ThomasC [18] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 T2 à refaire)

ThomasC a écrit :

- Département : Ville moyenne dans le Cher

- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Commune touchée par un taux de chômage important, mais des biens de qualité trouvent preneurs chez les actifs suffisamment nombreux

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire et travaux: 12,05%
- Rendement net (rendement locatif) : 9.2%

Sans que vous ayez préciser votre ville d’investissement (Vierzon ?) Je connais le secteur notamment pour l’avoir prospecté. Votre description est juste, département très sinistré mais les biens correctement refait trouvent locataires sans de trop grandes difficultés.

Par contre les taux de rentabilité que vous obtenez sont très très insuffisants ! N’importe quel bien dans le coin avec juste des travaux de rafraîchissement et une petite négociation obtient largement ces 12%.
Ils faut viser plus de 15%, surtout avec les travaux que vous souhaitez entreprendre. Ce n’est pas très difficile à obtenir dès que l’on discute, certains biens sont en vente depuis très longtemps. Le marché est très détendu, de mémoire du genre 3 vendeurs pour 1 acheteur.

Lors de visites je me souviens d’un agent immobilier qui voulait de lui même entamer une négociation d’emblée à - 30% du prix affiché. Le bien était déjà à plus de 10% de rentabilité.

Bernard2K a écrit :

- Vierzon fait partie des villes où il est impossible de rénover des logements au prix normal, on ne s’y retrouve pas, ni en location, ni en revente. Ce n’est envisageable que si on est capable de faire des travaux à prix très bas, ce qui nécessite d’en faire une grande partie soi-même et de négocier très dur avec les artisans pour ce qu’on fait faire et de les surveiller de prêt pour contrôler, recadrer, etc. (cf. exemple de Cricri)

Effectivement cette ville m’a fait penser à celle choisie par Cricri et à son parcours. C’est un bon "coin à champignons" si l’on fait tout les travaux soit même ou si l’on sait obtenir d’excellent prix des prestataires en étant sur place pour les accompagner au quotidien. Evidemment, il faut acheter vraiment peu cher et pas se rater sur les travaux ! Etre totalement certain du marché (à 200m, tout peut être différent dans ce type de ville)

Bernard2K a écrit :

- vous oubliez la vacance locative. Vous proposez d’un coup 6 T2 meublés. Qu’il y ait de la demande pour ce type de biens, oui, mais le problème c’est que vous mettez d’un seul coup 6 biens identiques sur le marché : excès d’offre par rapport à la demande. Combien de candidats sérieux et solvables recherchent en même temps un tel logement dans la ville ? Je dirais qu’il vous faudra au moins un an pour louer les 6.

Si toutes vos mises en garde sont très juste celle-ci "plus d’un an" est peut-être tout de même un peu excessive

Bonjour, merci pour vos réponses très détaillées qui m’aident à réaliser que j’avais tout faux sur bon nombre de points.

Il s’agit bien de la ville de Vierzon, les prix bas peuvent paraître intéressant mais si le prix des travaux nécessaire au m2 est supérieur au foncier, il n’y a plus grand intérêt …

Stochastic a écrit :

Je pense que 500 euros/m2 c’est beaucoup trop peu au vu des travaux à effectuer. Je partirai sur minimum 800 euros et plutôt 1000/m2 si vous faîtes faire et si vous souhaitez de la qualité.

En terme du budget travaux/m2, ont entend vraiment tous les chiffres possibles (que ce soit pour du rafraîchissement ou pour de la rénovation). Dans les estimations des travaux a effectué sur un logement type de 40m2, voyez vous un élément en particulier ou je sous estime très largement le coût réel ?

DDtee a écrit :

Par contre les taux de rentabilité que vous obtenez sont très très insuffisants ! N’importe quel bien dans le coin avec juste des travaux de rafraîchissement et une petite négociation obtient largement ces 12%.
Ils faut viser plus de 15%, surtout avec les travaux que vous souhaitez entreprendre. Ce n’est pas très difficile à obtenir dès que l’on discute, certains biens sont en vente depuis très longtemps. Le marché est très détendu, de mémoire du genre 3 vendeurs pour 1 acheteur.

En cherchant un peu plus sur leboncoin je me suis rendu compte qu’en effet, il est très facile de dépasser le 12% sans efforts particulier dans les travaux.

Bernard2K a écrit :

- vous vous illusionnez sur le prix des travaux. Jeune ingénieur parisien qui n’y connaît rien et qui débarque avec ses sous et ses certitudes : vous allez vous faire tondre. Les prix d’amis, on les réserve pour les gens du coin qui sont dans le besoin.

J’ai estimé les prix des travaux notamment en me basant sur les devis qu’avait obtenu mon frère lors de la rénovation de son dernier immeuble.

J’ai bien senti en discutant avec les agents immobiliers que le mot "Paris" était à bannir, c’est comme si une petite lumière s’allumait dans leur tête lorsqu’ils entendent cela et ils font tout pour vous refiler les biens dont personne ne veut.
Pour cette immeuble en particulier, j’ai dis au vendeur que je viens d’un village dans la Loire (la ou j’ai grandi) et on sent la différence … Je suppose que cela sera de même avec les artisans

Bernard2K a écrit :

Il ne suffit pas d’avoir des artisans, il faut savoir ce qu’on leur fait faire et dans quel ordre ils interviennent. C’est le boulot d’un architecte ou d’un maître d’oeuvre. Vouloir s’en passer est aller au devant de grandes désillusions. Lisez "Vous plaisantez Monsieur Tanner"

J’envisageait de passer par un maître d’oeuvre pour ce projet, ce qui réduirait encore la rentabilité … Merci pour ce conseil de lecture, que je vais lire très rapidement

Bernard2K a écrit :

- vous oubliez le prix des meubles et de la déco. Si vous voulez vous démarquer, il faut un vrai budget sur ce poste.

J’ai budgétisé 2500€/appartements, ce montant a été pris en compte dans la simulation via rendement locatif, mais j’ai oublié de le préciser.

Bernard2K a écrit :

- vous oubliez l’entretien. J’ai vu dans votre présentation que l’immeuble de rapport est pour vous la solution magique. Vous croyez donc que les syndic de copro jettent les sous par les fenêtres ? Prenez un immeuble tel que celui que vous envisagez, et un syndic bénévole (l’un des copropriétaires, donc quelqu’un qui cherche avant tout à économiser) et vous avez quand même un budget annuel non négligeable. Entretenir un immeuble coûte cher, qu’on soit en copro ou non.

Je ne remet absolument pas en question l’utilisation du budget par les copropriétés, l’idée de ne pas avoir de copro est plus d’avoir une liberté supplémentaire pour décider des travaux à effectuer mais aussi du timing sur lequel on les fait.

Je ne suis pas sur de voir tout ce que vous incluez dans "l’entretien de l’immeuble". Pour ce qui est du ménage, j’ai vu des devis de l’ordre de 50€/mois. Pour les travaux d’entretiens, je n’en ai pas budgété à court terme car il était prévu de rafraîchir également les communs lors des travaux. Niveau gros oeuvre, la toiture est neuve et la façade en bon état.
Peut être que je passe à côté de certaines dépenses que vous aviez en tête ?

Pour conclure :
Grâce à vos retours je me suis rendu compte que ce projet ne tenais pas vraiment debout. Sur des villes où le prix au m2 est très bas (moins de 1000€/m2), il est en effet préférable de prendre des biens déjà rénovés. Je vais également viser des biens avec moins de travaux pour me faire la main avec les artisans et voir ce qu’il me proposent réellement en terme de prix et de qualité.

ThomasC a écrit :

Sur des villes où le prix au m2 est très bas (moins de 1000€/m2), il est en effet préférable de prendre des biens déjà rénovés. Je vais également viser des biens avec moins de travaux pour me faire la main avec les artisans et voir ce qu’il me proposent réellement en terme de prix et de qualité.

En théorie vous avez parfaitement raison.
Cependant, dans la pratique vous ne trouverez dans ces villes que des biens nécessitant un gros rafraîchissement ou des biens en plus mauvais état nécessitant de gros travaux. Si jamais vous trouviez un bien en parfait état, il serait lui bien plus cher que la moyenne et pas rentable.

Si les prix sont bas c’est aussi voire surtout que la dynamique du marché a démotivée l’essentiel des bailleurs à une mise à jour continuelle de leur produit locatif. Une résignation en quelque sorte qui les enfonce dans une spirale d’éloignement au marché locatif.

La solution c’est d’acheter vraiment pas cher de gros travaux et de bien maîtriser coûts/technique pour proposer un produit plus attractif que les autres. Par contre, pour cela il ne faut pas habiter trop loin et avoir plus de 5/10 heures par semaine à y consacrer durant la période des travaux.

Aujourd’hui, sur LBC, en tapant le mot clef "immeuble" sur la rubrique vente immobilière, à Vierzon il y a 59 immeubles à la vente pour une ville de 26 000 habitants.

En comparaison, aujourd’hui, sur Toulouse, il y a 78 immeubles à la vente pour une ville de 475 000 habitants.

Clairement, Vierzon n’a pas l’air d’une zone avec beaucoup d’acheteurs…. Dans ce genre d’endroit, il faut faire beaucoup d’offres à prix cassés jusqu’à tomber sur un vendeur (très) pressé…

Quand on regarde les annonces à la location, on ne peut que partager l’avis de DDTee lorsqu’il dit que "la dynamique du marché a démotivée l’essentiel des bailleurs à une mise à jour continuelle de leur produit locatif."

Bernard2K a écrit :

Le problème dans une telle ville, c’est le manque de profondeur du marché. Le marché n’est pas capable d’absorber 6 "ordres" de location pour le même bien en peu de temps. Parmi les villes pas chères, je préférerais encore Nîmes ou Béziers (avec toutes les mises en garde adéquates !), parce que sur 170 000 habitants on a forcément plus de candidats ; on a un marché plus dynamique, plus profond.

C’est effectivement logique en théorie, en regardant les statistiques, les annonces en ligne. Seulement comme vous le savez très bien dans la vie les choses sont très souvent différentes des "théories" et des calculs sur excel.

Si je me permettais de trouver votre remarque excessive, c’est que j’ai arpenté la ville, fait des visites, discuté avec des bailleurs, des professionnels de l’immobilier et n’abouti pas à la même opinion que vous.
Si je n’ai pas investi dans cette ville c’est effectivement parce qu’elle me parait bien déprimante mais surtout parce qu’elle est trop éloignée de chez moi. Je peux vous assurer qu’il n’y aurait évidemment aucun souci à absorber une offre de 6 logements meublés. De plus la mise sur le marché de 6 biens identiques au même moment n’intervient que la première fois et encore si tout les logements sont rénovés en même temps. Il y a ensuite rotation.

Celui du rez de chaussée aurait sans doute effectivement plus de mal à se louer, mais ce serait principalement à cause de ses qualités.
Résonner par rapport au marché existant est une erreur, cela permet juste de louer au prix et à la rentabilité moyenne. Il faut le créer une offre nouvelle et attractive qui déjoue les statistiques et les annonces existantes déjà..

Je vais prendre un exemple personnel pour essayer de me faire comprendre. Si j’investis habituellement dans une ville plus grosse, j’ai acheté un bien (une petite maison) il y a quelques années dans une ville d’à peine 20 000 hab. Celle-ci fait entre 50 et 55 m2, n’a pas de jardin et est en centre ville. Si j’applique les théories classiques, regarde les annonces sur LBC elle est trop grande pour être loué en meublée, souffre d’un sérieux handicap en étant sans jardin dans une petite ville où tout le monde en veux un. Pourtant je la loue meublée, à plus du double du prix moyen au m2 dans la ville et n’ai jamais mis plus de 10 jours pour trouver un nouveau locataire. Bizarre non ?

Rien de sorcier, elle est juste extrêmement lookée, dans un bon emplacement et déclenche l’envie d’y habiter dès que l’annonce parait. J’ai eu des gens qui voulait la réserver sans visite (n’importe quoi), qui cherchaient du nu mais ont changés d’opinion en la voyant ou qui venaient de communes autour (l’attractivité d’une ville c’est son bassin et pas seulement le nombre d’habitants de la ville)

Pourtant en théorie c’est impossible, beaucoup trop cher, pas de marché pour les maisons meublées…

Bernard2K a écrit :

Pour autant :
- il y a refait à neuf et refait à neuf. Il faut visiter avec l’oeil aiguisé pour ne pas se faire refiler un appartement seulement ripoliné en surface.
- en copro, attention aux charges.
- on se demande pourquoi les gens vendent des biens "refaits à neuf" à ce prix-là. Si un T2 refait à neuf se loue 350 € HC presque du jour au lendemain, ça ne devrait pas se vendre un peu plus cher ?

Absolument, refait à neuf ne suffit pas, il faut que ce soit craquant (et rien de caché sous le tapis )

L’emplacement est encore plus essentiel dans les petites villes. Il y a des barrières psychologiques difficiles parfois à appréhender quand on est pas du coin. Pour d’obscures raisons "il faut ou pas" habiter tel ou tel endroit, à 200m tout peut changer !

Attention aussi aux taxes foncières qui peuvent être très lourdes dans es villes qui perdent habitants mais pas de charges de fonctionnement.

La taille de la ville est bien un handicap (pas rédhibitoire si l’on connait bien le marché) qui mérite une rémunération qui l’inclus, c’est pour cela que je disais qu’il faut en retirer un rendement locatif >15%

Iqce a écrit :

Pourriez vous svp pour enrichir encore le fil préciser la distance maxi acceptable en terme de gestion (puisque vous regardez des biens dans diverses villes)

C’est subjectif et personnel, si subjectif d’ailleurs que selon le trajet le ressenti est différent. Personnellement je ne dépasserais pas une heure, qu’importe la distance. Après cela me semble trop lourd pour les visites/entretient/travaux etc… si j’habitais Paris et voulais faire rentable peut-être dirais-je 1 h 30 ?

Iqce a écrit :

et ce que vous entendez par "extrêmement lookée" ?

Jouer à l’archi d’intérieur. Refait à neuf avec en plus une recherche esthétique qui guide chaque choix. Le lien mis en exemple dans la discussion ci-dessus, c’est pour moi juste refait à neuf mais pas spécialement looké. En meublée, c’est beaucoup plus facile de se distinguer (grâce aux meubles évidemment). Même quand c’est pas meublé je mets toujours une cuisine intégrée neuve, machine à laver, grand frigo (si les gens ont déjà, ils sont bien cotant de les vendre et de pas avoir à les déménager). Il y a quelques années Elise Franck avait montré l’exemple à de nombreux investisseurs (pour la déco plus que pour l’opportunité à mon opinion) ses dernières réalisations semblent un peu plus cheap.
Si c’est très courant dans les grandes villes, dans les plus petites c’est bien plus rare ( pour le moment ) de trouver un bien à louer vraiment sympa et c’est un marché qui a l’avantage en plus d’attirer les meilleurs candidats.

Pour l’anecdote -significative- à propos de la maison décrite dans mon message précédent, dans cette petite ville il n’y avait carrément pas de meublés en location sur LBC (seulement 2 ou 3 chambres chez l’habitant très 70’).
Evidemment tout le monde me disait si il n’y a pas d’annonces c’est qu’il n’y a pas de marché

DDtee a écrit :

En théorie vous avez parfaitement raison.
Cependant, dans la pratique vous ne trouverez dans ces villes que des biens nécessitant un gros rafraîchissement ou des biens en plus mauvais état nécessitant de gros travaux. Si jamais vous trouviez un bien en parfait état, il serait lui bien plus cher que la moyenne et pas rentable.

Si les prix sont bas c’est aussi voire surtout que la dynamique du marché a démotivée l’essentiel des bailleurs à une mise à jour continuelle de leur produit locatif. Une résignation en quelque sorte qui les enfonce dans une spirale d’éloignement au marché locatif.

La solution c’est d’acheter vraiment pas cher de gros travaux et de bien maîtriser coûts/technique pour proposer un produit plus attractif que les autres. Par contre, pour cela il ne faut pas habiter trop loin et avoir plus de 5/10 heures par semaine à y consacrer durant la période des travaux.

On se retrouve ici dans la recherche d’un mouton à 5 pattes : Soit la ville propose des prix très bas et on peut s’attendre à un faible dynamisme, soit au contraire la ville est dynamique et les prix sont très élevés. Sans une bonne connaissance (et participation) aux travaux, il parait compliqué de trouver des bonnes affaires.

Bernard2K a écrit :

- il y a refait à neuf et refait à neuf. Il faut visiter avec l’oeil aiguisé pour ne pas se faire refiler un appartement seulement ripoliné en surface.

Avez vous des choses classiques que l’on voit souvent chez les vendeurs "cache misère" ?

ThomasC a écrit :

Avez vous des choses classiques que l’on voit souvent chez les vendeurs "cache misère" ?

C’est difficile d’en faire une liste. Il faut s’exercer l’oeil, en visitant des appartements, en faisant des travaux soi-même, etc.

Le "refait à neuf" pas cher, ça veut juste dire "entièrement repeint". Ce qui est évidemment bien loin d’une rénovation totale.

Il faut donc vérifier, visuellement :
1) l’ampleur de la rénovation :
- peintures à neuf murs, plafonds, portes.
- revêtement de sol changés (ou qu’ils soient encore en excellent état)
- électricité aux normes (par exemple prise de terre de partout), tableau électrique récent.
- cuisine, WC et SdB neufs.
- et les petits détails qui trahissent l’âge d’un appartement (par exemple les poignées de porte).

2) la qualité de mise en oeuvre
Par exemple, la peinture : bien appliquée, pas de bavures, pas de taches, pas de surface irrégulière quand on regarde plafonds et murs à la lumière rasante.

3) la qualité des matériaux utilisés
Cuisine de marque ou premier prix (mélaminé blanc tout basique) ? Marque des mitigeurs ?

4) le goût, l’esthétique
que ça soit au goût du jour (et pas d’il y a 5 ou 10 ans), et que l’ensemble soit de bon goût, looké comme dit DDTee.
D’ailleurs, le bon goût ne consiste pas forcément à tout refaire. Dans les biens vraiment anciens, les rénovations d’architecte consistent souvent à préserver des éléments anciens et à les associer à d’autres totalement contemporains. Une rénovation de bon goût peut donc parfaitement conserver des éléments anciens, pourvu que ça fasse l’effet "waouh, la classe !" quand on visite.

5) la praticité, la qualité et l’ingéniosité de l’aménagement. Par exemple, tuyaux apparents ou coffrés ? Placards vides ou aménagés avec des étagères modulables ?
Prenez l’exemple d’un appartement livré neuf : alors, certes, c’est tout neuf. Mais c’est mal aménagé, car il reste plein de petits trucs à faire pour que ça soit vraiment pratique et cosy : cuisine à compléter, placard à garnir d’étagères, etc.

Une foreumeuse avait posté des photos de rénovation avant/après, et ce qui m’avait marqué, c’est qu’avant c’était déjà correct, ça ressemblait à tant d’appartements à louer. Après, c’était juste "classe", avec les petits détails d’aménagements qui font la différence, et la déco parfaitement au goût du jour.

Enfin, la solution imparable quand quelqu’un vous dit "tout refait, oh là, j’en ai eu pour 20000 €", demandez à voir les factures des travaux. Tout le monde garde ses factures, pour les garanties, pour le calcul de la PV à la revente, etc., alors demandez-les. Les factures vous disent l’ampleur de la rénovation, vous disent le montant total, et vous disent aussi la date (il n’est pas rare que le vendeur exagère l’aspect récent de la rénovation). S’il prétend ne pas les avoir c’est que c’est du pipeau (ou bien qu’il a payé au black, mais, même là, il devrait au moins avoir les factures des matériaux).

Il ne faut pas forcément cracher sur un appart qui aurait été refait à l’économie ; mais il faut en tenir compte dans le prix, qui ne doit pas être le même qu’un appartement qui serait parfaitement refait de A à Z. Et surtout, il faut chiffrer ce que ça va coûter de l’amener au niveau de standing que l’on veut pour ses biens locatifs.

Dernière modification par Bernard2K (08/04/2019 15h06)