Encadrement des loyers : les villes françaises concernées

Philippe30 · #26

Sky a écrit :
Effectivement certains projets sont réalisables à plusieurs et impossibles individuellement, MAIS : d’expérience il est judicieux que l’initiateur conserve le contrôle de la structure, il y en a toujours un qui travaille plus que les autres….à méditer.

Merci pour cette mise en garde pleine de justesse.

Effectivement dans un groupe ou une association économique , une personne peux avoir plus de temps , de disposition , d’expérience pour mener et gérer le projet.

Les associés sans être reléguer à un rôle secondaire sont des investisseurs comme lorsque vous investissez dans des SCPI par exemple.

Sauf que dans ce type de montage d’une SCI à plusieurs à mon sens , chacun dispose du même nombre de parts et prend part aux décisions importantes.
Un gérant n’a pour fonction que la gestion courante et le suivi de l’activité.

L’avantage d’un regroupement à plusieurs est de permettre d’envisager des biens plus gros et potentiellement plus rentable , d’apporter des fonds donc de diminuer le montant de l’emprunt , les apports des associés peuvent être rémunérées dans le même cadre qu’un emprunt bancaire et ces intérêts des apports viennent en déduction du résultat de la SCI pour en diminuer l’imposition.
C’est faire un achat en se finançant en partie et en se rémunérant aussi , c’est doublement gagnant mais il faut des fonds.

C’est une idée à laquelle je réfléchis depuis plusieurs semaines et comme vous avez pu le comprendre si certains sont intéressés , je suis prêt à détailler le fonctionnement et à envisager une rencontre pour mieux se connaitre.

Philippe

VerbalKint · #27

Juste pour info,

J’ai des connaissances qui ont réalisé ce genre d’associations (SCI à plusieurs, ou création de SARL de gestion de plusieurs SCI mono-actionnaire) via des rencontres faites à l’union nationale de la propriété individuelle, composé de chambres plus locales: www.unpi.org/

Je ne peux vous en dire plus, je ne fais pas d’immobilier, et je n’en fait donc pas partie. Mais les personnes que j’évoque, m’en ont dit beaucoup de bien.

Philippe30 · #28

Verbalkint a écrit :
J’ai des connaissances qui ont réalisé ce genre d’associations (SCI à plusieurs, ou création de SARL de gestion de plusieurs SCI mono-actionnaire) via des rencontres faites à l’union nationale de la propriété individuelle, composé de chambres plus locales: www.unpi.org/

Je les avais contacté pour autre chose et ils ont été TRES long à répondre ….

Merci votre lien me donne l’occasion d’aller sur leur site pour relire les prestations proposées.

Par curiosité , connaissez-vous le prix de l’adhésion annuelle ?

Philippe

VerbalKint · #29

N’étant pas adhérent, et n’ayant jamais été interessé: non je ne connais pas leurs tarifs… Je me demande même si le cout de l’adhésion est le même d’une chambre locale à une autre…

Les gens que j’ai évoqué plus haut se sont rencontrés lors de réunions d’info, d’évènement organisés par leur chambre locale, autour d’un centre d’interet commun (comme on pourrait se rencontrer dans un club de sport ou sur un forum par exemple ;-) … de là, se sont créées des relations (amitiés…) qui ont débouchés sur des associations/collaboration…

Ce n’est évidement pas le rôle premier de l’UNPI, mais indirectement ça rapproche les gens…

lemouz · #30

Philippe30 a écrit :
Effectivement dans un groupe ou une association économique , une personne peux avoir plus de temps , de disposition , d’expérience pour mener et gérer le projet.

C’est vrai. Il est illusoire je pense de penser que tout peut etre divisé en parts strictements égales.
Les situations familiales et patrimoniales de chacun ne sont jamais identiques, la disponibilité non plus et, comme vous l’avez dit, l’experience dans l’immo non plus.
Au mieux, seuls les apports peuvent être identiques.

Pour y avoir également pensé un temps (bah oui, a force de voir des rendements si faibles sur Toulouse et ne connaissant pas assez le marché des villes périphériques, j’ai regardé vite fait du coté des immeubles… mais si c’est plus intéressant, c’est un gros risque pour moi qui n’ai qu’un bien en location et qui + est en gérance et à 600km de chez moi !), je pense au contraire qu’il est bon que les compétences soient differentes Afin que selon les problemes, il y ait toujours qq un pour le résoudre.
Ex : 2 gars sur place dont au moins 1 bon bricoleur, 1 gars a mi distance mais a portée de tir en cas d’absence d’un des autres, un autre peut etre loin mais avec des supers réseaux bancaires….
En fait, cela rejoint ma penée qu’on est plus efficaces entre gens un minimum different qu’entre clones.

BorderLine · #31

Philippe30 a écrit :
Voici un lien vers le site du gouvernement indiquant les communes concernées par l’encadrement de la hausse des loyers

François Lamy salue la mémoire de Stéphane Hessel - Ministère du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité

Une pensée émue pour DKEE34 , BorderLine car Montpellier est concerné
Pour ZR-6R car Paris est bien évidemment concerné aussi
Mes excuses pour ceux que j’aurais oublier …..

Philippe

Ahah …que neni, vous n’y échapperez pas un de ces jours également ! je suis d’ailleurs surpris que Arles soit dans la liste et pas Nîmes.

Par contre, question intéressante, comme le gouvernement va controler cela? Est ce les locataires qui devront ester, ou bien via la CAF ? ou autre?

Philippe30 · #32

BorderLine a écrit :
Ahah …que neni, vous n’y échapperez pas un de ces jours également ! je suis d’ailleurs surpris que Arles soit dans la liste et pas Nîmes.

Voyons BorderLine comment pouvez vous poser cette question ….
Vous devriez savoir que nous pratiquons des prix de loyer raisonnable à Nîmes pour cela le gouvernement a reconnu notre volonté de loyers maitrisé et n’a pas jugé nous pénaliser comme c’est le cas sur Arles et encore plus sur Montpellier où votre appétit du gain est sans limite ……..

Philippe

Kool31 · #33

Philippe30 a écrit :
Verbalkint a écrit :
J’ai des connaissances qui ont réalisé ce genre d’associations (SCI à plusieurs, ou création de SARL de gestion de plusieurs SCI mono-actionnaire) via des rencontres faites à l’union nationale de la propriété individuelle, composé de chambres plus locales: www.unpi.org/
Je les avais contacté pour autre chose et ils ont été TRES long à répondre ….

Merci votre lien me donne l’occasion d’aller sur leur site pour relire les prestations proposées.

Par curiosité , connaissez-vous le prix de l’adhésion annuelle ?

Philippe

De mémoire une résidence dont nous gérons était abonné à ce site et si ma mémoire est juste l’abonnement annuel est de l’ordre de 90-100€ je confirmerai mes dires en consultant la résidence en question.

Chrism · #34

Bonjour

Pour expliquer un peu l’UNPI en partageant notre experience.

Nous nous sommes inscrits récemment à l’UNPI de la région Centre.

Notre cotisation a coutée 120 Euros, il nous a été remis la revue mensuelle « Information immobilière ».

A mon avis, cela doit être très différent d’une région à l’autre car il me semble que la structure centrale n’apporte pas énormément par rapport au dynamisme local même si par les temps actuels il ne faut pas négliger ces organisations qui sont organisées et qui nous représentent ou qui font du lobbying.
nous avons assisté à une réunion que la chambre organise mensuellement, il s’agissait d’une réunion intéressante sur les baux, il y avait une quinzaine de personnes du petit propriétaire au plus gros, la parfaite connaissance du président de la chambre permet d’avoir des éléments concrets, issus du terrain et sous l’angle du propriétaire, de plus l’organisateur n’hésitait pas à partager les documents qu’il utilise, nous avons découvert des pratiques différentes des nôtres, . Par exemple, il fait signer un document autorisant l’accès à l’appartement en cas de nécessité, il fait signer un document des frais prévus à l’état des lieux de sortie (changt robinet, clé boite aux lettre…).
Bien que passant par des gérants nous avons trouvé très intéressante la réunion et les adhérents vont certainement, par l’échange et le bouche à oreille, nous aider dans notre nécessité à constituer un réseau pour améliorer notre fiscalité et nos futurs montages.
Donc en conclusion, abonnement pas cher, mais aller voir votre chambre locale pour savoir si elle est dirigée par une personne dynamique, accessible.

Philippe30 · #35

Chrism a écrit :
Bien que passant par des gérants nous avons trouvé très intéressante la réunion et les adhérents vont certainement, par l’échange et le bouche à oreille, nous aider dans notre nécessité à constituer un réseau pour améliorer notre fiscalité et nos futurs montages.
Donc en conclusion, abonnement pas cher, mais aller voir votre chambre locale pour savoir si elle est dirigée par une personne dynamique, accessible.

Je vois en priorité une possibilité de rencontrer et d’échanger d’autres bailleurs pour confronter des expériences et également glaner quelques conseils ou informations intéressantes.

Merci pour votre retour d’expérience sur l’UNPI

Philippe

Kool31 · #36

Kool31 a écrit :
Philippe30 a écrit :
Verbalkint a écrit :
J’ai des connaissances qui ont réalisé ce genre d’associations (SCI à plusieurs, ou création de SARL de gestion de plusieurs SCI mono-actionnaire) via des rencontres faites à l’union nationale de la propriété individuelle, composé de chambres plus locales: www.unpi.org/
Je les avais contacté pour autre chose et ils ont été TRES long à répondre ….

Merci votre lien me donne l’occasion d’aller sur leur site pour relire les prestations proposées.

Par curiosité , connaissez-vous le prix de l’adhésion annuelle ?

Philippe
De mémoire une résidence dont nous gérons était abonné à ce site et si ma mémoire est juste l’abonnement annuel est de l’ordre de 90-100€ je confirmerai mes dires en consultant la résidence en question.

La résidence sur toulouse a réglé 92€ et 2010 et 2011

DDtee · #37

Si il est bien trop tôt pour avoir une quelconque certitude, mieux vaut savoir pour anticiper et il semble que la nouvelle ministre du logement souhaite remettre sur le tapis l’encadrement des loyers dans les 28 plus grosses agglomérations Mme Cosse, nouvelle ministre du logement, salue la "grande loi Alur" de Duflot | Au coeur de l’Immo

Bigbil · #38

C’est reparti pour un tour…

gunday · #39

C’est pas cosse qui dés le premier jour disait :
"Le logement […], c’est un bien commun"

Après, Visale, c’était effectivement attendu.
Par contre, j’ai pas compris qui était la cible, d’expérience, pas les jeunes salariés.

sentenza · #40

Bonjour à tous,

La ministre du logement COSSE a déclaré que l’encadrement de loyers allait être étendu à plusieurs centaines de communes en Ile De France notamment.
qu’en pensez vous?
L?encadrement des loyers sera étendu à la petite couronne parisienne

Ricou · #41

a ministre du logement, Emmanuelle Cosse a écrit :
….A partir de 2018 . . .

pourquoi est ce pour 2018 ?

Bigbil · #42

Ca ne s’arretera donc pas…

GoodbyLenine · #43

Ricou a écrit :
pourquoi est ce pour 2018 ?

Parce qu’avant d’encadrer, il faut que l’observatoire des loyers ait pu observer…

Il y a eu des délais similaires sur Paris et Lille (annonce, puis création de l’observatoire, et seulement quand ce dernier dispose de données suffisantes : encadrement ).

Ricou · #44

Donc il faut donc 2 ans à l’obervatoir des loyers pour observer
OK

mais avant remise des conclusions / obervations
la décision est déja prise d’encadrer

Avouer que prendre une décision avant étude, celà puisse pour le moins . . .surprendre

gunday · #45

Ricou a écrit :
Avouer que prendre une décision avant étude, celà puisse pour le moins . . .surprendre

Ben non, c’est le fonctionnement français.
On prend une décision, on analyse ensuite le terrain, on modifie l’analyse pour qu’elle colle à la décision, on supprime les passages gênants, et bim l’analyse colle parfaitement à la décision.

C’est ce qui a été fait pour un barrage proche de Toulouse (qui a entrainé le décès d’un contestataire), ce qui a été fait (et est encore en cours) pour un aéroport dans l’Ouest, ce qui est fait pour plusieurs projets de Cent*er parc, …
Les exemples ne manquent pas.
La question est pourquoi être logique quand on a la loi pour soi ?

Elmaestro · #46

Bonjour,
Quelles sont les sanctions pour ceux qui ne respectent pas la règle à Paris? Est ce réellement dissuasif? Des témoignages concrets seraient intéressants.

GoodbyLenine · #47

Ricou a écrit :
Donc il faut donc 2 ans à l’obervatoir des loyers pour observer
OK

mais avant remise des conclusions / obervations
la décision est déja prise d’encadrer

Avouer que prendre une décision avant étude, celà puisse pour le moins . . .surprendre

Je pense qu’il y a une incompréhension :

Ce que l’observatoire doit observer, c’est le niveau de prix du marché, la structure du marché, etc., tout ce qui permettra de déterminer la structure d’encadrement en tenant compte de la réalité du marché.

La décision d’encadrer est elle déclenchée par un autre constat : celui que le marché est (trop ?) tendu, et qu’il y a une dérive (trop ?) importante à la hausse des loyers, qui à terme pénalisera les locataires et les propriétaires (par ex : ceux qui auront payer très/trop cher un bien avant de s’apercevoir qu’au niveau de loyer envisagé, les locataires solvables se font rares; parce que ça influera sur le type d’habitat; parce qu’il faudra ensuite surprotéger ou assister les locataires par d’autres mécanismes qui nuisent encore plus au marché …. et qu’il faut financer avec des impôts … éventuellement sur les bailleurs, etc.).

Des mécanismes d’encadrement existent depuis très longtemps dans certains pays (un peu à l’est, nord-est du notre) et permettent de loger la population dans des conditions qui -sans être idéales- semblent plus satisfaisantes que chez nous.

Je comprend que certains puissent, par principe ou conviction politique, être opposé à tout mécanisme de régulation (sur les loyers comme dans bien d’autres domaines), mais je ne partage pas leur avis.
La difficulté, c’est de déterminer le bon moyen de réguler, dans le détail, et c’est généralement à ce niveau qu’il y a des critiques argumentées (aucun système n’est parfait, mais l’absence de régulation est sans doute bien pire que pas mal de régulations bancales), et c’est là aussi qu’il faut que nos élus travaillent (en sachant bien que les améliorations se font étape par étape, même si c’est frustrant pour les utopistes) et tiennent compte des expériences existantes (j’imagine que le bilan de l’encadrement sur Paris et Lille influencera le mode d’encadrement ailleurs).

Rastignac · #48

@gbl
1/ L’encadrement des loyers a déjà fonctionné en France dans les années 50 et 60 : un échec complet. Aucun entretien des immeubles, dégradations constantes, accidents sont la conséquence logique.
2/ L’observatoire n’est pas là pour observer : il est là pour faire baisser les loyers. Il assemble des carottes et des navets pour dire le prix d’une tomate : soit des loyers plus ou moins "sociaux" avec des loyers privés, des gens en place depuis des dizaines d’années et d’autres depuis quelques mois.
3/ Les pays que vous suggérez, et notamment l’Allemagne, ont des particularités que les partisans écologistes "oublient" de citer :
a/Vous ne payez plus votre loyer, vous êtes viré dans les deux mois, sans recours.
b/ Les bailleurs privés ont quasiment disparu, il ne reste que de grandes sociétés spécialisées.
c/ Pas de grandes villes comparables à Paris, Berlin est beaucoup plus étendue que Paris.
d/ Une démographie qui limite la pression sur les loyers.
4/ Les énormes erreurs des logeurs sociaux, et l’état lamentable d’immeubles où les charges ne sont pas payées. Je vous conseille un article du Monde sur Clichy-sous-bois, 10 ans après les émeutes.
5/ En fait, ce qui compte, c’est de comparer une métropole à une autre, et là, il faut dire que les loyers à Paris sont beaucoup plus faibles qu’à New-York ou Londres.
6/ Voir la réalité en face : un centre ville agréable à vivre coûte plus cher qu’une banlieue, même sympathique. Dire que tout le monde peut avoir un appartement pas cher à Saint-Michel ou à Saint Germain-des-près, c’est se moquer du monde. Le vrai désastre, c’est la nullité de la politique du logement en France depuis de nombreuses années, Mesdames Duflot et Cosse n’étant que le feu d’’artifice de dérives anciennes. Quand vous avez 50 demandes pour un bien, il faut sélectionner, et le montant du loyer est un moyen honnête. Autrement, il reste l’enveloppe discrète, le bakchich…
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (30/06/2016 23h00)

GoodbyLenine · #49

@Rastignac

votre 1/ : exemple d’argument sur des modalités d’encadrement; Je ne crois pas que ce qui est proposé actuellement soit assimilable à la loi de 48…

votre 2/ : procès d’intention…. et pas vraiment ce qui se passe avec l’observatoire des loyers sur Paris.

votre 3/ : oui, les pays que je suggére ont des modalités d’application de l’encadrement adaptés à leurs particularités, mais ça ne disqualifie pas tout encadrement dans un endroit qui aurait d’autres particularités.

votre 4/ : certes, mais est-ce en relation directe avec l’encadrement des loyers ?

votre 5/ : pourquoi choisir uniquement New-York ou Londres (qui ont leurs particularités, différentes de celles de Paris), et pas Munich ou Hambourg ou Milan par exemple ?

votre 6/ : certes, la situation n’est pas idéale et la problématique pas facile (et le but n’est pas de loger tout le monde à StMichel, mais plutôt d’éviter qu’il n’y ait homogénéité de population à StMichel, ou ailleurs), mais vous proposez quoi pour faire mieux ? Continuer sans rien changer, ou laisser le niveau de loyer faire le tri sans aucune contrainte ? J’ai la faiblesse de croire que ça devrait encore faire empirer la situation…

Rastignac · #50

@GBL

Je vous réponds point par point :
1/ Sur la loi de 48, voici la définition proposée par le site service-public.fr (www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/)

"Quel est le régime d’une location soumise à la loi de 1948 ?
Vérifié le 23 février 2016 - Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre)

Les logements soumis à la loi de 1948 sont des logements construits avant le 1er septembre 1948 et situés sur certaines communes de plus de 10 000 habitants ou limitrophes. Ce régime propose des loyers peu élevés et fait bénéficier le locataire et ses proches d’un droit au maintien dans les lieux à la fin du bail."

Je maintiens que qu’il s’agit du même esprit que l’encadrement des loyers, et je rappelle que cette loi de 48 fut catastrophique.

2/ Non, ce n’est pas un procès d’intention, mais des faits. L’observatoire des loyers de Paris ne fait pas de différences entre les loyers sociaux et privés dans ces soit-disant "observations scientifiques" )))).
Voir le site de Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) , observatoire de Paris dit l’OLAP :

"MÉDIANES PAR ZONE
Les médianes diffusées sont des loyers au m² hors charges de logements loués non meublés. Elles sont calculées sur l’ensemble du parc et non à partir des seuls emménagés de l’année.

Deux catégories de données sont diffusées :
- des données observées diffusées si établies à partir d’au moins 50 observations dans la case,
- des données estimées dans les autres cas.
Les données observées sont établies conformément aux prescriptions méthodologiques validées par le comité scientifique d’observation des loyers.
Plus de précisions sur le zonage et le calcul des médianes
Sont diffusés la médiane (la moitié des logements a un loyer supérieur, la moitié un loyer inférieur), le 1er quartile (un quart des logements a un loyer inférieur) et le 3e quartile (un quart des logements a un loyer supérieur).

Ces médianes sont données à titre d’information. Elles ne tiennent pas lieu de barème, fixé par arrêté préfectoral, pour l’encadrement des loyers à Paris. »

4/ Oui, c’est en relation. Vu l’incompétence de nombreux bailleurs sociaux, nombre de "classes moyennes" sont dans le parc social, alors que des pauvres cherchent dans le parc privé.

5/ Paris, au sens large, c’est une zone urbaine de 11 millions d’habitants et aussi une "ville mondiale", donc avec des contraintes spécifiques. Hambourg ou Munich sont plutôt comparables à Lyon, soit une grande ville provinciale. Et il n’y a pas, à ma connaissance, des milliardaires américains ou chinois qui achètent un appartement à Lyon… Pour les spécificités d’une "ville mondiale", cf. cours de géographie de terminale. Il y en a 4 ou 5 selon les auteurs,avec toujours New York, Londres, Tokyo et Paris, (et peut-être un jour Shanghaï).
Sur la ville mondiale, vu dans wikipédia :

« Une ville mondiale présente les caractères suivants :

Elle concentre des fonctions de commandement économique (sièges directionnels des firmes transnationales, services supérieurs aux entreprises, institutions de la gouvernance économique mondiale), regroupe des acteurs de la mondialisation, lesquels organisent la division du travail à l’échelle internationale.
Elle regroupe des fonctions de formation et de recherche, contribue à l’innovation et constitue un marché de consommation des produits innovants ;
Elle rassemble des infrastructures de transport et de communication, dispose d’une bonne accessibilité à l’échelle mondiale ;
Elle polarise des flux de toutes natures : flux de marchandises et de capitaux, flux d’informations ;
Elle contribue à la mondialisation et celle-ci contribue à la façonner (tertiarisation, verticalisation, gentrification, éviction et ségrégations) »

6/ J’ai quelques idées, mais je suis trop fatigué…
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (30/06/2016 23h10)

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Sky a écrit :

Verbalkint a écrit :

1 #30 01/08/2012 17h30

Philippe30 a écrit :

Philippe30 a écrit :

BorderLine a écrit :

Philippe30 a écrit :

Verbalkint a écrit :

2 #34 02/08/2012 09h51

Chrism a écrit :

Kool31 a écrit :

Philippe30 a écrit :

Verbalkint a écrit :

a ministre du logement, Emmanuelle Cosse a écrit :

Ricou a écrit :

2 #45 30/06/2016 16h22

Ricou a écrit :

Ricou a écrit :

3 #48 30/06/2016 19h54

1 #49 30/06/2016 20h22

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