Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ?

@Bernard2K

Vos remarques sont toujours censés et j’approuve.

Je vais vers le commercial pour une question de tranquillité de gestion.
Je vois qu’avec mon cash mensuel et certaines reventes , je dispose de fonds pour acheter avec apport.

L’aspect de l’emplacement va de soi en terme de capacité à se garer , se rendre  sur place par transport etc …   

Ensuite j’ai visité pas mal de locaux commerciaux et maintenant je commence à pas trop mal sentir le truc quand je rentre , cela me rassure pas besoin de devenir commerçant à mon tour.
Je vois mes recherches dans le commercial comme mes débuts en immobilier sauf que j’ai juste à compléter mon expérience habitation par celle du commerciale , pas trop d’inquiétude.

J’ai évoqué l’opticien pour les bonnes marges qu’il fait donc pars de soucis de paiement.
Je conçoit que l’achat sur internet existe pour cette profession mais il restera toujours une grande majorité de personnes qui voudront essayer leurs lunettes.

Pour les chaussures , on les achète une fois en magasin et ensuite on peux reprendre le même modèle sur internet.
Si on pars directement sur de nouvelles chaussures sans les essayer  , il faut penser aux pansements pour les ampoules ….

Autre commerce intéressant ce sont les restaurants car il faudra toujours manger et par forcement par internet, je cherche actuellement en Savoie mais il faut trouver la bonne place pas trop cher et c’est rare.

Pour les travaux , je ne suis pas pour le matraquage du locataire et cela n’a jamais été le cas dans l’habitation , il faut savoir donner pour arrondir les angles et faire remarquer quand le locataire part dans les tours.

Certains propriétaires font payer le foncier aux locataires dans le commercial , je ne fais pas ça car c’est dû le propriétaire , juste la TEOM à répercuter.

Pour finir avec l’habitation , les normes deviennent hallucinantes , peu doivent les connaitre en totalité et personne ne les respectent entièrement , je fais parti des 2 cas pré cités.

Je pense notamment aux diagnostiques techniques , quand j’achète le coefficient de consommation  est énorme car pas de double vitrage et radiateur grille pain et ensuite il faudrait fournir un nouveau diagnostique technique après travaux ….  et ceci pour 6 appartements à 300 € pièce …..

Donc je continue de percevoir mes revenus locatifs largement positif et je vais progressivement revendre mes biens après avoir amorcer ma bascule vers le commercial.

C’est la stratégie future qui sera actualisé sur les résultats de cette démarche.

A suivre dans les 2 ou 3 ans à venir

Trahcoh a écrit :

Par contre, je ne vous suis plus sur votre approche de la pharmacie. Vous semblez apprécier les marges confortables. Il y a un nombre très restreint d’installations nouvelles, cela protège le commerce en place. Le commerce qui a racheté une "licence" à prix d’or ne risque pas de s’en débarrasser. Les 2 risques sont à mon avis:

Ca c’était avant. On prévoit une disparition de 20% des pharmacies dans les 10/15 ans qui viennent à cause de la baisse des marges et d’effets voulus de regroupement (fini la pharmacie qui ouvre 9h-20 5 jours/7). Les petits pharmaciens disparaîtront au profit de grosses pharmacies qui fonctionneront comme des mini-supermarches de la santé  le nombre de pharmacie est régulé et la création d’une pharmacie correspond dans la plupart des cas à un transfert. De plus :
- la plupart des pharmaciens sont propriétaires de leurs murs, comme la plupart des professions médicales pour des raisons patrimoniales.
- on observe un transfert vers des centres commerciaux (bail locatif en galerie marchande hors de portée des investisseurs privés)

J’ai plusieurs amis pharmaciens et la tendance est au grossissement de la taille, associations à plusieurs, achats groupés pour continuer à vivre.

Sur les chaussures, ça été très bien expliqué par dalki. Sur l’argument des ampoules : beaucoup de gens achètent des chaussures parce qu’elles sont jolies, pas pour marcher avec. Et si vraiment elles doivent marcher avec, elles mettent un petit sparadrap au talon.

Sur les lunettes : essayer des montures consiste à les mettre sur le nez et à se regarder dans une glace. Si votre ordinateur vous montre votre visage avec les lunettes sur le nez, et qu’à chaque fois que vous bougez la tête votre image bouge aussi, exactement comme dans un miroir, où est la différence ?
Quitte à mettre une clause "satisfait ou remboursé" pour lever les dernières inquiétudes des clients.

Non, vraiment, vous voyez des impossibilités là où il n’y en a pas. Les transitions numériques ont souvent été plus rapides que prévu (l’avènement de la photo numérique par exemple est allé plus vite que toutes les prévisions des spécialistes). D’autres ont mis plus longtemps que prévu (la reconnaissance vocale : ça marche bien, sur du matériel grand public, depuis quelques années seulement, alors que ça fait 30 ou 40 ans qu’on l’annonçait "pour demain" ; le "no paper", annoncé depuis 20 ou 30 ans, qui est techniquement possible mais qui tarde à entrer dans les moeurs !).

C’est difficile à prévoir. Mais, souvent, ça arrive plus vite que prévu.

Bernard2K a écrit :

Sur les lunettes : essayer des montures consiste à les mettre sur le nez et à se regarder dans une glace. Si votre ordinateur vous montre votre visage avec les lunettes sur le nez, et qu’à chaque fois que vous bougez la tête votre image bouge aussi, exactement comme dans un miroir, où est la différence ?
Quitte à mettre une clause "satisfait ou remboursé" pour lever les dernières inquiétudes des clients.

Je pense la même chose. Je dois dire que j’en ai fait l’expérience en étant forcé par ma situation (pays ou je comprenais quedal et passage en France déjà prévu). J’étais pas emballé, mais il fallait tenter!

C’est vrai que le process est très simple, et j’ai payé ces lunettes 39€, alors que j’étais plutôt habitué à des factures de 500€…
Anti-rayures
Anti-reflets
Anti-poussières (ca marche bien!)
Étui et lingette inclus
Satisfait ou remboursé
Hydrophobe et oléophobe (ca marche bien!)

J’ai gardé ces lunettes 4 ans, pas une ride avant de sallement rayer les verres sur le bitume pendant un gros concert.
Je suis repassé par un opticien au pied de chez moi à cause de l’urgence (en asie centrale, entre temps j’ai appris à me débrouiller) mais je n’hésiterai pas à recommander des lunettes sur internet.

Le plus dur c’est de passer le cap. De toute façon… Satisfait ou remboursé.

Etude de l’IEIF (centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier) concernant les différents types d’investissement, immobiliers notamment, qui portent sur 40 ans.
Une bonne manière, sur du temps long, de pouvoir comparer les différents types d’investissement même si cela ne porte que sur de l’investissement "classique" immobilier (et non sur de l’investissement locatif hyper optimisé avec CF positif).

Concernant le débat que nous avons pu avoir sur logement vs commerce, voici les résultats de cette étude  portant sur le TRI sur une période de 20 ans:
- commerces 11,5%
- logement 10,8%
- bureaux 10,4%

(Source : Etude IEIF Septembre 2019)

Bernard2K a écrit :

SCPI Activimmo, dédié à 70 % à la logistique et 30 % commerce

Où avez-vous vu cela ?

Pour investir avec un faible ticket d’entrée, vous pouvez regarder Argan SA, SIIC de logistique coté.

Bonjour chère communauté rentière,

Tel que mentionné dans notre présentation (Espace nouveaux membres), nous sommes un jeune couple marié, au beau début de nos trentaines, sans d’enfants.

Nous habitons dans le sud de la France (Nimes et peut être bientôt Montpellier). Après des années en tant que locataires (nous le sommes toujours), nous souhaiterions procéder à l’achat de notre premier logement, mais je dis à Madame, que ce premier logement doit être le premier de notre aventure dans l’investissement immobilier locatif, d’où notre inscription sur ce forum, car comme vous vous en doutez bien, nous ne connaissons rien à ce domaine, ni le côté technique, ni juridique, ni rien d’autre.

Madame est salariée en CDI, depuis maintenant Octobre 2019 (salaire actuel 41K). De mon côté, je n’ai pas encore de statut particulier. Donc le dossier du prêt immobilier sera monté via sa situation professionnelle uniquement.

En tant que futurs investisseurs, nous souhaitons pouvoir acheter pour y résider, mais aussi pour louer, car nous sommes très mobiles et nous voulons apprendre et démarrer dans l’investissement immobilier et locatif. Nous savons que ce domaine est très vaste, nécessite des années d’apprentissage et beaucoup d’engagement, mais je sais que si nous démarrons sur de bonnes bases, nous aurons plus de chances de réussir.

Nous avons déjà quelques questions :

- Quels erreurs éviter avant de commencer ?
- Pour un premier achat immobilier, le mieux serait de passer par quel dispositif ? (Pinel, taux 0%, résidence principale) ?
- Pourrions nous acheter un premier logement pour y vivre puis le faire passer en location ? A partir de quand ?
- Acheter du neuf, bonne ou mauvaise idée ?
- Etant actuellement basés à Nimes et bientôt peut être à Montpellier, nous pensons acheter dans cette région, que pensez-vous du potentiel dans cette région ?

Enfin, si vous avez d’autres posts (non obsoletes) vers lesquels on peut se référer, merci de les partager avec nous.

En vous remerciant pour votre contribution.

Bonjour
avez-vous pris des contacts avec les banques pour des simulations d’emprunts et calcul de la capacité d’endettement ?
çà vous donnera déjà une fourchette du capital espéré et prospecter les annonces correspondantes
bon courage et patience surtout

AshaJim, le 16/03/2021 a écrit :

De mon côté, je n’ai pas encore de statut particulier. Donc le dossier sera monté via sa situation professionnelle uniquement.

Que signifie "aucun statut particulier" ? Quelle est exactement votre situation ? Chômeur ? Indemnisé ou non ? Après quelles études ?

Etre dans le début de la trentaine et n’avoir "aucun statut particulier" est anormal et très mauvais pour la suite de votre carrière. Cherchez un boulot qui fera bien sur votre CV, et si vous ne trouvez pas un tel boulot prenez n’importe quel boulot pour éviter d’avoir un trou dans votre CV et pour montrer que vous êtes un bosseur, sinon c’est l’ensemble de votre carrière et donc aussi de votre constitution de patrimoine, et donc aussi de votre vie et qui en sera entaché. Je sais, c’est triste à dire, c’est cynique, c’est même horrible, mais c’est comme cela que la société fonctionne.

Pour répondre à votre question : l’erreur principale à éviter, c’est de rêver à l’immobilier au lieu de vous occuper de votre emploi et de votre carrière. Vous ne devriez même pas être sur ce forum immobilier, et vous ne devriez pas poster dans "comment bien démarrer dans l’immobilier locatif". Vous devriez être en train de lire des ressources sur "comment booster son CV", "comment optimiser sa carrière", "comment décrocher un CDI".

AshaJim, le 16/03/2021 a écrit :

- Quels erreurs éviter avant de commencer ?

Peut-être éviter de penser que tout commence avec soi-même quand on découvre un nouveau secteur d’activité ?

AshaJim, le 16/03/2021 a écrit :

Enfin, si vous avez d’autres posts (non obsoletes) vers lesquels on peut se référer, merci de les partager avec nous.

Et accepter l’idée assez simple que ce qui était vrai dans un domaine aussi ancien/classique que l’immobilier il y a 1 an 5 ans ou même 10 ans le reste pour l’essentiel.
Tout à déjà été dit sur le sujet, le travail c’est maintenant à vous de le réaliser (sauf interrogation particulière et spécifique non abordée). Bon courage !

AshaJim a écrit :

Bernard2K a écrit :

Vous ne devriez même pas être sur ce forum immobilier

Ceci est un manque de respect flagrant. Et je préfère ne pas y répondre car je n’ai pas à me justifier et que cela ne nous avancerait à rien. Vous ne connaissez pas l’historique des gens, mais vous vous permettez quand même de prendre des conclusions hâtives et sans fondement, c’est bien dommage venu d’un membre si "reconnu" du forum.

Pour la défense de Bernard2K : si vous aviez précisé votre situation dans votre présentation initiale, le sujet ne divergerait pas à ce point sur un détail bien loin du sujet initial. Les présentations sont là pour que chacun des membres puisse apporter la réponse la plus juste en fonction de la grande diversité de profils qui sont présents sur ce forum. Sans éléments précis, vous vous retrouverez avec des commentaires de ce genre, justifiés quand on voit des dizaines de nouveaux arrivants chaque semaine issus des formations en immobilier à 2000€ sans S.A.V. et qui se retrouvent ici avec des étoiles dans les yeux et projets souvent intenables. Ce n’est probablement pas votre cas, mais mettez vous dans les baskets des "membres reconnus" (comme vous dites) qui prennent gentiment le temps de décortiquer ces projets afin d’en connaitre leur réel potentiel.

AshaJim a écrit :

Ma situation a bien été définie dans ma présentation et dans ce post. Je ne peux me permettre d’aller au delà de ce que notre intimité nous impose.

Cela dit, je ne souhaiterais plus répondre à ce "malentendu" car non constructif pour la communauté.

Si vous êtes un digital nomad, vous devez probablement avoir des revenus liés à ce statut, et donc avoir des avis d’imposition en conséquent.

Pour les profils comme les indépendants ou les intérimaires, les banques demandent généralement les avis d’imposition indiquant les revenus antérieurs.
Ce qui permet souvent d’avoir un crédit (une amie est intérimaire depuis 1 décennie et vient d’acheter sa RP).

Si vous n’avez aucun revenu déclaré, 2 options, si votre compagne achète seule, seul son revenu sera considéré.
Si vous achetez à 2 avec seulement son revenu, il n’est pas impossible que la banque soit gêné par votre absence de revenu et impose un taux d’endettement plus faible (en gros vous considère à charge de votre conjointe donc impose un reste à vivre plus élevé)

Donc faites le cycle habituel : voyez si votre banque (ou un concurrent) vous suit, et si oui jusqu’à combien.
Ensuite, regardez ce qui est possible à ce prix, et familiarisez vous avec l’analyse des biens (côté physique, le batiment, et côté admnistratif, la rentabilité et la charge mentale).