Ganon551 [34] : étude de cas immobilier (premier immeuble de rapport)

Merci pour votre réponse.

J’ai effectivement comptabilisé le loyer vacant dans le calcul, l’annonce est sur leboncoin depuis quelques jours et déjà plusieurs visites de prévues par l’agence.

Les appartements se louent assez facilement dans cette petite ville. Idéalement j’aurais aimé qu’il ne se loue pas avant l’achat pour faire quelques travaux d’amélioration (cuisine et sdb un peu trop cheap à mon goût).

J’ai aussi comptabilisé l’appartement en contentieux, à voir avec les propriétaires où en est le litige.

J’aurais mon notaire effectivement à mes côtés. Je peux toujours faire une offre plus basse pour prendre en compte ce litige.

Vous éclairez un point important, effectivement il nous faut faire attention à la rentabilité directe de l’investissement qui sera grevée par le contentieux. A voir avec la banque pour négocier soit un surplus à l’emprunt pour faire de la trésorerie le temps que tout se loue, soit un différé de 6 mois.

Ce qui m’inquiète c’est que nous n’avons pas vraiment le profil le plus recherché par les banques (aucun CDI).

Effectivement je vais rappeler aujourd’hui l’agence pour avoir plus d’informations, j’ai essayé hier mais elle était en rdv.

Mon banquier m’a dit de venir le voir avec un projet, et qu’on verrais ensemble le financement.

Deux des associés dont moi ont un patrimoine personnel et familial qui je l’espère facilitera l’emprunt.

Par ailleurs a deux nous avons une épargne disponible d’environ 35k€ ce qui me semble suffisant en cas de pépin. Mais encore une fois je pensais ajouter 5 à 10k€ à l’emprunt pour constituer une trésorerie.

Je n’aime pas répondre aux études ce cas mais comme actuellement les sujets tournent pas mal sur les SCI , je vais vous répondre.

La rentabilité est pas assez satisfaisante car dans le prix de 180 Ke avez vous inclus les 7,5 % de notaire soit 13.500 € de plus.
En simulation emprunt je tourne à 1.000 €
Ce montant est validé par la banque ?
Attention taux SCI en général 0.5 % de plus

En frais il faut ajouter
Arrêtes de compte de 50 € par trimestre
40 € de lettre de cautionnement annuel par associé

En SCI IS , vous amortissez donc pas de résultat imposable donc pas de d’IS à payer.
Il y a la CRL de 2.5, % à payer c’est tout

Remarque :
Pour la négociation , vous devez savoir depuis quand le bien est en vente et vous faites une offre à
165 K€ tenant compte de 10 % de réduction et des problèmes avec le locataire.

Vous ne reprenez pas la créance , repartez sur de nouvelles bases avec le locataire par contre aucune pitié , il vous sera redevable et il faut voir le profil de la personne.

A l’achat , vous êtes les nouveaux propriétaires , vous révoquez le mandat de l’agence qui prend 6,5 % + 1.2 % de TVA pour rien.

Compteur eau non individuel , c’est toujours ennuyeux
Pour faire simple en terme de régularisation , soit vous partez sur les consommations avec le prix au m3 et c’est vous qui payez l’abonnement soit vous incluez l’abonnement au prorata des surfaces de chaque lot et c’est du calcul de haute voltige ( c’est ce que je fais cela apprend sur les factures d’eau et permet de voir la masse de taxe liées ou non aux consommations )

Laissez tomber le ménage , cela source de problème , c’est locataires de faire attention car vous allez facturer et ils critiqueront toujours que c’est pas propre.
De temps en temps , vous passez mettre un coup de lavage. 

Questions ;
Vous avez vu l’environnement , les commerces , les transports , les offres de location et de venet dans le même secteur  ?

Risque d’inondation ( déformation du sud )  ?

La toiture ? ( prix 12.000 € pour 80 à 100 m2 si a refaire )
EDF parties communes avec compteur séparé , coût de 22 € par trimestre avec surtout de l’abonnement à payer ) à répartir au prorata des surfaces de chaque lot.
Mettez un minuteur et vérifiez le delai pour éviter les temporisations trop longue

Compteurs d’eau séparés mais divisionnaires ?
Il y a un compteur général à votre nom et ensuite vous répercutez la consommation  sur les locataires sauf si un ne ^paye pas vous ne pouvez pas lui couper l’eau à la différence d’un fournisseur d’eau.

La se trouve la différence dans le détail 

500 € de retard , c’est de la rigolade mais c’est surtout que la CAF paye si le locataire paye donc ça peux se compliquer.

Le mieux si vous achetez , vous effacez la dette en lui proposant un billet pour partir  ( pas un billet de train …  )

Vis à vis de la CAF les arrières ne seront pas à votre charge mais il faut voir pourquoi il a du retard et qu’elle est sa situation , dans certain cas la caf cherche à maintenir la personne en place mais c’est toujours délicat de prévenir la CAF car ça passe ou ça rembourse

Ca a l’air pas trop mal placé , c’est dans quel département  ?

EDF parties communes , c’est environ 20 € tous les 2 mois

Vous avez l’habitude de la location et de la gestion ?
Vous êtes proche du bien ?

C’est une économie importante de passer hors agence surtout qu’ils sont souvent pas bon , cela dépend surtout de la personne en charge de la gestion.

Ils sont surtout pressé de faire rentrer car c’est là qu’il touche le plus ensuite ….
J’ai toujours demandé à voir les dossiers avant entrer et quand on vous parle d’un super dossier , c’est parfois la douche froide quand vous le consultez

Je gère tous mes biens et je ne passe presque plus d’annonces car c’est du bouche à oreille , parfois je rappelle des anciens locataires qui sont de la famille , parfois ils m’appellent , parfois lors d’une sortie celui qui part propose une autre personne.

Certains qui veulent partir me demandent si j’ai pas plus grand ou plus petit  etc ….

C’est sécurisant car au moins il y a une fois de cooptation évitant les aléas de l’inconnu

Pour vos retards , je vous rassure , je gère actuellement 1 an de retard sur un dossier , 6 mois sur un autre et quelques mois ailleurs soit un cumul de 6.000 € de retard.
Sur ce montant je pense arriver à retrouver la moitié

Aujourd’hui ces retards ne m’inquiètent pas , ce sont des personnes en difficulté et de bonne foi mais la location s’est aussi de faire du social avec des personnes en difficulté alors que vous avez une bonne perspective , c’est humainement pas toujours simple.

C’est certain que pour le moment seulement trois appartements sont loués. Cela dit le quatrième sera sans doute loué d’ici là, l’agent m’a confirmé ce matin attendre une réponse de potentiels locataires.

C’est pour cette raison que je souhaite avoir un différé d’emprunt pour créer une trésorerie le temps de tout louer.

Pour le T3 je disais plus rentable car dans mes prévisions j’avais pris 350e ce qui est le prix pour un t2. L’agent m’a confirmé ce matin que les propriétaires louent ce t3 400e ce qui fait 50e de plus que mes prévisions.

L’essentiel dans les premiers mois est d’assurer la mensualité qui serait aux alentours de 900e. En louant 4 appartements sur 5 ça devrait couvrir.

Cela dit il me faut plus de renseignements sur la volonté du vendeur de mettre fin à ce contentieux avant la vente, quitte à remonter un peu mon offre pour m’acheter cette tranquillité.

EDIT : Désolé Philippe je n’avais pas vu votre message.

L’idéal serait tout de même que les propriétaires règlent ce problème avant la vente. Nous verrons ce que nous pouvons faire le cas échéant.

L’immeuble est dans l’Hérault, un département qui a un fort taux d’accroissement démographique.

J’habite à 10mn du bien et j’y vais souvent pour acheter des fournitures agricoles.
Concernant la gestion je n’ai à titre personnel pas tellement l’habitude. Par contre un des trois associés gère un parc de bien assez mixtes (résidentiel, commercial) et à l’habitude des relations avec les locataires.

Concernant l’agence, je ne sais pas comment cela fonctionne, est-il possible d’arrêter un contrat avec eux juste après l’achat ? Je pense que la location par agence est prohibitive pour les locataires potentiels, par exemple l’agence qui gère ce bien demande un loyer + 150€ de frais à l’entrée du locataire. Tout le monde ne peut pas se le permettre. Je me souviens d’ailleurs quand j’étais étudiant que je cherchais systématiquement des appartements à louer hors agence.

J’avais une question sur la fiscalité en SCI à l’IS aussi.

Je suis en train de monter un petit dossier pour la banque, j’essaie d’évaluer l’impact de la fiscalité.
On est bien d’accord que l’amortissement de l’immeuble se fait sur le prix du bien hors notaire, frais d’agence et travaux ?

Par exemple disons que le bien coûte hors agence 150.000€. Je l’amortis sur 20 ans soit 7.500€ par ann à défalquer de mon revenu foncier imposable.

Que faire ensuite des frais d’agence et des frais de notaire, ils sont déductibles l’année même, mais le solde est-il reportable dans la limite de 10.700€ comme pour les travaux ? Par exemple disons 15.000€ de frais d’agence et 13.000€ de notaire, la première année je déduis 10.700€ et il me reste donc 17.300€ à déduire pour les années d’après ?

La CRL de 2.5% vient bien taxer les revenus locatifs totaux, et non pas le revenu imposable après déduction des travaux et charges ? Par exemple je gagne 10.000€ de revenu locatif, on me prélève 250€, après quoi je peux défalquer la TF, intérêts d’emprunt, etc ?

Je pense avoir tout en tête mais je ne veux pas faire d’erreur sur la rédaction du dossier.

Merci

Dernière modification par ganon551 (22/01/2019 14h00)

Bonsoir,

Non ça n’est pas à côté de Béziers ;-)
J’ai faille acheter un immeuble de 7 appartements sur Béziers il y a deux ans, je me suis fait souffler l’affaire.

Je pensais que le déficit foncier concernait aussi la SCI à l’IS. Les documents en ligne ne sont pas très clairs.

Pour prendre un exemple concret :

J’ai 20.000€ de revenu foncier.

A l’achat, j’ai dépensé 150.000€ sur l’immeuble, 10.000€ en frais d’agence et 10.000€ de notaire.
J’ai aussi entre intérêts, entretien, TF, etc, disons 5000€ de charges déductibles.

J’amortis l’immeuble sur 20 ans soit 7.500€ par an.

Mon calcul suit :

Revenu foncier imposable = 20000 - 10000 - 10000 - 5000 - 5000 - 7500 = -12500.

La CRL est de 0.025 * 20.000 = 500€

La première année je paye 500€ d’impôts et je peux reporter 12500€ à défalquer l’année suivante.

C’est sur la partie report des charges où je ne suis pas serein.

L’année d’après j’ai donc :

20.000 - 12500 - 5000 - 7500 = -5000, etc ?

Si c’est juste alors mon dossier est bon.

Dans mon préambule de réponse j’ai indiqué ne pas souhaiter répondre aux études de cas.

Chacun intervient sur le forum suivant ses préférences , l’analyse régulière d’immeubles avec ou sans divisionnaires ,  les analyses de rentabilité , cela doit être analysé en amont surtout pour un immeuble qui n’est pas un petit investissement tant en terme de montant que de gestion et de psychologie.

Si ça se passe bien dans un immeuble , c’est qu’il faut donner aussi de son temps , une fois certain locataires bien en place acquis à la cause du propriétaire cela permet de contrôler certains locataires types électrons libres qui veulent renverser la table.

Disposer d’une oreille bienveillante dans un immeuble permet d’assurer un contrôle et une objectivité relative des actes et relations communes. 

Cette digression a pour but d’indiquer qu’il faut bien savoir où l’on va ou du moins disposer de conseils.
Ces conseils de vécu ne me pose aucun problème a être relater , je pense pouvoir remplir un livre même pour autant l’aspect financier doit être travailler en amont par les futurs acheteurs.

Cela n’a rien envers vous mais il est certain que vous avez beaucoup de chose à voir avant de vous lancez.

Quand je vous ai parlé de Béziers , c’est parce que j’ai immeuble là bas et que je connais d’autres personnes ayant également des immeubles , vous n’avez pas voulu indiquer la ville , c’est pas gênant mais comme je connais bien les secteurs j’aurais pu vous indiquer mon avis peu importe.

Pour l’aspect SCI , je vous invite à acheter un livre sur les SCI avant d’acheter un immeuble
JE ne sais pas si vous abez de l’expérience de gestion sur des lots simples en copropriété mais c’est un plus pour suivre du locatif.

J’ai tendance à beaucoup m’impliquer en terme de connaissance dans les sujets quels qu’ils soient car j’estime qu’il est important de maitriser son sujet
Ensuite c’est acquis , il reste à actualiser.

L’immobilier et les lois ont la fâcheuse tendance à changer plus vite que notre cerveau est en capacité à mémoriser les informations.

Toutefois certains domaines restent stables comme le fonctionnement intrinsèque d’une SCI , les divergences fiscales sur l’IR ou l’IS rejoignent le principe général des sociétés de même que la notion d’IR rejoint le principe fiscal de la location nue.
Donc rien de bien complexe une fois que l’on a plongé dans le bain.

Vos questions mélangent beaucoup trop de choses pour pouvoir être éclaircie de manière pédagogique car votre vision est trop floue du schéma général.

C’est pour cela que je vous conseille la lecture d’un livre ( SCI chez Eyrolles de Patrick Denos  ou Revue fiduciaire ) , Patrick Denos est plus grand public avec des exemples concret.

Hormis l’aspect fiscal des SCI , il y a les statuts , l’inscription au greffe , la comptabilité , les AG annuelles et les extra ordinaires.

C’est un très bonne formation de maitriser son sujet car vous aurez un impact plus fort auprès des banques pour un emprunt , du comptable pour les comptes et éventuellement auprès d’une agence.

Car associé à ces notions SCI et fiscal se greffe la connaissance légale des conditions de locations nue ou meublé , de la durée des baux foncier en nom propre ( 3 ans ) ou par une personne morale SCI ( 6 ans ) , des montants des dépôts de garantie par type de location , des délais de préavis par type de location ou suivant la situation du locataire ( chômeur , RSA , préavis etc … )   

L’aspect déficit permet d’optimiser la fiscalité fluctuante.

Cela ne s’apprend pas en une fois ni intégralement sur un forum , c’est de la lecture , de la pratique et des demandes de conseils avisés sur des sujets pointus une fois que le sujet a été bien dégrossi.

Bon voila je n’ai plus d’encre dans le clavier

Bon courage dans votre quête du graal immobilier qui passe pas des étapes de formation

Philippe

Votre ton et vos explications montrent que vous montez sur vos grands chevaux, genre "je sais tout ce qu’il y a à savoir, c’est vous qui pinaillez sans raison".

ganon551 a écrit :

Mes calculs sont les suivants :

Recette locative (c’est mieux) = Loyers - charges - intérêts - amortissement - frais de notaire, le total est bien taxé à 15% jusqu’à 38.120€.

Ce n’est pas mieux, c’est pire !

Les recettes, c’est tout ce qui rentre, c’est quasi équivalent à "chiffres d’affaires". Donc les recettes dans une entreprise qui loue des logements, c’est le loyer CC.
Quand on retranche des recettes, ou du chiffre d’affaires, l’ensemble des charges et des amortissements, on obtient le bénéfice imposable.

Donc, votre phrase est à corriger en :
"Bénéfice imposable (c’est mieux) = Loyers - charges - intérêts - amortissement - frais de notaire,"

Dans ce calcul, que vous faisiez tout exprès pour nous montrer votre maîtrise du sujet, vous vous appelez recettes (=chiffre d’affaires) ce qui est en fait le bénéfice ; de toute évidence, il vous manque quand même les bases.

Vous nous dites aussi que ce n’est pas grave car il s’agissait seulement de faire un dossier pour la banque. Si, dans votre relation avec un banquier ou un expert comptable, vous utilisez les mots "recettes" ou "revenus fonciers" à la place de "bénéfice", peut-être ne s’en étonnent-ils pas à haute voix car ils sont polis. Dites-vous bien que, pour eux, cela leur fait le même effet que, pour vous, si une personne, en visite sur votre exploitation, désignait votre tracteur par  "bulldozer", avec l’air de penser qu’elle sait parfaitement ce qu’elle dit et que cet engin est bien un bulldozer. Que penseriez-vous des compétences agricoles d’une telle personne ?

Je redis que vous avez besoin de faire une sérieuse mise à niveau sur ces sujets, dans votre propre intérêt. Si vous préférez le nier et vous draper dans votre dignité, libre à vous. Moi je vous redis qu’il vous faut apprendre, et que pour apprendre il faut savoir mettre de côté sa dignité et dire "je ne sais pas". L’enjeu n’est pas votre dignité, l’enjeu est :
- être crédible avec des interlocuteurs tels que banquier et expert-comptable,
- comprendre ce que dit l’expert pour bénéficier de ses conseils. Si l’on ne possède pas les notions nécessaires, on ne va pas comprendre, ou bien on aura oublié 5 minutes plus tard.
- éviter de faire des erreurs qui peuvent avoir des conséquences graves, car on n’a pas tout le temmps un expert disponible pour vous empêcher de faire des erreurs ;
- enfin, c’est aussi de pouvoir contrôler l’expert que vous payez, car il est faillible donc il peut lui-même commettre des erreurs et des oublis. Plus on comprend l’administratif et les finances, plus on est à même de repérer une erreur ou un oubli de l’expert.

Dernière modification par Bernard2K (26/01/2019 14h31)

Bonjour et merci pour vos réponses,

Désolé pour mes erreurs sur la forme. J’ai pas mal lu depuis une semaine sur le forum, la plupart des threads concernant les SCI entre autres.

Je me suis fait un petit excel pour comparer SCI IS/IR (celui de CyberPapi m’a bien aidé mais je voulais ajouter d’autres variables). J’ai notamment comparé en ajoutant le quotient familial, le nombre d’associés, les imppôts sur le revenu en fonction des revenus salariés et donc l’effet des revenus foncier supplémentaires sur l’imposition globale.

Bref, même dans mon cas (bientôt 2.5 parts ), le cashflow net-net avec option à l’IR est négatif au bout de quelques années.
Dans le cas de mon associé (1 seule part), n’en parlons pas.

Nous avons donc fait le choix pour l’IS. Mon Expert comptable m’a prévenu que ce serait plus cher, mais il me fait un prix à 450€/an.

L’avantage d’être a 14% est d’avoir aussi une imposition moindre sur les dividendes, en ne prenant pas l’option PFU, j’arrive à un taux d’imposition d’environ 24.65%, ce qui reste intéressant dans la mesure où ce cash n’a pratiquement pas été imposé à l’IS.

Concernant les choses plus pratiques de l’immeuble, je dois retourner le voir jeudi matin, je vous dirais après si les compteurs sont divisionnaires ou individuels.

J’aimerais aussi repasser en gestion directe et donc rompre le contrat avec l’agence. J’ai compris que la vente du bien cassait de facto le contrat liant le vendeur à l’agence. Il me faudrait donc demander le virement des dépôts de garantie, tous les dossiers, etc. En espérant la bonne foi de l’agence avec laquelle je ne veux pas me brouiller pour d’éventuels futurs achats.

Nous n’avons toujours pas pu visiter 3 des 5 appartements. Les locataires ne répondent pas à l’agence. Il y a normalement un droit de visite, mais que faire quand les locataires ne répondent pas ?

Un des 3 T2 est plus grand que le T3, il  fait plus de 80m². J’espère qu’il y aurait moyen de le transformer en T3 (la séparation en deux studio semble compliquée notamment avec l’obligation de créer une place de parking).

Concernant les "locataires indélicats", le proprio actuel a envoyé hier une lettre recommandée pour signifier aux locataires sa volonté de ne pas reconduire le bail une fois celui ci arrivé à terme. Le bail se termine le 31 Octobre, ce qui me fait un peu peur. Cela veut dire que les locataires peuvent rester en place sans rien payer en se sachant "expulsés" (non pas qu’ils aient le droit de ne pas payer mais bon…).

Par ailleurs s’ils refusent de partir au 31/10, la trêve hivernale commençant le lendemain, il y a des chances qu’ils veuillent rester encore, qu’en pensez-vous ?

Je dois aller voir mon notaire cet après-midi pour discuter du projet.

Merci pour vos conseils

Désolé je me suis mal exprimé, il a envoyé par recommandé une lettre informant le locataire que le bail ne sera pas renouvelé à la date, et donc qu’il doit libérer les lieux pour le 31 octobre.

Les motifs sont le non paiement des loyers, l’absence de police d’assurance et l’entreposage de sacs poubelles dans les communs.

Ce qui m’inquiète c’est que le locataire va se dire chouette je peux rester sans payer jusqu’au 31 octobre, et s’il refuse de partir à cette date et qu’on entre dans la trêve que faire ?

JR a tout dit :

JR a écrit :

Au stade actuel il aurait deja du lancer une procédure d’expulsion, surtout si il souhaite vendre.

Que dit le propriétaire sur le fait qu’il n’a peut-être pas engagé immédiatement les procédures nécessaires (recommandé huissier) en cas d’impayés ?
Avez-vous lu des discussions sur la marche à suivre ?

Le locataire fait ce qu’il veut si en plus en face le propriétaire manque de réactivité.

Donc a priori le locataire est plutôt correct il règle ses dettes.
Ce qui explique sans doute que le propriétaire n’a pas lancé de procédure.

Donc en résumé la CAF paye le 3/4 des loyers et le locataire paye le restant.
Moi un locataire comme ça je le garde même avec des retards de règlement. Parce que ça me coûtera plus cher en vacance locative/ repeindre l’appart. Que d’avoir un peu de retard dans le règlement des loyers.

Et il y a sans doute une mauvaise entente avec le propriétaire actuel et le locataire ce qui n’arrange pas les choses.