LMP/LMNP : arrêt de la condition d'inscription au RCS ?

Pour avoir le "vrai taux" des cotisations SSI : Calcul des cotisations sociales - Artisan, commerçant  (cliquer sur "Taux de cotisation", et utiliser les informations pour un "commerçant’).

Vous y constaterez que le taux dépend beaucoup du montant du BIC. Il est la somme de :
    - Maladie1 : taux entre 0 et 6.50%, selon le montant du BIC (0% si BIC faible)
    - Maladie2 : 0.85% 
    - Retraite de base : 17.75% jusqu’à 1 PASS (40 524€), ensuite 0.60%
    - Retraite Complémentaire : 7% jusqu’à 37 960€, 8% entre 37 960 et 162 096€ de BIC
    - Invalidité - Décès : 1.3% jusqu’à 1 PASS, rien ensuite
    - Allocations familiales : 0% si BIC < 44 576€, 0 à 3.10% sinon
    - CSG/CRDS : 9.70% du BIC
    - Formation pro : 0.25% de 1 PASS  (cotisation d’un montant fixe, quel que soit le BIC)

… sachant que le calcul des cotisations est "particulier" durant la première année (où il n’y a pas d’assiette disponible, car pas de résultat les années précédentes), puis que chaque année il y a des paiement sur la dernière base connue (le résultat des années précédentes, de la dernière année connue en fait : N-2 au début, puis N-1 quand la déclaration des revenus de N-1 a été faite) puis une rectification (en N+1) pour tenir compte des résultats réels. Ca rend les appels de cotisation un peu complexes à comprendre.

Ainsi : l’appel de cotisation de février et mai 2019 est basé sur le BIC 2017. En avril-mai-juin 2019 on déclare le BIC 2018. Ensuite, les appels de cotisations de août et novembre 2019 comporteront des rectifications : une pour corriger les montants appelés en 2018 (qui l’avaient été en supposant que BIC 2018 = BIC 2017) avec le vrai BIC 2018, et une autre pour que le total des cotisations appellées pour 2019 le soient en supposant que BIC 2019 = BIC 2018 (alors que les 2 premiers appels de 2019 avaient supposé BIC 2019 = BIC 2017).

Je crains que vous ne supposiez mal, car (d’expérience) il est quasi-impossible de prédire à l’avance le montant exact que la SSI appellera (les taux en vigueur peuvent changer, sans compter les cas où provisionner compliquerait tout, par ex. si l’activité cesse, le cotisant décède ou part à la retraite ou a un arrêt maladie, ou juste ne paie pas le montant révisé de cotisation, etc.), et je doute fort que beaucoup d’expert-comptables veuillent s’amuser à le faire (à supposer que ce soit conforme aux Plan Comptable, pour une compta au réel simplifié), en tout cas le mien ne le fait pas.

Vous le faites en tout début d’activité seulement, ou même en régime de croisière (quand le BIC est supposé ne pas trop varier d’une année sur l’autre) ?

Vous le feriez aussi pour un client qui serait LMP et aurait des rémunération de gérant de SCI IS (voire encore plus compliqué/multi-activité) ?

Je ne pense pas avoir encore vu l’information suivante postée sur ce forum.

Pour ceux qui avaient encore un doute entre automaticité et "volontariat" du passage en LMP de ceux qui respectent les 2 premiers critères (Revenus des locations meublées > 23 k€, et part des revenus issus des locations meublées prépondérante au sein du foyer fiscal) depuis l’arrêt de la 3ème condition d’inscription au RCS, la réponse ministérielle du 18/06/2019  me semble apporter les précisions attendues et lever toute ambiguïté :

Ministre de l’économie a écrit :

[…] La déclaration d’inconstitutionnalité de la condition d’inscription au registre du commerce et des sociétés pour la qualification de LMP intervient à compter du 8 février 2018. Le caractère professionnel de l’activité de loueur en meublé s’apprécie donc désormais au regard des deux seules conditions prévues aux 2° et 3° du 2 du IV de l’article 155 du CGI. Ainsi, les loueurs en meublés dont les recettes annuelles excèdent 23 000 euros et représentent une part prépondérante des revenus du foyer fiscal relèvent obligatoirement du régime fiscal des LMP, ce régime n’étant pas optionnel. La modification en ce sens du bulletin officiel des finances publiques est déjà intervenue et la modification de la rédaction du 2. du IV de l’article 155 du CGI interviendra ultérieurement.

Dernière modification par julien (16/07/2019 09h46)

Pour le moment, le 2ème critère permet effectivement d’aller au-delà de 23 k€ de recettes et de rester LMNP, d’autant que ce 2nd critère concerne effectivement bien les revenus du foyer fiscal.

Tant que l’on est actif avec de bons revenus, cela laisse  quand même de la place pour faire quelques biens en meublé LMNP. Le problème est quand on passe à la phase "rentier", sauf si on a un conjoint quicontinue son activité ET a des revenus assez élevés. Le passage au LMP peut néanmoins être voulu à ce stade dans certains cas (ex : célibataire ayant besoin d’une protection sociale).

@Trahcoh.
Ce que vous dîtes est valable pour qui n’a pas ou peu d’épargne financière. Celui qui a 50 k€ de loyers à LMNP à crédit et a accumulé de l’épargne à coté et qui devient rentier peut très bien choisir de "taper" dans cette épargne pendant que les loyers remboursent ses crédits, puis avoir à l’issue de cette 1ère période avoir 50 k€ de loyers non grévés de crédits.

Edit : suite aux réponses, il semble que je ne me sois pas fait comprendre : je répondais au message immédiatement au-dessus de Trahcoh, et ne parlais pas des revenus de cette épargne, mais bien de consommer ladite épargne… Le discours étant, on peut avoir intérêt à passer LMP si on devient rentier sans autre protection sociale. Et 50 k€ de revenus de locations même à crédit peuvent suffire à franchir le pas, si on a par ailleurs de l’épargne financière à côté, qui seraient consommée sur une 1ere période tant que les crédits arrivent à terme, puis ensuite ce serait les revenus LMP qui seraient la source de revenus du rentier une fois les crédits finis d’être remboursés.

Dernière modification par julien (17/07/2019 09h57)

Rappel : le critère pour être LMP est que les recettes de location meublée excèdent les revenus professionnels (salaires, pensions, BIC hors location meubée, BNC, etc. voir les textes légaux pour le détail précis) du foyer fiscal. Le revenu fiscal (et donc les plus-values mobilières, immobilières, revenus mobiliers, etc.) n’entre pas en ligne de compte.

Alpins a écrit :

Par ailleurs, (et toujours de manière orale), aucune solution n’a encore été trouvée pour les LMNP qui vont passer LMP malgré eux et dont le contrat de travail interdit l’exercice d’une seconde activité professionnelle.

A mon sens, il n’y a pas de problème car il ne s’agit pas d’une activité professionnelle. La location de logements meublés est une activité principalement civile. C’est imposé en activité professionnelle, du fait de l’indépendance du droit fiscal. Mais l’indépendance marche dans les deux sens : le droit fiscal n’a pas à contaminer l’ensemble du droit.

Alpins a écrit :

Je viens de voir mon comptable qui a eu, il y a deux semaines, par oral, l’information suivante de l’administration fiscale: un LMP non inscrit au RCS ne paye et ne paiera pas de cotisations SSI.
Je répète qu’il s’agit d’une information orale qui demande confirmation. Mais ce serait une excellente nouvelle lors de la revente d’un bien sous le statut LMP.

Si cette information pouvait être vraie, ce serait déjà une excellente nouvelle. (n’hésitez pas à partager si vous avez un retour plus officiel par la suite). Je vois ma comptable prochainement à ce sujet.

Même si les cotisations SSI sont assez faibles (voire nulles) les premières années dû à l’amortissement du bien, elles sont très vite pénalisantes dans le cas d’une personne cotisant déjà par ailleurs.

De plus, comme vous le dites, bonne nouvelle également lors de la revente d’un bien qui ne subira pas non plus les cotisations SSI.
Le seul point différenciant avec le LMNP resterait dans ce cas l’IR sur la plus-value à la revente uniquement (amortissement). (en voyez vous d’autres ?)
Sans compter qu’une réforme de cette "incohérence (niche ?) fiscale" qu’est le LMNP n’est probablement pas à exclure dans un futur proche.

J’en profite pour ajouter une question suite au message plus haut :

GoodbyLennine a écrit :

Rappel : le critère pour être LMP est que les recettes de location meublée excèdent les revenus professionnels (salaires, pensions, BIC hors location meublée, BNC, etc. voir les textes légaux pour le détail précis) du foyer fiscal. Le revenu fiscal (et donc les plus-values mobilières, immobilières, revenus mobiliers, etc.) n’entre pas en ligne de compte.

Quand vous parlez des revenus professionnels VS revenu fiscal, je comprends votre remarque sur les plus-values. En revanche, comment comprenez-vous les revenus d’un expatrié non-résident fiscal ?
- Revenu fiscal = 0 ok;
- en est-il de même pour les revenus professionnels ?
J’étais effectivement parti sur le fait qu’il fallait prendre en compte le revenu fiscal, qui me fait donc passer directement en LMP.

Bonne journée

ADS a écrit :

Même si les cotisations SSI sont assez faibles (voire nulles) les premières années dû à l’amortissement du bien, elles sont très vite pénalisantes dans le cas d’une personne cotisant déjà par ailleurs.

Les cotisations SSI ne sont jamais nulle. Il y a des assiettes minimales à la plupart des cotisations (on cotise sur l’assiette minimale, même si le BIC est inféreiur), et les premières années il y a aussi quelque chose de prévu par défaut.

La bonne question est "Un LMP doit-il nécessairement s’inscrire à la SSI ?".

Je n’ai pas de réponse certaine à votre question (LMP ou pas si revenus professionnels à l’étranger > recettes de la location meublée), mais il me semblerait logique que la source des revenus pro ne change guère la situation (donc vous resteriez LMNP avec des revenus pro élevés, même issus de l’étranger).

On devrait faire une liste de tous ces cas assez génériques mais pas complètement clairs, et les transmettre à Me.Le Boulc’h, pour qu’il les évoque dans la prochaine édition de son bouquin sur la location meublée…

Autre intérêt du statut lmp : réduire la base taxable a l’IFI.

Donc difficile de dire s’il est intéressant ou pas de passer en lmp, car cela dépend de la situation de chacun.

Votre "réponse" ne concerne en rien la question qui était posée. En effet, la SSI (Securite Sociale des Indépendants) , ce n’est pas le RCS (Registre du Commerce et des Sociétés)…

Votre interprétation sur le second point prête aussi à discussion (rien dans le texte que vous citez n’exclut ou n’inclut les revenus de source étrangère).

Ce n’est pas ce que m’à dit mon comptable , à suivre …..