Comment emprunter sans revenus pour un investissement locatif ?

Comme l’a indiqué Bernard2K profitez de votre famille, mais pour résumer, si on parle uniquement immobilier vu votre situation j’ai 2 conseils à vous donner :

1) Formez vous, tous les jours si il le faut, apprenez des choses que ce soit au niveau immobilier, calcul de rentabilité, analyse du prix du marché autour de chez vous, comment bien présenter son dossier à la banque lors d’un rdv pour obtenir un crédit immo etc… il y a tellement de choses à apprendre

2) Stabilisez votre situation financière, autant au niveau de vos comptes bancaire que de votre emploi, épargnez au mieux, réduisez les dépenses inutiles, stoppez vos passifs le plus rapidement possible si vous en avez, décrochez un CDI

Vous parlez d’une durée de 12 mois minimum, essayez de vous imaginer dans 12 mois avec des centaines de connaissances en plus et des comptes propres à 100% aux yeux de la banque?

Vous aurez toutes les armes en main pour investir avec succès, ne vous posez pas d’autres question pour l’instant.

Bonjour, je suis nouveau sur ce forum,

Je souhaite emprunter 130.000€ pour financer un projet T4 à 110% + travaux.
L’idée serait de le louer en coloc (CF positif), mais le projet aurait peut être plus de chance de passer si je dit que c’est pour une RP…

Problème : je n’ai pas de CDI

Cependant : je touche le chômage, environ 1300e/mois,  jusqu’à janvier 2021.
Ayant fait une école de commerce j’ai vocation à retrouver un CDI rapidement.
Enfin, je dispose de 135.000€ d’épargne en assurance vie (fond € et UC répartition 50/50) et 15.000€ sur livret A

Question : la banque acceptera-t-elle de me prêter ?
Sachant que la somme demandée est inférieure au montant de l’assurance vie

Merci pour vos conseils

Matt23 a écrit :

Enfin, je dispose de 135.000€ d’épargne en assurance vie (fond € et UC répartition 50/50) et 15.000€ sur livret A

Au pire vous pouvez toujours utiliser tout ou partie de vos fonds propres. Plus risqué mais sans doute pas beaucoup plus cher qu’un emprunt, car dans votre situation même si vous obtenez un financement je doute que vous obteniez aussi un excellent taux. A comparer avec le taux que vous sert votre AV.

Matt23

je doute qu’une banque vous prête, que ce soit pour une résidence principale ou un projet locatif.
La visibilité sur vos revenus ne dépasse pas 1 an et demi alors que vous allez sans doute emprunter sur 15 à 20 ans.

Par ailleurs, au delà de votre profil de revenus risqué, vous demandez un financement à 110% + travaux.
Clairement, votre dossier serait plus attrayant pour un banquier avec un peu d’apport d’autant que vous avez des liquidités.

Ensuite, avez-vous bien fait vos calculs? Vous êtes vous bien renseigné sur les contraintes de la colocation. C’est à la mode, mais le cadre légal a évolué. Etes vous bien au fait de tout cela avant de vous lancer?

J’abonde dans le sens de GBL, à mon sens, trouvez un CDI et vous verrez qu’il vous sera beaucoup plus facile d’emprunter, une fois la période d’essai passée. Ce sera aussi beaucoup plus sécuritaire pour vous.
Sur du locatif, comme sur le reste, on est jamais à l’abri d’un couac, il faut alors avoir la capacité financière de payer le crédit pendant quelques temps sur ses deniers perso.
Avec 1300e de revenus, sans doute un loyer à payer, comment ferez vous si vous n’avez pas de revenus locatifs. Il vous faudra sortir entre 650e et 700e par mois….. 
Ca greverait sans doute pas mal votre budget, encore plus si vous arrivez en fin de droits…..

Bon courage pour la recherche de votre CDI!

Bonjour,
Je suis en ce moment en train de chercher un bien pour un investissement locatif. Etant consultant immobilier indépendant, je bénéficie d’un large réseau pouvant me permettre d’obtenir un bien répondant à mes attentes.

Je suis en train de travailler sur mon dossier de financement sur une enveloppe globale mais commence à avoir soit : un refus ou des interrogations des pôle habitats.

Le souci ? Je suis indépendant et donc Travailleur Non Salarié.

Saurez-vous me conseiller afin d’obtenir un financement ? J’ai de l’épargne, mon entreprise bien que récente (crée en Avril 2018) a évolué rapidement et très positivement, j’ai un prévisionnel largement positif et mon projet et viable et générera un cash flow important.

J’avance tout cela et je promets de transférer mon épargne et mes comptes pro et perso.

Merci par avance. Il s’agit là de ma stratégie financière sur ces deux prochaines années et j’ai pris le risque de créer mon entreprise avec ces projets en parallèle (auparavant salarié avec un salaire confortable).

Je pense que c’est un des rares cas dans lesquels le recours à un courtier se justifie, bien qu’ils ne soient pas en odeur de sainteté auprès des banques en ce moment.

Je l’ai fais perso pour ma RP, j’aurais pu m’en passer (pile 3 ans d’exercice au moment de ma demande) mais je n’avais ni le temps ni l’envie de faire le tour des banques pour se justifier à chaque fois.

Dans les banques classiques, ils réclament généralement 3 bilans ( 5 bilans demandés chez Boursorama ! ) mais vous pouvez très bien trouver un interlocuteur qui accepte 1 seul bilan mais avec un bon potentiel d’évolution.

Personnellement, je travaille dans le finance et notamment dans la gestion de patrimoine et je connais bien les banques (j’ai été commissaire aux comptes par le passé), et je peux vous dire qu’il est trés difficile voir impossible de souscrire des prêts immo avec peu ou pas de revenu si l’on a pas une solide épargne à côté..
Je pense qu’aujourd’hui les réseaux sociaux et YouTube notamment pullulent de vendeurs de tapis qui vous vendent des formations en vous promettant que vous pouvez investir dans l’immobilier et devenir rentier en étant au chômage, en ayant 0 euros sur votre compte épargne, en gagnant le SMIC etc…
C’est du bullshit. Les banques se moquent que vous vous rameniez avec un projet de 10 pages sur votre projet de T2 à cashflow positif exploité en courte durée etc. Une banque regarde avant tout vos revenus, votre épargne et votre gestion journalière et dépenses fixes (via le passage au crible de vos extraits). Basta.
Pour la banque, c’est vous qui aller rembourser votre projet immobilier locatif. Le risque est sur vous, c’est vous la partie prenante au contrat de prêt immo.

Donc si vous disposer de revenu modeste, faite en sorte d’avoir suffisament d’épargne et de ne pas être à découvert régulièrement.

Ensuite c’est à vous de faire une approche par les risques. Je gagne X euros par mois, j’ai Y de côté sur une compte épargne, j’ai des charges fixes de Z par mois, si j’ai une vacance locative de 3 mois suis-je en mesure d’assumer le remboursement du prêt?

J’ai déjà vu des personnes enchainées les acquisitions pour faire du locatif, c’est une bonne chose, mais un jour les 2 biens se sont retrouvés vacants au même momment pendant 2 mois… elles ne pouvaient pas assumer les 2 mensualités plus leur mensualité RP, il a donc fallu piocher dans l’épargne, d’oû l’important de bien calculer son risque.

Il vous faudra mettre de l’apport je pense.

Bonjour et merci pour vos conseils.
L’évolution vers une EIRL est effective depuis ce 1er Janvier. En effet, je degagerais plus de bénéfices grâce à cela et je peux ainsi dépasser les plafond de la micro entreprise.

Je suis conscient que développer l’entreprise est la chose essentielle et je m’y attelle au quotidien.

Mais je souhaite bénéficier de ce que je fais au quotidien pour faire fructifier plus grandement le travail réalisé.

Et également avoir un matelas épais pour anticiper une possible baisse de CA…

Même problème, et j’ai pas trouvé de solution depuis 4 ans, à part acheter cash, et ensuite emprunter (éventuellement sur hypothèque des biens achetés cash).

L’hypothèque du bien est une garantie que j’ai de suite proposée à ma banque. Sur un marché locatif ultra dynamique avec des perspectives de hausse du prix de l’immobilier très alléchantes dans le secteur concerné.
… mais toujours le même vent glacial souffle sur ma banque privée.
Seule une feuille de paye semble pouvoir les rassurer…
Et dans notre cas, Jaylis, c’est une véritable absurdité du système..

Je dispose d’un capital cumulé d’environ d’1M€.
Et recherche un financement partiel de mon projet à hauteur max de 80K (à peaufiner selon le revenu locatif possible).

c’est vrai, l’assurance vie est une garantie possible mais c’est aussi un investissement que j’ai déjà dans mon portefeuille alors que je souhaite plutôt diversifier…