Tanger Factory Outlets : une foncière américaine de magasins d'usines

pachakuti · #1

Tanger Outlet Factory est une foncière créée enn 1981 qui détient les commerces de la chaîne Tanger Outlet qui gère des centres commerciaux de magasins d’usine aux Etats-Unis et au Canada.
Elle est cotée depuis 1993 .
Elle est assez connue des chercheurs de dividendes croissants puisque les siens sont en constante augmentation depuis l’introduction en bourse en 1993; c’est d’ailleurs en parcourant le portefeuille de certains que je l’ai découverte.
J’ai voulu en savoir plus et voici donc ce que j’ai pu relever de mes différentes lectures.

Sources principales:
Management presentation

Supplemental Operating and Financial Data

Rapport annuel 2015

Elle détient 42 centres commerciaux, en majorité situés sur la partie Est du sous-continent Nord-américain. Les centres canadiens sont en co-détention avec RioCan.

1/Baux

Son taux d’occupation physique est de 97,5% à fin 2015, il oscille entre 96% et 99% depuis 1993 et apparaît ainsi plutôt résilient aux cycles économiques.

Les locataires sont très diversifiés puisque le plus gros est le groupe GAP avec 7.7% de la surface totale suivi de Ascena Retail (7%) et Nike (3.4%) ; je n’ai pas réussi à trouver le taux d’occupation financière.

Un peu plus de la moitié des baux actuels arrivent à échéances sur les 5 premières années avec une durée moyenne des baux d’un peu plus de 4 années. En regardant la configuration sur les années précédentes, on s’aperçoit qu’elle était sensiblement la même : il y a chaque année au moins 10% des baux à renouveler.

Les baux en cours sont en 2015 à un tarif moyen de 24.93$/square feet pour un CA généré de 395$/square foot.

Je n’ai pas vraiment d’éléments de comparaison par rapport à d’autres foncières de même activité, Tanger semblant être la seule dans ce créneau de magasins d’usines.
A défaut j’ai regardé les chiffres de Simon Property Group qui loue en moyenne à 47.39$ / square feet pour un CA de 607$/square feet et WP Glimcher qui loue en moyenne à 27.18$/square feet pour un CA de 365$/square feet.

En qualité on semble se rapprocher plus donc d’un WPG que d’un Simon, ce qui semble logique puisque l’on a affaire à des magasins d’usine.

2/ Dette
La dette représente 62% de la valeur au bilan des immeubles avant amortissement, 67% du total des actifs.
64% de la dette est à taux fixes et donc 36% à taux variables. Une remontée du libor de 100 points de base aurait pour conséquence un accroissement de 5,6 millions/an des intérêts à verser selon les chiffres fournis par Tanger.

Je n’ai rien trouvé sur la maturité moyenne de la dette.

Les prochaines grosses échéances sont attendues en 2018 et 2019.

Pour un autre point de vue plus complet :

Tanger utilise 37% des lignes de crédit qui lui sont attribuées, il lui reste 329 milions $ de disponibles soit de quoi couvrir les prochaines grosses échéances de dette à supposer qu’ils ne parviennent pas à se refinancer.

Tanger est notée BBB+ par S&P et Baa1 par Moody’s.

3/ Eléments de valorisation :

L’AFFO 2015 communiqué ressort 2.22$/action soit une croissance de plus de 12% d’une année sur l’autre.

Au prix de 35,74$ l’action on achète Tanger à environ 16,1 fois son AFFO 2015 soit un AFFO Yield de 6.2% et 15,4 son AFO estimé 2016.

La croissance de l‘AFFO par action est notable ces dernières années et suit celle du chiffre d’affaire et de la surface mise en location. L’émission d’action est raisonnable et il semble y avoir ainsi une vraie création de valeur pour l’actionnaire.

Le NOI augmente également mais dans des proportions moindres.

Tanger versera environ 60% de son AFFO 2015 en dividendes soit 1,3$/action en annualisé avec une augmentation de 14% sur le dernier trimestre et un rendement de 3.6% (en excluant le dividende exceptionnel versé en janvier).

En prenant un taux de capitalisation de 6.5% et un NOI publié de 264,3 milliions de $ on obtiendrait 4,066 milliards ; an ajoutant les actifs courant et en retranchant les passifs on obtiendrait un ANR de 3.2 milliards pour une capitalisation de 3,4 milliards.

N’hésitez pas à me corriger, je n’ai pas vraiment l’habitude des foncières.

Mots-clés : commerces, reit, skt, tanger factory outlets

InvestisseurHeureux · #2

Tout ce que vous écrivez fait sens.

Tanger Factory Outlets est une foncière familiale bien gérée et réputée.

Par contre :

pachakuti a écrit :
En prenant un taux de capitalisation de 6.5% et un NOI publié de 264,3 milliions de $ on obtiendrait 4,066 milliards ; an ajoutant les actifs courant et en retranchant les passifs on obtiendrait un ANR de 3.2 milliards pour une capitalisation de 3,4 milliards.

Les passifs (en valeur comptable en tout cas) sont de $1,75 Md ; donc avec $4 Md d’actifs réévalués, l’ANR serait de $2,25 Md.

Mais peut-être que les 6,5% sont trop conservateur. En octobre 2015 :

Tanger a écrit :
At $106.7 million, the Barstow sale worked out to a 5.8 percent capitalization rate, and the oher four properties sold at a 10.4 percent cap rate, the company said on Monday.

Mr. Tanger said the five assets have an average age of roughly 24 years, compared with an average age of 16 years for the firm’s remaining properties.

Source : REIT Tanger Sells 5 Factory Outlets For $151M - Law360

Ou encore, en 2013 (les taux de capitalisation se sont compressés depuis) :

Tanger a écrit :
A wholly-owned subsidiary of Tanger then acquired an additional one-third interest in the Deer Park property for $13.4 million in cash and 450,576 Class A common limited partnership units of Tanger Properties Limited Partnership, which represent an equivalent number of SKT common shares. The total consideration of approximately $27.4 million was based on the property’s current net operating income and a capitalization rate of approximately 5.6%.

Source : Tanger Acquires Controlling Interest in Tanger Outlets Located on Long Island in Deer Park, New York

Mettons 6% de taux de capitalisation ; en prenant les capitaux propres comptables et réévaluant seulement le poste "Immobilier" par 0,264/6%=4,4 Md ; nous arrivons alors à un ANR de $3,2 Md proche de la capitalisation boursière actuelle.

Il faudrait avoir accès à des statistiques des dernières transactions sur des outlets identiques à ceux de Tanger pour affiner ce taux de capitalisation : la comparaison avec WP Glimcher n’est pas forcément pertinente car tout dépend de l’emplacement des outlets.

catoun · #3

Une bonne trouvaille Pachakuti.

C’est une belle valeur de croissance, anti-cyclique et offrant une diversification intéressante (magasins d’usine) dans un portefeuille de foncières.

En période de crise, les gens se dirigent forcément vers les magasins d’usine pour plus d’économie. On note ainsi que le chiffre d’affaires et le cash flow d’opération par action avaient crû de 11% et 15%, avec un taux d’occupation stable à 96% en 2009. Une belle performance pour la période.

En plus de cela, 23 années consécutives d’augmentation des distributions (chose assez rare pour une foncière) :
- 11% de croissance annualisée sur 5 ans.
- 7.4% de croissance annualisée sur 10 ans.

ZeBonder · #4

J’ai visité il y a quelque temps un de leur outlet dans le Texas, ça avait l’air de bien marcher et les magasins étaient bien entretenus.
Je me demandais juste ce que faisait le mot "Tanger" au fin fond du Texas

pachakuti · #5

InvestisseurHeureux a écrit :
…

merci IH pour votre retour.
concernant le taux de capitalisation j’ai pris 6.5 car j’ai trouvé 3 ventes dans les rapports 2015 2 de centres non core à 10.4 et 5.8 et un autre core à 7. J’ai envisagé de prendre 7 mais j’estimais que c’était trop élevé.

concernant la valorisation, à la réévaluation des actifs je suis parti du principe, une erreur peut-être, que cette réévaluation concernait essentiellement les actifs immobilisé auxquels j’ai donc ajouté les actifs courants et retranché toutes les dettes.

@ZeBonder
le fondateur s’appellait Stanley Tanger et le CEO actuel est l’un de ses fils! :-)

Tembusu · #6

Bonjour à tous,

Je me permets de relancer ce sujet concernant Tanger Factory Outlets. En effet, la société cote actuellement sur ses plus bas : le ratio Price to FFO est le même qu’en 2009 et est historiquement faible (P/FFO de 11). Voyez vous-même le graphique ci-dessous.

Cette société, que j’ai découvert grace à Brad Thomas sur Seeking Alpha, présente un profil intéressant : contrairement aux malls, il n’y a pas de locataires "anchors" comme Sears, Macy’s, ou JC Penny’s. De plus, de par sa typologie d’actifs (outlets), la société présente un profil résilient aux cycles économiques ; pour paraphraser Steven Tanger, le CEO, "in good times, consumers like a bargain, in tough times, they need a bargain". Le credit rating est bon (BBB+). Je suis tenté d’en prendre une petite louchée ce mois ci. Qu’en pensez vous ?

Au plaisir d’échanger avec vous,

Raphaël

PatN · #7

Bonjour,

la présentation de la société sur cette file est bien faite. A vous de vous faire votre propre avis.
Je suis actionnaire depuis quelques mois. Voici ce que j’écrivais en juin, lors du passage en revue de mon portefeuille:

PatN a écrit :
Tanger Factory Outlet SKT

T1 2017
Revenue of $121.37M (+9.5% Y/Y)
FFO +5.5% à $0.58 per share, or $57.7 million, from $0.55 per share, or $54.7 million, for the first quarter of 2016.
Consolidated portfolio occupancy rate was 96.2% on March 31, 2017, compared to 96.6% on March 31, 2016
Ventes moyennes passent de 401 $/sqf à 380 $/sqf
Weighted average interest rate was 3.72%, avec pas de remboursement en 2017 et 2018.
Guidance FFO & AFFO en baisse entre 2,40 - 2,45$ contre 2,41 - 2,47$
Le message du PDG est trash pour les sociétés commerciales en difficultés :

Steven Tanger a écrit :

We believe the current retail environment characterized by bankruptcies and store closure announcements is a direct result of underperforming retailers having not invested in their product, their store experience or their balance sheets; which in many cases has resulted as -- it was the result of leverage buyouts by private equity firms.

Mon avis
Content d’avoir cette société, 100% outlet en portefeuille, même si j’ai construit la position un peu trop haut (33$). Tous les indicateurs ne sont pas au vert, mais la société vient d’augmenter son dividende. Alors c’est très bien comme ça. Si je n’étais pas autant chargé en Reit Commerciaux, j’en reprendrai surement un peu.

Et plus récemment :

PatN a écrit :
SKT émet 300M$ de dettes à 10 ans à 3,875%. Pas mal pour une société massacrée. Pourtant au milieu de tous les articles positifs sur SA, j’ai trouvé une voix discordante qui colle un peu plus avec ce que j’ai compris de la société.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

PatN · #8

Q2 2017

Revenue of $119.6M (+7.4% Y/Y)
FFO flat $0.59 per share, or $59,4 million contre 59,2M$
Consolidated portfolio occupancy rate was 96.1%
Ventes moyennes à 383 $/sqf
40M$ de rachat d’action à 26,25$ en moyenne.
Guidance FFO & AFFO maintenue à 2,40 - 2,45$

Mon avis

Je n’arrive pas à être emballé comme le sont certains auteurs de SA pour cette valeur, bien que ce soit le seul pure player dans les outlets. Ils ont modifié leurs présentations pour le Q2 en excluant certains centre en cours de re-développement, leur permettant d’afficher un meilleu same-center NOI growth. Le dividende avait été augmenté le trimestre précédent. Je n’ai pas envie de moyenner à la baisse. On conserve tranquillement.

Jeff33 · #9

Bonjour à tous,

Les résultats du 4ème trimestre ont été bon.

L’AFFO/action a augmenté par rapport au trimestre précédent (passant de 0,63 à 0,66). Le payout AFFO est contenu à 51,9%, donc largement maîtrise et contrôlé.

La dette, toujours supérieur à 50%, passe de 52% à 51% des actifs.

En revanche, ce qui est moins glamour: la guidance pour l’AFFO de 2018 est une prévision d’AFFO égale à l’AFFO de 2017.

M07 · #10

Bonjour !

Jeff33 a écrit :
guidance pour l’AFFO de 2018 est une prévision d’AFFO égale à l’AFFO de 2017.

pas de quoi s’AFFOler… ;o)))

Alexis92 · #11

Le plus décevant n’est pas tant la guidance que la non exécution du programme de rachat d’action qui avait pourtant été mis en avant le trimestre précédent.
Se targuer de la solidité de leur balance sheet pour ne pas s’en servir c’est dommage.

Les REIT sont vraiment pas brillante pour l’allocation de capital.

Jeff33 · #12

Bonjour !

Jeff33 a écrit :
guidance pour l’AFFO de 2018 est une prévision d’AFFO égale à l’AFFO de 2017.
pas de quoi s’AFFOler… ;o)))

Haha, non bien sur, mais on était habitué à bien mieux avec Tanger Factory Outlet, et du coup, c’est de suite moins sexy de ne pas prévoir d’augmentation alors que l’on était habitué à une augmentation chaque année de l’AFFO et du dividende avec.

Jeff33 · #13

Bonjour,

Les résultats du T1 2018 pour Tanger ici

L’AFFO par action est en hausse par rapport au T1 2017 (0,60 en 2018 contre 0,58 en 2017) mais en baisse par rapport au trimestre précédent (0,60 contre 0,66 au T4 2017).

Pas de mauvaises surprises, on est (je pense) dans ce qu’avait prévu la société.

Pas de changement concernant la dette, 51% des actifs.

A noter que le dividende a été augmenté récemment de 2,2% par rapport à 2017.

Bubbasan · #14

Et en pre-market on est a -9% !
La guidance 2018 a été légèrement revue a la baisse…sanction immédiate

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

granx · #15

Bonjour,

J’en viens aux nouvelles étant donné que la dernière fois que vous en avez parlé était il y a un an, cette société est sur ma watchlist car société augmentant ou stabilisant son dividende au fur et à mesure des années, elle me parait fortement intéressante au vu de sa valo actuelle, des avis de gens plus experimentés ?

HerveC · #16

Bonjour
Le marché dit vendez (pas catastrophique), Le secteur des murs de commerce c’est fini.
Récemment la société a vendu des centres commerciaux ce qui a renforcé l’idée des vendeurs.
Cinq ans de baisse de valeur du titre

Reste ceux qui on confiance dans un dividende régulier régulièrement augmenté couvert et une société qui sait bien gérer sa relation avec ses locataire. Une absence d’exposition aux grosses fermetures de magasins "moteur".
Hervé C
actionnaire de la dite société

granx · #17

Merci pour votre réponse.

Pour ce que le marché dit sur le fait que les centres commerciaux c’est fini, moi j’y crois pas trop, je pense qu’il y a beaucoup plus de craintes que ce qu’il n’en est vraiment, les gens auront toujours besoin d’aller dans des centres commerciaux, c’est ce qui attire les touristes, même si je suis bien d’accord le e-commerce se développe.

Bien sûr cela ne reste que mon modeste avis mais selon moi dans le futur les 2 pourront co-exister pour satisfaire tout le monde.

InvestisseurHeureux · #18

La thèse des vendeurs n’est pas que les centres commerciaux vont tous disparaître mais que leur rentabilité va décroître, parce que les marges des magasins physiques sont pénalisées par la vente en ligne (difficile de vendre un jean $30 en magasin quand sur le web il est à $20).

Or le loyer que peuvent payer les locataires des centres commerciaux dépend de la rentabilité du magasin.

Donc les vendeurs ont tort ou non, mais attention à ne pas se tromper de débat : c’est la rentabilité future des centres commerciaux qui est en jeu, pas leur disparition complète.

InvestisseurHeureux · #19

Le cours de cette ex-star des foncières cotées de commerce continue à baisser.

Selon les sources, on cote moins de 12 fois l’EBITDA, donc aussi bien en absolu, qu’historiquement, c’est pas cher. L’action est aussi largement vendue à découvert.

Le rendement est de quasi 9%, et couvert par le FFO.

L’argument des vendeurs est que cette foncière pourrait être dans une situation similaire à celles des foncières de centres commerciaux de classe B/C. En effet, les emplacements sont souvent péri-urbains, voire dans la banlieue profonde, et difficiles à convertir en lieux d’expérience. Or, ce type de magasins "usines" avec des marques de vêtements à prix cassé perdraient de son intérêt avec l’eCommerce.

Les arguments des acheteurs sont que les propriétés de Tanger Factory Outlets sont souvent dans des zones touristiques, et que pouvoir acheter des vêtements qualitatifs à bon prix en les essayant attirera toujours des femmes (75% de la clientèle) en quête de bonnes affaires.

Comme j’ai ma dose de foncières de commerce, je passe mon tour sur celle-ci !

WhiteTiger · #20

InvestisseurHeureux a écrit :
L’argument des vendeurs est que cette foncière pourrait être dans une situation similaire à celles des foncières de centres commerciaux de classe B/C. En effet, les emplacements sont souvent péri-urbains, voire dans la banlieue profonde, et difficiles à convertir en lieux d’expérience. Or, ce type de magasins "usines" avec des marques de vêtements à prix cassé perdraient de son intérêt avec l’eCommerce.

Il y a 2 ou 3 ans, Tanger était placé au même niveau que Taubman. Hors catégorie, Top niveau ! Il y avait plein de raisons justifiant que ce REIT ne devrait pas subir la "crise" de REIT commercial "classique"…

Un exemple d’article élogieux d’un spécialiste des REIT:
A-premium-reit-to-help-you-sleep-well-at-night

Avec le recul, c’est assez ironique et permet de relativiser la pertinence des classements des REITs et leur caractère "Premium" …

InvestisseurHeureux · #21

En fait, ce n’est pas si contradictoire qu’il semble.

Le "spécialiste" que vous citez est Brad Thomas, qui est surtout spécialiste de son auto-promotion sur SeekingAlpha, et qui est positif sur Tanger Factory Outlets depuis des lustres.

Pour l’anecdote, il cite également dans son article l’analyste Carol Kemple d’Hilliard Lyons, que j’avais citée aussi sur CBL Properties, qu’elle recommandait, avec la suite que l’on connaît.

Je n’ai vu aucun analyste sérieux (comme le cabinet Green Street Advisor) assimiler Tanger Factory Outlets à des centres commerciaux primes.

Sur la base des ventes au m2 (Classification des centres commerciaux/malls US), Tanger serait plutôt B, si tant est qu’il soit pertinent d’assimiler ses emplacements à des centres commerciaux.

WhiteTiger · #22

On est d’accord !

granx · #23

Bonjour à tous,

SKT est valorisé à ce jour 4.57 $, soit son plus bas historique ( mon historique remonte à 1993 et même à ce moment elle était valorisée au dessus des 5 $.

Alors certes ses revenus et son pourcentage d’occupation de ses shopping malls baisse mais, je trouve cette baisse un peu "excessive" si je puis dire, car la société est quand même bien gérée et s’est bien développée depuis 1993 pour valoir moins que son prix de l’époque…

Leur dividende est encore largement couvert par le FFO :
"Tanger is only using around 55% of its funds from operations to pay the dividend"

Et pour le premier trimestre de 2020 ils ont quand même décidé de maintenir le paiement du dividende en mai, ce qui montre qu’ils n’ont pas besoin à tout prix du cash dédié à cet effet malgré la fermeture de tous leur centres commerciaux.

Alors oui, je sais que ses shopping malls ne sont pas des centres commerciaux primes, mais je pense qu’il y a peut être quelque chose à faire…

Qu’en pensez-vous ?

Job · #24

granx a écrit :
SKT est valorisé à ce jour 4.57 $, soit son plus bas historique ( mon historique remonte à 1993 et même à ce moment elle était valorisée au dessus des 5 $ (….) car la société est quand même bien gérée et s’est bien développée depuis 1993 pour valoir moins que son prix de l’époque…

Oui
attention toutefois au coefficient d’érosion monétaire, un montant de 1993 ne vaut pas la même chose aujourd’hui et donc la comparaison peut paraître un peu faussée

Ribeiro · #25

granx a écrit :
SKT est valorisé à ce jour 4.57 $, soit son plus bas historique ( mon historique remonte à 1993 et même à ce moment elle était valorisée au dessus des 5 $.

Bonjour granx,

Effectivement, en plus de la lente chute du cours qui a commencée depuis un certain temps déjà avec comme principale raison la concurrence du e-commerce, avec le krach actuel, le titre à perdu près de 70% depuis le début de l’année.

Pour regarder les éléments factuels, consultez la page 31 du dernier NAREIT.

Le verre à moitié vide :

Le gros soucis c’est la baisse continue du FFO et a priori la baisse de la valeur des actifs de Tanger.
Le cours n’arrête plus de baisser et même à rentrer aujourd’hui si le cours fait encore -50% ou -70% dans les prochains mois l’investissement sera-t-il intéressant ?
Le dividende sera-t-il maintenu avec le contexte actuel qui s’ajoute aux risques liés au e-commerce ?

Le verre à moitié plein :

Forcément vu la chute la valorisation est difficile à croire, 2,3 de Price/FFO, on price une faillite ?
La dette est notée BBB ce qui n’est pas trop mal, la Dept/EBITDA est bonne avec 3,72 mais le Dept ratio est assez élevé par contre avec 54%.
Le dividende est encore bien couvert par le FFO avec 61% et est a un niveau STRATOSPHERIQUE de 31% au cours actuel. En 3 ans de dividendes (si il est maintenu) on à remboursé l’investissement…
Pour rappel Tanger est toujours une Aristocrate du dividende…

C’est tentant d’acheter ou de renforcer pour mon cas mais il est clair que le titre et très (trop ?) risqué.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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6 #1 25/04/2016 19h23

pachakuti a écrit :

Tanger a écrit :

Tanger a écrit :

InvestisseurHeureux a écrit :

PatN a écrit :

Tanger Factory Outlet SKT

T1 2017

Mon avis

PatN a écrit :

Q2 2017

Mon avis

Jeff33 a écrit :

Jeff33 a écrit :

1 #14 02/05/2018 13h42

1 #20 15/07/2019 15h29

InvestisseurHeureux a écrit :

granx a écrit :

granx a écrit :

Le verre à moitié vide :

Le verre à moitié plein :

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