Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison…

Bonjour à tous,

Je suis totalement novice en matiere d investissement  aussi , j aurais besoin de vos lumières.

Je suis actuellement fonctionnaire d’état,mon traitement mensuel est de 1850 euros.
Je suis locataire, j habite en province .

Je souhaiterai investir  dans l immobilier locatif  à  Hauteur de 100 000 € environ  en achetant deux studios pour les louer .
A votre avis :

dois je  acheter ces deux studios avec mes fonds propres , donc, pas d emprunt ou bien, acheter en empruntant les 100 000€ ?

(à noter, pour des raisons liées à mon activité pro, je souhaite rester locataire pour le moment.)

scenario C:

acheter progressivement et à credit sur des durées longues.

dans ma façon de penser je distingue épargne et investissement: donc pour moi l’immo c’est à credit et en y mettant le minimum d’effort et d’argent .

Pourquoi ne pas aller signer un compromis et mettre une clause suspensive d’obtention du prêt et dire au vendeur que vous avez les sous mais que vous préférez avoir un crédit plutôt que de mettre de votre poche.
Vous pouvez même ne pas mettre de clause suspensive d’obtention du prêt mais en demander un quand même.

Vous pouvez même ne pas mettre de clause suspensive d’obtention du prêt mais en demander un quand même.

+1, vous cumulez sur les 2 tableaux : en signant un compromis sans clause suspensive, vous êtes sûr de l’avoir ; en démarchant votre banque (et un courtier par mesure de précaution), vous devriez trouver un prêt.

Après, faites gaffe quand même aux affaires trop alléchantes :
-  Vous devez obtenir les diagnostics qui sont obligatoires.
- Vous devez visiter les biens, si possible directement avec un personne compétente (architecte ou entreprise générale de bâtiment) pour débusquer les problèmes, travaux à prévoir etc.
- vous avez intérêt à prendre votre propre notaire, qui devrait vous avertir s’il y a un loup ; alors que si vous n’avez que le notaire du vendeur, il travaille pour lui et pas pour vous.

Faite attention quand même. ..
Pour un studio avoir du 21 brut ( 13000 donc 16000 fdn inclus et 1000 euros coome vous dites pour le remettre en état fait avec 300 e de loyer fait du 21% brut ) est quand même bizarre…

Cela me fait penser à une résidence pas loin de chez moi… une résidence ou je trouve sans négocier du 20% brut. .. mais j’en veut pas, l’emplacement est nul , l’immeuble est mal isolé,  90% des locataires sont des personnes , disons qui ne rentre pas dans ma conception de locataire ou on peut leurs donnés son logement, une copropriété très mal entretenu et j’en passe …. des vacances locatives : le temps de chercher des nouveaux locataires qui ne restent pas car le voisin fait trop de bruit ou autre.. bref et j’en passe..

Pour votre projet, j’espère pour vous que vous avez bien rentré tte ses données. ..

Bonne continuation. .

Bjr PerrierCitron
Pour la revente éventuelle,
voyez bien les barèmes des plus values et impositions en vigueur …
Voir  l’évolution de ce quartier : au cadastre les projet urbains dans le secteur..
Si votre mairie prévoit des  constructions  neuves et aux normes , cela peut être un désavantage .
Attention aux problèmes d’humidité et isolation murs extérieurs qui si pas traitées , peuvent être un frein à la revente au prix demande. Voir si la copro envisage ou non ce genre des très gros travaux.
( derniere AG )
que vous soyez 4 ou plus , si il y a desacord c’est des problèmes pareil.
De plus si cet immeuble comporte des locataires" cas soss" et à problèmes pour un locataires qui veux jouir de sa location dans le calme et la sécurité , un" bon"locataire , n’aura aucun soucis pour aller voir ailleurs
Vous seriez "condamne"a faire du cas soss , mais c’est à vous de voir bien sur.. certains investisseurs choisissent cette option.
cdl
ps: le bon cote  avec des travaux, c’est que vous pourrez défiscaliser..
mais bon..

Vous avez raison car en plus vous mettez le vendeur en confiance en évitant la clause d’octroi de prêt.

Mais uniquement valable dans la configuration que vous avez décrite (nu avec gros travaux).

lachignolecorse a écrit :

Vous avez raison car en plus vous mettez le vendeur en confiance en évitant la clause d’octroi de prêt.

Mais uniquement valable dans la configuration que vous avez décrite (nu avec gros travaux).

Il est toujours possible si on dispose des fonds de négocier une baisse induite par le fait qu’il n’y a pas de clauses d’obtention de prêt donc sans clause résolutoire , une fois la promesse signée cela vaut pour vente.
En amont , il faut négocier avec la banque pour avoir un financement rapide évitant de sortir le cash.

Pour les financement cash , je suis toujours réticent si c’est en nom propre car ensuite on prend la fiscalité.
L’apport est interessant sur des structures IS car cela permet de récupérer les fonds via les CCA.

J’ai lu ce que Cricri indiquant pour un achat avec travaux mais je dirais qu’un apport de 30 % me semble suffisant.
Avec les taux actuels sur un achat bien ciblé on est certain de disposer d’un cash flow positif       

Autant conserver ses fonds pour les placer autrement ou les conserver par sécurité

Philippe

Bonjour à tous,

Lorgnant du côté de l’investissement locatif, et soucieux de mieux placer mes économies (actuellement 40 000 euros qui sont sur livrets très peu rentables), je me posais la question suivante, que je vous relaie.

J’ai fais une simulation pour un investissement locatif, en prenant tout en compte.
Lorsque l’apport est à hauteur des frais de notaire, le cash flow est de 827 euros la première année.
Si j’augmente mon apport de 10000 euros (je "place" mon épargne), le cash flow atteint 1363 euros. Soit une augmentation d’environ 530 euros.

J’ai la faiblesse (ou la méconnaissance) d’imaginer que ce placement m’a donc rapporté 5.3%. Est-ce que je me plante ? D’autres ont-ils déjà posé les choses dans ce sens ?

Je vous remercie pour les échanges à venir.

Bobbymensch a écrit :

Lorgnant du côté de l’investissement locatif, et soucieux de mieux placer mes économies (actuellement 40 000 euros qui sont sur livrets très peu rentables), je me posais la question suivante, que je vous relaie.

Je ne répond pas à la question mais je me permet une petite remarque.

Vous placez mieux, peut être (car il arrive que l’on peut perdre de l’argent en immobilier mais ça, on ne le sait qu’à la fin). En terme de liquidité par contre ce n’est pas comparable.

Si un krach boursier devait arriver d’ici quelques mois ou années vous seriez très heureux d’avoir de l’argent disponible pour investir en bourse par exemple.

Du coup, et là on reviens sur le sujet, garder des liquidités n’est pas absurde même si vous avez l’impression de ne rien en faire. Si votre banque le permet, gardez votre cash et empruntez le maximum sans apport.

Ces liquidités vont vous permettre de saisir toutes les opportunités qui vont se présenter à vous et qui ne sont pas élibigle au crédit.

Effectivement vous ne prenez pas en compte la fiscalité.

Si vous empruntez moins, vous avez forcément moins d’intérêts déductibles (quelque soit le régime d’ailleurs, foncier réel ou LMNP, dans les deux cas les intérêts sont déductibles)

Si vous avez moins d’intérêt déductible votre base d’imposition est plus élevée et donc votre imposition l’est également.

carignan99 a écrit :

Vous ne précisez pas sous quel régime fiscal cet investissement est fait. Si c’est du cash flow, j’imagine que c’est avant imposition? Dans ce cas, vos 10k€ rapportent de l’ordre de 5% bruts…desquels il faut retrancher votre imposition.

Ce serait dans ce cas précis sur du Cosse ancien, le cash-flow que j’indique est après imposition.

Faith a écrit :

Placer votre épargne en tant qu’apport ne vous rapportera de l’argent que si le taux de votre prêt est supérieur au taux auquel vous pourriez placer vos liquidités.

Mon questionnement actuel, outre l’investissement locatif, est également de savoir quoi faire de mes liquidités. Nous en avons trop, avons par ailleurs 2 AV et 1 PEL (qui est complet).

DDtee a écrit :

@Faith vous a fait la réponse parfaite à mon opinion.
J’ajouterai de que l’argent qui reste disponible et facile à lever sera bien plus favorable à une (futur) discussion avec les banques que de l’argent investi à long terme dans un bien immobilier.

SamyInvest a écrit :

Ces liquidités vont vous permettre de saisir toutes les opportunités qui vont se présenter à vous et qui ne sont pas élibigle au crédit.

Je comprends le raisonnement. Il faut vraiment que je bosse sur comment mieux valoriser mon épargne. On met actuellement 1500 euros de côté par mois, mais c’est pas très productif.

Vous pouvez pousser le raisonnement encore plus loin.

Pourquoi ne pas utiliser les 10.000€ d’apport additionnel pour acheter un 2nd appartement qui présenterait les mêmes caractéristiques que le premier (cash flow positif )

Bobbymensch a écrit :

Bonjour à tous,

Lorgnant du côté de l’investissement locatif, et soucieux de mieux placer mes économies (actuellement 40 000 euros qui sont sur livrets très peu rentables), je me posais la question suivante, que je vous relaie.

J’ai fais une simulation pour un investissement locatif, en prenant tout en compte.
Lorsque l’apport est à hauteur des frais de notaire, le cash flow est de 827 euros la première année.
Si j’augmente mon apport de 10000 euros (je "place" mon épargne), le cash flow atteint 1363 euros. Soit une augmentation d’environ 530 euros.

J’ai la faiblesse (ou la méconnaissance) d’imaginer que ce placement m’a donc rapporté 5.3%. Est-ce que je me plante ? D’autres ont-ils déjà posé les choses dans ce sens ?

Je vous remercie pour les échanges à venir.