Capiforce : vos avis sur cette SCPI (Fiducial Gérance)

Son patrimoine se répartit ainsi (source dernier BT):

Surin · #1

Bonjour,
Je viens présenter la SCPI Capiforce Pierre pour avoir analysé rapidement son patrimoine récemment.
Voici une petite SCPI diversifiée de 57 millions d’euros de capitalisation.

Oui, complètement (avis positif)

Oui, avec des réserves (avis assez positif)

Je ne sais pas (avis neutre)

Non, probablement pas (avis assez négatif)

Non, certainement pas (avis négatif)

Nombre de recommandations : 5 Recommandation moyenne : 1,4/4

Elle s’est récemment recentrée sur les petits commerces implantés à Paris en vendant de "gros" immeubles de bureau, je dis gros eu égard à la taille de la SCPI, tout est relatif.

En lisant les 4 derniers bulletins trimestriels (BT), je note que le taux d’occupation financier de cette SCPI (TOF) est en baisse constante et ce n’est pas fini (on partait avant de 98,9% ! ):

On peut regretter que Paref Gestion ait changé la présentation trimestrielle du TOF depuis le dernier bulletin 2017, la rendant moins facilement comparable aux trimestres précédents, simple hasard ?

Je dis que ce n’est pas fini car le TOF de 88,3% au 31 mars 2018 passe à 84,16% au… 1er avril 2018 soit le lendemain - d’après mes calculs - en raison d’un local annoncé vacant à cette date dans le BT T2 2017 et qui fait pas moins de 651m². Reste à connaître le verdict au prochain bulletin en fonction d’éventuelles relocations durant ces 3 mois.

Autre point à noter, la SCPI a investi en 2017 dans 3 commerces à Paris avec le produit de la vente d’actifs de bureaux. Ces investissements donnent un rendement "acte en main" de 4,33 à 5,33% ce qui semble correct pour Paris. Le bémol, l’un d’eux est déjà vacant depuis le premier janvier soit 6 mois seulement après son acquisition.
Il sera intéressant de voir si Paref Gestion sera en mesure de le relouer facilement.

Cette évolution défavorable du TOF semble se retrouver dans l’évolution du prix de part de cette SCPI car il diminue et au vu du dernier carnet d’ordre il semble vouloir continuer à baisser.
A suivre donc.

Message édité par l’équipe de modération (05/01/2023 23h58), (02/09/2023 14h02) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : atlantique pierre 1, atp1, capiforce pierre, capiforce, fiducial, fusion scpi, scpi diversifiée paref gestion, scpi

Mettero · #2

A t-on du détail sur les commerces en question, dont 1 qui serait vacant ?

Ca permettrait de voir l’évolution probable… et de voir si c’est une opportunité d’achat ou de vente..

ArnvaldIngofson · #3

Impressionnant de voir à quelle vitesse un TOF peut se dégrader !

SCPI sans doute trop petite, donc dépendante de ses principaux locataires.

Les petits commerces à Paris, ce n’est pas assez rentable, on peut craindre pour l’évolution du dividende.
Quoique l’ajustement peut se faire sur le prix de la part, qui a varié considérablement
(+33 % en 2010 ; -11 % en 2012).

Capiforce

Je ne serais pas acheteur au prix actuel.
Peut-être dans les 260 € …

Surin · #4

Moi aussi, ça approche semble-t-il…

Voici la liste des 3 locaux acquis l’an dernier:

Source RA 2017.
L’avant dernière colonne est la superficie en m² et la dernière le prix d’achat en €.
C’est la boutique rue Saint-Placide dans le 6ème qui est vacante depuis le début de l’année.

A noter que la valorisation totale pour ces 3 commerces à dire d’expert (par le Crédit Foncier Immobilier Expertise) ressort à 2880000€ soit une baisse de 11,8% par rapport au prix d’achat HD.

rocambole · #5

Cette scpi semble surpayer les petits commerces à Paris…

GoodbyLenine · #6

Cette SCPI à vendu il y a 2-3ans (quand elle avait un TOF de 100%) son plus gros actif, une EHPAD, en grosse plus-value, qui représentait presque 30% de son patrimoine, et a du réinvestir ses fonds, sur des biens proposés par la société de gestion et agréés par son Conseil de surveillance.
Au vu des résultats, il semble que ça n’a pas été des choix optimaux.

Surin · #7

On le retrouve dans le rapport annuel (RA) 2016, c’est plutôt proche de 20% du patrimoine de la SCPI:

En parallèle voici les investissements réalisés depuis cette vente:

Cette vente a permis tous les investissements de 2016 (taux moyen de rentabilité de 5,87 %) et j’ai inclus 2015 car la vente entraîné le remboursement d’un prêt relais utilisé auparavant pour l’achat de la boutique à St-Germain-des-Prés.

Il est à noter que ces rentabilités de 5,87% en 2016 et de 4,33% à 5,33% pour les achats de 2017 ne permettront pas de maintenir à long terme une distribution comme celle actuelle de l’ordre de 5% annuels pour les associés car il faut y enlever les charges et la commission de la société de gestion sur les loyers (9,6% des loyers nets encaissés).

eg972 · #8

Surin a écrit :
Voici une petite SCPI diversifiée de 57 millions d’euros de capitalisation.

Bonsoir

Merci KC44 pour cette présentation
Fusion avec les 2 Cifocoma qui ont intégré le portefeuille de Paref pour "peser" plus lourd ?
Cdt

Surin · #9

Pour l’instant Paref Gestion n’a évoqué qu’une fusion entre les 2 Cifocoma.
Je ne vois pas en quoi cela résoudra le problème d’attractivité d’une des deux sur le marché secondaire (la 2) sachant qu’il y a fort à parier que Cifocoma suive le mouvement.
Mouvement de baisse dont prend part Capiforce Pierre aussi.

Si vous pensez aussi que fusionner des SCPI qui ont toutes un TOF en baisse pour ne pas parler de chute libre pour au moins deux des trois comme le feraient des journalistes, vous vous trompez.
C’est à la société de gestion de faire son travail et se pencher réellement sur le problème en y mettant les moyens.
Je crains qu’ils aient actuellement d’autres priorités combinées à des lacunes de personnel (en nombre ET en compétences).

GoodbyLenine · #10

Pour information : le bulletin trimestriel (BTI) du T2/2018 ne l’évoque pas, mais le document diffusé par la Conseil de Surveillance (nommé "Expression Direct") indique que Capiforce aurait acquis "Au 2ème Trimestre 2018" … "pour 415 000€ de parts sociales de la SCPI Unidelta -rendement prévu 4,80 % net.".

Ceci représente 0.8% de la capitalisation de la SCPI, et pose les questions suivantes :
- pourquoi la société de gestion ne l’évoque pas dans le BTI ?
- est-ce pertinent ? pas évident (je dirais même "non") quand on regarde le rendement prévu (cet investissement sera dilutif pour Capiforce), et qu’on sait qu’il y aura empilement de frais (frais de souscription et de gestion au niveau d’Unidelta, et de gestion au niveau de Capiforce, sauf à ce que PAREF Gestion y renonce).

Note : La SCPI Unidelta n’est pas mauvaise, la présidente du CS de Capiforce est aussi membre du CS d’Unidelta (mais ça n’est pas un argument pour y investir), Unidelta est en augmentation de capital à 1330€ depuis le 9 juillet 2018 (une souscription dans le cadre de cette AK pourrait expliquer l’absence d’info dans le BTI : mais alors l’acquisition serait faite au cours du T3) et 415 k€ correspondraient à 312 parts à ce prix (le marché secondaire est un peu étroit pour encaisser 415 k€ d’achat, sauf à le répartir sur plusieurs mois) avec jouissance au 1er janvier 2019 (impactant négativement un peu le résultat 2018 de Capiforce).

Surin · #11

En effet c’est très étrange. Si c’est au 2ème trimestre c’est que c’est avant le 1er juillet donc avant l’augmentation de capital comme vous dites. A voir s’il y a des conditions préférentielles d’acquisition mais je ne vois pas pourquoi.
On s’éloigne donc clairement des petits commerces essentiellement basés à Paris pour du bureau de province, il y a probablement mieux à faire que ce genre d’achat indirect.
On peut se poser la question du lien entre la présidente du CS de l’une et membre du CS de l’autre, le CS n’étant pas censé être décisionnaire pour les investissements.
Je rappelle l’article AMF mentionnant ceci:

Article 422-12 a écrit :
Le conseil de surveillance émet un avis sur les projets de résolutions soumis par la société de gestion aux associés.

Il s’abstient de tout acte de gestion ; en cas de défaillance de la société de gestion, il convoque sans délai une assemblée générale devant pourvoir à son remplacement.

bajb · #12

Bien pourvu en immobilier (résidence principale acquise depuis peu) je songe à me séparer peu à peu de mes scpi. La plupart sont en np et à capital variable et je vais donc attendre la pp et en demander la reprise par la société de gestion (pour le moment pas de pb de liquidité).
Me restent en pp 36 parts de capiforce que je vais mettre sur le marché secondaire à moins que cela intéresse quelqu’un ici.

Si ce message n’est pas conforme ne pas hésiter à le supprimer.

Canyonneur75 · #13

Bonjour,

Je viens de parcourir le fil et consulter le site de la société de gestion

1 - Le marché secondaire est à la baisse :
Prix d’exécution : 260 à fin juin et fin juillet vs 290 à fin décembre
Meilleure offre au 25/08 : 263 frais inclus

2 - TOF 86.5 % au 30/06 - L’actif de la rue St Placide est toujours vacant au 30/06.

3 - J’ai analysé le prix d’achat au m2 des 14 acquisitions 2015/2017 :

- 10 entre 4000 et 8000 €/m2
- 1 à 11900 / Rue du Fbg Montmartre
- 1 à 16900 / Rue du Fbg Saint-Antoine
- 1 à 29000 / Rue Saint-Placide
- 1 à 54700 / Rue Saint-Sulpice

Certes les 2 dernières adresses sont prestigieuses et les prix payés sont peut être en phase avec le marché, mais en tout état de cause les commerces susceptibles de s’installer doivent pouvoir absorber les frais fixes induits par le loyer qui peuvent être estimés respectivement à 5 et 13 k€ / mois sur la base d’un rendement de 4% ce qui limite fortement les candidatures…

4 - Les 2 ventes réalisées Q2 ont dégagé des PV par rapport au prix d’achat et semblent en phase avec les estimations (qui ne sont données que par année d’acquisition et non pas par bien) :

VILLENEUVE-D’ASCQ - Achat 1987 - valeur comptable 305 k€ - prix de vente : 1.08 M€
VOISINS LE BRETONNEUX - vente partielle (177 m2 / 2450 ) - Achat 1988 - valeur comptable : 138 k€ - prix de vente : 200 k€

On est autour des 30 ans dans les 2 cas…

Canyonneur

Surin · #14

Les prix des deux derniers biens paraissent stratosphériques, à voir comment cela évoluera. J’ose espérer qu’ils savent ce qu’ils font mais si déjà un de ceux-là est vacant, c’est dommage pour les associés.

A noter que le prix retenu le mois dernier suite à la confrontation aurait du être de 263€.
Le carnet d’ordres n’a pas bougé depuis, ils ont coupé l’ordre d’achat de 10 parts à 263€ pour le servir partiellement et n’ont pas tenu compte du critère 2 qui dit (le prix) "pour lequel le nombre de parts non échangées est le plus faible" notamment les 25 parts à l’achat à 261,64€ étaient concernées ainsi que l’ordre à 260€.
Malheureusement Paref Gestion ne tient pas compte des instructions de l’AMF et l’AMF ne supervise pas, je me demande si les opérateurs en question comprennent bien ce qu’ils font.

C’est toujours ça de gagné pour les acheteurs, les vendeurs ne se plaignant vraisemblablement pas.

Ce qui est certain c’est que dans d’autres sociétés de gestion, des salariés savent très bien utiliser un carnet d’ordre conformément au Règlement Général de l’AMF art 422-31.

saintout · #15

Pour répondre au fil #10 de GoodbyLenine :
415000 € de parts Unidelta représentent environ 300 parts,
ce qui a pu être facilement absorbé sur le marché secondaire pendant le 1er semestre:
.
Date Parts net vendeur Acheteur
31/01/2018 554 1 200 €    1 322,40 €
28/02/2018 307 1 200 €    1 322,40 €
30/03/2018 313 1 219 €    1 343,34 €
30/04/2018 442 1 250 €    1 377,50 €
31/05/2018 249 1 260 €    1 388,52 €
29/06/2018 171 1 255 €    1 383,01 €
31/07/2018 276 1 255 €    1 383,01 €
.
Deltager - Organisation du marché secondaire

Canyonneur75 · #16

Bonjour,

J’ai consulté le carnet d’ordres d’Unidelta.

J’ai eu la surprise de constater que la confrontation de fin juillet avait conduit à un prix d’achat de 1383.01€ supérieur de 58.01€ au prix de souscription à l’AK (certes avec 5 mois de jouissance en plus mais cela n’explique pas la différence).

Le carnet d’ordre au 22/08 conduit au même prix d’équilibre.

Tous les ordres d’achat et tous les ordres de vente sauf 1 sont à un prix hors frais supérieur à celui correspondant au prix de l’AK (1209.6€ hors frais/1330 avec frais).

Soit les donneurs d’ordre n’ont pas tenu compte de l’AK, soit les ordres sont anciens et n’ont pas été modifiés…

Canyonneur

Surin · #17

M’intéressant à cette SCPI pour pourquoi pas en acheter, je lis ceci dans le bulletin :

BT T1 2019 a écrit :
La libération de l’immeuble de Morangis pour une surface de 1 177m² peut sembler inquiétante compte tenu de son importance dans le patrimoine (2,5 %), mais l’anticipation de cet évènement a permis de mobiliser les agents sur ce dossier et il y a d’ores et déjà des marques d’intérêt d’utilisateurs pour ce bâtiment.

On endort l’associé …

Puis plus loin, je lis ceci :

Le loyer escompté est donc divisé par deux, à ce rythme là on peut s’attendre à ce que le résultat annuel continue de chuter même si le TOF se stabilise. Ce genre de constat me laisse sans voix. Du coup la question des 2,5% du patrimoine est réglée, à l’avenir ça sera 1,3%.

Je vais attendre un peu avant d’envisager acheter des parts.
La grossière faute d’orthographe en fin d’éditorial me met le doute sur l’auteur du texte …
Chamignon aurait-il ses nègres ?

Dernière modification par kc44 (23/05/2019 17h09)

Surin · #18

IH : message modéré à la demande de son auteur

Adupont · #19

Un autre point de vue.

Canyonneur75 · #20

Bonjour,

La lecture du rapport du conseil de surveillance (très détaillé à la différence de nombre d’autres rapports) figurant dans le rapport 2018 est instructive et permet de répondre aux interrogations concernant la rentabilité des biens situés dans le 6ème arrondissement (voir messages 5, 13 et 14 de cette file).

Le rendement du bien St Placide ressort à 3,45% (54000/1565015) et celui du bien St Sulpice à 2,88 % (110000/3826116).

Sans commentaires…

Canyonneur

Edit : correction pour St Placide suite message Surin

Dernière modification par Canyonneur75 (28/05/2019 12h30)

Surin · #21

Je trouve 3,45% pour St-Placide en utilisant la valeur d’achat HD de 1 565 015 €. ~~Celle-ci est-elle hors frais d’achat ?~~
=> Si l’on ajoute les frais d’achat, c’est moins que 3,45% et pour St-Sulpice c’est (encore) moins que 2,88 %.

Les recettes locatives brutes passent à 16,03€ soit près de 19% de baisse.

=> Au vu du marché secondaire, il est urgent d’attendre pour acheter.

Dernière modification par kc44 (28/05/2019 12h05)

GoodbyLenine · #22

En constatant ces baisses de loyer et ce niveau de rendement pour des acquisitions assez récentes (et sans doute aussi des valeurs d’expertises de ces biens en baisse importante), on se dit que l’achat par cette SCPI de parts d’autres SCPI distribuant 5% n’etait pas une si mauvaise affaire…

Même si ce n’est pas vraiment (pas du tout) ce qu’on attend d’une SCPI quand on en achète des parts…

Et que ça devrait inciter certain(e)s (président(e) de plusieurs CS) à plus d’humilité, et de mesure dans leurs propos.

AMF: associé de cette SCPI, pour un montant très modeste.

Surin · #23

J’aurais aimé que la liste des acquisitions 2018 parle des parts de SCPI acquises, on sent qu’ils ne veulent pas trop l’évoquer, c’est discrètement glissé en page 21, sans que l’on sache à quelle date, sachant qu’aucun des 4 bulletins de 2018 n’a parlé d’acquisitions de parts de SCPI dans les investissements du trimestre. Etrange non ?

Je me suis lancé dans la lecture du rapport du conseil de surveillance du RA 2018, en effet détaillée.
Tellement détaillée que l’on y parle des cessions de janvier 2019 - c’est positif - puisqu’il y a eu 3 promesses de vente les 7, 10 et 14 janvier (dont une à Marseille en baisse de plus de 60% acquise en 2004), je ne me souvenais pas en voir vu dans le bulletin T1, en effet, celui-ci ne les mentionne pas. C’est dommage, ils disent qu’il n’y a pas eu d’arbitrage ce trimestre, c’est léger. 3 promesses début janvier mais aucune concrétisée au 30 mars, à suivre …
D’autant plus que le CS continue en disant "Par ailleurs, des offres intéressantes ont été reçues pour d’autres lots en arbitrage ou en commercialisation. Le compte rendu du 1er trimestre les détaillera."
=> Quid du compte rendu du 1er trimestre pour ceux qui l’ont ?

A propos du TOF, le CS dit : "Notre TOF*(Taux d’Occupation Financier) est au 31-12-2018 autour de 84,4 % et remontera rapidement par les ventes ci-dessus autour de 93,3 % sans compter les remises en location ci-dessous…"
Le TOF était bien de 84,4 % fin 2018 et est remonté à 88,3 % au 30 avril. Espérons que cela se concrétise. Je trouve l’estimation "autour de 93,3 %" fort précise.

Sur l’évaluation du patrimoine, le CS évoque un chiffre différent de celui présent dans le tableau du patrimoine pour la valeur d’achat, étrange aussi de parler de l’évolution du patrimoine quand on sait que des biens ont été acquis dès les années 80, c’est bien monté et heureusement mais c’est peu pertinent de prendre le prix d’achat sans réactualisation (enfin si, c’est malgré tout exprimé en euros et non en francs…).

Surin · #24

Surin a écrit :
J’aurais aimé que la liste des acquisitions 2018 parle des parts de SCPI acquises, on sent qu’ils ne veulent pas trop l’évoquer, c’est discrètement glissé en page 21, sans que l’on sache à quelle date, sachant qu’aucun des 4 bulletins de 2018 n’a parlé d’acquisitions de parts de SCPI dans les investissements du trimestre. Etrange non ?

En relisant on trouve en fait le nombre de parts de SCPI achetées en 2018 par Capiforce Pierre :

RA2018 page 21 a écrit :
La SCPI Capiforce a fait l’acquisition de 720 parts en 2018 de la SCPI Unidelta, soit 920 K€

Il semblerait qu’elle se soit aussi positionnée pour acheter les parts d’une autre SCPI mais le prix proposé était en deçà de celui d’exécution.

Je trouve anormal qu’une SCPI fasse état dans ses bulletins des acquisitions d’immeubles sans faire apparaître les acquisitions de parts de SCPI, surtout lorsque l’on parle de près d’un million d’euros :

Dernière modification par Surin (25/09/2019 08h44)

GoodbyLenine · #25

Quelqu’un sait-il si Capiforce va verser quelque chose pour T1 ? (Je n’ai rien reçu à ce jour)

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