LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ?

@Bernard2k

j’ai mis ’supérieur’ entre guillemets pour indiquer (de façon apparemment pas très évidente) que je l’utilise en bon français, pas comme un terme technique de nature juridique.

Sur l’opposabilité, on est évidemment d’accord (à moins que le Bofip ne soit pas à jour, ce qui arrive).

Par contre, il faut bien voire que le Bofip vient préciser la loi. Il y a des circonstances où une lecture littérale d’un article du CGI vous donne raison mais pour lequel l’administration a précisé les modalités d’interprétation et d’application. Les circonstances les plus évidentes étant les abus de droit (à priori, une lecture littérale de la loi vous donne raison…mais la doctrine fiscale dit que non). Et la doctrine prend alors le pas sur un article de loi ’brut’.

Pour votre second exemple (vous voulez m’attaquer sur tel sujet parce que le bofip dit que je n’ai pas fait comme il faut ? Ah, ça ne suffit pas, il va falloir expliquer quel article de loi je n’ai pas respecté") : je n’ai pas d’inquiétudes, dans ce cas de figure, l’administration vous indiquera spontanément sur quelle loi elle fonde sa décision. Et dans mon expérience, elle ne citera sans doute pas du tout le Bofip (source : une expérience perso, donc loin d’être exhaustive!).

Enfin, tout ça pour dire que dans le cas d’espèce, on est au moins (sauf erreur de ma part) certains de deux choses :

1. Le conseil constitutionnel a censuré la condition d’inscription au RCS comme condition nécessaire pour le bénéfice de l’exonération des plus-values de cession (article 151 septies, qui a été modifié à la suite de cette décision).

2. Le bofip en a pris acte, en adaptant la doctrinale fiscale. Celle qui est désormais en vigueur : la qualification de loueur en meublé professionnel ne s’apprécie plus qu’au regard des conditions de CA.

Pas plus, pas moins.
A ma connaissance, ça ne concerne pas le droit social. Peut être que ça changera, peut être pas.

Dernière modification par carignan99 (29/05/2019 19h03)

…. sans oublier que ces SSI sur les montants amortis ne sont pas forcément une catastrophe, car, comme le montrent les calculs (même s’ils restent approximatifs) faits ici elles coutent au final environ 20% du montant amorti (de la PV court terme), et donnent des droits (en particulier à la retraite) qui valent environ 10% du montant amorti.

Remarquons que ça reste bien plus avantageux qu’une détention via une SCI IS…

Je ne suis pas persuadé que la SSI lance (dans les délais pour échapper à la prescription) beaucoup de démarches pour espérer récupérer ces cotisations auprès de personnes qui ne se seraient pas immatriculées auprès de la SSI. Mais il n’est pas impossible que ça se produise.

Nous commençons à approcher d’une position commune… et cela avec un dialogue redevenu paisible ce qui est appréciable

Sgnu : je reste convaincu que ce n’est pas une solution à conseiller sur la base de ce simple concours de circonstance (créant en effet une possible "aubaine fiscale et sociale"), à des nouvelles personnes souhaitant se lancer dans le meublé …
Elle repose sur l’application du code de la sécurité sociale (article que vous citez) et sur la non application d’un autre code, celui des impôts (le CGI). Il y a donc bien une incohérence non ?
D’un côté on prend le code à son avantage et de l’autre on ne le prend pas (et l’on choisit de prendre la doctrine qui n’a pas valeur de loi, et le CC)….
Ca me semble bien tiré par les cheveux, mais ça peut marcher ; pas certain que cela empêche une procédure quelconque à l’encontre de l’investisseur…
je n’arrive pas à imaginer que cette situation durera longtemps (je ne crois pas que, subitement, les instances sociales acceptent facilement de perdre des rentrées de cotisations par rapport à une situation antérieure) ; et les nouveaux investisseurs qui auront choisi LMP sur cette simple hypothèse, regretteront peut-être leur choix….

De mon point de vue les deux cas de figure les moins risqués sont : LMNP ou LMP avec SSI
Je n’essaierais pas votre solution (mais au final peut-être serez-vous gagnant et je vous le souhaite…)
ma position perso est donc de rester LMNP et d’attendre d’y voir plus clair…. Si l’on me force à passer LMP dans vos conditions, et bien tant mieux ; et si vous vous êtes trompé alors tant pis… (je précise avoir déjà une couverture sociale et donc pas besoin de celle du SSI en plus)

Dernière modification par vieausoleil (31/05/2019 15h04)

Bernard2K a écrit :

Il n’empêche que l’article 155 du CGI comporte 3 conditions, et que c’est la loi telle que publiée !

Le conseil constitutionnel a sanctionné un article qui ressemble beaucoup, mais qui n’est pas celui-là. L’article 151 septies a été sanctionné par le conseil constitutionnel, et c’est bien précisé sur Legifrance quand on va consulter cet article dans sa version d’à l’époque. L’article 155 n’a pas été sanctionné.

Il y a bien ce point qui pourrait effectivement être contestable et c’est le seul que je vois. Le Conseil Constitutionnel a censuré la disposition telle que prévue figurant à l’article 151 septies du Code Général des Impôts, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2005-1720 du 30 décembre 2005 de finances rectificative pour 2005. Or la qualification LMP applicable au jour de la décision était l’article 155 du CGI.

Cependant le BOFIP semble passer outre ce détail puisqu’il vise la suppression de la condition d’inscription au RCS qui est directement prévue à l’article 155 du CGI. L’administration fiscale va donc considérer que vous passez de LMNP à LMP lorsque les deux conditions sont remplies en cours d’année. Il appartiendra donc à celui qui se sent lésé d’intenter une action contre l’administration auprès d’un tribunal administratif avec les difficultés qui ont pu être évoquées.

Étant donné que c’est l’obligation de s’inscrire au RCS qui a été déclaré inconstitutionnelle, le simple fait que cette décision ait été prise sur la base d’une ancienne disposition du CGI ne devrait pas selon moi empêcher le tribunal de se positionner dans le même sens que le Conseil Constitutionnel. Je n’ai pas trouvé de cas similaire et cela reste donc mon avis personnel. Mais je vois mal un juge aller dans le sens contraire d’une décision du Conseil Constitutionnel, garante des droits et libertés des individus.

Bernard2K a écrit :

Je ne sais pas l’exprimer très clairement, mais il doit y avoir quelque part un truc qui dit : "on ne peut pas reprocher à un citoyen d’avoir appliqué la loi telle qu’elle est publiée sur Legifrance."

L’adage c’est nul n’est censé ignorer la loi. Ce qui fait que si vous connaissez la loi, vous pouvez vous en prévaloir à juste titre. Avec le risque que j’ai identifié plus haut.

Bernard2K a écrit :

Si le conseil constitutionnel entendait sanctionner aussi l’article 155, il fallait qu’il s’en saisisse et que sa décision le mentionne, sinon on marche sur la tête, non ?

Je suis bien d’accord on marche sur la tête mais le conseil constitutionnel n’a pas le pouvoir de se saisir lui même d’une question de constitutionnalité. Dans une procédure de contrôle à posteriori, il ne peut être saisi que par la justiciable qui conteste un article de loi et le conseil ne peut pas en profiter pour analyser d’autres articles de loi.

vieausoleil a écrit :

Comme on le voit avec ces discussions, il est difficile d’avoir une certitude ; aussi, bien que la majorité d’entre nous soient du même avis : aucune obligation d’être LMP malgré le BOFIP et le CC (qui ne visaient à mon avis que ceux souhaitant être LMP), chacun prend bien sûr ses responsabilités … et on verra les premiers retours d’expérience…

Je ne fais donc pas partie de la majorité . Et nous avons déjà le premier retour d’expérience à savoir les SIE qui considèrent qu’à partir du moment où vous remplissez les deux conditions, vous devenez LMP de fait. Avez-vous essayé de contacter votre SIE pour obtenir un rescrit?

MichMouch a écrit :

Non mais c’est surtout que la décision rendu par le conseil constitutionnel est détournée comme si elle obligeait les LMNP à passer LMP alors que c’est pas du tout le cas. Elle a simplement "allégée" les conditions d’acces au régime et non pas obligé tout le monde à le choisir.

Relisez bien les conditions et vous verrez par vous-même que personne ne détourne la décision du Conseil Constitutionnel. La confusion vient du fait que la plupart des investisseurs pensent à tord qu’on choisit volontairement le statut LMNP mais cela n’a jamais été le cas. Les investisseurs choisissaient de ne pas être LMP en décidant intentionnellement de ne pas s’inscrire au RCS c’est complètement différent. “L’activité de loueur en meublé est exercée à titre professionnel lorsque trois conditions sont cumulativement réunies […] »
Il n’y a aucun choix ici. Le caractère professionnel est constitué lorsque les conditions, au nombre de deux donc maintenant, sont réunies. Il s’agit d’un verbe d’état et non d’action : l’activité de loueur en meublé EST exercée LORSQUE. A partir du moment où le contribuable entre dans les cases, il exerce son activité à titre professionnel. Donc si vous exerciez en tant que LMNP et que les conditions évoluant en cours d’année vous amènent à dépasser les seuils, vous serez à présent considérés comme exerçant à titre professionnel. D’ailleurs le basculement entre les deux régimes a toujours existé. Et à partir du moment où l’investisseur tire la majorité de ses revenus de la location meublée (au dela de son salaire annuel), il ne me parait pas discutable de considérer cette activité comme professionnelle. Faites-vous votre propre idée, je me base pour ma part sur l’interprétation des textes.

MichMouch a écrit :

Les conditions pour la qualification de LMP sont toujours au nombre de 3 (Code général des impôts - Article 155 ).
Ce sont les conditions pour profiter du régime des plus value de cession qui sont au nombre de 2 (Code général des impôts - Article 151 septies ).

J’irais même plus loin. La rédaction actuelle du VII du 151 septies est : on applique la plus-value du particulier "lorsque cette activité n’est pas exercée à titre professionnel".

Donc, cet article relatif à l’imposition de la plus-value ne pose pas deux conditions, ni trois ni une, car il ne définit plus les critères de l’activité exercée à titre professionnel.

Quand on tombe sur une telle rédaction, on se dit : "pour connaître la définition du caractère professionnel de l’activité, où trouve-t-on cela ailleurs dans les textes actuellement en vigueur, et si possible dans le même code" ? Réponse : dans l’article 155, qui pose 3 conditions…

Sgnu a écrit :

Ce point a déjà été évoqué ci dessus au post 52 ; pour l’instant peut-être en effet n’y a-t-il aucun intérêt à être LMNP
Si tous les LMP qui remplissent les deux conditions se voient un jour assujettis au SSI (sur les revenus hors vente et sur la plus-value court terme, comme c’est le cas jusqu’à peu pour les LMP remplissant les trois conditions) il vaudra mieux être LMNP (mais est-ce que ce sera toujours possible, là est le débat que vous pouvez lire ci-dessus ; pour l’instant chacun a son avis mais rien n’est clair)

Le risque le plus embêtant serait peut-être de vendre actuellement, pensant être LMNP, donc avec plus-value des particuliers, et de se voir requalifier LMP avec moins de 5 ans d’exercice…..
Et je me demande si la situation ne risque pas d’être nébuleuse tant qu’il n’y aura pas un procès dans un sens ou dans l’autre
Y a-t-il sur le forum un LMP ayant tenté de se désinscrire du RCS et ayant en tête de ne plus payer le SSI afin de nous faire un retour d’expérience (cela suppose qu’il ait des revenus ou une vente rapidement)

JulienD21 a écrit :

Et nous avons déjà le premier retour d’expérience à savoir les SIE qui considèrent qu’à partir du moment où vous remplissez les deux conditions, vous devenez LMP de fait.

D’où tenez-vous cette information ? Apparemment le retour que vous mentionnez n’est-il pas simplement la confirmation pour les nouvelles P0i de personnes souhaitant être LMP qu’ils n’ont plus besoin d’être inscrits au RCS ? Et non pour ceux souhaitant être LMNP ?
Avez-vous une source fiable qui dirait " untel a voulu être LMNP en remplissant les deux conditions et on l’a forcé à être LMP " ?

Ce formulaire me semble dépassé et a besoin d’être mis à jour me semble-t-il, non ?

A mon avis ce qui sera mis à jour ce sera le code de la sécurité sociale pour que tout LMP soit affilié a la SSI.
Je vois pas comment on peut être considéré comme pro et ne pas cotiser comme un pro à la sécu.

mais peut-on remplir à la fois BIC PRO et  NON PRO dans une année ?

Oui vous pouvez c’est le cas pour tout ceux qui ont une entreprise individuelle et une location meublée non pro par exemple.

Mitmouch a écrit :

et

cricri77700 a écrit :

m’ont donné de précisions comptables sur les écritures à passer lors d’une plus value en LMNP ici : Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ? (4/4)

Quelles sont ces écritures comptables en LMP ? Ne vont elles pas contribuer, par la réintégration des amortissements, à générer un BIC exceptionnel ?
Une entreprise ne peut être à la fois taxée sur la plus value court terme (cas des LMP > 90 k€ de recettes) et sur ce BIC exceptionnel à l’IR ou IS n’est ce pas ? Sinon cela correspondrait à une double imposition des amortissements réintégrés.
Du coup, comment cela est-il traité en compta (je reste dans le sujet car si pas de SSI sur plus value CT car exclusion du RCS, ce point étant à confirmer dans le futur, il y a impôts sur BIC à l’IR si LMP en nom propre) ?

vieausoleil a écrit :

D’où tenez-vous cette information ? Apparemment le retour que vous mentionnez n’est-il pas simplement la confirmation pour les nouvelles P0i de personnes souhaitant être LMP qu’ils n’ont plus besoin d’être inscrits au RCS ? Et non pour ceux souhaitant être LMNP ?
Avez-vous une source fiable qui dirait " untel a voulu être LMNP en remplissant les deux conditions et on l’a forcé à être LMP " ?

Cela fait suite à plusieurs discussions avec d’autres investisseurs qui se sont renseignés auprès de leur SIE. Il ne s’agit aucunement des nouvelles p0i pour passer en LMP. Je n’ai pas de copie des emails mais c; c’est une réponse quasi unanime de plusieurs SIE différents (5 à minima), à l’exception d’un seul qui tient la position antérieure. Il rique donc d’y avoir quelques incohérences au sein de l’administration effectivement.

MichMouch a écrit :

Je suis désolé mais non, vous n’interprétez pas le texte la, vous extrapolez.
Les conditions pour la qualification de LMP sont toujours au nombre de 3 (Code général des impôts - Article 155 ).
Ce sont les conditions pour profiter du régime des plus value de cession qui sont au nombre de 2 (Code général des impôts - Article 151 septies ).

Le conseil constitutionnel a dit "c’est inconstitutionnel de devoir s’inscrire au RCS pour profiter du régime des plus value de cession".

Je suis bien d’accord avec vous sur la justification, ce qui n’empêche pas que cela a pour effet de rendre l’inscription au RCS pour bénéficier du régime LMP inconstitutionnelle et qu’avant cette décision, la nature de loueur en meublé professionnel ou non professionnel s’appréciait au regard de cette inscription et des conditions de revenus. La condition d’inscription étant déclaré inconstitutionnelle, quand bien même sur la base d’un article différent de l’article 155 du CGI, mon interprétation (et non pas une extrapolation) est qu’il sera bien difficile pour un contribuable de faire valoir l’application du système dont le fondement a été déclaré inconstitutionnel.

Bernard2k a écrit :

Quand on tombe sur une telle rédaction, on se dit : "pour connaître la définition du caractère professionnel de l’activité, où trouve-t-on cela ailleurs dans les textes actuellement en vigueur, et si possible dans le même code" ? Réponse : dans l’article 155, qui pose 3 conditions…

Dont une condition inconstitutionnelle: la condition d’inscription au RCS, peut importe que le fondement de la décision ait été basé sur le régime d’imposition des plus-value du LMP.

MichMouch a écrit :

Donc pour moi sans précision supplémentaire de l’administration je continue de penser que l’on choisit d’envoyer sa déclaration en tant que LMNP ou LMP

L’administration fiscale a déja donné sa précision supplémentaire avec la mise à jour du BOFIP, en se basant directement sur l’article 155. Pour elle seules les deux conditions sont nécessaires.

Et le gouvernement vient de préciser la même chose devant l’Assemblée Nationale "Ainsi, les loueurs en meublés dont les recettes annuelles excèdent 23 000 euros et représentent une part prépondérante des revenus du foyer fiscal relèvent obligatoirement du régime fiscal des LMP, ce régime n’étant pas optionnel.

Avant d’ajouet "La modification en ce sens du bulletin officiel des finances publiques est déjà intervenue et la modification de la rédaction du 2. du IV de l’article 155 du CGI interviendra ultérieurement".

On dirait bien que le puzzle de met en place progressivement

Juliend21 a écrit :

On dirait bien que le puzzle de met en place progressivement

GoodbyLenine a écrit :

ce qui devrait clore le débat

Du coup oui je pense aussi. Je ne pensais pas que ca irait sur cette voie la mais bon.. va falloir composer avec.

Il reste à mon avis plus que le code de la sécurité sociale qui va se mettre à jour pour affilier tous les LMP à la SSI.

Très bonne réponse gouvernementale, claire et précise.

Pour autant, il me reste une question de droit : tant que l’article 155 du CGI n’est pas modifié, il y a 3 conditions, c’est écrit dans la loi. Je ne vois pas comment un citoyen qui resterait LMNP au vu de cet article pourrait être poursuivi. N’y a-t-il pas quelque part un truc qui protège le citoyen lorsque celui-ci applique de toute bonne foi la loi telle qu’elle est publiée sur Legifrance ? Je sais bien que la QPC du Conseil Constitutionnel a invalidé la condition du RCS, mais dans un autre article dont la rédaction a changé depuis. Si "nul n’est censé ignorer la loi", est-ce que nul n’est censé ignorer les avis du Conseil Constitutionnel et ignorer que, bien que ce soit un autre article qui ait été invalidé, il faut appliquer le même raisonnement au 155 ? C’est trop demander au citoyen. C’est à l’Etat au sens large de faire en sorte que la loi soit lisible et cohérente, que la loi publiée sur Legifrance soit "la bonne version". Désolé de mettre cela en mots si naïfs, mais il doit bien y avoir quelque chose qui protège le citoyen dans un pareil cas.

Par contre le statut de LMP est volatile : on ne sais pas avant la fin de l’année si on va être LMP ou LMNP, tout dépend des revenus de l’année écoulée.
Donc je ne vois pas comment la sécurité sociale va pouvoir imposer le SSI à une population à statut variable. Si le loueur est LMP une année et LMNP l’année suivante, etc comment sera-ce gérable par le SSI ?

Ce point devra encore être précisé je pense. On peut imaginer qu’un franchissement (hausse ou baisse) des seuils entraine le changement de régime pour N+1 et non pas sur N. Ou bien qu’un franchissement des seuils une seule année permettent de conserver le régime en cours (comme pour passer de la micro entreprise au réel par exemple).

Bonjour,

La location d’immeubles équipés est considéré comme un "BIC par assimilation".
Certes, le loueur n’est pas considéré comme commerçant mais en plus de l’immobilier, il fournit une prestation de services, à savoir l’équipement du local (habitation, commercial, ou industriel).

Mafo