Continuer à dégager un cash flow positif malgré un passage en LMP ?

C’est plus complexe que ça avec d’autres considérations à prendre en compte : ifi, exonération sur les plus value, intérêt de cotiser ou pas etc etc. Il y a une file entière sur cette problématique…

Pour autant, la remise en cause du dispositif et/ou le basculement LMNP/lmp sont des serpents de mer dont on parle depuis au moins 10 ans sur ce forum : voir les poste de zx6r par exemple…

Quelle solution préconisez-vous? Acheter cash alors que les taux sont à 1% et des bananes sur longues périodes ?

PS: j’ai pas compris votre calcul. On raisonne avec les amortissements et les intérêts d’emprunt normalement…

Bonjour Pierrot31, je ne préconise pas de solutions, j’essaye juste de comprendre comment générer une rente en étant LMP et en cotisant au SSI. Car dans les exemples de financements à 110% qu’on voit un peu partout, c’est le statut de LMNP qui est souvent utilisé, et il ne tient donc pas compte des cotisations sociales qui changent pas mal la donne.

J’ai parcouru pas mal le forum avant de poster ici (peut être pas suffisamment visiblement) mais je n’ai pas trouver de cas concrets à ce sujet.

En ce qui concerne le basculement entre LMNP et LMP, à ce que j’ai compris (mais j’ai peut être mal compris), un loueur meublé faisant de la location meublée classique (en tant que résidence principale du locataire), générant plus de 23 000€ de loyers annuels, et dont les revenus de location meublée sont supérieurs aux revenus salariaux du ménage, bascule automatiquement en LMP. Pour autant, il n’a pas obligation, pour le moment, de cotiser au SSI.

En ce qui concerne mes calculs, ils intègrent bien l’amortissement du bien et la déduction des intérêts d’emprunts, je n’ai pas tout détaillé, l’idée étant surtout de mettre en avant l’écart de cash flow entre LMNP sans cotisations au SSI et LMP avec.

Ce qui me ramène à mon interrogation: est il possible de transposer le modèle de financement à 110% du LMNP dont je donne un exemple au modèle LMP avec cotisations au SSI? Sinon, quel est le meilleur moyen d’investir dans l’immobilier en LMP pour générer une rente, si ce n’est en injectant un minimum de cash?

Edit : Niceday, oui vous avez tout à fait raison, même si ce n’est pas l’objet du post, l’exemple est absolument incohérent, mais admettons que la banque soit super sympa et veuille bien prêter 920K€ + les frais de notaires à ce couple!

Bonjour,

Je suis en train de me former sur la question du LMP. Je vais donc tenter de répondre à votre question sur les cotisations sociales dans le cas du régime réel, selon ce que j’ai compris du fonctionnement.
Ce qui va suivre est très simplifié et destiné à vous faire comprendre le principe général. Il y a en effet quelques subtilités à prendre en compte, notamment au sujet des amortissements.

Sur le paiement des cotisations sociales, il y a 3 cas possibles :
- Votre résultat fiscal est positif : Vous payez des cotisations sociales sur ce résultat en fonction d’un taux d’imposition. Je ne me souviens pas du taux exact. Je crois que c’est de l’ordre de 35% à 40%.
- Votre résultat fiscal est nul : Vous payez le minimum de cotisations sociales, environ 1000€.
- Votre résultat fiscal est négatif : Vous payez le minimum de cotisations sociales, environ 1000€. Le déficit généré vient s’imputer sur vos revenus globaux de l’année sans limitation de montant. Contrairement au LMNP, il n’est pas reporté sur les années suivantes.

Le LMP, dans ce dernier cas, peut être vraiment intéressant car vous pouvez générer à la fois un cashflow positif et réduire votre imposition globale. Pour cela, il faut néanmoins créer de la charge déductible chaque année. Il y a plusieurs façons de créer cette charge, notamment d’investir constamment. C’est très proche du principe du déficit foncier.
Par contre, si vous ne faites pas cela, tout le cashflow que vous auriez pu générer servira à payer ces cotisations.

jeromem a écrit :

- Votre résultat fiscal est négatif : Vous payez le minimum de cotisations sociales, environ 1000€. Le déficit généré vient s’imputer sur vos revenus globaux de l’année sans limitation de montant. Contrairement au LMNP, il n’est pas reporté sur les années suivantes.

Le LMP, dans ce dernier cas, peut être vraiment intéressant car vous pouvez générer à la fois un cashflow positif et réduire votre imposition globale.

Attention : la part du résultat négatif qui proviendrait d’amortissements n’est pas déductible des autres revenus (mais est reporté).

Vous pouvez lire LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs pour avoir un résumé des caractéristiques du statut LMP.

En aucun cas le "remboursement de l’emprunt" ne peut être comptabilisé comme une charge. Seuls les intérêts et frais (assurance par ex.) de l’emprunt sont une charge. La partie de l’échéance représentant le remboursement du capital n’est jamais une charge. Le statut LMP ou LMNP ne change pas les règles de la comptabilité…

Votre calcul des cotisations SSI est aussi erronné (trop simplifié). Il convient d’utiliser le barême qui se trouve ici (un LMP est considéré comme un "commerçant"), et être conscient de quelques subtilités, expliquées par exemple ici.
Remarque : les cotisations SSI incluent déjà la CSG et CRDS. Donc il ne faudra pas les payer une seconde fois avec votre IR (et il faudra déclarer correctement vs BIC, au bon endroit…).

Votre BIC sera à priori très similaire, que vous soyez LMP ou LMNP.
Le seul impact significatif (du statut LMP vs LMNP) sur votre fiscalité sera sans doute le suivant : En étant LMP, vous pourrez la première année, en comptabilisant les frais liés à l’acquisition (frais de notaire, etc.) avoir un déficit qui pourra être reportable sur vos autres revenus (intéressant si vous êtes dans une tranche IR élevée), alors qu’en étant LMNP, ce déficit de BIC ne sera que reportable sur les bénéfices BIC des 10 années suivantes.

Merci à vous deux pour ces précisions, je vais essayer de faire une simulation plus réaliste du taux de SSI pour affiner mon calcul. J’avais déjà lu le fil dont vous m’avez donné le lien, ce qui m’avait permis de faire la 1ere simulation LMP.

GoodbyLenine, ce que je n’arrive pas à comprendre, dans la mesure ou les mensualités de crédit ne sont pas déductibles mais uniquement les intérêts et frais, c’est que je trouve un résultat BIC beaucoup plus faible en LMP qu’en LMNP:

Cela donnerait alors:

LMP:

Loyers Bruts : 109 296€ / an
Charges : 19 856€ / an
Frais d’emprunts (lissés linéairement sur 20 ans) : 6106€
Amortissement du bien : 20 830€ / an
Résultat fiscal : 62 504€
Cotisations SSI : 62 504€ x 43% = 26 876 € / an (à affiner donc avec le lien que vous m’avez donné)
Impots sur le revenus lissés sur 20 ans = 2 746€ / an (à affiner également)
Rente nette dans la poche = 109 296 - 19 856 - 55 152 - 26 876 - 2 746 = 4 666€ soit 388€ / mois

… contre 1384€ / mois en LMNP. J’ai fait ces calculs à l’aide du site rendement locatif, et d’un tableur excel pour vérifier, donc le calcul LMNP doit être juste, je n’arrive pas à comprendre pourquoi le résultat net en LMP est si bas en comparaison au LMNP…qu’ais-je oublié?

Désolé d’insister avec cet exemple théorique mais j’ai beau reprendre le truc dans tous les sens, je n’arrive pas à comprendre ce qui m’échappe et cela m’ennuie beaucoup…

En ce qui concerne le calcul de la cotisation SSI, dans mon exemple donné le revenu professionnel = le résultat fiscal = 62 504€ ?

Soit un taux de cotisations de 38,2 % si j’ai bien compris le principe, hors CSG / CRDS et revenus de remplacements (faut il inclure les revenus de remplacement dans le calcul?).

En incluant CSG / CRDS et revenus de remplacements j’arrive alors à 54,6%, mais je ne sais pas comment les retirer ensuite de l’IR pour avoir le calcul exact, je vais donc laisser 38,2% et considérer un IR incluant CSG et CRDS, même si ce n’est pas tout à fait exact, cela permettra d’avoir quand même une bonne idée dans mes simulations.

En tous les cas, cet écart par rapport au 43,6% retenus dans mon calcul initial n’explique pas une telle différence de revenus nets nets en LMNP et LMP, mon erreur doit être plus grosse pour avoir un tel écart…

     EDIT

GoodbyLenine, merci pour cette précision, comme j’avais déjà lu vos précédents messages sur l’autre fil à ce sujet, j’avais déjà tenu compte de ces paramètres dans mes calculs.

Aussi en LMP, j’ai bien déduit la cotisation SSI du BIC, et n’ai pas applique les 17,2% de prélèvements sociaux, dont j’ai bien tenu compte en LMNP.

C’est d’ailleurs pour celà que le montant de l’IR + prélèvements sociaux est plus élevé en LMNP qu’en LMP.

Je comprend bien que le reste net doit être plus faible en LMP qu’en LMNP puisqu’on bénéficie de prestations sociales, mais cet écart devrait être de l’ordre de 25/30% environ, hors je trouve un écart dans la simulation avec crédit 110% de 1384 - 388 soit 72% de moins en LMP qu’en LMNP!

Je pense que mon erreur doit venir du montant des cotisations SSI mais je ne vois pas comment vu que je calcul:
cotisations SSI = résultat fiscal x 0,43%
Résultat fiscal = loyers bruts - charges - amortissement du bien - intérêts et frais d’emprunts

…

Pour essayer de comprendre, j’ai fait exactement la même simulation, mais dans le cadre d’un achat 100% cash, sans crédit, et je trouve alors, rente net d’impots et de tous prélèvements:

LMNP : 5478€ / mois
LMP : 4 679€ / mois

Je trouve cet écart de 15% largement justifié dans la mesure ou en LMP on a un package de prestations sociales qu’on a pas en LMNP.

Mais pourquoi je trouve un écart entre LMNP et LMP de 72% avec 110% crédit et 15% 100% cash?

Car ne pas déduire les mensualités du crédit pour la base de calcul de la cotisation SSI revient à payer des cotisations sur un revenu qu’on ne perçoit pas réellement, et tendrait donc à penser qu’un LMP qui cotise au SSI DOIT acheter cash…

Dernière modification par TurboTurtle (23/09/2019 15h43)

GoodbyLenine, un grand merci, j’étais tellement obnubilé par la notion de rente mensuelle que j’en ai oublié l’enrichissement à terme…

En reprenant les calculs de façon schématique, et en partant du principe que remboursement du capital = remboursement du crédit (c’est juste pour simplifier la démarche, je supprime donc la ligne crédit du calcul), on peut considérer:

LMP:

Loyers Bruts : 109 296€ / an
Charges : 19 856€ / an
Amortissement du bien : 20 830€ / an
Résultat fiscal : 68 610€
Cotisations SSI : 68 610€ x 43% = 29 502€ / an
Impots sur le revenus lissés sur 20 ans = 4 524€ / an
Rente nette dans la poche = 109 296 - 19 856 - 29 502 - 4 524 = 55 414 soit 4617€ / mois en LMP

LMNP:

Loyers Bruts : 109 296€ / an
Charges : 19 856€ / an
Amortissement du bien : 20 830€ / an
Base imposable : 68 610€ / an
Impots sur le revenu et IR lissés sur 20 ans : 17 676€ / an
Rente nette dans la poche = 109 296 - 19 856 - 17 676 = 71 764€ soit 5 980€ / mois en LMNP

Soit une différence de 23% entre les deux régimes, ce qui, avec des calculs plus précis, devrait éventuellement se réduire à moins de 20% de différence.

On peut donc conclure que même si la différence au final entre les deux status est justifiée par la présence des prestations sociales avec le LMP, pour dégager un cash flow positif au quotidien dans un montage à 110% de crédit, le LMNP est plus approprié, même si l’enrichissement à terme n’est pas très différent. Le remboursement du capital ne pouvant pas etre retiré mensuellement (il faut revendre le bien pour en bénéficier), dans mon exemple, le LMNP permettra bien d’obtenir un CF positif de 5980 - 4595 (mensualité de crédit) = 1384€ contre 4617 - 4595 = 22€ en LMP

GoodbyLenine, d’accord, je comprend donc pourquoi vous disiez dans l’autre fil qu’il est très difficile de calculer la part de SSI une année à l’avance: car celle ci est basée sur un résultat qu’elle conditionne elle même…

Moi qui n’ai jamais été bon en maths, j’imagine que pour calculer ça, il doit falloir faire une équation avec des touches de la calculette que je ne connais même pas.

Connaissez vous par hasard une manière "facile" de calculer approximativement les cotisations en avance?

GoodbyLenin, un grand merci pour cette formule qui va m’être, ainsi qu’à d’autres j’espère, très utile dans le calcul de projections LMP.

Avec cette formule de calcul, l’écart se ressert en effet entre LMP et LMNP, bien qu’il reste nettement plus important dans le calcul avec crédit (quasiment 40% avec un crédit à 110% alors que moins de 10% avec un achat 100% cash, mais je pense que l’écart dans la simulation à crédit est surévalué, notamment par le fait que mon calcul ne prend pas en compte les intérêts déductibles dans la base taxable au SSI).

Merci à tous pour votre aide précieuse dans la compréhension de cette mécanique fiscale assez complexe, j’espère que cet exercice, bien que très schématique et simplifié, pourra en aider d’autres à comprendre l’impact du régime LMP sur le cash flow dans le cadre d’un financement intégralement à crédit.

En fait pour préciser, le statut de LMP n’engendre pas une grosse différence vs le statut de LMNP si vos crédits sont payés ou si investissez cash.

Mais si ce n’est pas le cas, l’écart se creuse car les cotisations au SSI sont calculés sur les recettes - charges - amortissements, sans tenir compte du remboursement du crédit. En gros vous payez aussi des cotisations SSI sur vos remboursements de mensualités, c’est ce phénomène qui creuse l’écart dans mes simulations entre LMP et LMNP.

Sur des biens payés l’écart entre les 2 statuts est de l’ordre de seulement 10%.

Bon après, reste à voir si un LMP est obligé de payer des cotisations au SSI, ce qui, si vous pratiquez des locations à usage d’habitation (et non des locations saisonnières par exemple) ne semble pas être le cas.

Votre post est intéressant!

Pour le LMNP, je suis d’accord.

Pour le LMP:
- Combien vaut Tx?
- Comment avez-vous déduit la formule?