Investissement immobilier locatif à Lille ?

maxlille · #301

Il peut être bon marché mais quid des charges mensuelles dans cette tours de 18+ étages ? 150e/ mois ? (à confirmer)

En trois clics à priori (à confirmer je ne connais pas Douai) ils s’agit peut-être d’une des tours "Alexia" (j’ai un gros doute car dans l’annonce on parle de chauffage gaz)

Trahcoh · #302

C’est probablement Alexia, l’agglomération va donc faire valoir son droit de préemption.

Mais quand-même:

"Deux étages plus bas, c’est un F2 locatif, propre, à la cuisine et aux toilettes refaites à neuf que le président d’Alexia II fait visiter. « Nous en demandons 450 € par mois, plus 150 € de charges."

Je vous laisse calculer le rendement.

Je ne comprends pas que les proprios bradent ainsi leur appartement à 17 000 €. Il suffirait d’un compromis bidon avec un proche pour le vendre facilement 50 000 € à la mairie.

Ces appartement sont en vente un peu plus de 40 000 € d’habitude. Ce sont les T2 les moins chers de la région, en concurrence avec Boulogne sur Mer.

Surin · #303

maxlille a écrit :
En trois clics à priori (à confirmer je ne connais pas Douai) ils s’agit peut-être d’une des tours "Alexia" (j’ai un gros doute car dans l’annonce on parle de chauffage gaz)

C’est bien la tour Alexia mais en effet il semble qu’elle ait un chauffage au fioul. Ce qui ne doit pas changer grand chose pour un agent donc probablement une erreur dans l’annonce de vente.
Voici ce que l’on trouve sur cette tour:
Location appartement 2 pièces 52,18 m² SIN LE NOBLE 59450 - SERGIC
tour immeuble alexia lille - Google zoeken

lachignolecorse · #304

Peut être qu’il n’y a pas d’ascenseur….

J’ai regardé il y a quelques temps Douai, il y avait beaucoup d’immeubles à vendre sur le bon coin. C’est une ville qui n’est pas très dynamique et beaucoup décident de vivre à la campagne (beaucoup De petits villages autour et beaucoup de terrains à bâtir disponibles). De plus, beaucoup d’industries ont disparu(metaleurop, sollac biache, garnison d’arras, papeterie de brebieres, sous-traitants de renault…) et celles restantes sont en assez mauvaise situation financière. Douai n’a pas de raison d’être attrayante (contrairement à Arras et Valenciennes toutes proches).

ad75 · #305

Bonjour a tous et merci beaucoup pour toutes vos reponses qui eclairent enormement sur le sujet!

Je suis pour ma part en train de chercher un immeuble a Lille pour un montant de l’ordre de 500k euros et j’ai pour l’instant 2 candidats et j’aurais souhaite avoir vos precieux conseils sur les emplacements et les types de biens

Le premier est situe a Lille Sud pres du CHR au niveau de la rue Verlaine. Il est compose de 10 lots du studio au T3 pour une rentabilite brute de 9.5%. Tout est deja loue et des travaux de rafraichissement ont deja ete faits.

Le deuxieme est a Moulins, du cote de la rue Bossuet juste a cote de la Fac de droit Lille 2. Il est compose de 6 lots donc un local commercial pour une rentabilite brute de 9%. Des travaux sont a prevoir.

Que pensez-vous des emplacements? J’ai pu lire beaucoup de choses sur Lille Sud et Moulins comme quoi les quartiers sont en mutation mais avec certaines zones sont fortement a eviter. Est-ce le cas pour ces rues?

Concernant les biens, j’ai peu d’experience sur avec les locaux commerciaux. Y a-t-il des choses a particulieres a regarder?

Merci beaucoup pour votre aide!

Timinel · #306

Bonjour cher voisin

Il est etonnant de voir le nombre de parisien investissant sur Lille et la métropole en ce moment.

Pourriez vous peut etre partagé votre présentation, nous saurons a l’occasion si vous avez un biais affectif pour l’endroit ou un simple interer financier.

Vous avez peu d’experience sur les baux commerciaux …. et pour le reste et pour l’endroit ?

pour les biens ca manque de detail ( une renta brut avec travaux n’a pas trop de sens je dirai .. )

pour ma part j’aime bien le quartier, mais pas trop la place.

Cdt

ad75 · #307

Merci beaucoup pour votre retour rapide.

L’interet pour Lille est principalement financier. La ville etant proche de Paris, c’est egalement pour facile pour s’organiser par rapport a d’autres villes ou l’on peut trouver des rendements similaires. il s’agirait de mon premier investissement hors Paris. Je suis proprietaire de ma residence principale et possede des appartements et studios dans Paris loues a des particuliers. Je dispose encore d’une bonne capacite d’emprunt (le modele que j’envisageais ici etait un apport de 60k).

Je n’ai pas d’experience pour les baux commerciaux non plus, d’ou mes inquietudes sur ce sujet.

Concernant les travaux, la rentabilite est de 9% travaux compris. Les biens sont pour l’instant loues a des etudiants ou jeunes travailleurs, sans retard de loyer jusqu’a present.

lachignolecorse · #308

9% brut est une première indication très insuffisante. Cela donne quoi en rentabilité nette?

Comment avez vous chiffré les travaux?

Nicolas14 · #309

ad75 a écrit :
Bonjour a tous et merci beaucoup pour toutes vos réponses qui éclairent énormément sur le sujet!

Je suis pour ma part en train de chercher un immeuble a Lille pour un montant de l’ordre de 500k euros et j’ai pour l’instant 2 candidats et j’aurais souhaite avoir vos precieux conseils sur les emplacements et les types de biens

Le premier est situe a Lille Sud pres du CHR au niveau de la rue Verlaine. Il est compose de 10 lots du studio au T3 pour une rentabilite brute de 9.5%. Tout est deja loue et des travaux de rafraichissement ont deja ete faits.

Le deuxieme est a Moulins, du cote de la rue Bossuet juste a cote de la Fac de droit Lille 2. Il est compose de 6 lots donc un local commercial pour une rentabilite brute de 9%. Des travaux sont a prevoir.

Que pensez-vous des emplacements? J’ai pu lire beaucoup de choses sur Lille Sud et Moulins comme quoi les quartiers sont en mutation mais avec certaines zones sont fortement a eviter. Est-ce le cas pour ces rues?

Concernant les biens, j’ai peu d’experience sur avec les locaux commerciaux. Y a-t-il des choses a particulieres a regarder?

Merci beaucoup pour votre aide!

Bonjour,

Comme indiqué dans le précédent message, vous devriez vous présenter afin que nous puissions mieux vous cerner. Comme il est dit, il y a énormément d’investisseurs franciliens sur la région, j’en reçois beaucoup (bossant en banque) et c’est souvent … la catastrophe.

Lille est une ville très dynamique, attractive mais particulière. Beaucoup de quartiers très différents, à des prix au m² totalement différent. L’ambiance peut changer d’une rue à l’autre, voire d’un bout
à l’autre de la rue. Bizarrement, la plupart des investisseurs sont attirés par ce dernier critère et se ruent tous vers trois quartiers attirés par la rentabilité: Lille-Sud, Moulins et Fives (Wazemmes pour certains). Beaucoup de grosses fortunes sur la métropole, beaucoup d’investisseurs et des rentabilités faibles sur Lille et sa proche couronne. Les niveaux de rentabilité des immeubles que vous citez doivent donc vous indiquer que ce ne sont pas les premiers secteurs où investissent les locaux, ce qui ne veut pas dire que c’est mauvais non plus (enfin pas partout).

Pour revenir sur vos biens, je connais bien Moulins. Des amis habitent sur le haut de la rue de Douai, j’y vais de temps en temps. Quartier "en mutation" est un terme souvent employé par les agents immobiliers pour le secteur (et Lille Sud). Certes, le quartier a changé depuis une dizaine d’années. Plus propre, plus mixte avec l’arrivée de la fac et des transports en commun mais ça reste un gros spot de deal (coin de la rue de Fontenoy et de Trévise notamment), population assez défavorisée et incivilités récurrenctes. Secteur où vous pourrez toucher une population étudiante mais pour quel turn over ? Il ne s’agit pas spécialement d’un endroit où on veut habiter quand on est étudiant. Quand on arrive sur Lille et qu’on connait pas la ville ok car ce n’est pas cher mais, d’expérience de mes amis, les gens changent vite.

L’autre bien est situé en plein Lille-Sud. Lille Sud reste Lille Sud. Je ne connais pas énormément mais je vous conseille de ne pas vous laisser berner par la présence du CHR et des facs de médecine et de dentaire ni par la poussée du futur Lillenium. Ma compagne est interne en médecine et, comme pour Moulins, tous ses amis ayant pris un appart près de la fac en première année l’ont abandonné une fois les résultats tombés. C’est un peu la jungle Lille-Sud. Je vous déconseille cette zone, surtout à distance et ne connaissant pas la ville.

Le quartier auquel je crois le plus reste Saint sauveur avec l’aménagement à venir de la friche.

ad75 · #310

Pardon de ne pas etre passe par la case presentation - voila pour corriger ca Info - Forums des investisseurs heureux

Merci beaucoup pour ces informations et la franchise, c’est exactement le genre de retours que je cherche a avoir

Je ne connais pas beaucoup Lille et mon choix s’est porte dessus principalement suite a mes lectures sur internet donc j’imagine comme beaucoup des franciliens que vous decrivez. Les quartiers de Moulins, Fives et Lille Sud sont effectivement ceux qui ressortent le plus.

Mais du coup, est-ce qu’il est encore realiste de viser des rentabilite ~9-10% a Lilles sans avoir un turnover extremement eleve ou est-ce que je devrais m’orienter vers des rentabilites brutes plus faibles et minimiser les changements de locataires? Apres un vite coup d’oeil du cote de Saint Sauver, les rentabilite brute tourne plus autour des 7% - [url=https://www.seloger.com/annonces/achat/immeuble/lille-59/centre/135054969.htm?types=11&projects=2,5&natures=1,2,4&places=[{ci:590350}]&qsVersion=1.0&BD=Carto_Detail_Cartouche&ref=map]Vente immeuble Lille - immeuble Immeuble commercial 250m² 763200?[/url] [url=https://www.seloger.com/annonces/achat/immeuble/lille-59/centre/130708763.htm?types=11&projects=2,5&natures=1,2,4&places=[{ci:590350}]&qsVersion=1.0&BD=Carto_Detail_Cartouche&ref=map]Vente immeuble Lille - immeuble 106m² 334000?[/url] [url=https://www.seloger.com/annonces/achat/immeuble/lille-59/moulins/134778021.htm?types=11&projects=2,5&natures=1,2,4&places=[{ci:590350}]&qsVersion=1.0&BD=Carto_Detail_Cartouche&ref=map]Vente immeuble Lille - immeuble 0m² 476800?[/url] )

lachignolecorse · #311

Vois devriez commencer par vous former et apprendre à calculer une rentabilité nette. Vous devriez aussi visiter quelques biens pour vous rendre compte. Visitez Fives lors d’une soirée ensoleillée…

Jade · #312

Bonjour à tous,

Dans l’un de mes T2 à Tourcoing, j’ai un problème au niveau de l’électricité : un radiateur ne fonctionne pas et un plafonnier également. Je recherche donc un électricien pour début septembre. Auriez vous quelqu’un à me recommander ?

yannick · #313

Bonjour,

Nous venons de réaliser un investissement à Roubaix dans une grande maison de 170m2 5 chambres en colocation près de la place du Trichon. Ma grande question est avez vous des informations sur le taux de remplissage ou de turn over?

Trahcoh · #314

Non, désolé. Je n’investis pas sur la magnifique place du chichon. Mes locataires et leurs parents n’apprécient pas trop les sdf et autres alcooliques du parc.

Vous ne vous posez pas ce type de question avant d’investir?

Jade · #315

Trahcoh a écrit :
Vous ne vous posez pas ce type de question avant d’investir?

C’est exactement ce à quoi j’ai pensé mais je me suis abstenue de répondre pour ne pas paraître méchante.

L’une de mes locataires rentrera à la fac à Roubaix en septembre mais elle a préféré louer un appartement dans le centre ville de Tourcoing car mieux fréquenté…

yannick · #316

Merci pourtant vous seriez très surpris mais on a trouvé des locataires extrêmement rapidement en plein mois d’aout alors même que les travaux ne sont pas terminés (deux jeunes actifs et trois étudiants) avec de bons dossiers, au total 1750 euros de loyers avec 12% de rentabilité brut.
Franchement, c’est un investissement locatif mais perso je m’y verrai vivre sans problème. On est quand même à 5 minutes de la grande place. Franchement, vous êtes pleins de préjugés.
Je me pose la question du taux de remplissage car c’est la seule inconnue. Je table sur 80% mais je me dis que je suis peut-être pessimiste. Ma question vise ceux qui investissent dans ce type de bien pour qu’il me fasse part de leur expérience pas un jugement à mon endroit …
Au contraire, je pense que nous avons fait un excellent investissement cash avec un flow qui sera très positif…

Timinel · #317

Bonjour Yannick
Vous n’avez pas tord sur le jugement , mais plus de precision sur l’investissement serait appreciable

et eglament la maniere de financer "cash ?"
vous n’etes d’ailleurs pas presenté sur le forum

cdt

Trahcoh · #318

Félicitations pour ce bel investissement Yannick. Pourquoi vous inquiétez-vous pour le taux remplissage, alors que vous avez fait le plein? Bien sûr vous aurez de la vacance en été avec les étudiants, mais je suppose que vous avez intégré cela au business plan.

Personnellement, je loue aux étudiants en colocation, et je cible donc 9 mois de loyer par an pour atteindre la rentabilité.

Vous devriez nous présenter votre projet (dans la discussion dédiée à Roubaix par exemple),

Investissement locatif à Roubaix

je suis certain que cela intéresserait beaucoup d’entre-nous, moi le premier. Vous auriez également probablement des réponses plus précises à vos interrogations.

J’aime regarder les photos sur google street view avant de visiter. Et effectivement à la vue de la place et des occupants des bancs, je suis probablement rempli de préjugés.

lachignolecorse · #319

J’ai cherché sur le net l’évolution des prix du marché immobilier lillois :
seloger
meilleur agent
jdn

Sur le site des notaires, c’est plus compliqué, mais en sélectionnant le dernier trimestre ou les 6 précédents trimestres, on observe une stagnation des prix au m2 pour les appartements. Ce qui correspond à une baisse car l’inflation n’est pas compensée.

notaires

Globalement, on assiste à une légère hausse pour les maisons et une stagnation, voire une baisse pour les appartements depuis 1 an. Tout ceci est bien sûr discutable mais très en contradiction avec les annonces de marché florissant des vendeurs de rêve
capital
seloger

Je ne m’aventurerai pas à pronostiquer les prochaines tendances bien entendu, mais c’est à surveiller.

Timinel · #320

M.erci pour le partage .

l’article de capital vaut le detour par toutes ses contradictions entre les prix par quartier et le bien a cibler .

" primo accedant 50 m2 a partir de 100 k Vs investisseur studio de 20m2 a 90 … et les 2 a vauban" …
Je vais investir a me faire un profil de primo accedant ..

Cfanny · #321

Vaut il mieux investir à Roubaix ou Tourcoing question réputation et sécurité ?

perecastor · #322

J’y exploite un immeuble depuis 4 ans à Tourcoing, et je commence à en exploiter un second sur Roubaix.

Du coup je vous répond sans la moindre hésitation que la demande locative qualitative est nettement supérieure sur Tourcoing.

Je ne saurais dire si c’est parce que la ville a meilleure réputation et est plus safe (même si c’est fort probable). Au final peu m’importe car ce qui compte c’est de trouver de bons locataires en évitant la vacance.

lachignolecorse · #323

Roubaix a mis en place le permis de louer à partir du 01/04/19 sur 14 quartiers. Ce n’est pas encore le cas à Tourcoing.

maxlille · #324

Vaut il mieux investir à Roubaix ou Tourcoing question réputation et sécurité ?

Le mieux est encore de venir sur place visiter, pour avoir vu une trentaine de biens en 2017 sur Roubaix/Tourcoing, mon choix s’est porté sur la dernière.
Cependant, il existe des zones intéressantes à Roubaix (nouveau Roubaix, métro Alsace en autre).

Au delà du choix de la ville (même si mon ressenti est en faveur de Tourcoing), ce qui m’a séduit c’est le couple rendement/attractivité locative/environnement.

Trahcoh · #325

Les quartiers de Roubaix sont encore plus disparates qu’à Tourcoing. Le pire y côtoie le meilleur (tramway/Barbieux/centre). La réputation des 2 villes est déplorable. L’insécurité est surestimée dans les bons quartiers.

Attention, j’ai un parti pris pour Tourcoing.

@perecastor: avez-vous ciblé pour votre second immeuble le centre de Roubaix, comme à Tourcoing, pour avoir une population de locataires différente?

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