Immorente vs Sélectirente : SCPI vs SIIC

Je ne veux nullement me prononcer sur la plus intéressante des deux sociétés que vous citez, car je refuse sur un forum public de recommander une société donnée; même si ici comme ailleurs, j’ai souvent des opinions bien tranchées.

Je vous signale néanmoins deux énormes avantages (mais évidemment pas déterminants à eux seuls) que toute SCPI à capital variable comme Immorente a sur une SIIC:

Avantage 1
Dans une SCPI à capital variable, vous avez la garantie de pouvoir sortir à un prix proche de l’ANR, en demandant tout simplement à la SCPI de vous racheter vos parts, ce qu’elle est obligée de faire. Si elle n’a pas assez de cash, elle est obligée de vendre des immeubles pour pouvoir vous payer.
Rien de tel avec une société cotée en bourse, que vous ne pouvez pas obliger à racheter vos actions. Votre seule sortie possible est de vendre en bourse, à un prix qui dépend de l’offre et de la demande à ce moment-là, et qui peut fort bien correspondre à une décote sur ANR plus élevée que la décote qui vous a semblé intéressante quand vous avez acheté

Avantage 2
Dans une société cotée en bourse, vous pouvez vous réveiller un beau matin en découvrant que le conseil d’administration, souvent à la botte du management, a accordé aux dirigeants des stock options, actions gratuites, hausses de salaire excessives, etc., ce qui correspond à une hausse des frais (par exemple, 2 ou 3 millions d’€/an) de la société dont vous êtes ainsi  le - malheureux - actionnaire.
Or, une SIIC, contrairement une société cotée "classique", a souvent un CA annuel (correspondant ici aux loyers encaissés)  assez faible , de l’ordre de 10 M€ pour une petite foncière type Selectrirente, 60 M€ pour une foncière moyenne type Tour Eiffel et seulement quelques centaines de M€ pour les SIIC géantes type Unibail (de loin la plus grande) ou Klépierre.
Dans ces conditions, et vu ce CA souvent limité,  l’impact d’une hausse des coûts de 2 à 3 M€/an sera très négatif pour les actionnaires.

Rien de tel avec une SCPI, à capital fixe ou variable, où les frais de gestion annuels (du type 8% ou 10% des loyers encaissés) sont:
- statutaires, c’est-à-dire figurent dans les statuts de la SCPI,
- et donc restent souvent inchangés jusqu’à la liquidation de la SCPI,
- car ils ne peuvent être modifiés que par un vote des associés en AG.

Or, et c’est là le point clé, les sociétés de gestion des SCPI ne contrôlent en général pas les SCPI elles-mêmes ni leur capital, et les votes en AG sont libres. D’ailleurs, à ce sujet, le plupart des sociétés françaises de gestion de SCPI se désolent que les SCPI ne leur génèrent pas assez de frais et aimeraient "partager" davantage avec les associés les TRI élevés (plus de 10% par an en moyenne depuis 10 ans, pour les meilleures SCPI). Mais hélas pour elles, et contrairement aux gérants des sicav et fonds actions, elles n’ont pas la possibilité d’augmenter ces frais, car bien sûr les associés n’accepteront jamais de voter pour en AG.

Dernière modification par zirk (04/12/2010 17h27)

GoodbyLenine a écrit :

@zParisien : J’ai juste une petite question sans doute naïve, à propos de votre Avantage n°2. Qu’est-ce qui vous fait penser que les AG des SIIC (où votent les actionnaires) seraient plus (ou moins) faciles à ’’manipuler’’ que les AG des SCPI (où votent les associés) ?

Je maintiens ce que j’écris ci-dessus, car :

1/Tout d’abord, il y a les stock options, BSA et actions gratuites, qui existent dans les SIIC (Acanthe en a fait un usage abusif, mais bien d’autres SIIC en font un usage plus "modéré" mais quand même bien préjudiciable aux actionnaires), alors qu’il n’y en a pas chez les SCPI.

2/ Ensuite, une SIIC est généralement une société "normale", avec des salariés (dont le nombre et le coût peuvent déraper, délibérément ou non), alors qu’une SCPI n’a pas de salarié. Si la société de gestion de la SCPI voit ses coûts déraper, tant pis pour elle, elle ne pourra pas automatiquement répercuter ces coûts facturés à la SCPI (puisqu’il faut un vote favorable en AG).
Un exemple: la SIIC Tour Eiffel a créé une fondation dispendieuse, dont le coût est supporté par les actionnaires. A l’inverse, les associés d’une SCPi ne risquent pas de se réveiller en découvrant qu’ils supportent désormais le coût d’une telle fondation.

3/ 80% des SIIC ont un actionnaire dominant, ou plusieurs dominants agissant de concert, qui contrôlent la société, et qui peuvent faire voter en AG par ex. toutes les stock options qu’ils veulent pour les dirigeants. Très rares sont en fait les SIIC où il n’y a pas d’actionnaire ou de groupes d’actionnaires dominants (alors que c’est systématiquement le cas pour les REITs aux Etats-Unis, où il est interdit à un actionnaire de détenir plus de 10%  du capital ou des droits de vote).
A l’inverse, la majorité des SCPI n’ont pas d’actionnaires dominants, et les petits associés, souvent majoritaires, sont généralement vigilants à ne pas accepter des frais nouveaux supplémentaires.

Toutes les questions soulevées ci-dessus sont pertinentes et intéressantes.

Mais au risque de me répéter: avec une SCPI, on sait par avance combien la gestion coûte annuellement: X% des loyers encaissés + …   (formule établie dès la création de la SCPI et qui ne change guère par la suite, car vote AG nécessaire)

Avec la plupart des SIIC, les frais annuels peuvent être plus faibles ou plus élevées qu’avec les SCPI, mais surtout - et c’est le point fondamental - les frais peuvent changer brusquement:
- hausse de la masse salariale de la SIIC (embauches, hausse des salaires des dirigeants)
- émission de stock options, actions gratuites, au profit des dirigeants
- etc.

Tout cela introduit un facteur d’incertitude, qui - toutes choses étant égales par ailleurs - diminue l’attractivité des SIIC comparées aux SCPI.

Mais évidemment, on peut toujours trouver des SIIC mieux gérées et moins coûteuses en frais que des SCPI. Dans ce cas, on achète des actions de la SIIC (si bien sûr le cours est bas et les perspectives sont bonnes), et on croise les doigts en espérant - sans jamais pouvoir être sûr - que les dirigeants resteront peu gourmands dans le futur …

merci pour la qualité des réponses très intéressantes.

Mais je serais quand même curieux de savoir comment SOFIDY justifie la différence de traitement plus que conséquente entre les 2 entités; par exemple sur les frais de recherche d’immeuble en 2009 SELER et IMMO ont investi sur les mêmes actifs à 50% : des murs de magasins casino et facture d’un côté 4% de l’autre 10%.

En tout cas le passé plaide pour les SIIC.
TRI 5 ans SCPI 9.9% SIIC 16.9%
TRI 10 ans SCPI 11.6% SIIC 17.5%
TRI 20 ans SCPI 6.3% SIIC 11.5%

valéry a écrit :

bonjour,
Sofidy gère à la fois la SCPI Immorente et la SIIC Sélectirente sur le même thème : murs de boutique.
Par curiosité j’ai voulu comparer les frais des 2 entités.

frais de gestion : 8% pour SELER et 10% pour IMMORENTE
frais de recherche immeuble : 4% pour SELER et 10% pour IMMORENTE
cours d’achat versus anr 09 : décôte de 10% pour SELER et surcôte de 9% pour IMMORENTE
évolution de l’anr 2007/2009 : +4% pour SELER et -2% pour IMMO
rapport dividendes versé cumulé 2007/2009 sur anr 2007 : 14% pour SELER et 18% pour IMMO

Auriez vous une explication à la différence de traitement entre les 2 ?
SCPI piège à fric ?

Une tentative pour répondre à vos questions :

Ce sont 2 "enveloppes" pour gérer de l’immobilier, qui ont certaines similitudes, mais aussi beaucoup de différences….

frais de gestion : j’ai l’impression que c’est des % similaires pour beaucoup de SIIC et SCPI. La base sur laquelle ces % sont appliqués est-elle bien la même dans les deux cas ? 
(Est-ce basé sur la valeur du patrimoine immobilier, l’ANR, ou les produits encaissés ? Pour Immorente, c’est basé sur les produits locatifs et financier, qui sont en proportion du patrimoine immobilier. Pour SELER je ne sais pas. Mais si SELER a un gros levier via des emprunts, son patrimoine est >> son ANR, et les frais sur ses produits pourraient être proche de ceux d’Immorente en % de l’ANR)

frais de recherche immeuble : les 10% pour Immorente sont 10% sur le montant des capitaux collectés (cf Art 17 des statuts) et ceci rémunère la "recherche des capitaux" et la "préparation et exécution des programmes d’investissements".
Je n’ai pas trouvé à quoi correspondent les 4% de SELER, mais je suppose que ça ne comprend pas les salaires de certains des employés de SELER, alors que pour Immorente la SCPI ne paie aucun salarié.

Cours d’achat versus valeur de réalisation ou ANR : le cours d’une SIIC dépend de l’offre et de la demande, celui d’une SCPI aussi largement…

Rapport dividende cumulé sur ANR : SELER a-t-elle un levier avec des emprunts ? Les biens gérés ne sont pas exactement les mêmes, le report à nouveau (début 2007 et fin 2009) est différent, etc. ce qui peut expliquer bien des différences.

InvestisseurHeureux a écrit :

Sur Boursorama, "TGI" a justifié la différence de frais par la rétro-cession donnée aux Conseillers en Gestion de Patrimoine.

Bien sûr.
L’essentiel des frais de 10% cités pour Immorente ci-dessus (et aussi pour de nombreuses SIIC) vont aux distributeurs (les intermédiaires financiers qui font souscrire la SCPI à l’investisseur).

Rien de tel avec une SIIC, où l’investisseur se passe d’intermédiaire, puisqu’il achète directement en bourse. Mais si par exemple il achète indirectement des SIIC, en achetant des parts d’une sicav d’actions immobilières, alors il va payer au gérant de la sicav 1 à 2% de frais de gestion par an.
Au bout de quelques années, cela finit par dépasser les 10% payés "one shot" dans le cas de la SCPI.

Bonjour,

Je remercie d abord ce blog pour tout ce qu il m a appris et j en suis très reconnaissant !
J ai un petit souci… J ai 60 k€ a investir dans l immobilier.
Je souhaiterais acheter des parts de Scpi (efimmo et Immorente) et des parts de  foncières cotées,  mais dans quelle proportion dois je investir dans celles ci ?
Sachant que c est pour du tres long terme, que je suis faiblement impose (pour l instant !).

désolé mais je suis encore un apprenti pour les finances Dr Stéphane !

tout juste 25 ans, interne de chir depuis fin 2010, marié sans enfant, vie tres modeste.
salaire à deux 3500 euros/mois avec le mien qui va monter mais jusqu’a combien ? …
je paye pas encore d’impots car premiere année de boulot
proprio de mon petit appart, pea de moins de 5 ans avec quelques dizaines actions Total ( ca marche pas mal … ) ,pas d’assurance vie, et pas l’intention d’acheter maison avant 7 ans. surement vers 35 ans, je souhaiterais acheter une maison à crédit.
sans crédit actuellement; idées de crédit pour achat de parts de scpi actuellement …
donc il me reste ces 60k euros à investir mais plus je réfléchis moins je sais ce que je dois faire …

je vous remercie énormément pour votre réponse, pour votre gentillesse ! ( j’avais donc raison vous êtes bien docteur …  ;-) )

j’avais effectivement oublié l’antériorité de mon PEA, il a déjà 4 ans mais il se trouve dans une banque "classique" donc je paie des droits de garde.

vous m’avez dit "Si vous souhaitez vous intéresser à l’immobilier locatif, les SIIC sont un meilleur choix que les SIIC." que voulez vous dire ? les SIIC sont meilleurs que l’immobilier classique locatif ?

pour l’achat de parts de scpi à crédit, le rendez vous à la banque est déjà pris. La dessus, j’avais bon.

par contre je suis pas du tout au point sur l’assurance vie ( en plus, ma famille est très diversifiée … que de l’immobilier ! ca va m’aider beaucoup ), je suis deja en train de regarder dans quels fonds je pourrais investir.

je pensais soit ouvrir un pea ( au nom de ma femme ) soit une assurance vie sur une banque en ligne.

Cela ne retire rien à la qualité de vos interventions !

Je voulais dire : au comptant, les SIIC sont plus intéressantes que les SCPI ! Vous aviez rectifié de vous même, j’imagine.

Oui, il vous suffit de téléphoner ou d’envoyer un email à Sofidy en indiquant vos coordonnées postales pour recevoir à domicile les bulletins de souscription.

Voici une analyse des investissements de la SIIC Sélectirente en Belgique :

Source rapport annuel 2017

_7 achats ont été effectués en Belgique entre le 25 octobre 2006 et le 30 janvier 2014 pour un montant de 6,752M€ HD et supportant 16,14% de frais en moyenne, patrimoine valorisé à 6,86M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits (2,93% de 234,198M€).
En Belgique il est normal d’avoir des frais d’acquisition de 10 à 12,5%. Cependant ils ont largement dépassé ces taux dans l’ensemble sauf pour un seul achat à Anvers.

L’investissement à Mortsel est mortel sur ce critère : 21,24% de frais, ça vous tue un investissement !

Je n’ai pas compris à quoi correspondait la colonne « Prix revient acquisition » car n’étant pas égale à Prix achat HD + frais ni en ajoutant 4% de frais (HT ou non ?).