Loft5 [73] : étude de cas immobilier (LMNP de tourisme : réel ou 71%)

Loft5 · #1

Bonjour à tous,

Je signe le mois prochain l’achat d’un studio cabine de 25m² aux Ménuires. L’idée est principalement de le louer et d’en profiter 1 à 2 semaine par an.
J’achète l’appartement 102 300 EUR, avec un emprunt de 95 000 EUR sur 20 ans à 1% (merci la Société Générale!).
Je compte le louer en LMNP, les loyers annuels sont estimés (hypothèse basse) à 9000 EUR. Je louerais par AirBnB, avec le support d’une agence en formule conciergerie (échange des clés, états des lieux et ménages entre chaque loc). Je pourrais le faire classer meublé de tourisme pour bénéficier de l’abattement de 71%, ou opter pour le régime réel. En voilà une bonne question!

Voici mon prévisionnel qui doit me permettre d’orienter mon choix: previsionnel_les_menuires_lmnp_rentierfr.xls
-le premier onglet permet d’estimer mes loyer annuels net
- le second est le prévisionnel dans le cas où j’opte pour le régime réel. En ligne 18, on voit que les charges annuelles sont supérieur au 71% les 15 premières années.
- les 3 onglets suivants m’ont permis de choisir la durée de l’emprunt et de l’amortissement.

D’après ce beau tableau, j’aurais tendance à choisir le régime réel, mais c’est peut être faire compliqué pour pas grand chose… qu’en pensez-vous?
D’autant plus que les hypothèse de mon calcul ne sont pas toutes très fiables, notamment le montant des charges (eau/ elec..), les impôts locaux (taxe foncière et CFE estimée au doigt mouillé…).

Que pensez-vous de tout cela? Plus généralement avez vous des recommendations particulières? Voyez-vous des coquilles dans mon prévisionnel?

Merci pour votre éclairage!

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

Bernard2K · #2

Très joli, on voit rarement des calculs de cette qualité.

Remarques en vrac :
- à l’actif, vous avez effectivement du terrain. C’est là qu’il faut mettre 10 à 20 % de terrain ; et non pas faire 0,9* à la sauvette dans la ligne amortissement. De même les -900-429, s’il ya une raison à ce que ça soit là ça doit être plus explicite.
- par définition, les recettes ne sont pas votre loyer net, mais bien votre loyer brut. Les frais de conciergerie, ménage, etc. viennent en déduction de votre loyer brut, donc le premier onglet devrait en fait être intégré dans le deuxième onglet. 100 € par mois de gestion locative, c’est seulement 18%, alors que les agences locatives prennent plus souvent 30 %. Et où sont ménage et blanchisseries ? A mon avis c’est plus.
- 400 €/an eau et électricité pour un studio loué, ça semble TRES optimiste. Les locataires dépenses sans compter, c’est dans le forfait.
- 3000 € travaux et ameublement, ça va pas. Si vous voulez que ça se loue, vous devez soigner les meubles, la déco, les accessoires… Il faut plus de 3000 € mais vous vous y retrouverez largement.
- je suis incapable de commenter vos hypothèses de remplissage, mais je souligne que l’équilibre de l’opération dépend directement de la véracité de ces hypothèses. Ces hypothèses sont très multi-factorielles. Elles dépendent de l’emplacement, de l’exposition, de la vue, et ça on n’en a aucune idée, car on dirait que vous achetez des chiffres uniquement. Quelle est la qualité intrinsèque du bien ? 1er étage exposé nord ou 9e étage exposé sud ? Année de construction 1970 ou 2005 ? Mais aussi de la qualité de l’accueil (attention à la e-réputation)…

Sartorius · #3

Bonjour,

Pour avoir une première année de retour sur le même projet que vous, je suis assez d’accord avec les suggestions de Bernard2K.

C’est une super expérience mais de mon côté, la composante "plaisir" est une partie importante de cet investissement.

Certes les rentrées peuvent être importantes, mais la saisonnalité du tourisme en montagne fait qu’on ne peut pas compter sur l’année entière, et qu’on attend la neige avec impatience! Quid des années ou elle ne sera pas au rdv?

Votre estimation de loyers annuels de 9000 euros me paraît un peu élevée mais pourquoi pas, je ne connais pas les tarifs au Ménuires. Ce sera très dépendant de votre taux de remplissage et de ce que vous arriverez à faire en dehors de la pleine saison d’hiver.

Vos factures EDF dépendront de l’utilisation des vacanciers, qui soyez en sûr ne sera pas raisonnable, ainsi que de l’isolation du logement. De quelle année est l’appartement?

Je pense que vous sous estimez vos frais de conciergerie. Pensez au ménage et au linge, qui sont des gros postes, et qui sont des frais fixes, ce qui grève énormément la rentabilité sur les courts-séjours.

3000 euros pour les travaux et déco, je dirais que ça dépend de quoi on part… Si vous achetez vide dans un appart des années 70 ça va être light! Si il y a déjà du mobilier un peu sympa et juste un rafraîchissement à faire pourquoi pas.

Je vous conseille sans hésiter de partir sur le régime réel. Ce n’est pas si compliqué à mettre en pratique, un peu la première année avec toutes les factures de travaux déco à classer, mais le gain sur la fiscalité me paraît valoir ces petits tracas.

Je suis content de ce que j’arrive à faire avec mon appart et surtout très content d’aller y passer des vacances. Sans ce côté plaisir, il est plus rentable et moins coûteux en temps de gestion de faire cet investissement à côté de chez soi.

Bon courage!

Loft5 · #4

Bernard2K a écrit :
Très joli, on voit rarement des calculs de cette qualité.

Merci Bernard, ça fait plaisir

Bernard2K a écrit :
Remarques en vrac :
- à l’actif, vous avez effectivement du terrain. C’est là qu’il faut mettre 10 à 20 % de terrain ; et non pas faire 0,9* à la sauvette dans la ligne amortissement. De même les -900-429, s’il ya une raison à ce que ça soit là ça doit être plus explicite.

J’ai amorti les frais de notaires (900EUR) et les travaux (429 EUR) sur 10 et 7 ans.

Bernard2K a écrit :
- par définition, les recettes ne sont pas votre loyer net, mais bien votre loyer brut. Les frais de conciergerie, ménage, etc. viennent en déduction de votre loyer brut, donc le premier onglet devrait en fait être intégré dans le deuxième onglet. 100 € par mois de gestion locative, c’est seulement 18%, alors que les agences locatives prennent plus souvent 30 %. Et où sont ménage et blanchisseries ? A mon avis c’est plus.

Sartorius a écrit :
Votre estimation de loyers annuels de 9000 euros me paraît un peu élevée mais pourquoi pas, je ne connais pas les tarifs au Ménuires. Ce sera très dépendant de votre taux de remplissage et de ce que vous arriverez à faire en dehors de la pleine saison d’hiver.

j’ai estimé les loyers annuels brut à partir des tarifs ratiqué en station par les agences immo pour les appart comparable (1160 EUR), puis j’ai soustrait 100 EUR de charge de conciergerie par semaine (pas par mois!)

Pour les factures EDF, j’en prend note. Quel montant vous semble raisonnable?

L’immeuble est de 1998. en bon état général. c’est une résidence Pierre&Vacances en fin de bail. Il y a encore un accueil P&V, mais il est probable qu’avec la réduction du nombre d’appart sous bails P&V au fur et à mesure des reventes, cet accueil disparaisse dans qqs années; la copro pourra alors choisir une autre affectation (détachement d’un appart en plus à vendre, locale commun…).
L’appartement est un 1er étage, orienté Ouest, avec vu sur le télécabine (pas très beau, mais au moins on est vraiment au pied des pistes!)

Merci pour vs avis et conseils à tout les deux!

Sartorius pour la compta au régime réel, vous le faites vous même ou passez par un expert-comptabe?

Sartorius · #5

Votre appart date des années 90 comme le mien, l’isolation est déjà un peu valable.
Pour l’estimation des factures EDF, je suis mensualisé, je n’ai pas encore eu de rattrapage et c’est ma première saison d’hiver… j’attends la surprise cet été!
Quand je cherchais un appart j’avais aussi vu des affaires à faire dans d’anciennes résidences de tourisme mais la présence d’un éventuel gestionnaire m’avait fait peur, j’avais préféré passer mon chemin.
Concernant la compta, je passe par un expert-comptable, qui a provisionné 500 euros comme vous l’estimiez je crois dans vos frais.

Loft5 · #6

Oui la présence de Pierre&Vacances n’est pas un plus. Mais je n’ai aucun engagement vis à vis d’eux. J’achète l’appartement libre de tout bail. Pierre et Vacances est encore présent pour:
- assurer l’entretien des parties communes. la copro leur sous-traite cette prestation.
- assurer la gestion locative des appartements encore sous bail.

Bernard2K · #7

Dans un cas comme ça, il me semble important de savoir à combien ça se vend dans cette résidence et alentours. Il faut faire des recherches sur internet (Patrim, Meilleurs agents, etc.), mais aussi faire la commère (discuter avec les voisins, avec les commerçants, avec le réceptionniste de Pierre&Vacances…).

Si d’autres logements sont à vendre dans la même résidence, si ça semble avoir du mal à se vendre, si les prix de vente semblent bas, ça veut dire qu’il ne faut pas acheter ou qu’il faut négocier à la baisse. Si au contraire les infos sont en faveur de prix élevés (par exemple des ventes >110 k€ dans Patrim à la même adresse), c’est bon signe.

Loft5 · #8

Oui, nous avions pas mal fait la commère avant la signature du compromis. avec les agences du coin, l’office du tourisme, avec le syndic de copro, et épluché Patrim bien entendu, nous amenant à conclure que le prix était bon (affiché 106 kEUR, avons négocié 3700 EUR pour la forme).

Algoret · #9

L’estimation de loyer me semble très très optimiste. C’est pratiquement inlouable l’été et ça ne tourne sérieusement que 5 semaines l’hiver, d’autant plus que les studios à la montagne n’ont plus vraiment la cote. Je tablerai plutôt sur la moitié. Pierre et Vacances n’ont pas lâché l’affaire sans quelques raisons

Les + du projet : vraie station d’altitude et belle surface pour un studio de montagne

Un article assez pertinent : PLACEMENTS: pourquoi ne pas investir à la Montagne ? Évitez les rues de la soif ! - Vision Patrimoine

Loft5 · #10

Merci pour votre message, même si son contenu ne va pas dans mon sens !

L’estimation des loyers a été faite à partir des tarifs pratiqués par les agences sur les 20 semaines d’hiver… c’est peut être un peu optimiste en effet, mais on compte se démarquer de la concurrence avec une déco sympa (le métier de mon épouse) et de belles photos sur Air BnB…

L’été on verra bien, on commence cet été avec l’arrivée d’une étape du tour de France qui arrive à Val Thorens (juste à coté). Les agents nous disent que cette semaine sera prisée.

Algoret · #11

Je trouve l’article que j’ai posté supra assez bien fait. Il balaye bien un certain nombre d’aspects spécifiques à la location de montagne que je n’avais pas forcément identifiés avant de faire mon propre achat, 3 pièces à La Plagne, encore sous mandat de gestion mais peut-être plus pour très longtemps.

Philref92 · #12

Loft5 a écrit :
Pour les factures EDF, j’en prend note. Quel montant vous semble raisonnable?

Je me permet une réponse.
Les 400 euros estimés en eau+electricité (chauffage électrique?) correspondent aux dépenses annuelles sur un logement de 20m2, en altitude 0, avec un DPE de E à F (comme un de mes logements de 1996), avec une consommation normale et payée par le locataire.

Dans votre cas, je pense qu’il faudrait les doubler voir les tripler, comme dit plus haut :
- Chauffage à fond ou presque jours et nuits des mois d’hivers (plus long en station)
- Douche matin et soir pour certains

Sachant que dans un studio de 25 m2 à la montagne, on a plus tendance à être 2 voir 4 que seul.

Pour l’entretien et autres charges (300 euros), la location saisonnière engendre une usure plus rapide des meubles et équipements. Pour conserver l’attractivité du bien, je pense que vous pouvez au moins les tripler…

Cela dit, je ne fait pas de location saisonnière et je n’ai pas de studio à la montagne. D’autres pourraient vous apporter une réponse plus précise.

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