Jade : étude de cas immobilier

Bonjour,

Un point m’interpelle dans la simulation chiffrée qui vous a été remise : celui de l’absence de prise en compte de toute vacance locative sur 20 ans (cf. loyer annuel HC fixé invariablement à 26K€).

Vous auriez intérêt à prévoir une large marge de sécurité.

Bonjour

Je ne connais pas trop le monde de la coloc , toujours tenté mais j’ai toujours une reticence..

une coloc a 5 me parait vraiment gros ,

point de vue locataire ( je n’ai plus l’age mais bon )
je ne dirais pas que ca fait dortoir mais j’imagine qu’a 450 euros on peut deja louer un beau studio / petit T2 a Poitiers.
donc si je paie ce prix pour une coloc c’est pour un vrai plus.

pour un appart de 107 M2 avec 75M2 de chambre , l’espace a partager sera un peu petit ( et les chambres de 15 avec tout dedans aussi d’ailleurs)

3 coloc me semble optimal, 4 jouable, 5 ca doit eliminer quelques candidats ( surtout ceux qui paient ce prix )

coté proprietaire : vous deleguez la gestion j’imagine , mais je n’ai pas vu dans les charges.
Sinon vous partez surement pour beaucoup d’A/R paris poitiers ( a charger aussi ) , une grosse coloc doit avoir un gros turnover ( cf remarque des vacances locatives )

Je ne connais pas poitiers, je ne sais pas si le marché est assez tendu et dynamique tout au long de l’année pour trouver des candidats a tout moment.

cdt

En repensant à votre cas un dernier point me vient à l’esprit concernant les travaux. Le montant annoncé est-il ferme et définitif ? Comme dans le cadre d’un CCMI par exemple. Quel est le statut de l’intermédiaire ? La commission de l’intermédiaire est-elle fixe ou un pourcentage du budget global ?

Ne connaissant pas la nature du contrat proposé il m’est difficile d’y répondre, mais cela doit à mon sens constituer un gros point de vigilance afin de vous protéger. Il faut exiger un prix ferme et avoir des garanties suffisantes (et que l’intermédiaire ai de solides assurances). Car le montant des travaux dans le projet présenté est significatif (ce qui est positif d’un point de vu fiscal) mais malheureusement le montant des travaux peut très vite "dériver" et vous mettre en difficulté. Tout en plombant la rentabilité estimée. Par sécurité, je vous recommande de prévoir un budget travaux plus important dans votre financement, au cas où. De manière à pouvoir terminer le chantier et mettre en location, même si vous avez par malheur dépassé le montant initial de travaux budgeté.

Un ami Directeur d’agence bancaire m’indiquait récemment qu’il n’y a rien de pire, pour les clients, que de devoir se faire refinancer pour terminer un chantier. Car il ne s’agit alors plus d’un crédit immobilier. Car il faudra quoi qu’il arrive boucler le chantier.

Bernard2K a écrit :

Trois points m’interpellent :
- les frais de dossiers bancaires qui me semblent extrêmement élevés (14000 € environ) et d’ailleurs pas exactement identiques d’une case à l’autre.

Ce sont les frais concernant la prestation de l’intermédiaire.

Bernard2K a écrit :

- la mention de revenus fonciers et déficit foncier dans un prévisionnel LMNP. Si c’était un stagiaire, je lui dirais sèchement : "retourne étudier la différence entre revenus fonciers et BIC, et n’écris plus jamais "foncier" dans un projet en BIC, c’est vraiment une grave erreur de compréhension".
- pourquoi je corrige gratuitement le boulot d’un mec qui est payé ?

Les simulations ont été faites avec le logiciel rendement locatif

Timinel a écrit :

coté proprietaire : vous deleguez la gestion j’imagine , mais je n’ai pas vu dans les charges.
Sinon vous partez surement pour beaucoup d’A/R paris poitiers ( a charger aussi ) , une grosse coloc doit avoir un gros turnover ( cf remarque des vacances locatives )

Je ne connais pas poitiers, je ne sais pas si le marché est assez tendu et dynamique tout au long de l’année pour trouver des candidats a tout moment.

cdt

Non, dans le modèle exposé , il est prévu une gestion en directe.Ce sont les colocataires qui sélectionnent un nouveau colocataire en cas de départ. Le propriétaire valide le dossier.

Ici , Poitiers c’est un exemple.
Cette société a fait le même type de projet à Chambery avec 5 chambres et lors de la mise en location, les chambres se sont louées avant la fin des travaux donc cela ne rebute pas forcément les locataires de faire une coloc à plus de 4. Dans le modèle, la prestation est haute gamme , le colocataire a quand même un certain confort

dalki a écrit :

- dans la simulation, il n’est aucunement fait mention des travaux d’entretien. Or sur 20 ans, vous aurez de nombreux travaux. Cette société étant spécialisée, cela veut donc dire qu’ils "choisissent" de ne pas le faire apparaitre. Pour rendre la mariée plus belle ?

- dans la simulation, sur un logiciel qui intègre pourtant la fonction "vacance locative", il n’est faut aucune mention de vacance sur 20 ans. Vous aurez pourtant à coup sûr, pour 5 chambres, des vacances locatives (les départs en stage fin février ou en mars/avril peuvent faire très mal). Cette société étant spécialisée, cela veut donc dire qu’ils "choisissent" de ne pas le faire apparaitre. Pour rendre la mariée plus belle ?

- les 15k d’aménagements intérieurs me semblent ici un peu léger pour une prestation "haut de gamme" de 5 chambres.

Dalki, vos remarques sont excellentes ; je me les ai faite aussi.
C’est pour ça que je dois prendre le temps de faire mon propre fichier excel incluant toutes les charges car clairement ici , il manque une provision pour travaux d’entretien

Pour l’ameublement, il m’a expliqué qu’il a un partenariat avec un grossiste en ameublement d’où le fait d’avoir des prix intéressants

dalki a écrit :

- d’un point de vue théorique la colocation présente beaucoup d’avantages. Mais il y a beaucoup d’inconvénients également. Comment allez vous gérer par exemple, à plusieurs centaines de kilomètres, les soirées nocturnes au sein d’une copropriété ? Il est en effet à parier que les copropriétaires n’apprécieront que moyennement de passer d’une famille à une "équipe" de cinq jeunes étudiants/actifs avec tout ce que cela implique.

- une prestation haut de gamme ne se limite pas à la mise en place. Dans ce type de colocations, il est souvent attendu une prestation all inclusive jusqu’au bout : prise à votre charge du chauffage (gouffre énorme à venir), eau chaude (idem, et vous ne pourrez rien y faire) mais aussi d’assistance en cas de difficultés. Si vous n’avez plus d’eau chaude le soir à 19h en raison d’une panne il vous sera demandé d’intervenir. Idem si le wifi ne fonctionne pas.

- vous devrez vous rendre régulièrement pour "surveiller" votre bien, échanger régulièrement avec vos colocataires (et régler les problèmes constatés) et parfois vous aurez à intervenir pour des soucis entre colocataires. Tout laisser en gestion à vos colocataires et ne jamais être sur place serait une grosse erreur amha. Et non viable dans la durée.

Vos remarques me font penser que pour une grosse coloc de ce type, une maison serait plus adaptée car c’est vrai qu’en cas de nuisances sonores, le propriétaire pourrait avoir des problèmes avec la copropriété.

Pour les petites urgences de travaux , il m’a été expliqué , que dans certaines colocs , ce sont les colocataires qui se chargent de trouver un artisan pour gérer la réparation si le montant est inférieur à 200 euros.Ensuite facture envoyée au propriétaire pour remboursement.

dalki a écrit :

- votre contact vous vends une prestation clé en main. Mais est il sur place pour suivre le chantier au quotidien? Il vous faudra vous rendre sur place vous même pour surveiller votre chantier quoi qu’il arrive.  Quelles garanties présente-t-il ? Quel est la nature du contrat proposé ?

Il a une société partenaire pour les travaux qui travaillent en exclusivité avec lui. Le maître d’oeuvre fait le suivi du chantier avec la responsable architecte d’intérieur

dalki a écrit :

- seriez vous capable de trouver un bien de ce type par vous même et d’en confier la gestion à un maitre d’oeuvre ? Si oui, vous pouvez éviter les intermédiaires qui viendront forcement impacter votre rentabilité. Et ajouter du risque.

Où ? En IDF , il faudrait que je cherche de manière plus approfondie . Mais en province, j’aurais toujours le problème de suivi du chantier à distance…

dalki a écrit :

- dernier point concernant le financement : étant indépendante, ne serait il pas plus facile pour vous de vous faire financer des "petites" opérations ? Car avec les financements de votre RP, Borloo et 2 LMNP, vous allez atteindre des niveaux d’encours importants. La délégation d’un banquier est limitée et le scoring bancaire prendra alors toute son importance pour pouvoir être à nouveau financé.

Repartir sur une petite opération donc un autre petit bien isolé avec un petit cash flow ? Je ne suis pas sûre que ce soit la solution.
J’aimerais partir sur une plus grosse opération maintenant que je me suis fait la main avec mes 2 T2 LMNP à Tourcoing.

J’ai proposé à des colocataires un intéressement si ils me trouvaient un remplaçant l’an dernier. J’attends toujours leur retour.

Je pense que si déjà ils arrivent à fermer la porte seuls quand ils sortent de la coloc, vous pouvez vous estimer heureuse.

Dernière modification par Trahcoh (18/09/2019 17h01)

Je rejoins ce qui a été dit plus haut, la demande pour une colocation à ce prix à Poitiers va être très faible.
Un studio se loue moins de 400 €, alors je n’imagine pas un colocataire payer plus de 450 € pour une chambre en colocation.

Je connais bien le coin, contactez moi si vous voulez plus de renseignements;