Donation de patrimoine immobilier ou SCI avec un enfant en bas-âge ?

Bonjour,
je remonte le sujet si certain veulent donner leur avis.

Bonjour debcos,

je ne suis pas sûr qu’inclure votre future RP dans cette éventuelle SCI soit opportun car vous risquez notamment de perdre l’abattement de 30% vis-à-vis de l’IFI.

Je comprends l’argument de votre notaire mais je suppose qu’apporter la maison dont vous êtes propriétaires à cette SCI va également avoir un coût.
Combien pèse ce surcoût par rapport à l’éventualité d’avoir à passer par un juge des tutelles? Je ne sais pas trop l’estimer pour vous (est-ce si compliqué d’avoir l’accord du juge des tutelles dans ces situations?).

Bien à vous,
cat

EDIT : désolé GBL, je n’avais pas vu votre retour.

Bonjour,
actuellement rien n’est fait si "je passe l’arme à gauche" au bas mot minimum  185 000 € de succession pour ma fille de 4 ans 1/2, pas marier, pas pacès, en union libre depuis 22 ans avec sa maman.
Patrimoine deux maisons estimées à 400 000€ pour ma RP actuelle et 370 000 pour celle de mes parents plus un terrain constructible et quelques terrains
cat
80 000€ sur livret A, LEP, LDDS, PEL, PEA, Part sociales CEPAC.
185 000€ AV
D’après le notaires 5000 € tout  compris donation simple ou SCI c’est même tarif ( un peu moins la SCI mais pas significativement).
Je mets dans la SCI la maison de mes parents que je loue.
M-erci cat pour l’info de l’IFI donc rien que ça j’exclu la RP dans la SCI

GoodbyLenine
Effectivement mettre éventuellement ma future RP dont j’ai déjà le terrain, dans la SCI a pour but de protéger ma compagne et vice-versa en cas de séparation.
Mais une simple reconnaissance de dette de ma part sur la somme investit par ma compagne devrait suffire.

L’ objectif est comme tous ceux qui s’inscrivent ici, devenir rentier et laissé un patrimoine à ma fille.
L’objectif successoral est que depuis 13 ans au grès des décès dans ma famille le patrimoine exposé plus haut est taxé à chaque fois ( 2006 tante 45 %, 2010 papa, et dans un moindre mesure 2019 maman ) donc si je peux éviter une fois de plus je prend les devants.

Usufruit et nue-propriété dans la SCI.
Je sais pas quoi vous répondre quand vous dites comment apporté.

J’en sais rien justement juste que c’est en usufruit nue-propriété d’ou mes question ici

Je pense apport mais je demanderais au notaire le mieux entre apport et vente.

Range19, je vous rejoins que donner aux enfants à ces âges réclame un peu de réflexion mais suivant la masse successorale et les moyens / les motivations de toutes les parties en présence (parents, grands-parents, …), cela peut aussi être une solution de commencer à donner tôt.

Apport : vous transmettrez le bien d’une valeur de 100 à la SC puis vous faites une donation de la nue propriété des parts (sauf une pour rester associé) sur la base de 100.

Vente avec empunt : Le bien de 100 appartient a la SC mais comme il y a l’emprunt, la donation  se fait quasiment sur zéro (valeur du capital social faible de 1000euros). => L’emprunt se rembourse par les loyers et en cas de décès l’assurance décès soldera le prêt. Avec le prix de vente, possibilité d’ouvrir des assurances vies avec des clauses plus ou moins sophistiquées (usufruit, parties en pleine propriété, …)

Ensuite, pour protéger  sa mère, il y a bien-sûr lieu à vous poser la question du mariage, du PACS, ou autres solutions (leg, assurances, …). => Définir concrètement la potection que vous souhaitiez : logement, revenus, argent cash…

Ne vous précipitez pas. Il est normal que vous vous preniez le temps de définir la meilleure solution à votre situation.

Comprenez clairement ce que le Notaire et CGP ont en tête. Il est possible que leurs intérêts ne soient pas exactement les votres.

Identifiez les avantages / inconvénients, former vous par de la lecture, autres avis.

Et avant tout définissez vos objectifs  : vous protégez en gardant les revenus et la gestion des biens?, protéger votre enfant par du cash immédiat, des revenus ou lors de votre décès?, protéger votre amie  ?

Ensuite vous identifierez les moyens d’y arriver.

Pour les 51 ans, le CGP lui a certainement dit qu’à 51 ans, il allait changer de tranche dans le barème du démembrement viager (60% pour l’usufruit avant 51 ans et 50% après et jusqu’à 61) mais cela ne me semble pas fondamental non plus.

Bonjour

au risque d’etre hors sujet , j’aurai tendance a proteger avant tout la compagne, je ne connais pas la situation mais en union libre c’est plus compliqué et si quelque chose arrive, c’est elle qui doit s’occuper de votre fille.

Pour le reste, je suis d’un avis similaire a ceux deja exprimé, vous donnez un " poids" a votre enfant en le faisant trop tot et vous vous ajoutez des contraintes de gestion tant que la majorité n’est pas atteinte.

cdt

Ma compagne n’a que faire de mon patrimoine, c’est plus une contrainte pour elle qu’autre chose donc c’est pas dans les tuyaux immédiat.
Quand au jeune age … nous avons eut très tard notre fille, 44 ans pour ma part et 41 pour ma compagne l’envie n’était pas présente avant ….
Donc je vais avoir 49 ans mardi ^^.
J’ai trop vu en peu de temps le mécanisme des successions.
Si en tant et en heure ma tante, pas marié ni enfant avait fait ce qu’il fallait, donation de sa maison ou viager en ma faveur, j’habitais au rez-de-chaussée de ça maison, à son décès nous n’aurions pas donné 160 000 € de succession( 45%  entre frère et sœur)
Toute mon épargne et celle de mon père a été sacrifié pour l’occasion échelonné sur 5 ans.
Nous n’avions pas fini de la payer que mon père décède lui aussi.
C’était un peu mieux il avait fait donation au dernier vivant et donné un terrain en 2004.
Je me souvient plus du montant mais les 25 000€ d’AV de ma mère y sont passé aussi.
Ma mère décida de me donné ça part en nue-propriété/usufruit en 2012.
A son décès en janvier j’ai payer 400€ d’acte.
Autre exemple l’oncle à ma compagne idem pas marier pas d’enfant aucun bien juste un C15 et 11 000 € sur des livret.
Rien de fait,  26 héritiers ça dure depuis 5 ans le temps de trouve tous le monde et un notaire pas très enclins à boucler la succession

Donc je m’y prend tôt c’est pour pas refaire les même erreurs.
Mes grand-parents et parent n’étaient riche, juste 12000 m2 de terrain constructibles qui a prix de la valeur au grès de la demande et des plu successifs.
C’est moi qui en tire les bénéfices maintenant( j’change volontiers l’argent contre mes parents vivants).
Donc j’ai envie de mettre ma fille à l’abris.
Mais la donation de son vivants n’ai pas encore intégrer.

Bonjour,

vos posts sont passablement désordonnés.

L’approche devrait être :
1) quel est mon patrimoine ?
Si je remets en ordre ce que vous disiez ci-dessus :
Patrimoine deux maisons estimées à 400 000€ pour ma RP actuelle et 370 000 pour celle de mes parents plus un terrain constructible et quelques terrains : disons 1 M€ en immobilier détenu en nom propre.
cat ?
80 000€ sur livret A, LEP, LDDS, PEL, PEA, Part sociales CEPAC. Disons 80 000 € en monétaire.
185 000€ AV 185000 en AV. Qui est le bénéficiaire ?
Premier constat : environ 1,25 M€ de patrimoine. C’est conséquent. Très fortement concentré sur l’immobilier.

2) Quel est le rendement de ce patrimoine ?
RP 400 k€ immobilisés,loyer évité tant/an soit tant de rendement équivalent.
maison des parents loyer percu tant en brut, tant en net, soit tant de rendement net.
Terrains : ça vous rapporte quelque chose ?
Livrets : ça doit vous rapporter maxi 1 % disons 800 €/an.
AV : probablement dans les 2 % par an, disons 3700 €/an.
Second constat : ce patrimoine vous rapporte très peu. Votre argent est très mal placé. C’est un constat cruel à faire, car il s’y mêle de l’affectif (pas facile de regarder la maison des parents comme un placement, surtout que votre mère est décédée seulement cette année), alors je le fais pour vous. Votre allocation de patrimoine n’est absolument pas optimisée : trop concentrée sur l’immobilier pour un rendement misérable.

Avant même de transmettre ce patrimoine, il faut vous demander comment le faire mieux fructifier.

3) La question "comment transmettre ?" vient en 3e position seulement. Or, vous avez auparavant des choix à faire sur votre allocation de patrimoine. Je pense que vous devriez réfléchir d’abord à cette allocation de patrimoine.

A noter d’ailleurs que cette question "comment transmettre" doit commencer par : "que se passe-t-il si je décède demain ?". Si tout se passe comme vous le souhaitez, alors il n’y a rien à faire. Or, ça ne se passe pas comme souhaité, puisque votre fille hériterait de tout, mais avec un gros montant de droits de mutation à régler ; et votre compagne se retrouverait à gérer les biens de sa fille, et elle ne pourrait décider grand chose sans l’accord du juge des tutelles.
Vous dites que votre compagne n’a que faire de votre patrimoine. Pourtant, les gens sont rarement contre un peu d’argent, surtout si elle devait se retrouver à élever seule votre fille. C’est plus probablement votre patrimoine immobilier qu’elle n’a pas envie de gérer. Or, en laissant votre fille hériter de tout, vous prévoyez de condamner votre compagne à gérer ce patrimoine dont elle n’a que faire ; et à le gérer pas pour elle, mais pour votre fille, sans avoir le droit d’y toucher pour elle. Pas très sympa je trouve.
A votre place, la première des choses que je ferais, c’est de blinder une (ou plusieurs) AV au taquet du plafond, à savoir 152500€ : ce montant-là pour votre fille ; le même montant pour votre compagne. Ainsi, vous transmettez 305 k€ sans aucun droits de succession. Pour vous qui vouliez éviter les frais de succession, ça semble vraiment très adéquat.
Le rendement des AV est assez faible, en général, mais il y a bien d’autres avantages : échapper aux droits de mutation ; avoir un placement liquide et réversible (vous pouvez reprendre de l’argent dessus (rachat partiel) si besoin, alors qu’un bien immobilier, une fois qu’on a donné la nue-propriété à un enfant mineur, c’est très illiquide).

4) Quels sont mes projets ?
C’est là que rentrent l’achat de RP avec votre compagne. Mais vous avez peut-être d’autres projets. Vous parliez de devenir rentier ; c’est là qu’il faut mettre en cohérence vos aspirations de rentier, votre allocation de patrimoine, et le rendement qu’il dégagera alors !

A ce sujet, achat à deux d’une RP, ça devrait vous diriger automatiquement vers indivision + PACS + testaments croisés. Ou sinon, mariage. C’est le B.A.BA de la protection du conjoint.

On peut mettre les projets en 3), et la transmission en 4). Mais en tout cas, je pense que personne ne remettra en cause le caractère essentiel d’une telle analyse structurée et logique. Je serais d’ailleurs curieux de savoir ce que votre "CGP" vous a rendu comme analyse papier, parce que sans cette vue d’ensemble et ces étapes, ça ne serait pas sérieux.

Voilà, le sujet n’est encore qu’effleuré ; mais vous avez compris qu’il y a une bonne partie du travail qui est à faire par vous. Vous avez la trame ci-dessus, à vous de compléter, affiner.

Et vous avez compris que la question "SCI vs démembrement et don de la NP" saute un peu trop vite aux conclusions. Vous avez, à mon sens, pas mal de questions à régler avant.

Dernière modification par Bernard2K (24/10/2019 22h55)