Portefeuille de SCPI de MoK3t

Je comprends mieux.

Je suis en contact avec Stephane du forum. Je vais y réfléchir  avec lui.
Je ferai un retour d’expérience … mais sur ma file … 😉

MoK3t

Bonjour à tous

Quelques News :

Projet 1 Personnel : SC IS avec ma femme :

1) Retour de rencontre avec CIC local :
a) Avis très favorable pour financement pas encore soumis à commission des emprunts :
- 300 k€ SCPI PP :
  20 ans, 1,85 % hors ass. , dossier : 600€, possibilité de délégation d’assurance
  en attente de validation de différé 9 mois.
- 80 k€ SCPI US 10 ans :
  10 ans, 1,40 % hors ass. , dossier : 400€, possibilité de délégation d’assurance
  en attente de validation de différé 9 mois.

b) Validation du cautionnement par Credit logement des 2 emprunts (oui US aussi ! Inattendu …) sur la base de la valorisation de ma RP (Valeur estimée actuelle (par agences) - CRD) sans contrepartie (hypothèque de la RP, …)

c) Liberté totale d’achat des SCPI car le CIC ne les vend pas … Donc je vois avec le CGP de mon choix …

d) Quelques éléments :
  La validation du cautionnement par Crélog est un élément hyper favorable pour la validation du projet par la banque d’après le conseiller.
  Prime de risque des emprunts pour SC IS SCPI : + 0,3-0,4 % : Si ça passe pour le cash-Flow, j’accepte.
  Domiciliation du compte familial + Tous les livrets (A, LDD, …) : cela ne me dérange pas.
  PEAs/CTOs/Assurances-Vie : Pas touche ! restent hors CIC : 0 nantissement.
  Je discute en parallèle de mon installation pro, donc emprunt pro en vue (faible encourt) qui doit jouer dans le dossier.
 
e) Je n’ai pas encore posé les questions des frais bancaires de la SCI (j’ai oublié …).

Remarques :
Très bon contact avec le conseiller ; réactif, disponible et très franc.

Pour le cash flow positif :
- c’est juste mais je pense y injecter un peu de cash (20k€) pour de l’US court (3-5ans) provenant des livrets A.
- Le cautionnement par Crélog des 80k€ d’US 10 ans me permet d’envisager un 3ème emprunt type "consommation" (par la SC) pour majorer le portefeuille d’US 10 ans et améliorer le cash-Flow. Le conseiller n’avait pas l’air heurté (50-60 k€/10ans) et m’a recommandé d’attendre un an que mon score client interne soit optimal pour en faire la demande.

Je suis prêt à ne pas batailler pour des éléments "mineurs" (frais dossier, assurance (que je peux changer après), domiciliation du compte/livrets (plus d’attache particulière à ma banque historique car je négocie en même temps le rachat de mon emprunt immo RP…). Si le cash-flow est Ok ça me va.
L’idée est que si je trouve un interlocuteur bancaire de bonne qualité à mon âge, j’en profiterai potentiellement pendant les 25 ans d’investissements à venir …

2) Contact avec le banquier breton de Malolechat. Bon contact. Dossier en cours d’étude.

3) Je suis embêté par la clôture de Novapierre Allememagne qui était une ligne importante (par son exposition étrangère plus que par son poids. dans les portefeuilles). Je ne sais pas encore comment compenser …

Projet 2 Familial : SC IS avec mes parents/frère :

@ cat (je ne sais pas si vous saurez me répondre …) :

A titre personnel, j’utiliserai plutôt le prêt familial pour investir dans ce qui est le plus difficile à obtenir à crédit : les US de SCPI et pour des durées de 5-10-15 ans, voir des SIIC.
Note : cela vous permettrait également de rembourser vos parents plus vite s’ils le préféraient en adaptant par exemple la durée des US.

Je réfléchis à votre idée de prêt "familial" et je me pose des questions : Comment serait traité un prêt de mes parents à la SC ?
- Peut-on faire un prêt à taux 0% ?
- S’il faut des intérêts (abus de droit tout ça…), sont-ils déductibles par la SC ? comment ces remboursements sont fiscalisés pour eux ?
- S’ils décèdent avant la fin du remboursement, comment cela est-il traité dans la succession ?

J’ai prévu un avis notarial/expert comptable dans les prochaines semaines.

Au plaisir de vous lire.
Bonne journée.

MoK3t

MoK3t a écrit :

- Peut-on faire un prêt à taux 0% ?
- S’il faut des intérêts (abus de droit tout ça…), sont-ils déductibles par la SC ? comment ces remboursements sont fiscalisés pour eux ?
- S’ils décèdent avant la fin du remboursement, comment cela est-il traité dans la succession ?

- prêt à taux zero : à vous certainement, à la société civile je ne sais pas.
- si intérêts il y a sur le prêt, ils seront bien entendu déductibles du résultat de la SC. Les intérêts sont soumis à la flat tax ou ajouter aux revenus pour une imposition au barème si cela est plus favorable.
- si le prêt vous est fait : cela devrait s’auto-annuler dans la succession mais la créance apparaîtra dans la masse successorale, voir ici et notamment :

Le lien ci-dessus a écrit :

Lorsque le prêteur décède avant d’avoir été remboursé, la somme qui lui reste due, majorée le cas échéant des intérêts, constitue une créance à porter à l’actif de sa succession. Il est prévu que quand, le bénéficiaire de ce prêt est lui-même un héritier du prêteur, il n’est en principe pas tenu de rembourser effectivement ce qu’il doit. En effet, lors du partage, l’héritier-emprunteur déduira de sa part d’héritage le montant du prêt et, le cas échéant, les intérêts courus jusqu’au jour du décès.

- si le prêt est consenti à la société, je suppose que les héritiers deviennent les créanciers donc si c’est vous qui héritez de la créance, c’est comme si vous aviez apporté l’argent au CCA.

J’essaie de répondre au mieux mais je suis loin d’être un expert ;-).

Pour votre projet avec le CIC : il semble tout à fait valide. C’est déjà une bonne solution.

Bien à vous,
cat

Bonsoir
@ Malo
CIC :
Pour les 25 ans c’est Niet et ça a été dit clairement d’emblée 😢.
Pour les taux des emprunts, rien n’est arrêté. J’attends les réponses de votre ami breton. On en rediscutera après…
Le cautionnement par crédit logement est un vrai point positif il me semble dans mon cas. Cela a été écarté par votre contact de Brest dans notre première conversation téléphonique… À revoir avec lui si je lui explique que ça a été validé lors de la soumission par le CIC.
Je vous tiens au courant.

PS : Ce vouvoiement n’est pas du snobisme, j’apprends à l’instant que l’on ne peut pas se tutoyer dans les messages du forum… Je crois que je vais la lire en entier cette charte…

@ Cat
Vous me faites rire ; si vous n’êtes pas expert, vous en mériteriez le titre (par validation des acquis… 😉). Vos réponses me sont précieuses (je prendrai bien sûr  un avis expert avec diplôme/tampon/signature).
Peut-être pourrais-je envisager la solution :
Mes parents me prêtent 300 k€ à taux zéro, je fais un apport en compte courant d’associé. Pendant 25 ans, tous les mois, la société me rembourse mon compte courant d’associé (0 € impot / 0€ PS) et je leur verse une mensualité de remboursement équivalente (0€ Impot /0 PS).
Et s’ils décèdent avant, je deviens créancier de moi-même donc tout est annulé…
Tout ça bien écrit par un notaire pour que tout soit tracé.
Même montage pour mon frère.

Cela me paraît presque trop simple…

@ coriace
300 k€ de SCPi pp ?
Si oui, quels taux auriez-vous  sur 20 ou 25 ans (probablement plus favorables pour CashFlow) ?
Ça m’intéresse…

Toujours un plaisir de lire vos avis éclairés.
Bonne soirée.
MoK3t

Dernière modification par MoK3t (26/04/2019 23h29)

Le cmb de Brest avait fait une demande de garanti crédit logement pour la pp, mais ça a été refusé car nous n’avons remboursé que 40k sur les 400k de notre RP. Du coup on a opté pour le nantissement des parts qui a eu pour conséquence de majorer le taux du prêt immo de 0,1 point, lui même déjà majoré de 0,2 points par rapport à un crédit immo classique car c’est de la scpi et pas de la rp.

Si vous avez remboursé votre maison vous devez pouvoir bénéficier du crédit log et avoir un meilleur taux.

Banque privée de la banque populaire

Réponse à certaines de vos questions :

1) Oui et non, c’est selon.
Pour certaines SCPI, la société de gestion gère la recherche de contrepartie (du nu-propriétaire).
Il suffit de remplir les documents destinés à l’usufruitier disponibles sur le site www concerné, et de le retourner avec tout ce qui doit l’accompagner (donc des infos sur le futur associé, le chèque ou virement, etc.)
C’est de la "paperasse" (parfois c’est faisable presque à 100% en ligne).
Pour l’accessibilité, tout dépend de quel type de "novice" vous êtes…
Bien souvent, il doit être possible d’avoir quelqu’un de la SdG pour aider à remplir les papiers (certaines SdG  ont même des GCP en interne pour ça… parfois ça s’appel équipe commerciale).

2) Il y a quelques CGP (avec lesquels j’ai établi un contact) qui m’envoient des propositions, quand ils ont un nu-propriétaire qui cherche un usufruitier. Parfois, ça correspond à ce que je cherche, et ça se fait (le CGP remplit tous les papiers, et j’ai juste à relire (important ! surtout la convention de démembrement  et certains "détails") et signer). Souvent ça ne correspond pas. 
- Je ne rémunère pas la GCP (il doit être rémunéré par la SDG, j’ai travaillé avec un CGP qui indiquait même le montant de sa commission dans sa lettre de mission, suivant à la lettre les textes réglementaires, mais c’était le seul, et il a arrêté son activité il y a quelques mois (il était par ailleurs "Stephane" sur ce forum), et les montants avoisinaient 5% de mon investissement).
- Je n’ai pas cherché à obtenir un retro-commission : même si la commission sur la souscription que perçoit le CGP me semble la plupart du temps trop élevée en regard du service rendu, j’ai préféré privilégier d’autres aspects importants pour moi (recevoir de bonnes propositions, y compris des suggestion/idées pas forcément limitées aux SCPI, obtenir des emprunts quand le GCP est en fait mon banquier, etc.)

3) Pour les SCPI de LaFrançaise et pour Pierval, il y a déjà Moniwan → avis sur cette plateforme d’achat de SCPI ?
Sinon, à vous de faire vos devoirs (et la lecture de ce forum pourrait déjà vous y aider pas mal)

Ne vous faites pas toute une montagne du remplissage de document pour les sociétés de gestion. C’est fastidieux et un peu long mais pas tellement difficile. Ça ressemble à n’importe quel document administratif.

Perso je trouve plus pratique de traiter avec un CGP et de lui faire le boulot même pour La Française. Ça fait ça en moins et j’ai juste à signer.

En dernier ne vous comparez pas à GBL qui a un réseau établi car plusieurs années de pratique et une puissance de feu importante.  Prenez un CGP qui se rémunére a la souscription de votre usufruit et vous avancerez progressivement. S’il vous rétrocéde une partie c’est encore mieux. Des cadors pourront vous donner des noms sans aucun doute de CGP performants voire certains sont sur le forum (et ne se cachent pas être CGP). Prenez contact et vous voyez.