SCPI internationales : quel intérêt pour le patrimoine et quelle fiscalité ?

ddazin · #26

Le taux moyen d’imposition = IR / RNI (Revenu Net Imposable)

RNI = RBG (Revenu Brut global)- CSG déductible

RBG comprend l’ensemble de vos revenus (salaire après déduction 10%, RCM (revenus de Capitaux Mobiliers imposables) et revenus foncier nets (4BA dont 8TK) 8TK étant vos revenus fonciers allemands.

La réduction d’impôt sur ces revenus allemands se fait au taux moyen = 8TK * IR/RNI

Et effectivement, vous paierez finalement 8TK * (TMI - Tx Moyen) sur ces revenus allemands.
TMI = Taux Marginal d’Imposition.

thierryb180381 · #27

ha ok, et on est bien d’accord que IR = impôt sur le revenu correspondant à RNI?

ddazin · #28

thierryb180381 a écrit :
ha ok, et on est bien d’accord que IR = impôt sur le revenu correspondant à RNI?

Oui, si en foncier vous n’avez pas de 8TI, sinon IR se calcule à partir de RNI/ (RNI+8TI).

FCP · #29

thierryb180381 : quelle SCPI voulez vous acheter ?

thierryb180381 · #30

ok.

J’aimerais pouvoir en me basant sur les derniers résultats annuels de la SCPI Eurovalys, essayer d’estimer le brut qui serait à déclarer à l’avenir qui n’est pas tout à fait égale au revenu foncier d’après ce que j’ai lu sur le net (vu que pour le moment, je ne suis inscrit dans aucune SCPI, je voulais pas avoir de mauvaises surprises avec une différence importante entre ces deux sommes).

Voilà les chiffres que j’ai dans le rapport annuel:

Dans le tableau Résultat par part
Produits : 170,94
Charges: 118,83
Résultat : 52,11 (à priori Produits - Charges)

Et ensuite dans affectation du résultat détaille:

Résultat 2017 de la SCPI:
Revenu immobilier 51,95 €
Revenu financier 0,17 €
Report à nouveau antérieur 5,32 €
Résultat distribuable: 57,43 €

Distribution brute : 48,34 €
Impôt sur les Sociétés allemand: -3,27 €
Prélèvement fiscaux et sociaux: -0,07 €
Distribution nette de fiscalité: 45,00 €
Report à nouveau cumulé: 9,10 €

Est-ce que je peux considérer que l’ensemble du brut à déclarer par part sur cette année serait à peu près égale à
Résultat distribuable - Impôt sur les Sociétés allemand - Prélèvement fiscaux et sociaux =
54,09 qui est environ égale à 45,00 + 9,10 ?

Donc ça serait mon revenu net foncier + RAN?
Ou alors est-ce juste les 52,11 qui représente la différence entre les produits et charges ?

Dernière modification par thierryb1803880 (22/04/2019 09h59)

thierryb180381 · #31

Bonjour,

Par rapport à ce que je lis sur le prélèvement à la source sur les revenus fonciers soumis depuis janvier 2019 à un acompte d’impôt prélevé chaque mois ou chaque trimestre sur votre compte bancaire, je voulais savoir ce qu’ils en étaient pour les revenus fonciers allemand d’une SCPI par exemple?

Quand je commencerai à recevoir des revenus fonciers sur l’année N (N>=2019), je les déclarerai la première fois en avril N+1, je les paierai en aout N+1, et à partir de janvier N+2, je passerai obligatoirement aux acomptes ?

Merci.

Adrien · #32

Bonjour,
J’attaque ma déclaration d’IR et j’ai une question sur la manière de traiter les intérêts d’emprunts. En effet, 2 des SCPI dont je détiens des parts ne semblent pas les traiter de la même façon.

Pour Immorente, j’ai un tableau de pourcentages à appliquer pour la ventilation des intérêts :
France 76.88%
Belgique 3.5%
Pays-Bas 15.23%
Allemagne 4.39%
==> La somme fait bien 100%.

Pour la fraction d’intérêts des revenus réalisés en France, il faut les ajouter aux intérêts de la SCPI L113 du 2044.
Pour la fraction d’intérêts des revenus réalisés en Allemagne, il faut les soustraire du revenu net déclaré en rubriques 4 et 6 du 2047.
Pour la fraction d’intérêts des revenus réalisés en Belgique et Pays-Bas, il faut les soustraire du revenu net déclaré en rubrique 8 du 2047.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Pour PFO2, j’ai une colonne donnant le pourcentage des revenus fonciers totaux de la SCPI et c’est là que ça coince. En effet, dans la partie "revenus fonciers imposables en France", j’ai 95.7%. Dans la partie "détails des revenus étrangers", j’ai:
- 5.6% pour l’Allemagne
- 1.96% pour l’Italie
- 4.3% pour les Pays-Bas
==>la somme dépasse 100%. Il semble que les revenus réalisés pour l’Allemagne et l’Italie soient inclus dans les 95.7% de revenus foncier imposables en France.

Ainsi la fraction d’intérêts des revenus imposables en France (et non pas réalisés en France comme pour Immorente) est à ajouter aux intérêts de la SCPI L113 du 2044.

Par contre, PFO2 n’évoque pas le fait de soustraire en rubrique 4 et 6 du 2047 pour l’Allemagne et en rubrique 8 du 2047 pour les Pays-Bas.

Certain(e)s d’entre vous auraient-ils des explications sur cette lecture différente ?

Adrien

PierreP · #33

Bonjour,

--- @Adrien ---

Sofidy (pour Immorente) nous recommande de déclarer 2 "immeubles" : Immorente-France et Immorente-Allemagne au sein de la déclaration 2044. (cf. Guide_declaration_en_ligne_MAJ_Avril_2019.pdf). J’ai compris qu’ils nous recommandaient de déduire nos intérêts d’emprunt pour chacun de ces 2 "immeubles".
Nous pouvons notamment lire « n’oubliez pas de minorer ces revenus par la quote-part d’intérêt ».

Ainsi, même si la présentation des calculs différe, le résultat me semble identique.

De mon constat, (je suis associé Corum Origin, Immorente, Foncia PR, Épargne Foncière, PFO2), toutes des sociétés de gestion nous communique toutes les informations pour nous permettre de minorer les revenus par la quote-part d’intérêt sauf Foncia qui ne communique pas le ratio revenus réalisés en France / revenus réalisés en Allemagne.

À noter : Corum également préconise de déclarer 1 immeuble par pays (France et pays dont les revenus sont imposables en France).

--- @thierryb180381 ---

Prélèvement à la source pour les revenus fonciers : en effet, c’est un acompte prélevé, selon notre choix mensuellement ou trimestriellement. Il me semble que cet acompte est calculé uniquement en fonction de l’impôt payé l’année précédente et intègre, de fait, le crédit d’impôt à l’étranger. Cela n’a rien avoir avec le mécanisme du prélèvement à la source. Me trompé-je ?

À noter : la SCPI est fiscalement transparente.
Ce ne sont pas vos revenus que vous déclarez mais ceux perçus par la SCPI.
Ainsi, si vous faites l’acquisition, en fin d’année (ex. 2018), de parts dont la jouissance n’engendrerait une distribution que l’année suivante (2019) alors, vous aurez tout de même des revenus à déclarer sur l’année de souscription (2018).

Erreur, à lire (à ce sujet) : SCPI : fiscalité et délai de jouissance ?

Dernière modification par PierreP (28/04/2019 19h58)

Cyril440 · #34

PierreP a écrit :
Ainsi, si vous faites l’acquisition, en fin d’année (ex. 2018), de parts dont la jouissance n’engendrerait une distribution que l’année suivante (2019) alors, vous aurez tout de même des revenus à déclarer sur l’année de souscription (2018).

Je crois que vous faite erreur.
Vous serez imposé uniquement sur votre QP. Si vos parts acquises en 2018 seront en jouissance en 2019, vous n’aurez rien à déclarer pour 2018. Le revenu de la SCPI est divisé par le nombre de part en jouissance. Uniquement les associés ayant reçus des revenus auront à déclarer leur QP.

Cdt,

Adrien · #35

PierreP a écrit :
Bonjour,

--- @Adrien ---

Sofidy (pour Immorente) nous recommande de déclarer 2 "immeubles" : Immorente-France et Immorente-Allemagne au sein de la déclaration 2044. (cf. Guide_declaration_en_ligne_MAJ_Avril_2019.pdf). J’ai compris qu’ils nous recommandaient de déduire nos intérêts d’emprunt pour chacun de ces 2 "immeubles".
Nous pouvons notamment lire « n’oubliez pas de minorer ces revenus par la quote-part d’intérêt ».

Ainsi, même si la présentation des calculs différe, le résultat me semble identique.

PierreP,
J’ai beau relire votre réponse, je ne trouve pas le lien avec ma question. Je pointais le fait que Sofidy et Perial présentent différemment les revenus ("réalisés en France" pour Immorente et "imposables en France" pour PFO2).

En outre, vous parlez de déduire les intérêts dans la 2044. Je suis d’accord. Par contre, vous ne parlez pas de la 2047.

Si d’autres personnes ont un avis sur cette différence d’approche.

Adrien

Franck059 · #36

@Adrien

Je détiens des parts de la scpi PFO2 et les documents envoyés par Perial mentionnent bien que l’on peut soustraire les intérêts d’emprunt sur la 2044 et la 2047 au prorata bien sûr des revenus étrangers par rapport aux revenus totaux.

Au bas des pages 8 ( revenus 8TK) et 9 (revenus 8TI) de la notice explicative figure la même note d’information que je recopie ici mot pour mot :

Attention : pour toute acquisition à crédit, vous pouvez déduire de ce montant, les intérêts payés en 2018 au titre des emprunts souscrits pour acquérir vos parts de SCPI, ajustés du pourcentage indiqué, pour chaque pays, cases F du récapitulatif.

Est-ce que cela répond à votre question ?

Par ailleurs,

J’avais moi-même été surpris de la différence de présentation des sociétés de gestion Sofidy et Perial pour les revenus français ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français (revenus 8TK), à savoir chez Sofidy la séparation en deux ou trois immeubles pour distinguer les revenus français des revenus étrangers (comme Corum d’ailleurs).
Tandis que Perial (comme d’ailleurs La française) continuent de les regrouper, à raison d’ailleurs puisque la déclaration fait bien état de revenus à déclarer en France (4BA) DONT ceux de source étrangère (4BL*).
Toutefois intrigué, j’ai adressé un mail à Périal et j’ai obtenu une réponse circonstancière particulièrement détaillée dont je vous fournis la copie ci-dessous :

Monsieur,

Chaque SCPI constitue un immeuble dans la 2044. Ainsi, dans le cas où vous éclaterait la SCPI en plusieurs immeubles en fonction de la source du revenu, cela pourrait susciter une incohérence au niveau de l’administration fiscale qui pourrait qualifier la SCPI comme établie à l’étranger et par conséquent soumise à un régime fiscale différent.
S’agissant du blocage que vous rencontrez pour le calcul du CIMR au niveau de la rubrique 10 de la page 5 du formulaire 2044 qui vous empêche de mentionner dans cette dernière un montant différent de celui porté dans la ligne 111.
L’administration fiscale a reconnu qu’il s’agissait d’un blocage à tort au niveau de la déclaration en ligne qui sera levé prochainement.
En effet, comme indiqué dans la notice explicative « Perial », il faut mentionner dans la ligne 111 de la 2044 le montant des revenus bruts imposables en France à savoir les revenus de sources française, allemande et italienne. En outre, pour le calcul du CIMR, il faut renseigner dans la rubrique 10 de la page 5 de la 2044 uniquement les revenus bruts de source française.
Néanmoins, pour télédéclarer vos revenus en ligne, vous n’avez pas la possibilité de mentionner dans la rubrique 10 de la page 5 de la 2044 un montant différent de celui qui est porté dans la ligne 111 qui matériellement ne peut pas être le même.
En effet, l’administration fiscale a précisé qu’un contrôle de la rubrique 10 de la page 5 de la 2044 bloquait à tort la saisie d’un montant différent de la ligne 111 en rubrique 10.
Dès lors, ce contrôle sera levé à l’occasion de la livraison d’une version corrective dans la déclaration en ligne afin de pouvoir mentionner dans la rubrique 10 de la page 5 de la 2044 un montant différent de celui qui est porté dans la ligne 111.
Par ailleurs, l’administration fiscale, ne nous a pas communiqué d’information concernant la date de publication de cette version corrective.
En conséquence, nous vous invitons à patienter pour télédéclarer vos revenus fonciers le temps que l’administration fiscale lève se blocage ainsi que de vous reporter à votre notice explicative personnalisée « Perial » pour déclarer vos revenus fonciers.
Dans le cas où ce blocage persisterait, nous vous remercions de bien vouloir vous adresser directement à l’administration fiscale.

Je confirme que le blocage que j’avais effectivement constaté a été corrigé car je n’y ai plus été confronté ce week-end.

*4BL : Attention avec cette case car le report n’est pas automatique. Pour ma part, je n’ai à l’étranger que des revenus fonciers et je recopie donc à la main le montant 8TK en 4BL. Sinon, pas de crédit d’impôt !

Dernière modification par Franck059 (05/05/2019 10h21)

Adrien · #37

Franck,

Votre message m’a bien aidé. En effet, je viens de lever un de mes deux points, à savoir la minoration des revenus par les intérêts sur la 2047 chez Périal. J’avais manqué cette information.

Néanmoins, si on suit le document de Perial, on minore sur la 2044 de 95.7% (case E du récapitulatif et égal à la proportion de revenus France+Allemagne+Italie ; cohérent avec la réponse de Périal). Par ailleurs, on minore dans la 2047 suivant les proportions de la colonne F qui incluent les revenus étrangers (France, Allemagne, Italie, Pays-Bas) et donc on déduit plus de 100% d’intérêts. En effet, la proportion de revenus issus d’Allemagne et d’Italie sont déductibles deux fois d’après la notice de Périal. C’est étonnant, qu’en pensez-vous ?

En outre, dans son document, Sofidy considère que seuls les revenus réalisés en France (76.88% pour Immorente) sont éligibles au CIMR contrairement à l’explication de Périal qui dit qu’il faut mettre en l.111 les revenus Fr+All+Ita.

Qui croire ?

Adrien

Franck059 · #38

Sur la 2047 :

Les cadres 4 et 6 servent justement à préciser quelle est la part des revenus étrangers déjà incorporés dans la 2044 car faisant l’objet d’un crédit d’impôt.

Pour l’Allemagne, il faut déduire 5,60 % des intérêts et pour l’Italie 1,96 %, lesquels pourcentages de ces intérêts sont compris dans les 95,7 % de la 2044.

Ces revenus déclarés en cadres 4 et 6 ne viennent donc pas en plus de ceux déclarés en 2044 mais permettent de préciser le montant des revenus étrangers qui y sont incorporés (ce pourquoi ces montants doivent apparaître en 8TK mais aussi et surtout en 4BL).

Par contre les revenus du cadre 8 (revenus 8TI) sont à part. Pour PFO2 il s’agit du Portugal et la part des intérêts déductibles est de 4,30 %. En effet, 100 % - 95,7 % = 4,3 %

En résumé 95,7 % ( dont 5,60 % pour l’Allemagne + 1,96 % pour l’Italie) + 4,3 % pour le Portugal = 100 %

Enfin,

Attention à ne pas confondre la ligne 111 avec la ligne 10 du cadre CIMR qui n’indique que les revenus bruts français.
Voyez pour cela le montant différent porté par Perial en page 6 (ligne 111) et en page 7 (ligne 10).
Le montant de la page 7 est bien inférieur à celui de la page 6, les revenus bruts allemands et italiens n’étant pas comptés.

Sofidy est allé un peu trop vite dans sa communication. Se basant sur une premère version buggée de la télédéclaration (ne permettant pas d’inscrire un montant différent en ligne 10 de celui de la ligne 111), ils ont préféré séparer en plusieurs immeubles les revenus d’une même scpi selon le pays de provenance de ces revenus.
Perial a été plus avisé en constatant le bug, en alertant le fisc afin qu’il corrige, ce qui est chose faite.

En ce qui me concerne, si je devais séparer en plusieurs immeubles (un par scpi et par pays) ce serait 17 immeubles à déclarer au lieu de 7 !
Et encore ne pourrai-je pas le faire correctement car seules Sofidy et Corum fournissent le détail des charges et des emprunts par pays…

Par contre dans le nom de la SCPI, j’y mentionne sur la 2044 les pays concernés.
Exemple : SCPI PFO2 FRANCE + ALLEMAGNE + ITALIE

Adrien · #39

J’ai choisi l’approche Périal en déclarant 1 immeuble par SCPI.

Pour PFO2, je pense que les 4.3% correspondent au Pays-bas d’après le document Périal.

J’ai fini par comprendre qu’on ne déduisait pas 2 fois les intérêts…Thanks.

Il me reste un dernier doute : dans le document Immorente
Guide IR Sofidy
il doit y avoir un bug en p.21.

En effet, il est indiqué qu’il faut déduire l’impôt acquitté en Belgique et Pays-bas des revenus nets. Pourtant dans la rubrique 8 du 2047, en colonne 4, ils ont recopié dans "revenus après déduction de l’impôt étranger" le montant du revenu net.

Ce montant en colonne 4 est-il donc avant ou après acquittement de l’impôt ?

Je vais probablement leur demander sauf si quelqu’un l’a déjà fait.

Adrien

Franck059 · #40

En effet, bien vu.

Aussi je m’étais étonné de voir apparaître dans leur relevé d’information la dernière colonne mentionnant le montant d’impôt déjà acquitté.

Ce montant a-t-il déjà été retiré pour obtenir le revenu net ? Et dans ce cas là, ces impôts sont-ils incorporés aux frais et charges ?

Je ne le pense pas et pour deux raisons :

1. Les impôts sont mentionnés à part et surtout APRES le revenu net

2. En regardant les revenus en provenance d’Allemagne (qui eux doivent être déclarés avant impôt) on comprend qu’il y a bien une coquille.

Chaque année, je trouve les informations fournies par Sofidy peu claires.
Je les avais contactés l’année dernière pour une imprécision liée au prorata à retenir pour la déduction des intérêts d’emprunt et je n’ai jamais obtenu de leur part de réponse.

Leur courrier date du 11 avril, le lien que vous mentionnez a été mis à jour le 17 avril.

Bon nombre de scpi feraient pas mal de s’inspirer du document d’information de CORUM qui reprend les mêmes cadres que la déclaration avec leurs cases remplies du montant correspondant par leur soin.
3 feuillets et c’est plié. L’essentiel des informations étant regroupées sur 3 pages. Pourtant cette scpi est investie dans 12 pays !

Dernière modification par Franck059 (05/05/2019 17h53)

PierreP · #41

Franck059 a écrit :
Sofidy est allé un peu trop vite dans sa communication. Se basant sur une premère version buggée de la télédéclaration (ne permettant pas d’inscrire un montant différent en ligne 10 de celui de la ligne 111), ils ont préféré séparer en plusieurs immeubles les revenus d’une même scpi selon le pays de provenance de ces revenus.

Je n’étais pas associé Immorente (ou Corum Origin) avant 2018. Sofidy (ou Corum), faisait-il déjà cette séparation en plusieurs immeubles auparavant ?

Franck059 · #42

Pour Corum oui.

Pour le gérant Sofidy c’est la première fois. Et ils le justifient cette année à cause du CIMR (pour lequel la première version en ligne comportait en bug desormais corrigé).

Corum, cela est davantage lié aux nombreux associés qui ont vu leur impôt mal calculé, plus exactement les prélèvements sociaux qui n’ont pas à être ponctionnés sur les revenus 8TK.

En ce qui me concerne, c’est presque chaque année que je dois réclamer le remboursement du trop perçu qui se fait via un avis de dégrèvement.
D’ailleurs Corum communique aussi à ce sujet au moment de la réception des avis d’imposition.

PierreP · #43

Anecdotique : j’ai aussi fait des réclamations sur 2016 et 2017. Sur 2016, j’ai obtenu un dégrèvement de 6€ mais les sommes infèrieures à 8€ ne sont pas restituées.

teuf · #44

Bonsoir

J’aurais aimé revenir sur les pourcentages évoqués dans les messages précédents dans le cas de Perial.

Le souci est que je ne retrouve pas l’assiette de base ayant servi à calculer ces pourcentages.

Dans mon cas (sur PFO2, mais le souci est similaire sur PFO) les revenus bruts sont :

Case A : 7348 pour 95,70%
DE : 380 pour 5,60%
IT : 133 pour 1,96%
NL : 291 pour 4,3%

Si l’on rapporte le revenu au taux, je pensais obtenir le montant de l’assiette commune.

Mais non !

7348 / 95,70 % = 7.678
380 / 5,60% = 6.786
133/ 1,96% = 6.786
291 / 4,30% = 6.765

Donc c’est proche pour l’étranger mais très différent pour la somme FR +DE+IT

J’ai l’impression d’avoir raté quelque chose…

J’ai demandé à Perial, mais pas de réponse sérieuse jusqu’à présent.

Si vous avez une idée…

Adrien · #45

Bonjour,
Je me suis posé la même question. Les pourcentages sont calculés sur les revenus nets.
Adrien

PierreP · #46

La case A correspond aux revenus imposables en France. Cette case inclus les revenus Allemagne et Italie. Il faut partir de la case 4XB, mais il reste un écart.

Si on prend comme hypothèse les revenus nets, alors l’assiette recalculée pour chaque ligne est réellement différente. Comme teuf, je pense qu’ils ont utilisés les revenus bruts pour faire ce calcul.

teuf · #47

Comme dit PierreP, sur les revenus nets, ça ne cadre pas du tout.

Mais sur les bruts, je ne vois pas d’où vient la différence. Il y a certainement une procédure spécifique qui s’applique aux revenus de source française, mais elle n’est explicitée nulle part.

Sur l’ensemble des SCPI dont je suis associé, le traitement n’est cohérent que sur Pierval Santé, mais celle-ci n’a de revenus étrangers qu’en Allemagne. Et ce sont bien les revenus bruts qui sont l’assiette.

Dès qu’on a des revenus dans un pays "à taux effectif" (Belgique, Pays-Bas, etc…) ça part en vrille chez le gestionnaire :
- Primonial tente quelque chose avec les revenus nets imposables mais en intégrant les pays à taux effectif, qui sont hors de ce net imposable…
- Ciloger (Actipierre Europe) ne parle de rien. Aucun taux de répartition n’est indiqué et l’obligation n’est même pas rappelée.

filodent · #48

Sur ma déclaration de revenus fonciers, pour mes SCPI (FPR, Buroboutic, Immorente. Efimmo) la 2044, il y a un écart de 999€ entre les revenus brut (case A2)et les revenus non exceptionnels (case J2). La ligne 12: fraction du revenu foncier soumise á l’impôt est de: 279€

Pour avoir une simulation de mes impôts à régler je n’ai pour l’instant pas remplis la déclaration 2047, ni remplis la lgne 4Bl: revenus de source étrangère ouvrant droit à un crèdit d’impot.

J’ai 173€ de CSG, et 173€ d’impôts á règler soit 346€.
Or je pensais n’être imposè que sur la ligne12, mais non en fait ils prennent aussi en compte la différence entre la ligne 11 et la ligne 12 qui ne sont pas des bénéfices mais des revenus brut.

teuf · #49

A filodent

Il n’y a que le non-exceptionnel qui bénéficie de l’année blanche (CIMR).
C’est donc normal que l’exceptionnel soit imposé.

filodent · #50

Oui cela je le sais bien mais pour moi le bénéfice non exeptionnel correspond à la ligne 12.
Dans les revenus déclarés sur les lignes 10 et 11 il y des frais et c’est sur la difference entre les deux que je suis taxé.

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thierryb180381 a écrit :

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PierreP a écrit :

#35 04/05/2019 20h48

PierreP a écrit :

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Franck059 a écrit :

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