Nana88 : étude de cas immobilier (immeuble de 4 appartements)

Nana88 · #1

Bonjour,
Comme expliqué sur mon profil, je cherchais à investir dans du locatif et voilà qu’on me propose un Immeuble dans le cadre d’une succession.

VOTRE PROFIL
- bientôt PACSEe + 1 enfant , 31 ans, TMI à 30%, 42k net

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- mon compagnon a deja fait des travaux chez lui mais pas de gros oeuvres (menuiseries,carrelage,parquet…)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : Immeuble
- Année de construction : en attente de l’agent
- Nombre d’étage : 1
- Chauffage individuel électrique
- Volets en alu + double vitrage dans tous les appartements
- Petite dépendance débarras a l’abandon,mitoyen avec la dependance du voisin- non utilisable
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ?en attente de l’agent
- Pas de charges de copropriété- Taxe foncière : en attente de l’agent hypothèse à 1000€ pour les calculs
- Etat toiture : toiture avec de la mousse, pas en super état - en attente de l’avis d’un expert
- Etat façade : correct, pas de fissure mais sale, corniches mauvais états avec enduit qui part -en attente de l’avis d’un expert

LOCALISATION DU BIEN
Centre-ville d’Orry-la-ville
17mn en TER depuis Paris
Proche du pôle CDG
Dans la ville où nous habitons, donc pratique pour faire une partie des travaux

CHIFFRES
Prix de vente FAI avec négo 265 000€
A) F2 de 45m² 500€/mois - pas de charges - bail en cours 12/2021 - aucun travaux
B) F2 de 40m² 533€/mois - pas de charges - bail en cours 04/2021 - électricité à refaire + rafraichissement - estimation à 10000€
C) F2 de 40 m² 500€/mois - pas de charges - bail en cours 04/2021 -électricité à refaire + rafraichissement - estimation à 10000€
D) Studio de 25 m² -pas de loyer - pas de charges - pas de bail, pb avec la locataire - insalubre, estimation travaux 40 000€

2 problèmes majeurs :
1) Le studio D) est loué par une mamie qui n’y habite plus car elle est hébergée chez son fils depuis un an (suite à une maladie). Le propriétaire a perdu son bail et donc impossible de mettre fin au bail. L’appartement étant mal entretenu depuis des années, et fermé depuis un an a été jugé insalubre par la Mairie. Le propriétaire leur a expliqué la situation et pour le moment ils n’ont pas fermé le studio. Le prix de vente prend en considération que le studio est inutilisable.
==> Si la situation traîne, la moisissure risque de se propager au reste de l’immeuble.
==> S’il y a un arrêté d’insalubrité, d’après ce que j’ai lu sur internet, la locataire arrête non seulement de payer son loyer mais je devrais également la reloger à mes frais pendant la période des travaux et j’aurais un délais court pour faire tous les travaux. L’unique recours serait d’assigner le locataire au Tribunal d’Instance :https://www.dossierfamilial.com/immobilier-logement/proprietaire/faq/logement-insalubre-comment-le-proprietaire-peut-il-contraindre-un-locataire-a-liberer-les-lieux-370942
Mais d’après l’agent immo, s’il y a vente, il y aura signature d’un nouveau bail avec cette mamie.
Je me disais que je pouvais mettre cette signature comme close suspensive de l’achat?

2) L’ensemble de l’immeuble est considéré comme un lot unique. Je ne pourrais pas le revendre appartement par appartement. Selon l’agent immobilier, pour diviser en plusieurs lots cet immeuble il faudrait créer 2 places de parking par appartement et cela reviendrait à 20 000€ par appartement, et même si je le voulais, il n’y a pas de possibilité d’en créer. (D’après l’agent immo, cela a découragé un investisseur qui voulait faire une division).
Mon objectif étant de louer, cela ne me dérange pas de ne pas faire de plus-value sur la vente. Par contre, je ne pourrais vendre qu’à des investisseurs…
Qu’en pensez-vous?

3) 1 place possible dans la cour, pour le moment il y a des places de parking disponibles dans la résidence d’en face…mais possibilité qu’un jour ce parking soit fermé aux non-résidents. Il faudra alors aller se garer dans les rues parallèles des pavillons.

RENTABILITÉ DU BIEN
J’ai calculé la rentabilité de l’immeuble selon différentes phases. Mais au fil de la fin des baux, je vais avoir des appartements au Régime Réel et en LMNP au réel en même temps à gérer.

Phase 1 - en attendant que les baux se terminent
Aucun travaux
Régime Réel
Rentabilité nette 3,86% avec cashflow -90€/mois.

Phase 2 - après rénovation
LMNP au réel
Travaux de 20 000€ + Equipement 8000€ de A),B),C)
Nouveaux loyers applicables à 600€/mois, 620€/mois, 600€/mois
Rentabilité nette de l’immeuble 5,81% avec cashflow 410€/mois. Le cashflow devient négatif à la 18ieme année.
=> Mais si d’ici là je fais des travaux d’entretien de l’immeuble (toiture, facade, ect…) j’imagine que je repousserais cette échéance d’encore quelques années? Ces travaux sont bien déductibles n’est ce pas?

Phase ? - rénovation du studio
LMNP au réel
Travaux de 40 000€ (tout à refaire car insalubre) + Equipement 3000€
Nouveau loyer applicable à 400€/mois
Rentabilité nette de l’immeuble 7% net avec un cashFlow de : 700€/mois

Merci par avance pour vos réponses et vos avis,

Mots-clés : immeuble, immobilier, insalubre

DDtee · #2

Bonjour,

La rémunération de l’investissement ne me semble pas couvrir les risques et incertitudes, loin s’en faut.

Le problème d’insalubrité dont vous avez saisi les enjeux (il vous faut obtenir l’arrêté pour avoir plus de précisions)
L’absence de bail (l’agent est bien optimiste, pourquoi la mamie signerait-elle forcément un nouveau bail, d’un appartement classé insalubre ? Par définition légale un appartement insalubre ne peut être loué !)
La non division des lots (y a t-il bien des compteurs individuels ? Comment est perçue la taxe d’habitation ?)

les travaux sont bien déductibles au régime réel (LMNP ou foncier) et cela ne pose aucun soucis de gérer les deux régimes dans le même immeuble.
Le passage du foncier au LMNP ne se fait que sous certaines conditions, pour faire court au delà des 3 ans qui suivent votre choix fiscal sur lequel vous vous engagez.

A la lecture de votre description et la musique de peu d’entretient global qui s’en dégage (façade, toiture, studio…) il est envisageable que vous sous estimiez largement le coût des travaux.

Canyonneur75 · #3

Bonjour,

1 -

DDtee a écrit :
La non division des lots (y a t-il bien des compteurs individuels ? Comment est perçue la taxe d’habitation ?)

Concernant les impôts locaux, l’administration fiscale ne considère pas les lots de copropriété, mais les locaux. Il est précisé dans les indications générales de la fiche H2 : "Une déclaration doit être souscrite par local, c’est-à-dire, pour chaque fraction d’immeuble normalement destinée, en raison de son agencement, à être utilisée par un même occupant". C’est assez logique, le propriétaire d’un immeuble entier n’a pas faire établir un état descriptif de division pour pouvoir louer les différents appartements…

Le point important est la description du bien au fichier immobilier (qui doit préciser l’existence des 4 logements) et la situation au niveau des impôts fonciers.

Il convient de regarder le PLU pour connaître les obligations en cas de division. Je ne sais pas si les obligations sont liées à la division en lots (via un état descriptif de division en préalable de la création d’une copropriété) ou alors à la division en logements (à la construction ou par la suite - déjà réalisée dans votre cas).

2 - Le bail du studio D :
2 possibilités : le bail a été égaré - dans ce cas on peut demander au locataire d’en produire une copie ou le bail est verbal - le propriétaire peut demander la signature d’un bail (préférable pour pouvoir augmenter le loyer ou pouvoir poursuivre plus facilement en cas d’impayés).

La seule solution légale à mon sens est la remise en état du studio + signature d’un bail (ou exhumation du bail )

Par ailleurs, qu’elle est la position de la famille de la locataire ?

Pour moi, une situation d’attente pourrait être :
- réalisation des travaux urgents par l’ancien propriétaire pour éviter toute dégradation
- minoration du prix de vente pour tenir compte de X (en fonction de l’espérance de vie de la locataire) mois de loyer
- S’assurer que le local est assuré

et être prêt à réaliser les travaux de mis en état si la locataire / les autorités l’exigent

3 - Passage en LMNP : ne sera possible qu’au départ des locataires actuels - sauf accord à trouver avec eux - pas de possibilité de donner congé en fin de bail pour ce motif…

4 - Charges : vous aurez un minimum de charges : nettoyage des communs, électricité des communs, assurance (gros oeuvre + responsabilité civile ), sortie des poubelles (le cas échéant)

5 - Beaucoup de travaux à prévoir sur le gros oeuvre… par ailleurs état des canalisations d’alimentation des logements (eau/électricité), colonnes d’évacuation, état de la cage d’escalier, présence d’un sous sol ? Obligation d’effectuer une isolation lors de la réfection des façades et du toit ?

6 - Le prix : 1766 E/m2 pour une moyenne de 3000 E à Orry d’après meilleurs agents…
Cela laisse 1250 Euros max/m2 pour les travaux soit 187500 euros …

La rentabilité brute avant travaux avec tous les logements loués est à 1900 (500+500+533+367)*12/(1766*150) = 8,6 % ce qui me semble pas terrible et tombe à 6,2 % avec 100000 de travaux (dont 60000 dans les logements)…

Beaucoup de questions, donc à mon sens, des risques et donc des leviers de négociation…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (09/09/2019 06h25)

Nana88 · #4

Merci pour vos réponses,

1) Si j’ai bien compris l’agent immo, c’est la division en lot qui nécessiterait la construction de 2 places par lot. Mais selon l’extrait du PLU de la ville:
Article UA12 - Stationnement
"Le stationnement des véhicules doit correspondre aux besoins des constructions,
installations et à leur fréquentation. Il doit être réalisé et justifié en dehors des voies
publiques.
- logement : 2 places par logement, 1 place en UAc"
Je vais reconfirmer ce point avec l’urbanisme demain directement.

2) Je pense que le bail est simplement verbal.
Le fils de la locataire aimerait qu’elle quitte le logement puisqu’elle vit deja chez lui depuis un an. Mais il n’arrive pas à la convaincre pour le moment.
Merci pour l’idée de la situation d’attente, je vais pouvoir enrichir mon argumentaire pour la négociation.

3) Oui, c’est vrai qu’être en cashflow négatif pendant 3 ans n’est pas idéal

4) Je n’ai pas réussi à avoir de détails. J’essayais justement de l’estimer. Merci pour les éléments que vous listez.

5) Pour connaitre l’etat des canalisations + colonnes d’évacuations, j’imagine que je devrais faire appel à un expert?
S’il y a obligation d’effectuer une isolation, elle devrait être inscrite dans le PLU, c’est bien ca?

6) Oui vous avez raison, de plus, si besoin de revendre un jour, j’aurais besoin d’améliorer au maximum la rentabilité du bien car les acheteurs seront des investisseurs

tini38 · #5

Je vous conseille de faire une visite avec un artisan qui analysera l’état de l’immeuble, a première vue, il semble en mauvais état, il faut donc être très vigilant.

Compte tenu de l’état de l’immeuble et des incertitudes, le rendement est plutôt faible. Une grosse négociation est peut-être possible à condition de bien connaître (tous) les points faibles.

Petite parenthèse pour le point N°1 que vous cité, en effet cela dépend du PLU qui est disponible en mairie. Généralement on parle de 2 places par logement et parfois 1 place par tranche de 50m2, c’est spécifique à chaque ville.

De plus, dans le cas ou la création de places de parking n’est pas possible (ce qui semble être votre cas), la taxe pour la non-réalisation des places de stationnement a malheureusement été supprimée le 01 Janvier 2015 (PNRAS).

Souvent, on retrouve les inscriptions suivantes :

"Sont soumis au respect des normes en matière de stationnement :
- Toute construction neuve, qu’il y ait eu ou non démolition de bâtiments anciens,
- Toute opération faisant l’objet d’un changement de destination de tout ou partie des locaux ; dans ce cas, la norme de stationnement s’applique au projet sans possibilité de déduction de la norme appliquée à l’état initial,
- Toute transformation, aménagement ou extension de bâtiments existants ; dans ce cas, le nombre de places exigé sera celui obtenu par application de la norme à l’état initial. Les places de stationnement existantes conservées seront déduites de l’état initial."

Iqce · #6

Bonjour,

Concernant le nombre de places, le PLU s’applique et il est "normalement" adapté au cas par cas. L’usage à fait ressortir que ce genre de régle peut être contre productive en contredisant par exemple le PADD (= le projet) du dit PLU, qui voudrait par exemple revitaliser le centre ancien, oui mais voilà la création de places en centre ancien est bien souvent impossible. Dés lors, dans certains cas récent, l’autorité compétente peut ignorer la règle, sous conditions.
Dans le cas que vous citez ici, une discussion est peut être à tenter avec l’adjoint à l’urbanisme et le service (ou à faire évoquer en commission urbanisme) sous l’angle de la réhabilitation du bâtiment et de la résolution potentielle d’un cas d’insalubrité. A défaut, ce sera la collectivité qui devra gérer (en cas de propriétaire défaillant)…
Le tout sous condition, en imaginant par exemple qu’un nouveau PLU soit en gestation, ou qu’une procédure dite de Modification au sens du Code de l’Urbanisme soit actée.
voilà quelques propos à évoquer avec le service urba/droit du sol dans un 1er temps et ne vous découragez pas en cas de refus car cela signifie du boulot pour eux, donc…

jeromem · #7

Ce projet me semble vraiment compliqué et risqué, surtout aux vues de la rentabilité espérée et de votre expérience en investissement immobilier. Il y a des investisseurs chevronnés qui font d’excellentes affaires sur ce type de bien, mais ils ont les épaules assez solides pour supporter toutes ces contraintes (connaissances juridiques, réseau, etc).

Attention aussi concernant le calcul de rentabilité. Une division officielle peut modifier le montant de la taxe foncière.

Nana88 · #8

Bonjour,

Merci pour vos retours, je garde en tête qu’il serait peut-être possible de négocier avec l’urbanisme.

J’ai discuté avec l’agent, les héritiers ne sont pas pressés de vendre car ils possèdent déjà "toute la rue", le reste des maisons/immeubles étant déjà distribué. Mais il n’est pas contre faire une proposition en dessous de 165k, donc je réfléchis à une proposition à 150k.

Cependant, en plus des travaux, j’ai un autre frein d’ordre "éthique": il m’est difficile de m’imaginer mettre "à la porte" les locataires retraités qui y vivent depuis plus de 30 ans.

Du coup, je continue à prospecter d’autres bien et me laisse le temps de la réflexion,

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