Investissement hôtelier : analyse de l'affaire Finotel/Maranatha
Cette discussion porte sur l'investissement dans des projets hôteliers via la société Finotel, par la suite impliquée dans les difficultés du groupe Maranatha. Les premiers messages présentent Finotel (ou Maranatha) comme une opportunité d'investissement avec un rendement potentiel de 6% à 8%, mais soulèvent rapidement des inquiétudes concernant la liquidité (blocage jusqu'à 6 ans), les frais importants (frais de souscription, commission des CGP), et le manque de transparence sur la répartition des bénéfices. Plusieurs membres mettent en garde contre les risques élevés et l'opacité du modèle économique.
L'analyse critique de Boubouka met en lumière les points faibles du projet : faible liquidité, frais de souscription élevés (10%), commission importante des CGP (7%), partage inéquitable des bénéfices entre investisseurs et gestionnaire, et absence d'optimisation fiscale. Ces observations sont renforcées par d'autres participants, soulignant le caractère risqué de l'investissement et recommandant la prudence. La discussion met en avant la nécessité d'une diversification du patrimoine et une analyse approfondie des risques avant tout engagement.
Au fil des années, la discussion révèle une évolution défavorable de la situation de Maranatha. Des informations préoccupantes émergent, concernant des problèmes de gestion, des retards dans la publication des comptes, des accusations de pratiques trompeuses, et une enquête de l'AMF. L'affaire prend une tournure plus grave, avec la mention de possible perte totale ou partielle en capital et même la suggestion d'une structure pyramidale de type Ponzi. Des articles de presse et communiqués officiels confirment des difficultés financières importantes du groupe et la mise en redressement judiciaire.
Finalement, la discussion aboutit à une conclusion déplorable concernant les investisseurs. La reprise de Maranatha par Colony Capital et AccorHotels prévoit un remboursement partiel des créanciers, avec un taux de recouvrement estimé à seulement 26% pour certains. L'affaire illustre les risques significatifs liés à certains types d'investissements immobiliers et souligne l'importance d'une due diligence rigoureuse avant tout placement et la nécessité de diversifier son portefeuille.
La discussion se termine par une mise en garde contre de nouvelles propositions d'investissement similaires, comme celles de CN2I, soulignant la nécessité d'une extrême prudence et d'une vigilance accrue face aux offres d'investissement alléchantes, notamment dans le secteur de l'hôtellerie.
Finotel3 - Investir dans l’hôtellerie Parisienne - Une rémunération performante
Qu’est ce que vous en pensez ?
Par avance, merci,
Simlyon
Edit modérateur (Nikki), remplacement d’un lien : cabinet de CGPI proposant le produit -> le site officiel du produit.
Mots-clés : 6 à 8% en investissant dans des hotels, finotal, maranatha
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J’ai regardé rapidement le prospectus. Voilà quelques éléments de ma compréhension (à challenger si necessaire).
Je n’ai pas trop bien vu où était la rentabilité de 6% à 8%.
6% à 8% capitalisé, si j’ai bien lu, est une sorte de max. Si jamais après distribution du 6% (si jamais il y a 6%); il reste encore quelque chose, c’est 70% pour les actionnaires jusqu’à 8% ; au delà ce n’est que 50% pour les actionnaires. Le gérant prend les 30% et 50% pour lui.
6% espéré; il s’agit de la rentabilité des capitaux, alors qu’avec un effet de levier l’investissement dans des SCPI peut dépasser ce niveau.
Peu de liquidité. Blocage jusqu’à la 6eme année.
Frais de souscription 100€ pour 1000€ investis. L’augmentation de capital (avant toute etude ou investissement) coute déjà 2.7M€. Les 90% est un max.
En cas d’echec de l’augmentation du capital, 10% seront perdus.
Le capital réellement investi est de 73% la première année et 82% les années suivantes ; car il y aura des frais de gestion.
Aucune optimisation fiscale et je doute fort qu’on puisse faire appel à un prêt pour financer l’opération.
La commission des CGP est de 7%.
Le gérant fait aussi une bonne affaire. Outre les 30% et 50% mentionné ci dessus, il investit au départ 40k€ et il a la certitude d’être rémunéré 75k€ par an sur 5 ans (yc 2014) + à peu près 75k€/an (ce n’est très claire la ventilation) de prestations divers tout cela en frais fixe.
Sans oublier les prestations de Maranatha qui se rémunère sur le chiffre d’affaires et le résultat d’exploitation (+ un fixe par chambre).
Je laisse à chacun apprécier ce type d’investissement.
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Boubouka a écrit :
Peu de liquidité. Blocage jusqu’à la 6eme année.
./.
Frais de souscription 100€ pour 1000€ investis.
Bonsoir,
Quand je pense qu’on râle lorsqu’une assurance vie ou un fonds affiche 1% de frais de souscription… Visiblement ce produit n’est pas pour moi.
Eric
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Boubouka a écrit :
La commission des CGP est de 7%.
Boubouka, en tant que CGP n’est-ce pas déjà un argument qui doit nous faire clignoter au rouge tous les signaux d’alerte?
Carpediem
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Hall of Fame N’est-ce pas souvent cet ordre de grandeur (7% de comm CGP), en cas d’investissement immobilier à moyen/long terme, quand le CGP ne touche pas en plus une commission sur encours chaque année ?
A mon avis : ce n’est pas un produit à mettre dans le patrimoine de n’importe quel investisseur, uniquement à envisager à titre de diversification, et si on est dans une situation vraiment adaptée (genre : on est client satisfait des hôtels de Maranatha). Des produits ressemblant (mais généralement plus diversifiés) existent …. avec une réduction de 50% du montant investi sur votre ISF, ou sans fiscalité IR mais hors du PEA (FCPR).
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1 #6 04/06/2014 18h39Je suis un jeune investisseur qui possède les 15.000 euros d’apport requis.
N’ayant pas assez de ressources pour investir dans mon propre hotel, j’envisage, en tout cas je me renseigne sur cette offre de Finotel.
Pensez vous qu’il s’agit d’une bonne oppurtunité pour avoir un revenu mensuel correct (minimum 2000 euros net) tout en ayant une activité me correspondant, celle de gérer un hotel.
Les documentations étant un peu complexe pour moi je vous les met en ligne en espérant que vous aurez le temps de m’éclaircir un peu :
http://www.finotel.fr/sites/default/fil … inotel.pdf
http://www.finotel.fr/sites/default/fil … 2014_0.pdf
http://www.finotel.fr/sites/default/fil … 202013.pdf
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anonymous a écrit :
Pensez vous qu’il s’agit d’une bonne oppurtunité pour avoir un revenu mensuel correct (minimum 2000 euros net) tout en ayant une activité me correspondant, celle de gérer un hotel.
Bonjour,
Pour votre premier message, je dirai :
- avez vous lu les commentaires ci dessus ?
Ceux de Boubouka parlent d’eux même.
maintenant quand on regarde la doc et surtout les petites étoiles * on trouve
Cette rentabilité est soumise aux aléas décrits dans la section « Facteurs de risque » du Prospectus et section 2 page 9 de la plaquette commerciale. Elle est non garantie : il existe des risques de perte totale ou partielle en capital.
Etes vous joueur ?
De plus si vous passez par la case présentation, ca nous permettra de mieux appréhender votre situation d’investisseur.
Cdt
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Pour compléter ce que dit bascarol 2k€ net/mois = 24k€ net/an = 30k€ brut/an (en étant sympa)
Avec 15k€ on parle donc d’un rendement de 200% par an… Ouaw 
PS : Je ne donne pas (encore) de point négatif, mais ça me parait louche tout ça…
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bascarol a écrit :
anonymous a écrit :
Pensez vous qu’il s’agit d’une bonne oppurtunité pour avoir un revenu mensuel correct (minimum 2000 euros net) tout en ayant une activité me correspondant, celle de gérer un hotel.
Bonjour,
Pour votre premier message, je dirai :
- avez vous lu les commentaires ci dessus ?
Ceux de Boubouka parlent d’eux même.
maintenant quand on regarde la doc et surtout les petites étoiles * on trouveCette rentabilité est soumise aux aléas décrits dans la section « Facteurs de risque » du Prospectus et section 2 page 9 de la plaquette commerciale. Elle est non garantie : il existe des risques de perte totale ou partielle en capital.
Etes vous joueur ?
De plus si vous passez par la case présentation, ca nous permettra de mieux appréhender votre situation d’investisseur.
Cdt
Oui j’ai lu mais y’a des termes que je ne comprends pas. Je souhaite en quelque sorte être un franchisé qui se fait un revenu mensuel plutot confortable. Je ne cherche pas juste à placer de l’argent en ayant une petite chance de se faire du bénéfice.
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Il est difficile de vous dire quoi que ce soit sans y être du métier.
Il faut contacter des franchisés eux mêmes et vous dirons.
De mon souvenir, vous avez des fees par chambre + % sur l’EBITDA + % sur le CA.
A vous de voir ce qu’il vous restera après.
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Hall of Fame anonymous a écrit :
Je souhaite en quelque sorte être un franchisé qui se fait un revenu mensuel plutot confortable. Je ne cherche pas juste à placer de l’argent en ayant une petite chance de se faire du bénéfice.
Pour obtenir la réponse à une telle question, vous n’êtes pas (du tout) au bon endroit.
Il vous faut prendre contact avec d’autres "franchisés" de la marque que vous envisagez, et les interroger.
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On peut très bien investir en direct sur le nouveau fond finotel2, sans passer par unj CGP donc.
Page non trouvée | Finotel3
De plus c’est défiscalisé si on le place dans un PEA ou PEA / PME
Je vais y mettre 5 % de mon patrimoine car ça me semble un bon compromis risque/rendement.
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@Medium: Pouvez-vous nous donner un retour d’expérience? Mersea.
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Visiblement le lien pour l’investissement en direct cité plus haut ne fonctionne pas.
http://www.finotel3.fr/sites/default/fi … NOTEL3.pdf
Page 8
Par contre je confirme que l’on peut passer en direct.
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Une interview intéressante du dirigeant avec des informations chiffrées: Interview Olivier Carvin - Club Patrimoine | Maranatha
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Hall of Fame Pour les biens gérés par Maranatha (Finotel), il pourrait y avoir un souci : lire Maranatha en difficulté fait nommer deux administrateurs judiciaires
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Hall of Fame Les soucis semblent se confirmer : Investissements en hôtellerie - Maranatha achète deux hôtels mais ne les paye pas - Actualité - UFC-Que Choisir
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Hall of Fame Par rapport à la lettre de l’AMF, outre le fait que le CAC n’ait pas certifié les comptes, je relève que l’exercice était clos au 30/09/15 et que l’AG de présentation des comptes ne s’est tenue que le 19/12/16. Soit 1 an et presque 3 mois alors qu’il est légalement obligatoire de réunir l’AG dans les 6 mois après la clôture de l’exercice. Les comptes ont ensuite été publiés en janvier 2017.
Outre le fait que retard + refus du CAC sont très inquiétants, ce retard présente l’inconvénient tout bête de retarder l’information des investisseurs. Comptes de l’exercice 2014/2015 publiés en janvier 2017, lettre de l’AMF du 03/08/17, premiers articles dans la presse, suite à cette lettre, fin août/début septembre 2017… Tout cela pour un exercice clos le 30/09/15 soit désormais il y a 2 ans. Ce retard représente un vrai manque d’information de toutes les personnes intéressées.
Si le même rythme se poursuit, les gens seront informés sur l’exercice 2015/2016 en décembre 2017 ou janvier 2018 ?
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1 #20 17/04/2018 14h24Un CIF condamné par l’AMF à cause de Maranatha
Certes, ce n’est pas Maranatha qui est condamné mais les motifs de condamnations laissent à penser que cette affaire est loin d’être finie….
Agefi actif a écrit :
Par exemple, il est reproché à CPF d’avoir communiqué à ses clients, par le biais des plaquettes commerciales de Maranatha et de courriels, des informations non exactes et trompeuses sur les risques inhérents aux produits proposés ainsi que l’existence d’une caution et d’une garantie du groupe Maranatha, en violation de l’article 325-5 du règlement général de l’AMF, et, plus généralement, d’avoir ainsi manqué à son obligation d’agir avec loyauté et d’exercer son activité avec le soin et la diligence qui s’imposent au mieux des intérêts de ses clients.
Et surtout cela ne résout pas les problèmes des investisseurs coincés dans l’investissement.
Carpediem
Edit AMF: non distributeur des produits cités
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Au début ce n’était pas un Ponzi mais :
Hôtels Maranatha : vers une affaire Madoff à la française ?
Mais les investisseurs s’attendent à être "plus ou moins rincés" selon l’avocat Philip Pechayre, qui défend un collectif de 1.300 victimes potentielles. "Les sommes collectées n’étaient pas affectées aux investissements prévus et servaient à rembourser les épargnants qui voulaient sortir", avance-t-il. "C’est devenu une pyramide de Ponzi, il a fait du Madoff."
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Hall of Fame Qu’est-ce qui vous permet d’affirmer que "au début ce n’était pas un Ponzi" ?
La définition d’un Ponzi n’est-elle pas de ne pas en être un au début, tant que personne ne demande à récupérer sa mise ? 
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Le Ponzi repose généralement sur du vent alors qu’ici la société a bel et bien acheté des hôtels … au début.
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Finalement les pigeons investisseurs vont peut être récupérer 26% de leur mise.
Le fondateur de cette superbe affaire affirme que les difficultés du groupe sont dues aux attentats terroristes ( lol ).
Newsletter de l’ADEFIMA à ses adhérents du 31 octobre 2018 - TendanceHotellerie .fr
Colony Capital et AccorHotels repreneurs de Maranatha - Challenges
L’offre de Colony et AccorHotels prévoit le maintien de la totalité des emplois, le repreneur s’engageant à ne procéder à aucun plan social dans les deux ans suivant le plan de cession. Concernant le pôle Historique de Maranatha, Colony et AccorHotels prévoient un apurement immédiat du passif prioritaire à 100%, pour un total de 23,6 millions d’euros. Les autre créanciers, environ 4.500 épargnants, se verraient reverser 144,8 millions d’euros, sur la base de plans de continuation courts.
Concernant le pôle Hôtels du Roy, l’offre prévoit de rembourser les 1.200 épargnants concernés par une option cash de 40,6 millions d’euros, soit 26% de leur investissement initial, ou par une option cash et titres où ils toucheraient immédiatement 8,3 millions d’euros puis 80 millions d’euros à cinq ans, en cas de cession à 450 millions d’euros d’ici là.
Au total, le passif total déclaré du groupe Maranatha était de quelque 2,3 milliards d’euros au 17 septembre, dont 1,2 milliard pour le pôle Hôtels du Roy et 160 millions pour le pôle historique.
Colony Capital désigné repreneur du groupe hôtelier Maranatha - Infos Reuters
Pour Olivier Carvin, le redressement judiciaire découlait des difficultés rencontrées par sa société pour racheter ces actifs face à une vague de cessions consécutive aux attentats de 2015 et 2016
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Un autre CIF sanctionné par l’AMF dans cette histoire.
Par ailleurs, les investisseurs ne semble pas prêts à revoir le moindre euro, une partie d’entre eux s’opposant à la procédure.
Quand je lis
Les échos a écrit :
La bataille pourrait être d’autant plus longue que, prévient Me Turczynski, la cour d’appel pourrait être à son tour saisie. Et ceci dans l’hypothèse où le tribunal de commerce de Marseille ne se déjugerait pas, en confirmant le choix de Colony
je m’attends à ce qu’à la fin de la procédure le seul gagnant soit l’avocat…
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