Portefeuille de SCPI de Malolechat

SCPI À CRÉDIT DANS SCI IS

Bonjour,

Voici le résumé du montage que je viens de réaliser, inspiré du cas nard du forum, qui s’autofinance sans apport et dégage même un cash flow positif. (Si tout se passe bien).

Avec mon épouse nous avons un tmi à 41%.
Nous avons donc créé a 50/50 une sc patrimoniale à l’is pour investir dans l’immobilier avec une avocate spécialisé dans le droit des sociétés pour 1360€.

Nous avons opté pour les SCPI avec les avantages et inconvénients que ce produit comporte :

SCPI ou immobilier en direct ? – Club SCPI

Dans notre cas, la banque cmb de Brest nous finance :
- 400k de scpi « partenaires » en pleine propriété (PP) à 1,7% sur 25 ans
- 200k de scpi « externes » en usufruit (US) 1,3% sur 15 ans, clé 40%
- garantie par nantissement seulement des parts en PP
- délégation assurance emprunteur externe 50/50 dc/ptia
- caution simple
- réduction de 50% des indemnités de remboursement anticipé
- anticipation de 24 mois
- frais de dossier 300€
- montant modulable des mensualités à rembourser
- intérêts de remboursement des prêts déductibles des impôts
- portefeuille diversifié de 10 scpi dont 40% « étrangères » non imposable en France
- IS 15% « diminué » des intérêts déductibles, de l’amortissement de l’us et des scpi étrangères
- domiciliation des revenus et épargne non obligatoire mais qui a dû aider dans l’obtention des conditions de prêt (très) favorables.

PF de SCPI :
- corum xl 50k
- corum origin 50k
- épargne pierre 100k
- novapierre Allemagne 100k
- vendome région 50k
- pierval santé 50k
- primovie 50k
- interpierre 50k
- immorente 50k
- efimmo1 50k

Expert comptable IGAM, 650€ ht + 350€ ht pour le juridique.

CGPI pour l’achat de l’usufruit avec retrocommission de 1%.

Pas d’apport, autofinancement avec cash flow positif >500€ / mois.

Trésorerie réinvestie annuellement en SCPI US courte durée.

Pour tout savoir sur l’investissement en SCPI en général :

Foncières non cotées - Devenir rentier

Pour tout savoir sur la création de SCI :

- Le guide de Paul aube et son groupe FB
- les vidéos clubimmo de Guillaume malgouyres
- Le guide SCI de pascal denos

Voilà n’hésitez pas à me solliciter si vous avez des questions et à me demander mes contacts.

Éthique : je ne gagne rien à faire à ça, a part le plaisir de partager mon expérience et rendre au forum ce qu’il m’a apporté ET à faire plaisir à mes CGPI et banquier qui m’ont accompagné pendant 18 mois en leur apportant de nouveaux clients ce qui me permettra je l’espère de nouer une relation pérenne et d’avoir d’aussi bonnes conditions de financement pour des investissements futurs (et quelques restos cmb et bouteilles de champagnes cgpi).

Je tenais également à remercier tous les forumeurs qui m’ont accompagné pendant ces 18 mois, ça a été long et fastidieux mais j’y suis arrivé grâce à vous. Mention spéciale à cat, roudoudou et skarklash, que j’ai eu la chance de rencontrer, pour leur soutien technique et moral. Un grand merci à toux les experts es SCPI : GBL, Surin,… Aux CGPI du forum : Stéphane, crown, cedreim,… et à tous ceux qui m’ont inspirés par leur montages, leurs retours d’expériences, leurs compétences, leurs contact, leur accueil, les confrères médecins ou qui m’ont tout simplement soutenu : chtirentier, cricri77000, DrFab, tssm, bernard2k, Kabal, arnvaldingofson, Rocc, gog, jef56, tagnael, moket, springle, sérénitis, cedeka, Hgmm, lmnp75, franck71, carignan99, fabulon, noyl, Michel…

Au plaisir de poursuivre cette aventure avec vous et à bientôt aux quelques uns qui viennent sous peu signer à Brest

Malo

Dernière modification par Malolechat (30/04/2019 06h19)

Bonjour bet,

Vous trouverez le détail de la réponse à votre question dans les files de ma présentation et de mes portefeuilles ou l’on peut lire mon cheminement et la longue réflexion depuis 2014 pour en arriver là.

Je vais tout de même essayer de faire un résumé pour vous éviter d’avoir à tout relire :

Les revenus de Mr + Mme sont proches de 20k net / mois.

L’épargne a été placée dans l’ordre suivant :
- bancaire pour la sécurité = 6 mois de revenus
- boursière 100% actions pour capitaliser en pea, pea pme, av, cto.

J’ai choisi les opcvm actions parce que cet actif était facile d’accès et que la balance bénéfice / risque convenait à mon profil long terme.

Pourquoi pas du fonds euro ? Parce que je veux gagner plus.

Pourquoi risquer de perdre beaucoup alors qu’on a déjà assez ? Pour devenir rentier le plus tôt possible, gagner de l’argent sans travailler et avoir du temps libre, à défaut anticiper / compléter ma retraite.

Parce que nous avons atteint le max des revenus et le max de l’épargne investissable avec mon épouse, je me suis tourné vers l’effet de levier du crédit immobilier avec l’opportunité des taux bas pour poursuivre les investissements et accélérer la construction du patrimoine avec tous les risques que ça comporte.

L’immobilier permet également de diversifier les actifs.

Les scpi sont faciles d’accès, éligibles au crédit, ont les nombreux avantages de l’immo non physique, on peut les acheter démembrées et par petit montant, à l’international pour diversifier et optimiser la fiscalité, l’usufruit est amortissable en sci, les intérêts d’emprunts déductibles, etc…le montage s’autofinance, grève peu ou pas la capacité d’endettement, est donc renouvelable et dans une enveloppe capitalisante récupérable dans 25 ans, donc pour la retraite et les enfants. Il y a évidemment des inconvénients notamment les frais qui grèvent le rendement. Ce qu’on cherchait n’était pas un gros cash flow positif pour vivre tout de suite d’une rente, pour ça notre métier nous suffit mais comme dit plus haut un complément de retraite voir une anticipation et une transmission aux enfants.

Nous sommes effectivement caution de l’emprunt de la sci. Pour éviter le surendettement nous avons calculé le montant max du prêt à partir de l’effort max d’épargne mensuel supportable par le plus petit salaire du couple du moment qui était de 3,6k/mois déterminé à 0,6k soit 1,2k/mois à 2, le tout en situation de scénario catastrophe = chute du rendement des scpi de 5 à 3%. Le montage plus haut a ensuite découlé de ce montant max empruntable.

Depuis les revenus ont presque doublé.

En cas de dérapage immobilier les enfants n’auront pas chacun leur sci mais on pourra rembourser le prêt.

Si la bourse s’effondre je ne serais pas rentier mais je vivrais confortablement en pouvant quand même me dégager du temps libre. Recherche de l’équilibre vie pro / vie privée en cours cf ma file de présentation.

En cas de maladie, invalidité, décès, nous avons une bonne prévoyance.

Si je renverse un enfant en voiture demain et que je vais en prison…c’est le bad complet…mais je suis de nature optimiste et je ne vois pas pourquoi tout cela arriverait, l’histoire et les statistiques me sont favorables.

Je n’ai rien inventé mais seulement recopié après 18 mois de réflexion ce que de nombreux autres forumeurs ont déjà fait. J’en ai d’ailleurs rencontré 3 avant de me lancer pour être sur de ce que je faisais.

Depuis j’ai reçu des dizaines de demandes de forumeurs pour avoir les contact de mon banquier et de mon CGPI, cf mes points de réputation. Nombreux sont ceux qui ont déjà fait affaire avec eux, j’en rencontre d’ailleurs un deuxieme bientôt à Brest-même pour signer le financement du même montage.

Voilà, j’espère avoir répondu au mieux à vos interrogations.

Bien à vous,

Malo

Dernière modification par Malolechat (04/05/2019 10h45)