Capiforce : vos avis sur cette SCPI (Fiducial Gérance)

Impressionnant de voir à quelle vitesse un TOF peut se dégrader !

SCPI sans doute trop petite, donc dépendante de ses principaux locataires.

Les petits commerces à Paris, ce n’est pas assez rentable, on peut craindre pour l’évolution du dividende.
Quoique l’ajustement peut se faire sur le prix de la part, qui a varié considérablement
(+33 % en 2010 ; -11 % en 2012).

Capiforce

Je ne serais pas acheteur au prix actuel.
Peut-être dans les 260 € …

Cette scpi semble surpayer les petits commerces à Paris…

On le retrouve dans le rapport annuel (RA) 2016, c’est plutôt proche de 20% du patrimoine de la SCPI:



En parallèle voici les investissements réalisés depuis cette vente:



Cette vente a permis tous les investissements de 2016 (taux moyen de rentabilité de 5,87 %) et j’ai inclus 2015 car la vente entraîné le remboursement d’un prêt relais utilisé auparavant pour l’achat de la boutique à St-Germain-des-Prés.

Il est à noter que ces rentabilités de 5,87% en 2016 et de 4,33% à 5,33% pour les achats de 2017 ne permettront pas de maintenir à long terme une distribution comme celle actuelle de l’ordre de 5% annuels pour les associés car il faut y enlever les charges et la commission de la société de gestion sur les loyers (9,6% des loyers nets encaissés).

Pour l’instant Paref Gestion n’a évoqué qu’une fusion entre les 2 Cifocoma.
Je ne vois pas en quoi cela résoudra le problème d’attractivité d’une des deux sur le marché secondaire (la 2) sachant qu’il y a fort à parier que Cifocoma suive le mouvement.
Mouvement de baisse dont prend part Capiforce Pierre aussi.

Si vous pensez aussi que fusionner des SCPI qui ont toutes un TOF en baisse pour ne pas parler de chute libre pour au moins deux des trois comme le feraient des journalistes, vous vous trompez.
C’est à la société de gestion de faire son travail et se pencher réellement sur le problème en y mettant les moyens.
Je crains qu’ils aient actuellement d’autres priorités combinées à des lacunes de personnel (en nombre ET en compétences).

En effet c’est très étrange. Si c’est au 2ème trimestre c’est que c’est avant le 1er juillet donc avant l’augmentation de capital comme vous dites. A voir s’il y a des conditions préférentielles d’acquisition mais je ne vois pas pourquoi.
On s’éloigne donc clairement des petits commerces essentiellement basés à Paris pour du bureau de province, il y a probablement mieux à faire que ce genre d’achat indirect.
On peut se poser la question du lien entre la présidente du CS de l’une et membre du CS de l’autre, le CS n’étant pas censé être décisionnaire pour les investissements.
Je rappelle l’article AMF mentionnant ceci:

Article 422-12 a écrit :

Le conseil de surveillance émet un avis sur les projets de résolutions soumis par la société de gestion aux associés.

Il s’abstient de tout acte de gestion ; en cas de défaillance de la société de gestion, il convoque sans délai une assemblée générale devant pourvoir à son remplacement.

Bonjour,

Je viens de parcourir le fil et consulter le site de la société de gestion

1 - Le marché secondaire est à la baisse :
Prix d’exécution : 260 à fin juin et fin juillet vs 290 à fin décembre
Meilleure offre au 25/08 : 263 frais inclus

2 - TOF 86.5 % au 30/06 - L’actif de la rue St Placide est toujours vacant au 30/06.

3 - J’ai analysé le prix d’achat au m2 des 14 acquisitions 2015/2017 :

- 10 entre 4000 et 8000 €/m2
- 1 à 11900 / Rue du Fbg Montmartre
- 1 à 16900 / Rue du Fbg Saint-Antoine
- 1 à 29000 / Rue Saint-Placide
- 1 à 54700 / Rue Saint-Sulpice

Certes les 2 dernières adresses sont prestigieuses et les prix payés sont peut être en phase avec le marché, mais en tout état de cause les commerces susceptibles de s’installer doivent pouvoir absorber les frais fixes induits par le loyer qui peuvent être estimés respectivement à 5 et 13 k€ / mois sur la base d’un rendement de 4% ce qui limite fortement les candidatures…

4 - Les 2 ventes réalisées Q2 ont dégagé des PV par rapport au prix d’achat et semblent en phase avec les estimations (qui ne sont données que par année d’acquisition et non pas par bien) :

VILLENEUVE-D’ASCQ - Achat 1987 - valeur comptable 305 k€ - prix de vente : 1.08 M€
VOISINS LE BRETONNEUX - vente partielle (177 m2 / 2450 ) - Achat 1988 - valeur comptable : 138 k€ - prix de vente : 200 k€

On est autour des 30 ans dans les 2 cas…

Canyonneur

Pour répondre au fil #10 de GoodbyLenine :
    415000 € de parts Unidelta représentent environ 300 parts,
      ce qui a pu être facilement absorbé sur le marché secondaire pendant le 1er semestre:
.
Date                Parts       net vendeur    Acheteur
31/01/2018        554          1 200 €      1 322,40 €     
28/02/2018        307          1 200 €      1 322,40 €     
30/03/2018        313          1 219 €      1 343,34 €     
30/04/2018        442          1 250 €      1 377,50 €     
31/05/2018        249          1 260 €      1 388,52 €     
29/06/2018        171          1 255 €      1 383,01 €     
31/07/2018        276          1 255 €      1 383,01 €    
.
Deltager - Organisation du marché secondaire

M’intéressant à cette SCPI pour pourquoi pas en acheter, je lis ceci dans le bulletin :

BT T1 2019 a écrit :

La libération de l’immeuble de Morangis pour une surface de 1 177m² peut sembler inquiétante compte tenu de son importance dans le patrimoine (2,5 %), mais l’anticipation de cet évènement a permis de mobiliser les agents sur ce dossier et il y a d’ores et déjà des marques d’intérêt d’utilisateurs pour ce bâtiment.

On endort l’associé …

Puis plus loin, je lis ceci :

Le loyer escompté est donc divisé par deux, à ce rythme là on peut s’attendre à ce que le résultat annuel continue de chuter même si le TOF se stabilise. Ce genre de constat me laisse sans voix. Du coup la question des 2,5% du patrimoine est réglée, à l’avenir ça sera 1,3%.

Je vais attendre un peu avant d’envisager acheter des parts.
La grossière faute d’orthographe en fin d’éditorial me met le doute sur l’auteur du texte …
Chamignon aurait-il ses nègres ?

Dernière modification par kc44 (23/05/2019 17h09)

Un autre point de vue.

Je trouve 3,45% pour St-Placide en utilisant la valeur d’achat HD de 1 565 015 €. Celle-ci est-elle hors frais d’achat ?
=> Si l’on ajoute les frais d’achat, c’est moins que 3,45% et pour St-Sulpice c’est (encore) moins que 2,88 %.

Les recettes locatives brutes passent à 16,03€ soit près de 19% de baisse.

=> Au vu du marché secondaire, il est urgent d’attendre pour acheter.

Dernière modification par kc44 (28/05/2019 12h05)

J’aurais aimé que la liste des acquisitions 2018 parle des parts de SCPI acquises, on sent qu’ils ne veulent pas trop l’évoquer, c’est discrètement glissé en page 21, sans que l’on sache à quelle date, sachant qu’aucun des 4 bulletins de 2018 n’a parlé d’acquisitions de parts de SCPI dans les investissements du trimestre. Etrange non ?

Je me suis lancé dans la lecture du rapport du conseil de surveillance du RA 2018, en effet détaillée.
Tellement détaillée que l’on y parle des cessions de janvier 2019 - c’est positif - puisqu’il y a eu 3 promesses de vente les 7, 10 et 14 janvier (dont une à Marseille en baisse de plus de 60% acquise en 2004), je ne me souvenais pas en voir vu dans le bulletin T1, en effet, celui-ci ne les mentionne pas. C’est dommage, ils disent qu’il n’y a pas eu d’arbitrage ce trimestre, c’est léger. 3 promesses début janvier mais aucune concrétisée au 30 mars, à suivre …
D’autant plus que le CS continue en disant "Par ailleurs, des offres intéressantes ont été reçues pour d’autres lots en arbitrage ou en commercialisation. Le compte rendu du 1er trimestre les détaillera."
=> Quid du compte rendu du 1er trimestre pour ceux qui l’ont ?

A propos du TOF, le CS dit : "Notre TOF*(Taux d’Occupation Financier) est au 31-12-2018 autour de 84,4 % et remontera rapidement par les ventes ci-dessus autour de 93,3 % sans compter les remises en location ci-dessous…"
Le TOF était bien de 84,4 % fin 2018 et est remonté à 88,3 % au 30 avril. Espérons que cela se concrétise. Je trouve l’estimation "autour de 93,3 %" fort précise.

Sur l’évaluation du patrimoine, le CS évoque un chiffre différent de celui présent dans le tableau du patrimoine pour la valeur d’achat, étrange aussi de parler de l’évolution du patrimoine quand on sait que des biens ont été acquis dès les années 80, c’est bien monté et heureusement mais c’est peu pertinent de prendre le prix d’achat sans réactualisation (enfin si, c’est malgré tout exprimé en euros et non en francs…).

Quelqu’un sait-il si Capiforce va verser quelque chose pour T1 ?   (Je n’ai rien reçu à ce jour)