Investissement forestier : en direct, groupements, foncières cotées ?

sm94 · #126

Mer.ci pour l’info. Avez-vous une source officielle? Si c’est confirmé, cela ne va pas faciliter la revente des parts.

Tssm · #127

En tant que porteur de parts de GF, je viens de téléphoner à la SFO qui est de loin l’interlocuteur le plus calé sur ce sujet

1. DEFI FORET a été prolongé pour 3 ans jusqu’au 31/12/2020 par la dernière loi de finance
Donc la réduction d’impôt pour une acquisition sur le marché secondaire (18% de 5700/11400) est maintenue

2. Un règlement européen a complexifié les choses. Il ne peut plus être accordé d’avantage fiscal pour une acquisition sur le même GF au delà de 200K de volume de transaction (avec avantage fiscal) sur les 3 années glissantes (2016-17 et 18 pour les acquisitions faites en 2018)

3. Tous les GF de SFO sont concernés par cette limitation (donc pas de possibilité d’acquisition avec avantage fiscal en 2018) sauf un (qui n’avait pas eu de cession en 2016/17)

4. Les avantages ex ISF et donation/succession sont maintenus

5. SFO ne constate aucune baisse de demande sur le produit, l’avantage fiscal à l’entrée étant un bonus

Je ne parle que d’acquisition sur le marché secondaire, je ne parle pas du nouveau système valable pour la souscription de part de nouveau groupement

noar13 · #128

pour compléter le message ci-dessus, la directive européenne :
Règlement (UE) N° 1407/2013 de la Commission du 18 décembre 2013 relatif à l’application des articles 107 et 108 du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne aux aides de minimis

skywalker31 · #129

Bonjour

Je découvre un peu ce sujet, qui semble une diversification attrayante, et je comprends donc qu’il y a une réduction d’impôt de 18% sur montant maximal de rachat secondaire de parts de GFF pour un montant maximal de 11 400 € pour un couple.
Mais du fait de la mise en place du prélèvement à la source, vu qu’il n’y aura pas d’impôt au titre de 2018 en tant que tel, sur quel impôt cette réduction d’impôt pourrait elle bien s’appliquer pour une souscription effectuée en 2018 ? J’ai en tête que si une réduction d’impôt ne peut s’imputer sur un impôt de l’exercice, alors elle est perdue, contrairement au crédit d’impôt qui reste remboursable dans tous les cas.

merci de vos précisions svp.

skywalker.

Franckielestore · #130

Bonjour skywalker.
Voici un extrait d’un mail que j’ai reçu de la société Patrimea sur le sujet :

PATRIMA, 22/08/2018 a écrit :
Réduction d’Impôt sur le Revenu (loi DEFI) de 18% du montant investi, dans la limite d’un investissement de 5.700 euros pour une personne seule et de 11.400 euros pour un couple. Cette réduction est applicable en une fois, la première année, en contrepartie d’une durée de blocage de 8 ans (soit jusqu’au 31 décembre 2026).

Petit point sur l’année blanche - L’année blanche n’aura pas d’impact sur les déclarations à remplir (en 2019 sur les revenus courants et exceptionnels de 2018), mais la réduction d’impôt se transformera en un remboursement en septembre 2019, d’un montant égal à la réduction d’impôt qui aurait du être utilisée (ou du restant, si une partie de la réduction a été utilisée pour couvrir l’impôt sur le revenu dû au titre des revenus exceptionnels perçus en 2018).

skywalker31 · #131

Bonjour Frankielestore,
thank you pour la réponse, +1, cela rejoint ce que j’ai pu lire depuis mais tous ces articles ne sont jamais très clairs….en tout cas je comprends donc qu’il y a un dispositif exceptionnel pour 2018. donc à priori pas de raison de ne pas investir en 2018. D’ailleurs où en etes vous dans ce projet forestier ? Pour ma part cela me tente bien plutôt via la forestiere la CDC et bien sur avec modération.
bonne soirée.

Franckielestore · #132

J’en ai acheté en 2015 une première fois, puis en 2017. A chaque fois avec Patrimea qui commercialise des GFF gérés par Amundi. Aucun problème à chaque fois avec la réduction d’impôts. 5% de frais d’achat facturé. Aucun frais à la vente (disent-ils); à voir.
Mon allocation cible est 7% de mon patrimoine.
Comment ça se passe avec la CDC? Je leur avais écris, ils ne m’avaient jamais répondu à l’époque.

skywalker31 · #133

Pas d’expérience pour ma part avec la CDC forestiere, mais le principe de traiter avec leur filiale plutôt qu’avec un gestionnaire lambda pour ce qui concerne du forestier parait à priori intéressant sur le papier…mais je n’en sais pas plus. Peut etre d’autres membres peuvents ils nous raconter ? merci.

zenou · #134

Bonjour,
Avec la CDC il faut prendre contact via leur site internet soit en remplissant la fiche contact soit par téléphone, ensuite le responsable clientèle vous contactera, vous proposant 3 ou 4 groupements.
Les délais sont souvent un peu long car beaucoup de demande et il réponde dans l’ordre chronologique donc il vaut mieux les contacter tôt pour faire l’investissement dans l’année.
Aucun problème pour la réduction d’impots , les frais dans les 2,5 à 3% et frais de dossier.
Voilà
Cordialement
Zenou

Synoxis · #135

Je confirme les délais de souscription, souvent 6 mois avec la CDC. Les frais de souscription restent raisonnables même s’ils les ont augmenté régulièrement ces dernières années. Cela fait 4 ans que je souscris chaque année le quota de parts permettant de plafonner la réduction d’IR mais je manque encore de recul pour évaluer l’intérêt global. Les parts ont pris qques pourcents mais les dividendes sont très faibles (parfois moins de 1%). Je cap à 5% du patrimoine.

Je n’ai pas réitéré cette année car mon interlocuteur de la CDC m’a indiqué que probablement aucun de leurs GFF ne pourrait bénéficier de la défiscalisation au titre de défi forêt, car ils ont tous déjà dépassé la nouvelle règle du plafond fixé à 200k de volumes de transactions sur les 3 dernières années.

Franckielestore · #136

Bonjour. Est ce que vos parts ont pris de la valeur depuis l’achat ? Savez vous comment fonctionne la revente ? Y a-t-il des frais de vente?
M.e.r.c.i.

zenou · #137

Bonjour,
Je ne peux pas vous répondre pour la revente.
Pour la valeur des parts, oui elles ont pris 2 à 3 % par an depuis 2 ans, et 1,5 à 2 % /an de rendement, mais c’est exceptionnel la revalorisation normale ( au vu de l’historique de différents GF proposés ) semble plus être comme le dit Synoxis.
Même en étudiant les dossiers des GF proposés c’est très difficile d’avoir une vision de l’avenir de tel GF par rapport à un autre, ils sont tous homogènes tant en répartition géographique qu’en essences de bois, j’avais pris celui qui me semblait avoir le meilleur retour sur plusieurs années, mais je crois plus à la chance ( pour l’instant ) qu’en ma capacité d’analyse :-)
Cordialement Z

progfrance · #138

Bonjour,
Pour vous faire un retour des parts achetés en 2008 via le SDC.

Le prix des parts est passé de 5 598,00 € à 7 250,00 €.
Avec pour chaque année la progression : 1,30%, 1,05%, 0,69%, 0,82%, 2,02%, 2,62%, 7,38%, 3,71%, 2,98%, 2,76%.

Et les dividendes qui augmentent chaque année aussi et qui correspondent à un rendement
1,79%, 1,76%, 1,57%, 1,56%, 1,72%, 1,68%, 2,46%, 2,43%, 2,49%, 2,70%

maxcorporis · #139

Bonjour,

Quelqu’un a t’il connaissance de l’intégralité des GFF gérées par la CDC (via SFO) dans le cadre du programme Défi-Forêt ?

D’autre part est il possible de trouver la revalorisation annuelle des parts ainsi que les dividendes versés pour chaque GFF géré par la CDC ?

Lorsque l’on décide de se porter acquéreur, la documentation fournie ne donne que des indications de surface et de types d’essence mais rien sur la qualité ou le cubage de chaque essence, l’âge des plantations, la facilité d’accès qui sont autant d’éléments cruciaux pour la rentabilité du GFF.

Merci de votre aide. En MP si vous désirez conserver anonyme la doc fournie.

Tssm · #140

Ce n’est pas une information disponible à ma connaissance

Moi, je reçois un rapport de gérance du GF chaque année ainsi que le rapport du CAC
Dans ce rapport, il y a les m3 et le prix unitaire réalisé pour l’année et le prévisionnel, mais pas l’information globale que vous souhaitez

Quand j’ai acheté, j’avais un rapport d’évaluation pour chaque foret du groupement avec le peuplement, l’année de plantation, et la surface
Par exemple, chénes rouges, 1985; 5ha60a
Et dans ce rapport pour chaque foret, j’avais l’estimation du foncier, estimation de la valeur de la chasse (avec taux de capi), estimation peuplements à valeur d’avenir, estimation peuplements à valeur de consommation, le total donnant le prix de la foret

J’ai payé 1 035 euros la parts en 2007, ça vaut 2 213 au 31/12/2017, j’ai reçu un dividende de 25 par parts en 2018 pour l’exercice 2017

Quand, j’ai voulu en vendre en 2015, c’est parti immédiatement à la NAV

maxcorporis · #141

Sur la documentation reçue, je n’ai pas l’année, pas la part de chaque essence pour chaque surface.

Il ne reste que la surface totale d’une forêt acquise et les essences présentes à l’intérieur.

De plus si je compare aux 2 exemples cités dans la file (TSSM et PROGRFRANCE) la revalorisation de la part et dividendes de celui que l’on me propose sont bien moindre !

La demande est forte, la CDC a une liste d’attente assez importante d’après mon contact donc pas besoin de doc détaillée pour fournir un produit de défiscalisation.

Pourtant le prix des bois se porte très bien et la demande aussi.

toufou · #142

Pourtant le prix des bois se porte très bien et la demande aussi.
Il se pourrait que ça change, depuis la disparition de l’ISF l’investissement forestier a perdu une part de son intérêt.
Ces dernières années, le prix des forêts a progressé ce qui n’est pas le cas du prix du bois.
D’après un article dans le numéro de juillet de "Forêt Entreprise", la rentabilité réelle de la forêt serait nulle voire négative à cause, notamment, des coûts de la main d’œuvre qui augmentent.
Pour les GF à visée commerciale, les rendements seraient "dopés" par les gestionnaires qui en vivent et qui ont besoin d’attirer le chaland mais n’excéderaient pas 1 % sur le long terme.
Remarquons que l’ONF qui gère les forêts de l’État est dans une situation difficile depuis des années.

Tssm · #143

Toufou, juste sur l’aspect fiscal de votre intervention, pour moi les avantages IFI sont les mêmes que pour l’ISF, ie 75% d’exonération. De même les avantages pour la donation/succession sont inchangés

toufou · #144

Oui pour la forêt l’IFI / ISF, c’est pareil mais d’un point de vue patrimonial, on peut arbitrer : moins de forêt versus plus de valeurs mobilières qui ne sont plus soumises à l’ISF

maxcorporis · #145

toufou a écrit :
Pourtant le prix des bois se porte très bien et la demande aussi.
Il se pourrait que ça change, depuis la disparition de l’ISF l’investissement forestier a perdu une part de son intérêt.
Ces dernières années, le prix des forêts a progressé ce qui n’est pas le cas du prix du bois.
D’après un article dans le numéro de juillet de "Forêt Entreprise", la rentabilité réelle de la forêt serait nulle voire négative à cause, notamment, des coûts de la main d’œuvre qui augmentent.
Pour les GF à visée commerciale, les rendements seraient "dopés" par les gestionnaires qui en vivent et qui ont besoin d’attirer le chaland mais n’excéderaient pas 1 % sur le long terme.
Remarquons que l’ONF qui gère les forêts de l’État est dans une situation difficile depuis des années.

@Toufou : Pour la forêt privée, Je me permets d’ajouter à votre remarque ces documents publiés par la SFO de la CDC en partenariat avec notamment la SAFER, l’ASFFOR et les Experts Forestiers de France.

Selon ces données l’investissement en GFF donc en forêt ou bois sur pied ne paraît pas dénué de sens.

SOURCE CDC

SOURCE 2 CDC

Pour l’ONF

L’ONF est surtout impacté par une baisse conjointe des dotations de l’état de l’ordre de 47M€ et surtout un repli des prestations effectuées pour les collectivités publiques bien plus que par les ventes de bois.

Cependant, l’ONF reste gestionnaire de ressources d’une valeur extraordinaire pas toujours bien valorisé mais il semble que cette administration sache bien négocier le "virage" vers, je cite : "le développement des activités concurrentielles en direction du secteur privé".

SOURCE

@TSSM : Auriez-vous l’extrême gentillesse de me faire parvenir par MP le dernier rapport de gérance que vous ayez reçu. Vous pouvez évident occulter les pages,s’il y a, révélant votre identité.
Je serai très intéressé de connaître la teneur de ce rapport.

toufou · #146

Merci à maxorporis d’alimenter le débat par des chiffres non contestables.
Pour l’information de chacun, je me permets de citer quelques passages d’un article dont j’ai fait mention plus haut et paru dans le n°241 de la revue Forêt-Entreprise ( juillet-aout 2018), c’est une revue technique éditée conjointement par l’Institut pour le Développement Forestier et le CNPF.
L’auteur compare l’évolution du prix du bois sur pied, la fiscalité et les frais de gestion depuis 1980.
Il retient cette date car c’est en 1980 qu’est entrée en application l’évaluation du revenu cadastral qui sert de base à l’impôt foncier et aux impôts du revenu des forêts, ce qui permet de mesurer l’évolution de ces charges.
"…le prix moyen des bois aux ventes de l’ONF est passé en monnaie constante de 97€ /m3 en 1980 à 54.40 € / m3 en 2016, soit une baisse de 44 %; la baisse aurait été de 51 %, si le calcul avait été fait par rapport à 2013, en raison d’une forte hausse du prix du chêne depuis 3 ans "
Sur les frais de gestion :
" En 1980, le tarif indicatif de la Compagnie des Experts préconisait 6 % pour la marque et la vente d’une coupe sur pied. Un rapport du Conseil Général de l’Alimentation de l’Agriculture et des Espaces Ruraux et de l’Institut Géographique National de 2015 sur la gestion des forêts des collectivités a montré que le tarif moyen de cette prestation en forêt privée est passé à 13 % du prix bord de route, qui est de 50 % plus élevé que le prix sur pied…"
Sur la fiscalité :
"…le revenu cadastral, qui représentait le revenu réel net moyen des producteurs en 1978, a été réévalué par un coefficient annuel : ce coefficient est passé de 100 en 1980 à 213.5 en 2016, alors que le prix des bois et donc le revenu brut / ha de la forêt n’est passé que de 100 à 162.4 en monnaie courante."…"Le taux communal moyen de la taxe foncière est en plus passé de 32 % en 1980 à 49.15 % en 2016 : hausse de 53%. Une hausse de 53 % sur une assiette augmentée de 130 %, cela donne une hausse d’impôt de 199 %"
En conclusion :
"Les seuls à mettre sur la place publique des chiffres sur la rentabilité des forêts privées sont les agences qui vendent des placements forestiers vantés comme produits d’optimisation fiscale : elles promettent en général un revenu net de 2 % pour aguicher le client. En l’absence d’autre source, c’est le chiffre que l’on trouve dans les documents parlementaires…on arrive en réalité à une rentabilité moyenne de 0.2 %"

maxcorporis · #147

toufou a écrit :
Merci à maxorporis d’alimenter le débat par des chiffres non contestables.
…
En conclusion :
"Les seuls à mettre sur la place publique des chiffres sur la rentabilité des forêts privées sont les agences qui vendent des placements forestiers vantés comme produits d’optimisation fiscale : elles promettent en général un revenu net de 2 % pour aguicher le client. En l’absence d’autre source, c’est le chiffre que l’on trouve dans les documents parlementaires…on arrive en réalité à une rentabilité moyenne de 0.2 %"

@Toufou, selon vous, on ne peut donc pas se fier aux rapports publiés par la SFO de la CDC ?

Tssm a écrit :
J’ai payé 1 035 euros la parts en 2007, ça vaut 2 213 au 31/12/2017, j’ai reçu un dividende de 25 par parts en 2018 pour l’exercice 2017
Quand, j’ai voulu en vendre en 2015, c’est parti immédiatement à la NAV

progfrance a écrit :
Bonjour,
Pour vous faire un retour des parts achetés en 2008 via le SDC.

Le prix des parts est passé de 5 598,00 € à 7 250,00 €.
Avec pour chaque année la progression : 1,30%, 1,05%, 0,69%, 0,82%, 2,02%, 2,62%, 7,38%, 3,71%, 2,98%, 2,76%.

Et les dividendes qui augmentent chaque année aussi et qui correspondent à un rendement
1,79%, 1,76%, 1,57%, 1,56%, 1,72%, 1,68%, 2,46%, 2,43%, 2,49%, 2,70%

@Toufou, selon vous les revalorisations des parts de GF seraient donc artificiellement "gonflés" ?

Tssm · #148

Je pense qu’il n’y a pas vraiment d’incomptatilité entre ce que disent Toufou et Maxcorporis

La rentabilité de l’exploitation de la foret est très faible, par exemple sur mon groupement, j’ai un résultat d’exploitation de 346K pour une valeur de foret de 28,5M, soit une maigre rentabilité de 1,2%
D’ailleurs le dividende servi, maigrelet, correspondant a environ 1% de rendement

Une composante du revenu d’exploitation est la chasse, dont il n’est pas fait référence dans les chiffres de Toufou, chez moi, cela représente 25% des produits, donc non négligeable

ar_tass_30052018.pdf

Je viens de trouver le rapport 2014, cette année là, le résultat d’exploitation n’était que de 80K, soit une rentabilité 0,5%, avec une composante chasse constante qui représentait 50% des produits d’exploitation. Entre 2014 et 2017, je vois que la valeur unitaire des ventes de bois de mon groupement est passé de 29e à 50e le m3 (bien sur cela ne veut pas dire que c’est uniquement du à une hausse de prix, le mix d’essence peut varier, et mes forets peuvent être plus vieille et productive)

La composante la plus importante de la performance de mon groupement, c’est bien entendu la revalorisation du prix des forets, dont ne parle pas Toufou dans ses chiffres qui cible l’exploitation

La valeur des forets de mon groupement était de 13,5M en 2006, elle est de 28,5M en 2007

Dernière modification par Tssm (08/09/2018 09h34)

maxcorporis · #149

@TSSM :

Je suis tout à fait d’accord avec vous sur la grande différence qu’il peut y avoir entre un ou l’autre des GF.

La variétés des essences et leur prix selon la demande, leur maturité et donc leur exploitation immédiate ou non, l’accessibilité et la zone géographique donc le coût d’exploitation pour les coupes, le sol et le climat pour la croissance plus ou moins rapide, location pour chasse … Autant de facteurs qui génèreront de grande disparité de rendement selon les GF.

Il est donc indispensable d’essayer au mieux de collecter des informations plus précises que celles indiquées sur la simple notice ou fiche d’informations données par la SFO-CDC.

Sur chaque GF proprement dit, il est donc très difficile de comparer des chiffres et des stats surtout annuels. Il est évident que la performance ne pourra être comparée que sur une longue période permettant à chaque essence d’arriver à maturité pour exploitation ou pour une valorisation optimale.

Mais selon moi, cela ne permet pas, comme le dit Toufou, de remettre en cause les rapports annuels de la SFO-CDC ainsi que de l’ONF qui sont les inidcateurs du marché de la forêt française en général et non du rendement des GF, avec comme double conclusion qu’un rendement annuel moyen affiché de 2% est en fait de 0.2%.

Edit : superbe faute d’orthographe

Dernière modification par maxcorporis (08/09/2018 11h14)

toufou · #150

Je précise qu’il ne s’agit pas de mon point de vue mais d’un point de vue exprimé dans la revue de référence de la gestion forestière.
Après, je peux aussi présenter mon point de vue mais il ne fait pas autorité
- ces dernières années la forêt a bénéficié d’un regain d’intérêt de par son statut d’actif tangible. Le prix du bois n’a pas progressé de la même manière, il y a donc ( comme dans d’autres domaines) une sur-valorisation ("bulle"). La forêt continue d’être taxée à l’IFI comme elle l’était à l’ISF alors que d’autres actifs ne le sont plus ce qui peut peser sur sa valorisation future.
- La rentabilité de la forêt est directement fonction de l’accroissement du capital sur pied. La seule chose dont on est certain est la récolte, le capital sur pied est estimé. Comme toute estimation, il y a un % d’erreur qui, si on cumule l’estimation du volume et l’estimation de la valeur des bois est supérieur à la rentabilité annoncée ce qui pose problème à mon esprit Cartésien.
- Certains itinéraires sylvicoles dit courts promettent un T.I.R. voisin de 5 % dans le cas du douglas par exemple, exploité à 45 ans mais ne prennent pas en compte l’appauvrissement du sol qui en résulte.
La question se pose donc de savoir si les items traditionnels de mesure de rentabilité peuvent s’appliquer à un investissement d’une durée extrêmement longue et hasardeuse . N’oublions pas que Colbert avait fait planter des chênes pour que le roi de France puisse disposer de la meilleure marine du monde au XXeme siècle.
- La filière bois fait travailler une quantité d’intermédiaires très professionnels, le seul qui ne le soit pas est le propriétaire-investisseur. Il est impératif pour l’attirer que la rentabilité soit au moins égale à l’inflation. La valeur réactualisée des investissements réalisés dans les années d’après guerre montre que ce n’est souvent pas le cas ( mais, à l’époque, ils avaient été faits sous l’égide du Fonds Forestier National).
En résumé, l’investissement forestier a, à mon avis, tout son sens dans le cas de patrimoines élevés à titre de diversification et pour des motifs successoraux ou dans le cas d’un investissement plaisir et il reste réellement rentable si on peut réaliser une partie du travail de gestion et de sylviculture soi-même.

Dernière modification par toufou (10/09/2018 08h56)

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#139 07/09/2018 15h01

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toufou a écrit :

3 #146 07/09/2018 22h33

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toufou a écrit :

Tssm a écrit :

progfrance a écrit :

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