Portefeuille d’actions et de SCPI de Yvan

cat · #26

Yvan a deja intégré 100% de revenus étrangers pour l’US.

Pour le délai de jouissance pour la PP, cela devrait être largement compensé par le différé sur le remboursement du prêt.

Yvan · #27

Bon, à priori, je vois que mon tableau est validé par les spécialistes ’😀

Pour le coup obtenir un cash flow proche à l’équilibre avec un prêt pour la PP sur 20 ans c’est top.

@Cat

Je commence a m’intéresser aux portefeuilles SCPI que je devrais choisir. J’en suis encore a une approche macro (il faut que je creuse et m"établisse des tableaux de suivi sur les 5 dernières années), mais je pense que mon mixte ressemblera à :

Pour le portefeuille de SCPI PP (à la louche)
Des paquebots pour stabiliser la flotte
1/4 d’Immorente rdt 2018 4,,70% idem attendu 019
1/4 d’Efimmo 5,06 % idem ou léger plus 2019
1/6 Epargne pierre 5,97 %
1/6 Primovie
1/8 Interpierre 5,26 %
1/8 Cristal rente si j’y arrive à en avoir avec le CMB (j’en possède depuis le début, et hormis la petite frayeur lors du changement de conseil d’adm, je trouve que ça roule)

Je pense donc que le rdt de 5% sur les 5 premières années est jouable, et qu’ensuite il ne devrait de toute façon pas trop baisser avec les poids lours et l’historique d’Immorente et Efimo

Et Concernant l’US sur 15 ans.
1/2 corum conviction
1/4 vendome regions
1/4 à definir

Je n’ai pas pris le temps de voir l’impact de la non distribution des plus values sur le rdt, donc effectivement il faut que je creuse cette thématique ….. surtout si le chiffre de 5,4 % est bon…..

Si la banque est ok, je ferais peut être une partie de l’investissement US sur 5 ans pour moins dépendre de l’aléa US 15 ans sur des SCPI très récentes.

@Malolechat
Merci pour la confirmation avec vos tableauw que j’ai bien reçu!

@adadou70 et @cat
Je confirme que j’ai pris en compte l’amortissement des prêts, mais retiré les dividendes du calcul de l’US

adadou70 · #28

J’ai créer un simulateur d’investissement qui reprend votre cas de figure, afin d’éviter d’oublier des donner il suffit de remplir les champs bleu

7306_simulateur_scpi_sci_is.xls

cat · #29

@ Yvan
Concernant le portefeuille en PP :
1/ n’oubliez pas que le prix des parts d’Immorente et Efimmo vient d’être revalorisé (donc si la distribution se maintient, vous n’aurez pas le DVM 2018 indiqué);
2/ Primovie, c’est actuellement un DVM autour de 4.5%;
3/ Cristal Rente n’est plus proposée par le CMB, vous devrez donc négocier pour en avoir mais comme il faudra aussi négocier pour prendre l’US à l’extérieur, pas sûr que tout vous soit accordé (à voir).

Après en intégrant les revenus fonciers étrangers, possible que vous soyez proche d’un rendement de 5% sur des revenus entièrement français.

Corum communique uniquement son DVM avant fiscalité (et leur objectif est qu’il reste >= 6%) mais vous ne toucherez toujours que les sommes après fiscalité étrangère (les 5.4% que j’annonçais).

@ adadou70
Merci pour le partage. Compte tenu de l’impact des hypothèses (sur le rendement notamment), je ne suis pas sûr que l’on puisse obtenir vraiment autre chose qu’un ordre de grandeur raisonnable. Essayer d’y ajouter tous les détails possibles et imaginables, n’a à mon avis qu’un intérêt limité (le faire soi-même peut être formateur néanmoins).
J’en profite pour vous dire que votre simulateur n’inclue pas, il me semble, les différés sur les prêts (ce qui est assez usuel dans le cas présent).

Yvan · #30

@Cat
Tout a fait d’accord avec vous concernant les revalorisations des parts versus dividendes.
Il me semble que les montants distribués sont en légère augmentation pour quelques SCPI, mais il faut que j’analyse cela précisement.

Concernant Primovie, j’ai l’impression que la situation va s’améliorée, qu’elle était due a un afflux de trésorerie non maitrisée. Il me semble d’ailleurs que cette baisse était due a un transfert de dividendes vers le RAN plus qu’une baisse du résultat en lui même, non ?

Concernant Cristal rente, j’en ai’acheté avec le CMB il y a 3 ans…. je vais donc m’appuyer là dessus pour tenter d’en reprendre… cette SCPI me semble très bien orientée depuis sa création, je pense que son dividende va dépasser 60 euros cette année.

Mon rdv est fixé pour dans 15 jours pour discuter concrétement (conseillere compétente et CGP)…. j’ai hâte!

@à tous
Je possède des SCPI en direct, et mon TMI va dépasser 30% d’ici 18 mois, je pense donc qu’il peut y avoir une opportunité pour moi de
1-Rembourser par anticipation de mes premières SCPI
2-Les apporter au CCA pour améliorer le Cash flow et ne pas subir TMI 30% et CSG/RDS

Quelqu’ una a t’il deja fait cette bascule ? (Je ne retrouve plus les files qui en parlaient).

Bien cordialement

Yvan · #31

Bonsoir à tous,

Petit point concernant l’actualité de mon projet

Côté établissement des statuts et comptabilité, j’ai consulté :
- IGAM,
- Ouest Conseil,
- le notaire de ma commune (pour les statuts uniquement).

Il semble que le montage SCI IS avec des parts de SCPI PP et US ne leur pose pas de problème, au contraire, ils semblent tous connaître; ces différents interlocuteurs vont me transmettre des devis prochainement.

Concernant la banque, j’ai eu un nouveau rdv; je vais leur transmettre un mail avec les renseignements de la future SCI afin qu’ils établissent les offres définitives.

La pierre d’achoppement étant évidemment le financement des parts de SCPI en US. La banque est d’accord, toutefois, il faudrait que je reste dans leur liste de SCPI référencées. Or, celle-ci ne dispose pas de SCPI tournée vers l’étranger (la SCPI ayant le plus de loyer étranger étant Immorente…..). Les échanges vont donc se poursuivre.

A bientôt
Yvan

Nota : tant que mon projet n’est pas finalisé, et que mes futurs partenaires (bancaires notamment) n’ont pas accepté que je diffuse leur coordonnées, cela ne sert à rien de m’envoyer des mails en ce sens.

coriace · #32

Est ce que quelqu’un peut me dire pourquoi il faut forcément des parts de scpi US en sci IS pour faire ce montage?

Je n’arrive pas à saisir le concept.

Yvan · #33

Bonsoir Coriace,

L’objectif de ce type de montage est l’autofinancement sans aucun apport.

Cela est uniquement possible si l’on ajoute de l’usufruit :
- Les rendements de la PP sur des durées longues ( 20 / 25 ans), ne permettent pas cela.
- L’ajout d’US permet grâce aux clés de démembrement d’avoir des loyers importants, mais également de déduire de l’amortissement au résultat de la SCI, ce qui permet de baisser l’IS à payer.
En effet, il est fiscalement autorisé d’amortir l’US du résultat. Concrètement, si l’on a 150 000 € de SCPI US à 15 ans, on peut déduire 10 000 € chaque année (cela est possible pour l’US acheté en direct ou en prêt).
- Pour arriver à ne payer que peu, voire pas, d’IS, il faut arriver à acheter des SCPI avec un grande part de loyers étrangers par l’US. En effet, ces loyers étant déja taxé à l’étrangers, il ne rentreront pas dans le calcul de l’IS à payer en France.

Evidemment la grande difficultés étant de se faire financer de l’US avec des SCPI avec des loyers étrangers conséquents.

Bien à vous.
Yvan

coriace · #34

Ok pour cette explication très claire.
Donc en PP sur du corum xl par exemple, les loyers ne rentreront pas dans le calcul du résultat fiscal de la sci?

Yvan · #35

@Coriace

C’est bien cela.

Yvan · #36

Bonjour,

Voici où j’en suis dans mon projet :
- J’ai reçu les propositions pour les statuts, la compta et le juridique de Ouest Conseil et IGAM. Ces 2 sociétés ont été réactives dans les échanges et l’établissement des devis.
- J’attends toujours un retour de mon notaire pour le chiffrage de la création des statuts ….. après 2 relances, pas de son pas de lumière….. Il s’est donc éliminé tout seul compte tenu de son manque d’intérêts pour mon projet.

Je vais retenir Ouest Conseil qui me propose les tarifs suivants (non négociés) :
- Constitution SCI 1300 € TTC (IGAM me proposait 1 184 €, je tenterai donc une négo),
- Juridique annuel 252 €TTC (je ne prendrai ce poste que la première année),
- Mission comptable 600 € TTC annuel (je suis étonné de ce tarif qui m’est favorable 😊).

Je vais donc essayer d’avancer sur la création de la SCI dès la semaine prochaine !

Au niveau de la banque , les discussions sont toujours en cours pour les prêts US avec des SCPI ne faisant pas partie du portefeuille classique, j’ai bon espoir d’une réponse favorable prochainement.
Pour la partie PP, cela ne semble pas poser de problème pour 360 k€ sur 20 ans différé de 18 mois à 1,38%.

Concernant’les SCPI que je possède en direct, je pense que je ferais comme DrFab : payer 5% de taxes/frais pour les apporter au compte courant quand les prêts seront finis.

A bientôt
Yvan

Yvan · #37

Bonsoir,

Mon projet avance !

J’ai finalisé mes discussions avec Ouest Conseil, et nous sommes d’accord sur les montants des différehtes prestations.
En avant donc la découverte détaillée des statuts ! Bon, il me reste du pain sur la planche car tout n’est pas encore clair pour moi : je ne maîtrise pas toutes les spécificités….. je vais m’y pencher sérieusement dès à présent !

Le plus dur est d’envisager et comprendre tout ce que l’on peut / veut faire et de se projeter dans le futur….. il faut prendre le temps de la réflexion.

Concernant la banque, je devrais avoir un retour officiel pour cette fin de semaine !
Idéalement, j’aimerai passer avec ma banque historique avec qui j’ai toujours eu des bonnes relations.
A suivre donc.

A bientôt
Yvan

Yvan · #38

Bonjour,

J’espère que quelques personnes pourront avoir un avis pour éclairer ma lanterne.

Dans les statuts de ma SCI, je souhaiterai établir des statuts non limitant afin de pouvoir y logernotamment
- Les SCPI PP et US que je vais prochainement acheter via la SCI,
- Les SCPI que je détiens en direct (avec prêt) que je souhaite transférer l’année prochaine,
et à terme (je ne ferais certainement pas tout, mais autant ne pas se restreindre ) :
- Des foncières cotées ou non cotées,
- des biens type appartements / immeubles,
- Peut-on y loger autre chose ?

Avec la lecture des forums et divers sites internet, j’en arrive à retenir 2 types de statuts, qui me semblent complémentaires :

Statut 1
L’acquisition par tout moyen et notamment par voie d’achat ou d’apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, la construction, l’aménagement, l’administration, et la location de tous biens et droits immobiliers, de tous biens et droits pouvant en constituer l’accessoire, l’annexe ou le complément des biens et droits immobiliers en question,
La vente à titre exceptionnel des biens sociaux,
La mise à disposition à titre gratuit au profit d’un ou plusieurs associés, leur vie durant ou pour une
durée déterminer, de tous biens et droits immobiliers détenus par la Société
.

Statut 2 (gentiment transmis par un membre du forum !)
La Société a pour objet :
- La détention et la gestion d’un patrimoine financier et immobilier,
- L’acquisition par tous les moyens, l’administration et la gestion par tous les procédés d’un portefeuille de valeurs mobilières et d’autres droits sociaux français et/ou étrangers dont la société sera le propriétaire,
- L’acquisition par tous moyens, l’administration et la gestion par tous les procédés des biens immobiliers dont la société sera propriétaire,
- Éventuellement, et exceptionnellement, sans que cela puisse modifier le caractère civil de la société, l’aliénation des actifs devenus inutiles à la société au moyen de vente, échange ou apport en société,
- Toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d’en faciliter la réalisation, à condition d’en respecter le caractère civil.

Je n’arrive pas à me convaincre s’il faut cumuler les éléments du premier statut sont à cumuler au second, où si les 2 permettent de tout faire par extension explicite ?

Petite question concernant la TVA : on n’est bien d’accord il n’y a pas d’intérêt à procéder à la récupération de la TVA ?

A bientôt….. je retourne sur mes recherches sur les statuts !

Skarklash · #39

Puisqu’il s’agit d’un objet civil, la TVA semble exclue, compliquée à gérer et sans grand intérêt.

Je prendrai la version 2. L’objet social patrimonial (immobilier et financier), le code APE ne sera pas celui d’une SCI, ce qui peut faire perdre dans certains établissements financiers l’accès au barème des prêts habitat au profit du barème pro (SC à l’IS) qui est moins intéressant. Pensez à valider ce point avec le conseiller, j’ai eu le cas avec le CMB.

Yvan · #40

Bonjour,

M.erci pour ce retour !

Dans les autres points que je suis entrain de regarder :
- Gérance

Ma femme souhaiterait que l’on soit co-gérant, à priori dans les statuts cela ne pose pas de problème.
Je voudrais savoir si certain d’entre vous ont fait ce choix, et connaître votre retour d’expérience:
- Dans les faits, cela veut dire qu’il faut être systématiquement 2 pour signer un document, ou au contraire, l’un des 2 suffit ?
- Recommanderiez vous ce choix ?

- Transmission de parts de SCI
Dans l’optique de transmission de la SCI aux enfants : Si l’on donne la nue propriété aux enfants des parts de la SCI et que l’on garde la pleine propriété, comment les points suivants doivent ils être indiqués dans les statuts et/ou gérés à terme :
1- Si je souhaite vendre une partie des parts de SCPI, est-ce possible ? En effet, les parts de SCPI appartiennent donc aux enfants, non ? Je ne bénéficie alors que de l’usufruit de ces parts ?

2- Comme je pense que le 1 n’est pas possible, comment peut-on s’organiser pour pouvoir bénéficier à terme des dividendes générées par les SCI, mais également vendre des parts des SCPI pour toucher des revenus complémentaires sous forme de dividende.

Prenons l’exemple suivant : Dans 20 ans, les biens détenus par la SCI sont de 600 000€ de parts de SCPI en PP.
Comment s’organiser pour à terme :
- Léguer 300 000 € à mes enfants,
- Toucher les dividendes de l’ensemble des SCPI de la SCI
- Vendre 300 000 € au fur et à mesure des parts pour toucher un revenu complémentaire ?

A bientôt
Yvan

cat · #41

Bonjour Yvan,

pour répondre brièvement :
1/ ma femme et moi-même sommes co-gérants et il n’est pas nécessaire de signer tous les papiers tous les deux (je ne sais plus si c’est dans les statuts mais j’ai déjà spécifié dans un PV d’AG, lors de l’investissement initial, que l’un des deux pouvaient signer l’ensemble des documents pour la SC).

2/ pour moi, étant associé à 50/50, il me semblait naturel que l’on soit co-gérant (et ma femme a confirmé qu’elle souhaitait l’être).

3/ si vous donnez la nue-propriété des parts de la SCI à vos enfants, vous garderez l’usufruit. Les enfants ne sont pas propriétaires des parts de SCPI (vous n’êtes pas plus l’usufruitier de ces parts) mais de la SCI.
En gardant le statut de gérants avec votre épouse (éventuellement irrévocables), vous devriez pouvoir vendre des actifs de la SCI.

Si vous voulez pouvoir le faire indépendamment de la volonté des associés, cela peut être aussi écrit explicitement dans les statuts, voir par exemple ici :
Le gérant d’une société civile peut-il vendre seul ou un bien de la société sans autorisation ?

Bien à vous,
cat

Yvan · #42

Bonsoir,

Avec ma femme et la société Ouest Conseil, nous avons bien avancé sur la rédaction des statuts cette semaine :
- Echanges par mail (contact Ouest Conseil très réactif),
- 2 rdv téléphoniques pour parler/échanger de points précis.

Nous allons essayer de finaliser les statuts la semaine prochaine afin qu’ils soient soient publiés vers la mi-novembre.

Nous sommes contents, cela avance bien :-).

Concernant les discussions en cours avec la banque, il reste quelques petits points à régler, mais les taux US et PP et anticipation de 24 mois semblent validés. J’ai pris le parti de ne pas en parler plus en détail tant que tout n’est pas signé, mais cela semble (très) bien se présenter.

Lorsque j’aurais signé les offres définitives, promis je communiquerai dessus :-).

Bien cordialement
Yvan

Yvan · #43

Bonsoir,

Avec ma femme, nous allons signer nos statuts demain soir ! Grand moment pour nous !

Un petit pas pour l’homme, un Grand Pas dans nos vies :-)

J’ai fini de compulser tous les articles, tout est bon, mais je n’ai pas réussi à éclaircir un point : ma femme est fonctionnaire, et j’avais lu des articles sur le cumul gérance de société et poste de fonctionnaire.
Nous sommes bien d’accord que cela ne s’applique pas aux SCI dans le cadre de la gestion du patrimoine personnel, et qu’il n’y a aucune démarche à faire ?

Cordialement
Yvan

cat · #44

Bonsoir Yvan,

le point que vous mentionnez vis-à-vis de votre épouse est toujours flou pour moi (ma femme et moi sommes tous les deux fonctionnaires).
La plupart des avis convergent pour dire qu’il n’y a pas de souci mais j’ai déjà eu quelques retours qui m’incitaient à me signaler. Pour ma part, je n’ai néanmoins fait aucune démarche.
Vous avez pas mal d’information ici :
Fonctionnaire : quelle structure juridique pour de la location meublée ?
Contrairement à ce que le titre indique, la discussion dépasse largement le cadre de la location meublée. Le dernier message de picsou83 m’a notamment remis un petit doute sur ce point.

Bien à vous,
cat

Yvan · #45

Bonsoir,

C’est bon, les statuts sont signés ….. embarquement immédiat, le voyage commence !

Tout s’est très bien passé avec la juriste de Ouest Conseil, très carrée et organisée.

D’ici 15 jours, les statuts seront publiés et il ne nous restera plus qu’à finaliser les démarches avec la banque!

A bientôt
Yvan

Nota : on est bien parti sur 2 gérants ….. dont un fonctionnaire.

Yvan · #46

Bonsoir,

Ça y est, les statuts de la SCI sont signés.

Je devrais recevoir l’offre définitive (passage à la commIssion des crédits) de la Banque en fin de semaine, début de semaine prochaine.

Au vu des derniers échanges, celle-ci devrait correspondre aux termes suivants :
- Prêt pour de la PP sur 20 ans, taux de 1,15%, SCPI du catalogue de la banque, 360 k€
- Prêt pour de l’US sur 15 ans’, taux de 1,05 %, SCPI libres, 180 k€
- Anticipation de 24 mois,
- Assurance de la banque,
- Nantissement des parts de PP (pas de surcoût)
- frais de dossier de 800 euros.

Bien à vous,
Yvan

DrMinimal · #47

Bonsoir Yvan,

Mis à part le nantissement des parts en pleine propriété, quelles autres garanties a pris le CMB (Crédit logement, CMH, Nantissement d’assurance vie)?

Merci pour votre partage,

Bien à vous

Dr. Minimal

cat · #48

Yvan me corrigera éventuellement mais je ne pense pas qu’il y ait d’autres garanties que le nantissement des parts en pleine propriété.

Bien à vous,
cat

Yvan · #49

Bonsoir,

Effectivement, et dans l’attente des propositions de prêt définitives, il ne devrait pas y avoir d’autres garanties demandées par la banque.

Je suis un client "historiqe" de cette banque qui m’a,permjs de financer ma RP (prêt remboursé) et des parts de SCPI en direct il y a 3 et 6 ans (financement sur 15 ans).

Je travaille actuellement sur le choix des SCPI, je pense retenir :
- En pleine propriété :
Epargne pierre : 504 parts à 205€ = 103 320€
Interpierre : 98 parts à 1050€ = 102 900€
Immorente : 227 parts à 337€ = 76 499€ (maxi autorisé)
Efimmo : 326 parts à 237 € = 77 262€ (maxi autorisé)

- en Usufruit
Corum Origin
Pierval Santé
Epargne Pierre

En équipondéré pour ces SCPI.

Qu’en pensez-vous ?
Bonne soirée

Yvan

Malolechat · #50

Vos choix de scpi me paraissent très bon, kyaneos et vendome région pourraient également être intéressantes parmi d’autres évidemment.

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