Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Travail sérieux et intéressant!

Cat :

En effet les biens n’ayant pas de frais sont ceux achetés neufs. Ils reconnaissent un loupé pour le CC Amnéville se retrouvant dans une zone sinistrée.
Pour le reste d’après ce qu’ils m’ont dit il leur arrive de négocier les frais, cela fait partie de leur stratégie même s’ils n’ont jamais vraiment communiqué là-dessus.
D’après eux d’autres sociétés de gestion rémunèrent des intermédiaires pour les achats à l’étranger (Novapierre Allemagne ?), eux non.

WhiteTiger :

"PB" il faut lire Pays-Bas, j’ai mis du temps à comprendre.

WhiteTiger a écrit :

En terme de commentaire général, il est aussi à noter qu’il est possible de faire cet exercice pour la plupart des SCPI. Cela montre tout de même le niveau de transparence de ces sociétés d’investissement collectif.

Ce n’est pas du tout ce que j’ai constaté. En parcourant rapidement les RA des SCPI investissant à l’étranger, Corum est la seule qui donne comme information les frais et les valeurs d’expertise par bien. Je regarderai plus en détail les autres mais je n’ai rien trouvé chez Périal, Paref ou Primonial, encore moins chez Amundi.

WhiteTiger a écrit :

il faut bien distinguer les frais de souscription (qui tournent tous entre 11 et 13%, hors SCPIs bancaires)

Pourquoi isoler les SCPI bancaires ? Les SCPI ont en moyenne autour de 10% de frais, j’ai investi environ un tiers de mon portefeuille dans les SCPI dites "bancaires" et j’en suis très satisfait, leurs frais sont réduits et leurs communications souffrent bien moins la critique que celles des sociétés de gestion.
Leur patrimoine est souvent plus qualitatif de mon point de vue.
Ensuite il faudrait définir ce qu’est une SCPI "bancaire", pour moi Fructipierre en est une or elle a aujourd’hui la même société de gestion que les Actipierre réputées non "bancaires".

Analyse des achats de Corum Origin dans les différents pays :

_16 achats ont été effectués aux Pays-Bas pour un montant de 335,241M€ HD (hors droits) et supportant 3,90% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 350,79M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits soit une progression de 4,64% de sa valeur.

_12 achats ont été effectués en Italie pour un montant de 182,5M€ HD et supportant 2,08% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 189,2M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits soit une progression de 3,67% de sa valeur.

_26 achats ont été effectués en France pour un montant de 156,312M€ HD et supportant 5,46% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 163,789M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits soit une progression de 4,78% de sa valeur.

_4 achats ont été effectués en Allemagne pour un montant de 144,705M€ HD et supportant 6,69% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 149,73M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits soit une progression de 3,47% de sa valeur.

_11 achats ont été effectués en Espagne pour un montant de 70,426M€ HD et supportant 2,05% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 73,282M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits soit une progression de 4,06% de sa valeur.

_3 achats ont été effectués en Irlande pour un montant de 39,275M€ HD et supportant 1,83% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 39,75M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits soit une progression de 1,21% de sa valeur.

_2 achats ont été effectués au Portugal pour un montant de 32,85M€ HD et supportant 8,50% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 37,8M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits soit une progression de 14,16% de sa valeur.

_2 achats ont été effectués en Belgique pour un montant de 28,212M€ HD et supportant 4,98% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 32,845M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits soit une progression de 16,42% de sa valeur.

_6 achats ont été effectués en Finlande pour un montant de 30,381M€ HD et supportant 1,11% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 31,24M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits soit une progression de 2,83% de sa valeur.

_1 achat a été effectué en Estonie pour un montant de 16,7M€ HD et supportant 0,27% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 16,7M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits soit pas de changement.

_1 achat a été effectué aux Canaries pour un montant de 14M€ HD et supportant 3,06% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 16,6M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits soit une progression de 18,57% de sa valeur.

_1 achat a été effectué en Slovénie pour un montant de 7,05M€ HD et supportant 2,48% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 7M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits soit une baisse de 0,71% de sa valeur.

Total :

Au total, à fin 2017, 85 achats ont été effectués par la SCPI CORUM ORIGIN dans 12 pays pour un montant de 1057,65M€ HD et supportant 4,01% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 1108,426M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits soit une progression de 4,80% de sa valeur.

La progression (ou baisse dans l’unique pays où c’est le cas) est celle de la valeur d’expertise à fin 2017 par rapport au prix d’achat hors frais au moment de l’acquisition donc (ou des acquisitions).
Vous achetez un bien 100k€ net vendeur, aujourd’hui il est évalué 110k€, sa valeur d’expertise a progressé de 10% par rapport à son prix d’achat hors frais. Ce constat repose essentiellement sur la justesse de la valeur d’expertise ce qui n’est pas garanti, ce n’est une fois le bien vendu que l’on peut vraiment constater la plus-value.

Globalement ce que l’on peut dire c’est que les investissements de Corum Origin ont été acheté à un prix en phase avec le marché et qu’ils ont suivi l’évolution des marchés immobiliers locaux, à l’exception de 2 achats pourris (baisse de 51%, plus de la moitié ) fin 2012 en France au tout début de la SCPI - à Amnéville et Nantes - mais qui comptent peu car représentant 0,21% des investissements totaux de Corum Origin à fin 2017.

Voici le tableau des acquisitions de 8 pays avec les frais en % qui vient compléter celui de 4 pays publié dans le message #624 et qui m’ont servi de base de travail (source dernier rapport annuel) :



=> A noter : Il y a une erreur dans le RA2017, les frais de tous les achats de 2017 sont sous-estimés (ainsi que d’autres sans qu’un raison m’ait été donnée), il y manque les droits d’enregistrement. Corum n’a pas l’intention de le modifier…

Je ne sais pas où voulez-vous en venir et ne comprends pas le rapport avec ce que j’ai écrit.
Que vient faire le "donc" dans votre question ?

Si l’on prend la côte (1075€) / ANR (900,08) de Corum Origin d’après ce tableau :

Comme pour toute SCPI à capital variable, la valeur de part reflète en partie la valeur d’expertise des biens à laquelle on retranche les dettes et où l’on ajoute les frais pour reconstituer son patrimoine.

Dernière modification par kc44 (26/09/2018 06h49)

FCP, je ne comprends pas exactement ce que vous voulez savoir.
Corum est une SCPI à capital variable et par construction le prix de la part est compris entre 90% et 110% de la valeur de reconstitution (actuellement 1108.67 euros), comme l’indiquait Surin dans sa dernière phrase.

Interview très intéressante, à explorer depuis la France sinon le lien ne fonctionne pas.
Corum Origin dépasserait donc 7% de distribution bruts d’imposition à l’étranger, jolie performance.
Les 0,4% de plus-value iront-ils au nu-propriétaire ?
Quels sont les 4 biens vendu ? J’en était resté sur un seul en Espagne, peut-être viennent-ils d’en vendre d’où cette distribution annoncée.

Voici la ligne concernant cet immeuble prise dans le tableau du patrimoine de Corum publié précédemment :

Il s’est donc vendu 4,26% en dessous de la valeur d’expertise à fin 2017, cela reste correct.
Par contre si le prix d’achat est de 16,146M€, je trouve plutôt 1,854M€ de plus-value, si quelqu’un arrive à interpréter ces chiffres, sinon il faudra interroger Corum AM.

Simple problème de lunettes :

ArnvaldIngofson a écrit :

3-Quel est le montant de la plus-value ?

Quatre années après l’achat de cet immeuble, nous le vendons pour 18 millions d’euros.

Donc cela ferait un achat à 16,6M€, pas en phase avec ce qui est publié.

Oui, l’explication est probablement là-dedans. Donc on paie la PV sur le prix net vendeur payé initialement plus une partie des frais que l’on a acquitté au jour de la vente (et qui sont les frais d’enregistrement) ?

Autre question que je voulais poser, j’en profite pour le faire : j’achète un bien immobilier 100, je paie 107 avec les frais notariés. Je le revends 2 ou 3 ans après 107 net, je suis donc imposé sur une PV qui n’est pas 7 ? Combien à la louche ?

C’est moins favorable que les parts de SCPI car si j’achète une part 107 dont 7 de frais, je la revends 2 ou 3 ans après 107 net, je paie 0 de PV or il y a bien eu PV qui a épongé les frais.

Il y a également eu peut être des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration pendant ces 4 ans à la charge de Corum qui viennent se retirer de la base imposable des PV.

cat a écrit :

FCP, je ne comprends pas exactement ce que vous voulez savoir.
Corum est une SCPI à capital variable et par construction le prix de la part est compris entre 90% et 110% de la valeur de reconstitution (actuellement 1108.67 euros), comme l’indiquait Surin dans sa dernière phrase.

Ce que je voulais savoir c’est si nous étions plus proches des 90% ou des 110% ?

5-Les associés sont-ils fiscalisés sur cette plus-value ?

Oui, la fiscalité est celle des plus-values immobilières, comme si les associés de Corum Origin détenaient directement l’immeuble.

Je possède des parts de Pierre 48, qui distribue de la PV tous les ans, et je ne suis jamais imposé dessus.
Pourquoi est ce différent pour Corum Origin ?

C’est clair.
Bonne idée la présentation, je vais la faire.