Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Igorgonzola a écrit :

Vous avez raison, je n’aurais pas du. Mais bon, d’un point de vue strictement économique, faire du logement social à 9000 €/ m² cela reste un non sens.

Pour AirBnb, savez vous comment cela fonctionne pour les non résidents ? Ont-ils les mêmes contraintes ?

J’ai l’impression que bon nombre d’étrangers qui ont une résidence secondaire à Paris l’utilisent au moins pour payer charges et impôts locaux, mais cela reste à vérifier.

Le decret

Tout le monde est concerné, il n’y a pas de distinction entre les loueurs étrangers ou résidents fiscaux :

Publics concernés : loueurs de locaux meublés de tourisme et collectivités territoriales.
Objet : informations exigibles pour l’enregistrement des meublés auprès des communes.
Entrée en vigueur : le décret entre en vigueur le lendemain de sa publication .

Article ici

Pour mémoire il faudrait changer les lois car il y a du PLU, PLS etc… et si Alexis92 y a le droit c’est qu’il est (ou a été) dans les plafonds.

Ce qu’il faut changer c’est juste désenclaver le parc privé en protégeant moins les locataires ET en même temps en demandant moins de garanties (ce qui sera logique si on peut virer plus facilement).

Et surtout arrêter de faire reposer notre politique de logement sur le logement social…

Les statistiques trimestrielles de l’immobilier et de la construction sont fraîchement sortis ici :

on y apprends en vrac que :
La construction se porte bien,
L’immobilier se porte bien,
Les délivrances de permis et les mises en chantier sont au plus haut.
Les taux sont descendus à 1,6%
Les revenus, les actifs financiers et l’endettement immobilier des ménages français croissent de façon régulière.
Les prix du neuf et de l’ancien ont augmenté de 5% en 2 ans.
Tandis que l’indice de référence des loyers n’a augmenté que de 2% sur la même période.

verre à moitié plein : tout va mieux.
verre à moitie vide : serions nous sur un haut de cycle ?

Absolument @Berrnard, dans des coins retirés, des hameaux complets sont abandonnés. Leur coût de rénovation étant supérieur au prix possible du marché local.

Les normes de rénovation thermiques à venir (obligation progressive d’isolation pour pouvoir habiter, louer ou vendre) même si elles sont nécessaires, auront pour conséquence de rendre à la nature des dizaines de milliers de maisons dans les régions les plus retirées.

Dans la problématique de bulle existe aussi forcément celle de prix de l’argent. Quand le coût des crédits augmentera, ce qui finira forcément par arriver, le nombre d’acheteurs se compactera assez soudainement.

Bernard2K a écrit :

Quelques réflexions sur les prix de l’immobilier qui "sont trop hauts" et "doivent redescendre".

Les réflexions sur l’immobilier sont souvent tirées par les prix parisiens, qui sont très élevés : plus de 8000 €/m² et même très souvent plus de 10000 €/m².
A ce sujet, réponse à M. Friggit qui disait que les prix de l’immobilier "doivent" redescendre car ils sont au plus haut, en termes de pouvoir d’achat des ménages :
Les prix sont fixés par l’offre et la demande. La demande n’est pas forcément celle des ménages français ! Tant qu’il y aura des acheteurs, les prix pourront continuer à augmenter, même si les acheteurs sont quataris ou chinois ! Il y a donc une faute de logique à ne considérer que le pouvoir d’achat des français ! Et même les Français continuent à acheter à Paris ! Donc, tant que la ville reste attractive pour les étrangers et, pour les Français, tant que les revenus et les banques suivent, il n’y a pas de raison que ça s’arrête.

Maintenant, oublions les prix parisiens pour s’intéresser à "l’immobilier d’en bas".

Si l’on considère que construire revient entre 1500 et 2000 €/m², et qu’une rénovation totale effectuée par des artisans sous la houlette d’un architecte (ce qui est la façon "normale" de rénover entièrement) revient entre 1000 et 1500 €/m², eh bien ça veut dire que :
- il est impossible de construire du neuf dans les villes où le prix de vente est de moins de 1500-2000 €/m²
- il est impossible de rénover des logements dans les villes où le prix de vente est de moins de 1000-1500 €/m².

De ce point de vue, les prix de l’immobilier de la "France d’en bas" me semblent déterminés non pas tant par le pouvoir d’achat des ménages, mais par le coût de la construction. Or, celui-ci n’a jamais été aussi haut. L’effet des normes, du relativement haut niveau des salaires (par rapport au Portugal ou au Maroc, par exemple), des assurances et charges que doivent payer les professionnels qui font "tout comme il faut"…

Si l’on prend ces très nombreuses communes françaises où un appartement rénové se vend 1000 €/m², eh bien il est juste impossible de rénover. Résultat, on ne peut plus rénover, sauf à faire soi-même (ce qui n’est pas un fonctionnement économique normal), ou à prendre des gens au black (ce qui est une fraude à l’Etat et aux systèmes de solidarité nationale). Je sais bien que certains y arrivent quand même, avec des tarifs ahurissants genre 250 à 400 €/m², mais c’est une performance qui n’est pas du tout représentative de la moyenne !

On voit, et c’est ce que je constate vraiment, des villes où il devient impossible de rénover. Le parc locatif devient moche voire très moche ; de nombreux logements restent vacants car pas rénovés. Dans le secteur privé, le peu de rénovations qui subsistent sont le fait de particuliers qui rénovent leur propre logement, et d’ouvriers étrangers payés en liquide à la journée. Heureusement que les institutions (logement social, politique de la ville…) font encore des chantiers !

On voit, dans ces mêmes villes, le coût de l’immobilier "à rénover entièrement" qui est toujours affiché entre 500 et 800 €/m² sur leboncoin et autres, mais dans les faits, les achats auprès de vendeurs désespérés (qui n’arrivent ni à rénover, ni à louer et en ont marre de payer les charges de copropriété) peuvent être aussi bas que 100 ou 200 €/m², car c’est le prix réaliste si on veut pouvoir payer une rénovation.

Par ailleurs, j’ai regardé avec intérêt "Flip wars" sur CStar. Il s’agit d’une série du type "rénovation impossible". Des marchands de biens américains achètent des maisons, les retapent et les revendent. Par rapport à d’autres séries du même filon, celle-là me semble relativement réaliste, et précise au niveau des coûts. Ca m’intéresse forcément, puisque c’est mon métier. Souvent, pour des maisons de 150 à 200 m², ils arrivent à faire une rénovation totale (y compris paysagisme extérieur) pour 40000 à 60000 $, soit un ordre de grandeur de 200 à 400 $/m², disons 300 $ en moyenne. Soit c’est complètement bidonné, soit les prix des travaux de rénovation aux USA n’ont rien à voir avec ceux pratiqués dans notre beau pays !

Pour résumer mon idée : en France, tant que les prix de la construction resteront ce qu’ils sont, mon constat est que les prix de l’immobilier sont au ras des pâquerettes dans de nombreuses communes "modestes", puisqu’ils ne permettent pas (ou à peine) de construire et de rénover.

Dans ces communes, il n’y a certainement pas de "bulle" des prix de l’immobilier, pour faire référence au titre du fil. En fait, si les prix de l’immobilier baissent encore dans ces communes, le marché va se bloquer, avec beaucoup de logements vacants faute de rénovation ; avec beaucoup de biens invendus car les vendeurs en voudraient tant d’euros au m², alors que le vrai prix est bien plus bas.

Belle analyse mais par conséquent s’il y a dans ces communes aucun logement neuf car trop cher et beaucoup de bien laissés à l’abandon … cela provoquera une hausse du M2 du parc immobilier convenable et donc à terme le marché sera à nouveau attractif pour la rénovation.

@bonperedefamille : sur ce forum on évite de citer les messages in extenso. Ca n’ajoute rien.

Dans ces communes où le prix de l’immobilier est bas, le marché est détendu. Souvent, c’est à cause d’une déprise démographique et/ou économique. Donc, il y a besoin de moins de logements. Dans un marché parfaitement efficient, ces logements qui ne servent plus seraient détruits. Dans le marché réel, ils restent vides (cf les nombreux locaux commerciaux et logements vacants que l’on repère avec le coup d’oeil), ou bien ils restent en vente sur le bon coin affichés à des prix irréalistes.

Ca peut être aussi une manque de demande pour cette catégorie-là de logements. Dans une commune, j’ai vu des villas en périphérie qui se vendaient cher, et des maisons anciennes dans l’hypercentre qui restaient à pourrir. Raisons : rues hyperétroites, manque de lumière, maisons anciennes avec tout à refaire, grosses contraintes ABF… Les gens vont habiter des villas avec jardin et les maisons anciennes restent là à pourrir littéralement.

Bernard2K a écrit :

Ca peut être aussi une manque de demande pour cette catégorie-là de logements. Dans une commune, j’ai vu des villas en périphérie qui se vendaient cher, et des maisons anciennes dans l’hypercentre qui restaient à pourrir. Raisons : rues hyperétroites, manque de lumière, maisons anciennes avec tout à refaire, grosses contraintes ABF… Les gens vont habiter des villas avec jardin et les maisons anciennes restent là à pourrir littéralement.

C’est exactement ça.

Dans les grandes métropoles régionales, les centres-villes ont la cote. Mais ailleurs, les centre-villes se désertifient, au profit de maisons Kaufman & Broad récentes ou neuves en proche banlieue…

Et effectivement, la difficulté à rénover et des centres-villes qui ont perdu leur charme, expliquent certainement cela.

En fait, on retrouve la même inadéquation entre les chômeurs vs les jobs à pouvoir, et entre les habitats disponibles vs les habitats souhaités. Dans certains villages de province, vous avez des rues entières avec d’anciennes maisons à vendre pour moins de 30 k€… Techniquement, pour le prix d’un petit appartement parisien, vous pouvez acheter quasiment toute la rue !

Je ne sais pas dans quelle mesure ces phénomènes sont généralisables, en tout cas au niveau des petites villes.

Dans ma ville (environ 90k habitants) : le CV (rues étroites, très vieille ville, grosses contraintes administratives/ABF) reste bien valorisé et ça y rénove à tour de bras depuis 10-15 ans au moins. Dés qu’on en sort, le prix et la qualité de l’immobilier s’effondrent (le différentiel de prix moyen est de l’ordre de -20% à -50%, selon les biens). Faut dire, y’a du tourisme - mais pas que!

Par contre, à 20 bornes de là, on a une autre ville (30k habitants) où on retrouve ce que vous décrivez : CV tout pourri, plus personne ne veut y habiter, au profit de la périphérie, avec beaucoup de neuf (ça fait au moins 30 ans que ça dure…).

Bref, mêmes types de populations (deux villes très pauvres), même territoire mais deux dynamiques très différentes.

InvestisseurHeureux a écrit :

Dans les grandes métropoles régionales, les centres-villes ont la cote. Mais ailleurs, les centre-villes se désertifient, au profit de maisons Kaufman & Broad récentes ou neuves en proche banlieue…

Et effectivement, la difficulté à rénover et des centres-villes qui ont perdu leur charme, expliquent certainement cela.

Ah, le méchant ABF et les méchantes normes responsables de la déliquescence des centre-villes. Certes, je vous caricature.

Pourtant, il y a d’autres facteurs qui expliquent la mort des centre-villes des petites bourgades :

- un abandon généralisé par l’État, qui mise sur une quinzaine de métropoles engagées dans la compétition mondiale. Au delà, on réduit les coups : les gares, les palais de justice, les hôpitaux, les postes, etc.
- un abandon encore ponctuel mais dramatique des centre-bourg par les institutions publiques. Le cas classique du Pôle Emploi qui ferme pour aller rouvrir en face de l’hypermarché…
- l’addiction de la société française à la voiture. Il a le choix entre le centre-commercial de périphérie, pratique d’accès, proche de chez lui (puisqu’il habite en périphérie) ou tout est conçu pour la voiture, et le centre-ville ancien, certes charmant et rénové à grands frais, mais c’est si difficile de s’y garer, et le parking gratuit est si loin (250 mètres !).
- la désindustrialisation évidement n’aide pas et elle frappe les petites villes plus durement que les grandes car souvent dépendantes d’une mono-industrie.

Les politiques patrimoniales sont élaborées AVEC les élus et non contre-eux, et dans l’intérêt de la commune. Les petites villes lorsqu’elles le peuvent (et elles sont nombreuses à le pouvoir, mais elles ne le savent pas toujours) doivent jouer la carte charme et tourisme et s’appuyer sur les services compétents de l’État.

J’ai travaillé dans une petite ville "Plus beau village de France" qui vivait du tourisme. 20 ans de laxisme de la mairie dans le contrôle des travaux illégaux des particuliers a conduit à la suppression de ce label. Résultat : -50% de visiteurs… Donc, oui, si on refuse votre Vélux, c’est qu’il y a une raison.

J’ajoute que les ABF sont des êtres humains et qu’il est tout à fait possible de communiquer avec eux (je n’en suis pas un mais je travaille régulièrement avec eux).

InvestisseurHeureux a écrit :

Dans les grandes métropoles régionales, les centres-villes ont la cote. Mais ailleurs, les centre-villes se désertifient, au profit de maisons Kaufman & Broad récentes ou neuves en proche banlieue…

C’est tout à fait ce que je constate là ou j’habite (ville 22k hab + banlieue 12k habitants). Nous avons, en 2015, fait le choix "contrariant" d’une maison en ville, avec jardin de 650m2, exposition plein sud, ouverture de grandes baies et rénovation complète. Passage du niveau DPE E à presque B (on sera à B cette année).

Certes, nous ne sommes pas sûr de nous y retrouver si on devait vendre.

Par contre, en termes de qualité de vie avec des enfants, on fait tout à pied ou à vélo, et je vois les familles en pavillon à l’extérieur franchement tirer la langue avec tous les trajets incessants qu’ils doivent faire (le coût et le temps que ça leur prend…). J’espère que l’étalement urbain prendra fin (peut-être avec le renchérissement du coût de l’énergie ?) et que l’on réussira à retrouver l’intérêt d’une petite ville reserrée, vivante et conviviale, sans les inconvénients de la grande métropole…

La question que je soulève n’est pas si vous devez profiter ou pas de la situation.

La question est plutôt : Comment expliquer que désormais, la plupart des ménages Français ne peuvent plus devenir propriétaire dans les zones attractives ? Ou du moins, sans être complètement pris à la gorge par leur RP ?

Prix m2 moyen d’une maison à Bordeaux : 4531 €. Nous sommes au même prix que par chez moi environ sachant que le revenus moyen est en dessous de la zone frontalière de la haute savoie. La situation est encore pire donc pour les Bordelais.