SkySky [29] : étude de cas immobilier (cabinet médical)

Bonjour à tous,

On vient de me proposer cet investissement en me donnant les liasses fiscales d’une SCI IR sur lequel j’ai mis des hypothèses (amortissement, taux de financement). Je serais heureux de partager avec vous autour de ce projet qui est mon premier investissement immobilier.

Mon Profil

- Pacsé à un TMI de 14% bientôt 30%, 27 ans, en CDI, 45k€ de revenus imposables pour ma part

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : faibles
- Fiscales : faibles
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : nul
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : peu disponible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : local utilisé en tant que cabinet médical, pas d’étage à l’heure actuelle. Environ 80m2 sur un terrain total d’environ 160m2
- Année de construction : incertain, je dirais 1980
- Déjà occupé ? Oui, par un libéral qui partira normalement dans 6 ans
- Chauffage : Electrique
- Espaces verts : Oui un petit jardin
- Parkings : 3 places

LOCALISATION DU BIEN

- Finistère
- Centre-ville
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Pas spécialement

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire à 5% : 89 250
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 644€ (incertain sur la notion de charges, ici c’est le chiffre d’affaires annuel de la SCI IR divisé par 12)
- Taux de vacance envisagé : 0 pour le moment compte tenu d’un bail qui se termine dans 6 ans, d’un bon emplacement et de places de parking
- Pas de travaux nécessaires à court terme, j’envisage un agrandissement (2-3 étages ?) d’ici la fin du bail actuel
- Taxe foncière : 750€

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 8,66% sans apport
- Cash-flow d’exploitation : 4,69% la première année avec une structure en SCI à l’IS
     - 7 730€ de loyer par an
     - 775€ d’autres achats et charges externes
     - 943€ de taxes (750€ de poste taxes foncières et 193€ de CRL)
     - 2 946€ d’amortissement par an basé sur une estimation de la valeur du terrain de 15 600€, de la construction de 73 650€ sur 25 ans
     - 1 610€ de charges financières
     - 219€ d’impôts sur les sociétés

FINANCEMENT DU BIEN (simulé, je n’ai pas encore été voir les banques avec le projet)

- Montant de l’apport : 0 dans la simulation, je verrai selon les exigences de la banque
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,85%
- Durée du crédit : 25 ans
- Frais de tenue de compte : historiquement la SCI IR qui détenait le bien payait 85€ par an, j’ai laissé ce chiffre mais peut être que c’est trop bas ?
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Non

RÉGIME D’EXPLOITATION

-Location nue via une SCI IS compte tenu du fait que je veux me laisser la possibilité de faire des travaux à MT afin d’agrandir le bien ou de le transformer en habitation et que je crois que les régimes micro foncier et réel n’autorisent pas la même flexibilité

CASH FLOW

- Cash-flow positif pour la société post remboursement du nominal de 1 268€ la première année de simulation, je n’ai pas modélisé l’impact en cas de remontée de dividendes car le but est que cette SCI réinvestisse ses bénéfices dans d’autres achats immobiliers

Mots-clés : amortissement, immobilier, local professionnel, sci is