des units pour eux même et/ou leur famille mais qui sont loin d’être occupé toute l’année.

Par contre il y’a quelque choses que je ne comprend pas avec ces condos. Un étranger ne peux acheter que des condos aux Philippines. Et si j’ai bien tout compris, on achète son unit pour seulement 50 ans (100 ans à Rockwell). Ensuite l’unit n’appartient plus à son propriétaire et peut donc être détruit etc. sans aucun dédommagement pour le propriétaire ?

Merci pour ces éclaircissements concernant cette histoire de limite de 50 ans. Ce qui est assez fou c’est que j’ai posé la question à de nombreux agents immo sur place et la plupart ne savaient rien me dire sur le sujet. Donc je suis pas allé plus loin dans mon projet. Il y’a aussi autre chose qui me tracassait et vous l’avez évoqué un peu plus tôt dans la discussion : le risque sismique de la ville.

C’est l’histoire d’un nouvel ami, suisse. Nous avons en commun une passion forte pour l’investissement immobilier et nous partageons nos expériences.

Son parcours immobilier a commencé il y 7 ans. Alors sans emploi, il décide d’emprunter 150K Frcs à la banque en faisant une hypothèque sur un bien familial existant (impossible en France).

Il utilise ces fonds comme apport pour investir dans un bien à rénover à l’aide d’un nouvel emprunt bancaire. Le bien, alors totalement rénové et loué, génère un cash-flow positif et prend de la valeur.

Avec ce nouvel actif réévalué, il retourne voir son banquier pour emprunter à nouveau et investir à nouveau dans un bien également à rénover. Fort de son talent pour l’acquisition, la rénovation et la location, l’opération fonctionne comme la première. Et ainsi de suite…

Aujourd’hui, il m’indique avoir bouclé un financement d’1,6M Frcs pour un nouveau projet et à ma connaissance, il n’a jamais rien vendu de ces précédents projets.

Il me demande: Pourquoi ne ferais-tu pas la même chose en France?

Quelques éléments de réponse :

- Il est quasi-impossible de faire des prêts réellement "hypothécaires" en France
- Il faut un CDI pour emprunter (au moins au début)
- Le taux d’endettement est scruté à la loupe (un ratio pénalise souvent les revenus immobiliers)
- Il est interdit par la loi de re-financer un bien (ou alors par OBO)
- La durée d’un financement peut rarement dépasser 20 ans

Détails importants en Suisse :

- L’amortissement du prêt peut se faire sur des durées extrêmement longues (revenant en fait à ne payer que les intérêts (très faibles).
- Seul un résident peut acheter librement.

Une opération bien menée peut générer un rendement sur fonds propres à faire pâlir grâce au levier. Cependant, la Suisse ne me semble pas être une terre d’instabilité avec des subprimes à tous les coins de rue. Cerise sur le gâteau, lors des secousses financières internationales, les capitaux affluent dans ce pays qui inspire la sécurité.

N’étant malheureusement pas suisse (mon grand-père l’était), je m’interroge si d’autres pays ont également des conditions de financement aussi avantageuses avec un marché immobilier réputé plutôt stable.

Des pistes?

Dernière modification par Mestra (26/06/2018 00h04)

Maestra,

Sur l’emprunt HSBC de votre premier condo, quels ont été les conditions concernant votre situation ?
CDI obligatoire ?

Je veux acheté un condo sur Cebu. Avez vous un conseil pour un bleu dans l’invest aux Phils?

Petite mise à jour de mes aventures aux Philippines.

Mon mariage approche à grand pas et les préparatifs avancent. Ma famille va bientôt arriver ainsi qu’un seul ami, eh oui, il paraît que c’est loin les Philippines :I

Mais revenons aux investissements. Comme indiqué plus tôt dans la file, j’ai fait une opération d’OBO en France, qui a pris du temps mais qui est couronné de succès.

Un refinancement sur 20 ans au taux fixe d’1,2% + ass.

Cela a permis de dégager de la trésorerie pour mes autres projets dont Airbnb à Manille.

Sur les 2 existants, la saison des pluies est passée avec une petite baisse de la rentabilité, rien de méchant. J’ai accepté des séjours plus longs contre remise pour m’assurer un très bon remplissage comme d’habitude.

Quelques chiffres annualisés :

"Parkplace" acheté 5,55M : 50% en USD sur 10ans taux variable 5,5%.
CA/an : 840 000
Frais/an : 180 000
Rendement net de charges opérationnelles : 11,9%
Rendement net de charges financières : 9,15%
Rendement sur fonds propres : 18,3%

L’objectif est désormais de faire un "top-up" pour augmenter le ratio d’endettement et dégager de la trésorerie. Idéalement 80% à crédit. Je vais m’en occuper après le mariage.

"Milano" acheté 12,8M : 60% en USD sur 20ans taux variable 4,25%, 8% en EUR sur 4ans taux fixe 1%.
CA/an : 1 440 000
Frais/an : 440 000
Rendement net de charges opérationnelles : 7,8%
Rendement net de charges financières : 5,2%
Rendement sur fonds propres : 16,2%

Même objectif de "top-up" que le 1er, passage de 68% à 88%.

Il est désormais évident que la 1ere opération est plus rentable, surtout si le "top-up" se concrétise, mais en comptant la valeur absolue (même travail mais montant plus élevé), je ne suis pas déçu du second, surtout qu’il a un meilleur potentiel à mes yeux.

Mon prochain projet, je veux acheter 2 nouveaux appartements, 1 dans chaque immeuble où je suis déjà copropriétaire. Les raisons sont simples, je connais les lieux et la gestion future sera facilitée (économie d’échelle).

Cette fois-ci, je financerai en PHP. J’ai trouvé des taux à 6% en variable sur 20 ans. Pas de risque de change

Les Philippines bouillonnent, depuis le réchauffement des relations avec la Chine, les chinois arrivent en masse. Ils travaillent dans l’informatique, ont du pouvoir d’achat et trouvent les financements (de Chine?). Ils sont désormais mes concurrents à l’achat et ils sont rapides. Concernant la classe moyenne Philippine, elle explose. Malheureusement, les philippins se ruent sur les voitures à crédit (10% d’intérêts de 1 à 5ans) et pas vraiment "eco-friendly". Comme souvent, ils pensent court-terme et c’est dommage.



Concernant Paris à la belle saison, j’arrête le Airbnb. Les règles de plus en plus strictes et l’image négative ont eu raison de moi. J’ai apprécié accueillir les touristes et leur montrer les petits et grands trésors de notre belle capitale. Une page se tourne et la nouvelle s’écrit déjà.

Dernière modification par Mestra (07/10/2018 15h57)

le 13/10/16 a écrit :

Vous m’annoncez que vous dépassez les 360 nuits par an (!) avec les mêmes durées de séjour. Je serais curieux d’en savoir un peu plus sur votre méthode.

le 16/11/16 a écrit :

Je ne veux pas non plus paraitre pessimiste mais a vous lire je me demande si vous ne vous etes pas fait endormir.

le 29/12/16 a écrit :

Connaissant le filipin moyen, ou la priorite est la famille etendue avec ses canards boiteux…, je continue a me demander qui pourra se loger dans de tels appartements et quelle sera la valeur reelle de revente…

le 29/12/16 a écrit :

Je ne suis pas du tout monté à bloc, lorsque je lis vos chiffres je n’y crois pas c’est tout, ils sont faux depuis le début.

Voici quelques exemples de commentaires à mes débuts aux Philippines et c’est sans compter ceux sur les Lady Boys, les bordels, les vieux cochons, les nez en plastique, etc…

J’avoue qu’après coup, ce n’était pas très engageant .

Maintenant, cela me fait doucement sourire .

Je ne suis pas rancunier et j’ai prévu quelques photos de belles fleurs locales pour les malheureux :



Pour info, la candidate n°8 est devenue Miss Universe 2015.



Et puis de nouveau Miss Universe en 2019

Plus sérieusement et concernant le taux de remplissage, j’ai trouvé des données intéressantes pour 2019 :



Il y encore quelques nuits non-réservées avant le nouvel an, ce qui devrait encore augmenter le taux. Et puis il y a les quelques nuits que j’ai utilisé à titre personnel (calendrier fermé). Le taux de remplissage est magnifique.

Je suis content d’être passé par-delà certains commentaires le plus souvent mal sourcés, mal intentionnés et finalement sans aucun intérêt. Il y a aussi les commentaires sympathiques, encourageant, pour balancer .

Pour tout ceux qui ont une conviction, réfléchissez bien mais soyez confiant .

A suivre,

Dernière modification par Mestra (20/12/2019 16h20)

Bonjour à tous,

Je déterre ce post pour vous demander si quelqu’un est familier des achats immobiliers à l’étranger, j’ai des vues sur la Bulgarie par exemple mais je ne sais pas par où commencer, agence immo spécialisée ? (les frais sont élevés)

Bonjour,

Investir à l’étranger oui mais pourquoi?
Pour aller y passer vos vacances ou faire de la location?
Le type de bien ne sera pas forcément le même.

A mon avis, un petit tour en avion pour aller "flairer" le marché sur place (qu’il vous faudra préalablement définir), rencontrer des agences, visiter quelques biens et faire le tour de la ville où vous comptez investir (visite des commerces et des principaux points d’attrait). Eplucher la presse (vous lisez le bulgare?) pour savoir quels sont les projets en cours au niveau urbanisation ou développement économique (on peut trouver ça sur internet aussi)

Puis y retourner, à une autre saison par exemple, pour voir la différence.

S’il existe des notaires sur place (ma connaissance de la Bulgarie est limitée), prendre RV avec l’un d’entre eux pour vous faire expliquer les subtilités de l’immobilier local.

Mafo