SCPI Patrimmo Commerce : vos avis sur cette SCPI (Primonial REIM)

Merci pour votre réponse,

Mais là on tombe sur du - 33 % d’un mois sur l’autre, ce qui est plutôt énorme pour une régul’ je trouve. La contribution de fortuneo est de 15 % sur le dividende. Je tombe juste à chaque depuis que j’en ai, à savoir 1 an.

Oula ça a bien baissé par rapport aux trimestres précédents où il tournait à 2.39 €.

En faisant des calculs, en attendant la réponse de fortuneo, on dirait qu’ils m’ont collé le PFU de 30 % (à quelques centimes près ça ferait cela). Vu que je suis en-dessous des  150 000 € le pfu n’a pas lieu d’être. Donc j’attends leur réponse :-)

Voici le bulletin 2T 2018.

Quelques éléments après lecture :
* distribution : 2.21€ brut / part comme au 1T. Une baisse de la distribution est, me semble-t-il, à prévoir pour l’année. On note ainsi la même annonce que pour Primopierre :

Le bulletin 2T a écrit :

La distribution au titre du 2e trimestre s’élève à 2,21 € par part, en adéquation avec les perspectives du fonds pour 2018.

* collecte nette : 15M€;
* investissements : 48M€, que des bureaux dans Paris XV avec une quote-part dans 3 SCI. D’après la société de gestion : une "diversification". Bureaux entièrement loués avec un bail long (11 ans);
* effet de levier annoncé à un facteur 1.6 (!) avec une trésorerie résiduelle qui stagne (15M€). Il y a donc eu un emprunt (encore) non négligeable pour les acquisitions du trimestre (aucun détail dans le bulletin);
* TOF en sensible augmentation à 94.8% (92.41% au dernier BT). La principale surface vacante (à Hénin Beaumont) est annoncée entièrement relouée à partir du 1er novembre 2018.

Bulletin 3T 2018 de sortie.

Quelques éléments après lecture :
* distribution : 2.33€ brut / part plus qu’au 1T et 2T. Il paraît néanmoins de plus en plus difficile d’imaginer qu’il n’y ait pas une baisse (sensible?) de la distribution cette année.
* collecte nette : 15M€ (comme au 2T);
* investissements : 17M€ pour une quote-part (60%) dans un ensemble commercial à Marseille (la situation semble très centrale).
* effet de levier toujours annoncé à un facteur 1.6 avec une trésorerie résiduelle en légère baisse (11M€). J’ai interrogé par courriel Primonial REIM à ce sujet (je voulais savoir comment l’effet de levier de 1.6 était compatible avec la limite d’endettement de 30% de la valeurs des actifs immobiliers) mais demande sans retour;
* TOF de nouveau en baisse à 92.3% (94.8% au dernier BT). La principale surface vacante (à Hénin Beaumont) est toujours annoncée entièrement relouée à partir du 1er novembre 2018 (j’espère donc un TOF sensiblement plus élevé à la fin de l’année).

En parlant de la distribution je ne comprends pas le montant versé fin janvier.

J’ai une petite ligne qui m’a permis d’avoir 19.46€en décembre.
Or fin janvier j’ai perçu pour le même nombre de SCPI, 41.84 €. Généralement en début de trimestre un écart peut être constaté pour régulariser l’écart sur le versé du trimestre précédent. Ce fut le cas à l’origine de mon 1er message tout en haut.

Mais là je passe du simple au double. Et c’est idem sur les assurances vie des enfants et de mon épouse.

Je pensais que j’aurais une réponse avec le bulletin du 4ème trimestre mais non. Je verrai fin février.

Ce versement mensuel est spécifique aux versements de SCPI sur les contrats d’assurance-vie gérés par Suravenir (aucun rapport avec les versement de la SCPI en direct).

Bonjour baltringue77,

J’etais dans le même cas que vous avec cette SCPI sur mon Avie Fortuneo.
J’ai l’impression qu’il y a eu une régularisation et que ma distribution de janvier a été corrigé.
Elle est de nouveau proche de l’habituelle.

Cordialement

Le bulletin du T1 est disponible, contrairement à ses soeurs (Primovie et Primopierre), la collecte reste relativement raisonnable (25MEUR) et la capitalisation < 1milliard.

Deux acquisitions pendant le trimestre à Angers (locataire Oxybul) et Nantes (Habitat et Rougier & Plé) pour 10MEUR, revenus distribués à hauteur de 2,27/part au T1 (vs 2.21 au T1 2018)

Pour les personnes intéressés, le rapport annuel 2018 est disponible depuis quelques temps.

Quelques éléments après parcours de ce rapport :
* 79M€ de collecte pour 109M€ d’investissements droits inclus : essentiellement deux grosses acquisitions dans le coeur de cible, un portefeuille de 8 commerces en Lombardie et une quote-part dans un ensemble commercial à Marseille, avec également une grosse diversification dans les actifs de bureaux à Paris (quote-part dans 3 SCI avec des bureaux à Paris 15e). La diversification dans les bureaux est actuellement un peu inférieure à 10%;
* le TOF au 21/12/2018 était à 91.4% donc en baisse sensible par rapport aux années précédentes. NB : les actifs vacants signalés ne sont que des commerces;
* l’endettement est en hausse à 187M€ (ratio d’endettement d’un peu plus de 25%, voir p.14);
* le résultat est en très légère hausse par rapport à 2017 (9.04€/part contre 8.94€) mais restait trop faible pour garantir encore une distribution supérieur à 9.50€/part donc 9.06€/part ont été versés cette année. A noter que pour garantir la distribution (p.29) :

Primonial REIM a écrit :

Afin d’accompagner le développement de la SCPI Patrimmo Commerce, la Société de Gestion a décidé d’abandonner exceptionnellement une partie de sa rémunération 2018 pour un montant de 200 000,00 euros HT.

Cela correspond néanmoins à moins de 10% des frais de gestion.
* la valeur de reconstitution est en hausse à 204.13€/part (réalisation 173.81€/part).

Mon avis rapide :
* les investissements de l’année semblent pertinents. La diversification en bureaux semble pour l’instant ne pas poser de problème;
* le TOF est (un peu) inquiétant pour une SCPI aussi jeune. J’espère que la société de gestion va parvenir à progresser sur ce point.

maxlille, je ne crois pas que Primonial REIM ait jamais communiqué de rentabilité prévisionnelle (ou alors ils ne font plus depuis longtemps). Ce serait effectivement bien mais ce serait une nouveauté.

En lisant le bulletin trimestriel, je ne vois pour ma part aucune acquisition sur le trimestre. Où avez-vous lu qu’il y avait eu quelque chose?

Bien à vous,
cat

Bulletin 3T 2019 de sortie.

Quelques éléments après lecture :
* distribution : 2.27€ / part comme au 1T et au 2T mais moins que l’an dernier pour le même trimestre.
* collecte nette : 23M€ (toujours à peu près du même ordre de grandeur);
* investissements : un peu moins de 42M€ avec notamment :
** une participation dans un portefeuille de commerces aux Pays-Bas géré par 6 SCI de PREIM (50% de quote-part de détention, 33.5M€);
** un commerce à Saint-Tropez (4M€);
** 2 actifs de commerces à Aix-en-Provence (5.3M€).
* effet de levier toujours élevé à un facteur 1.5 avec une trésorerie résiduelle faible (12M€);
* TOF à peu près stable à 92.4% (+0.5% de locaux occupés sous franchise) mais sensiblement plus de libérations que de relocations signalées… Cela ne semble pas vouloir s’améliorer significativement à court terme.

J’ai vendu fin janvier mes parts dans Actipierre Europe car je ne suis plus convaincu par les foncières de locaux commerciaux quand on voit la destruction de valeur sur le commerce en général. C’est la cata sur les centres commerciaux et pour le prime de centre ville ça devient la cata hors grosses zones d’affluence.
Je suis resté investi dans Patrimmo Commerce car le rendement est bon et que la SG fait des efforts (en 2017 par exemple ils ont renoncé à leurs frais de gestion pour ne pas impacter le rendement). Mais je reste dubitatif sur la viabilité de SCPI tout commerces. Ca devient vraiment la boucherie sur les locaux commerciaux et ceux mal situés vont partir en vacance infinie sauf reconversion.
Quel est votre avis ?