Comment résilier le bail meublé d'un locataire indélicat ?

DDtee · #26

Bernard2K a écrit :
Mais entre la rémunération de l’avocat et l’indemnité d’éviction en question, ça risque de coûter bonbon.

L’expérience qui m’a été relaté portait sur 3 mois de loyers, bien moins cher qu’une procédure de 2 ans

Il ne faut pas omettre de considérer que dans la pratique, un locataire dont son propriétaire veut mettre fin à son bail contre son gré, a fortiori avec ce profil, a une probabilité non négligeable de ne plus verser son loyer à celui-ci.

@robby77 : en vous souhaitant le plus chance possible dans cet épineux dossier !

Bernard2K · #27

J’ai trouvé la décision de la cour de cassation qui était citée dans votre premier lien :

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 mars 2013, 12-13.535, Inédit | Legifrance

On y voit que :
- la CC confirme que le document signé des deux parties et intitulé "protocole d’accord" a bien la nature d’une transaction au sens de l’article 2044 du code civil.
- dans le cas en question, l’indemnité consentie par le bailleur n’était pas 3 mois de loyer mais 18 mois !

Très concrètement, je vois plusieurs choses :
1) Si ce locataire part, pourra-t-il se reloger ? Est-il logeable dans le parc privé ? Non pas que je me soucie de son futur, mais parce que ça conditionne sa capacité à accepter de partir. S’il n’a pas de perspective de se reloger, il risque de s’accrocher à son appartement, et alors une indemnité de 3 mois de loyer risque d’être bien insuffisante pour le convaincre de partir.
2) dans l’hypothèse d’une transaction, il ne faudrait pas lui verser l’indemnité et qu’il reste dans le logement malgré tout ! Ca serait ballot ! Il serait alors squatteur, mais un squatteur est extrêmement difficile à déloger dès lors que c’est son "domicile" au sens de la loi. Il faudrait absolument, dans la transaction, une clause qui précise que le versement de l’indemnité interviendra après le départ définitif des lieux. A l’avocat de la rédiger correctement.
3) congé pour motif légitime et sérieux et transaction ne sont pas antinomiques. On peut tout à fait faire d’abord un congé pour motif légitime et sérieux. S’il le conteste fortement et que le bailleur pense que son dossier n’est pas forcément suffisamment solide pour être sûr de gagner devant le juge, le bailleur pourra alors proposer une transaction. Je ne dis pas que c’est la meilleure solution ; peut-être vaut-il mieux proposer la transaction d’emblée, ou peut-être vaut-il mieux se tenir au congé pour motif légitime et sérieux, ne pas proposer de transaction et aller jusque devant le juge si le locataire conteste le congé devant la justice, ça je ne prétends pas le savoir ; mais en tout cas, c’est du domaine du possible de faire d’abord un congé et ensuite seulement une transaction.

En tout cas, je vous remercie, DDTee, d’avoir pointé du doigt la possibilité de réaliser une transaction pour obtenir le départ d’un locataire. Je ne le savais pas. J’ai encore appris quelque chose grâce à ce formidable forum.

Dernière modification par Bernard2K (09/11/2016 19h54)

sschumii91 · #28

Bonjour la famille investisseurs

J’ai en ce moment une problématique importante avec un de mes locataires.

Pour des raisons que j’exposerai ensuite je souhaite mettre fin à son bail d’un an, qui est dans 4 mois.
Problème, je n’ai pas de motif légal pour le faire et je ne savais d’ailleurs pas qu’il fallait une raison aussi "rare" (mettre un proche, vente, dégradations..)

En l’occurence il s’agit d’un couple très jeune, dont seule la demoiselle est sur le bail d’ailleurs, et avec qui je n’ai aucun soucis relationnel.
Le problème vient de la famille, qui et loin.

La demoiselle a eu une nuisance dans l’appartement, moisissure autour des fenêtres et effectivement assez marqué pour ne pas pouvoir laisser en l’état.

Je suis prévenu lundi dernier
on ne parvient pas à se synchro pour que je passe voir car clairement c’est ce que je souhaitais faire, je prend soin de mes locataires et encore plus de mes appart.
En attendant je lui fais donc des suggestions concernant l’aération, si la vmc est active, si les aérations au dessus de la fenêtre son ouverte et précise réfléchir à mettre un déshumidificateur.
J’ai en retour que la vmc est hs et que l’aération n’aère pas. Connaissant la demoiselle je lui affirme qu’il faut que l’air passe, et donc vérifier pourquoi ce n’est pas le cas.

Jusqu’ici c’est de la mise en contexte

Ce samedi message incendiaire de beau papa, que je reçois à la bourre donc ne rappel pas.
Ce matin pareil mais cette fois je rappelle

Les messages sont quasiment des agressions et la conversation bien que "courtoise" est quand même agrémentées de termes tels "huissiers" pour constater, "services de l’hygiène" ou autres exagération car nous savons tous que de toute façon ça ne servirait à rien

Bref, ce soir je passe finalement à l’appart, et constate que la vmc est juste éteinte, et que l’aération est obstruée. Je règle ça en 2 minutes et suppose qu’après plus de soucis

Je souhaite quand même mettre fin à ce contrat, car je goutte moyennement la menace, et les proposants insultants, surtout quand je constate que le couple est juste pas doué.

Quand puis je invoquer pour la rupture? est ce que faire la peinture est un motif valable sachant que c’est un meublé et qu’il faudrait tout bouger pendant plusieurs jours?
Est ce que le passer en nu est un motif?

Là je tourne autour du pot, j’aimerais trouver un motif ne m’empêchant pas de faire rentrer quelqu’un juste derrière.

Désolé du pavé je pense que le contexte est important même si ça change rien à la solution à trouver

merci de votre aide les investisseurs heureux

Surin · #29

sschumii91 a écrit :
J’ai en ce moment une problématique importante avec un de mes locataires.

J’ai beau vous avoir lu, je n’ai pas vu ou compris la "problématique importante".
Prenez du recul, calmez-vous et tâchez de faire la part des choses.
Ces locataires vous paient, semblent respecter les lieux, ils n’ont rien d’indélicats (titre de ce sujet).

Je vais répondre avec un toṇ (j’ignore le robot) ironique mais qui me semble correspondre à la réalité du contexte :

sschumii91 a écrit :
Quand puis je invoquer pour la rupture? est ce que faire la peinture est un motif valable sachant que c’est un meublé et qu’il faudrait tout bouger pendant plusieurs jours?

Bien évidemment vous pouvez demander à vos locataires de quitter l’appartement le temps des travaux. C’est soumis à leur accord et à la condition que vous les relogiez de manière équivalente le temps de ces travaux, ils pourront retrouver votre appartement comme neuf une fois fini.

sschumii91 a écrit :
Est ce que le passer en nu est un motif?

Non plus.

sschumii91 a écrit :
Là je tourne autour du pot, j’aimerais trouver un motif ne m’empêchant pas de faire rentrer quelqu’un juste derrière.

Je n’en vois pas mais la solution plus simple consiste à vendre.
Vous savez moi aussi j’en ai eu marre de locataires stupides, me faisant perdre du temps, me bombardant de sms parce qu’ils ne trouvaient pas le bouton de si ou de ça et que je savais la solution bête comme tout.
J’insiste : prenez du recul, si gérer de l’immobilier vous fatigue pensez à faire autre chose ou à le faire ailleurs, plus près de chez vous de façon à pouvoir réagir rapidement sans que cela ne vous agace comme ici.
Après vous verrez si ces locataires continuent à chercher la petite bête ou si c’était vraiment un problème pour eux mais oui les gens ne comprennent pas l’importance d’une VMC, d’aérations aux fenêtres par contre ils comprennent très bien la facture de chauffage en hiver, il vous faut l’accepter même si ce n’est pas votre faute.

Ricou · #30

Puisque vous demandez notre avis, le voici

1° Votre bail est signé avec La Mlle ou le Papa ?
Focalisez vous sur votre interlocuteur légal

2° Vous êtes passé et avez noté que VMC éteinte et aération bouchée
==> Formalisez ce point par écrit et rappelez les devoirs du locataires quant à maintenir en état le bien loué

3°)à l’EDLE, les moisissures étaient elles présentent ?
Rappelez au passage, que les écarts entre EDLE et situation actuelle ( moisissures) qui plus est avec VMS étaient et aération bouchée mettent clairement la responsabilité du locataire en cause

A votre place, demandez les coordonnées du papa et adressez lui aussi copie du courrier
indiquant:
je suis passé et ai noté: VMC coupée, aération bouchée
J’ai demandé au locataire de laisser les aérations ouvertes
et rappelez Différences EDLE et situation actuelle: de responsabilité locative

Ce courrier devraient suffire à préciser la situation et droits en devoirs de tous
1H de travail et 2 emails ou 2 courrier postaux

Mettre fin à un bail, par ce que "Papa" vous a un peu titillé
semble un peu disproportionné

Flyz57 · #31

ROBBY77 pouvez vous nous partager la fin de votre expérience avec le locataire?
C’est quand même la moindre des choses lorsque l’on demande de l’aide à la communauté.

sschumii91 · #32

Bonjour,

Merci de vos retours et conseils.

Bon j’ai bien compris que pour arrêter le contrat ce n’est pas possible.

Je vais donc faire un courrier comme le suggère Ricou, précisant en effet la différence entre l’entrée dans les lieux et la situation actuelle.

J’aurais probablement un retour du beau papa mais comme il veut se la jouer huissiers et compagnie, pas de raison que je ne joue pas contrat non plus.

En parlant de contrat, elle souhaite qu l’on passe nettoyer une fois qu’il sera vérifié qu’aavec les aeration il n’y aura plus de moisissures. Je suis contre dans la mesure ou c’est de son fait. Je pense que vous me suivez sur cette marche à suivre?

Je vous tiens au courant

Merci à tous

PS: le fait qu’elle habite avec quelqu’un pas sur le bail ça peut m’aider en quelque chose? Elle a le droit sans m’avoir prévenu?

flosk22 · #33

Je pense qu’elle est chez elle et qu’elle fait donc bien comme elle veut tant que le loyer est payé.

Elle devrait vous demander votre autorisation avant d’inviter des amis à dormir ? Ou faire une soirée ?

Ricou · #34

Ne mélangeons pas pas invité ponctuel et habitant

je vous invite à lire ceci, qui traite des occupants "sans titre" ici concubin
Location d’un logement par un couple en concubinage : quelles sont les règles ? | service-public.fr

mais bon, ce n’est pas un carte à "jouer" sauf si ce concubin s’invite dans les échanges
Là vous pourrez lui rappeler qu’il est occupant sans titre car absent du bail.

Pour le nettoyage hebdo, à mon sens n’acceptez rien qui vous engage
celà rentre dans les obligations du Locataire de maintenir le bien en bon état

dangarcia · #35

sschumii91 a écrit :
J’aurais probablement un retour du beau papa mais comme il veut se la jouer huissiers et compagnie, pas de raison que je ne joue pas contrat non plus.

Et tenter de jouer l’apaisement d’abord ?

Vous supposez que beau papa est un butor bas de plafond qui va s’énerver pour un oui ou pour un non ; mais peut être est-ce quelqu’un de normalement intelligent, un peu trop impulsif et/ou protecteur, qui a pu surréagir par manque d’informations. Auquel cas il doit se sentir bien bête de vous avoir traité de tous les noms juste parce que sa progéniture est incapable d’appuyer sur un bouton ! Un retour courtois et apaisé peut vous valoir de plates excuses. Si vous lui "rentrez dedans" encore une fois ça ne peut que s’envenimer.

sschumii91 · #36

Vous avez raison et spontanément je pense plutot comme ça, mais les menaces passent pas, surtout dans ce cas ou la demoiselle est 100% responsable.

Après apaiser me parait compliquer car de on point de vu ça va être à nous de nettoyer, et refusant ça dégénérera encore (hier au doigt j’en ai retiré assez facilement donc elle peut s’en charger..)

Je suis en train de faire un courrier relatant les jours passés, les droits et devoirs de chacun, et qui finira par le fait que le beau papa n’a pas à me téléphoner, il n’est pas caution

De plus on pourrait considérer que c’est à lui de venir s’excuser. Mais là je pense en effet qu’il est trop bas de plafond

sven337 · #37

Quelles menaces concrètement ? Ce que vous relatez de ce qui vous a été écrit semble assez normal, peut-être un peu trop nerveux, mais vous ne gagnerez rien à envenimer les choses.
Mettez donc votre orgueil et votre virilité de côté, ne perdez pas votre énergie à créer un problème là où il n’y en a pas, et passez à autre chose. Si d’aventure un tiers s’aventurait à nouveau à vous contacter pour vous parler de la relation contractuelle entre votre locataire et vous-même, envoyez le paître poliment mais fermement.

Évidemment si on est dans un cas où le locataire a volontairement (ou par négligence) coupé la VMC, les moisissures sont son problème et à ses frais. Là il ne faut rien céder "pour être gentil", votre locataire est ignare, elle va se soigner, mais ça n’est pas à vous d’en porter les conséquences (nettoyage).

sschumii91 · #38

Bonjour,

Les menaces d’huissiers. Ce n’est pas allé au dela mais c’est déjà trop dans la mesure ou ce n’est pas du tout justifié (il justifiait par le fait que la vmc hs et aération volet bouchée…)

Nous attendons demain le résultat des 3 jours avec aération normal et ensuite un courrier de remise en place des choses partira chez la locataire… qui se chargera de son ménage même si le tier parasite venait à ne pas être d’accord

je vous tiens au courant.

dangarcia · #39

sschumii91 a écrit :
Bonjour,

Les menaces d’huissiers. Ce n’est pas allé au dela mais c’est déjà trop dans la mesure ou ce n’est pas du tout justifié

Si vous êtes sûr de vous, il aurait été amusant de le laisser convoquer un huissier… qui aurait constaté qu’il n’y avait rien à constater !

sschumii91 a écrit :
un courrier de remise en place des choses partira chez la locataire… qui se chargera de son ménage

En espérant qu’au passage elle n’éteigne pas à nouveau la VMC d’un coup de plumeau

Pierrot31 · #40

Malheureusement, le bailleur ne joue pas à arme égale avec un locataire….

Bon courage,

Elliotan · #41

Bonjour,

Concernant la VMC, elle devrait normalement être branchée directement au tableau, l’interrupteur ne servant que pour le choix des vitesses. Le mieux serait donc de la brancher au tableau afin d’éviter les coups de plumeau malencontreux.

Sinon mettre fin au bail ne veut pas dire que les locataires partiront. Ils auront toujours la possibilité de rester en devenant des occupants sans droits ni titre, vous régleront alors une indemnité d’occupation mais ne toucheront plus d’APL. Et ensuite cela peut devenir compliqué…

Le mieux dans tous les cas, c’est de rester dans des relations courtoises. Un courrier au locataire lui rappelant que le bon usage de la vmc suffirait selon moi.

Pour le ménage, vous pouvez leur "montrer" comment faire… Un peu de vinaigre blanc sur une éponge et c’est parti. Montrer que vous êtes de bonne volonté. Cela vous coûtera moins cher qu’une procédure.

sschumii91 · #42

Bonjour tout le monde,

Voici les nouvelles.

Mercredi soir comme convenu message de la locataire confirmant que la moisissure n’apparait plus et nous demande si on peut quand même venir "nettoyer" (je rêve)
Je réponds que bien que n’étant pas étonné c’est une bonne nouvelle et que le ménage elle peut gérer elle même malgré la proposition de ma femme qui était avant l’écoute du message vocal de menace.

Le beau père m’écrit alors le lendemain accusant réception que nous ne voulons rien faire, et qu’il est pas question pour lui de laisser sa belle fille dans une situation comme celle là (je comprends pas ce qu’il attend de nous au final. Je vais pas lui expliquer à sa belle fille comment utiliser des couverts aussi)

Je lui rappelle alors que contrairement à ce qu’il dit elle est responsable à 100% dans la mesure ou suite à mon passage le pb n’existe plus.

Bref le courrier va bien partir, j’attends la suite. Mais le gars il perd gravement son temps. Qu’il vienne avec l’huissier ou Navarro si il veut ça sera pareil. Il n’y a rien à constater à part que la fille n’est pas dégourdie du tout

Je vais pas mettre fin au bail, car j’ai compris que ce n’est pas possible, mais je ne vais rien faire pour la retenir, à commencer par ne plus rendre service comme avec d’autres locataires.

A+

Pierrot31 · #43

il s’agit d’un couple très jeune

Qu’entendez-vous par là? S’ils ont la vingtaine et qu’ils ont des parents CSP+, cela ne m’étonne guère. J’en ai eu des comme ça: qui appelle pour allumer une chaudière ou changer un fusible… Des pas très dégourdis mais qui payent rubis sur l’ongle…

Bien sur, on est dans les généralités, il y a aussi des contre exemples très débrouillards…

Ce qui m’épate, un peu, avec mes locataires les plus jeunes est qu’ils ne communiquent que par sms…

sschumii91 · #44

C’est exactement ça

la fille c’est c+ qui n’a jamais rien fait chez elle (elle avait fait une remarque devant sa mère je ne me souviens plus mais j’étais scié) mais en revanche présente super bien et adorable
et parle que par sms

sschumii91 · #45

Bonjour tout le monde,

Suite des événements.

Recommandé envoyé il y a 10 jours, pas encore d’accusé réception mais je ne m’en inquiète pas. Pas de son pas d’image de la locataire non plus.

En revanche ce matin 3 photos de deux cloisons amovibles à moitié en verre tombées.

Elle nous fait un message en disant que c’est tombé 3 fois cette semaine et que cette nuit directement sur elle en dormant.

Pour la petite histoire ces cloisons sont tombées lors de son emménagement, elle a reconnu suite à un coup donnée par le canapé en s’asseyant.

Le fameux beau père l’a refilé et on en a plus entendu parlé.

Et là ça tombe 3 fois en une semaine, avec d’autres fois depuis qu’elle est là. Elle se permet en plus décrire qu’elle ne comprend pas comment ça peut tenir aussi mal (le beau père l’a fixé et notre précédente locataire pendant 1?5 ans ne l’a jamais signalé)

Elle nous demande de venir les retirer

J’ai plutôt envie de dire qu’elle se débrouille et qu’en plus ce sera déduit de la caution.

Qu’en pensez vous?

Merci de vos bons conseils

Pierrot31 · #46

Vous allez rentrer dans une mauvaise spirale… Il faut prendre le téléphone (ou passer la voir, c’est encore mieux) et discuter/négocier… J’essayerai quelque-chose comme:
1/ rester calme, courtois
2/ faire preuve d’empathie
3/ chercher avec elle des solutions à son problème

Je sais, c’est désagréable et vous aurez sûrement pas envie. Mais chercher à savoir qui a raison ou tord est contre-productif en négociation. Votre seul but doit être de retrouver votre quiétude… L’histoire de la cloison, c’est la réponse de la locataire à votre recommandé (et vous aurez remarqué que peu lui importe ce que vous avez mis dedans: elle l’a juste ghosté).

Bon courage,

sschumii91 · #47

oula oui ça va être dur

pour moi ça revient à valider ses dégradations et son incapacité à nos frais. Et avec le beau père derrière qui doit orchestrer tout ça ça me donne clairement pas envie d’être magnanime

ne pas être conciliant peut aussi la pousser vers la porte. Je reconnais qu’on compte beaucoup là dessus

vraiment dommage tout ça. Elle est adorable mais juste très mal entourée

Pierrot31 · #48

Déménager est une décision très engageante. Il est peu probable qu’elle déménage parce que le propriétaire envoie des recommandés…

On déménage si on a un voisin pénible, une mutation professionnelle, des problèmes d’argent…

zaser · #49

@sschumii91

Mettez de l’eau dans votre vin et communiquez: par telephone / déplacez vous en personne

Recommandé envoyé il y a 10 jours, pas encore d’accusé réception mais je ne m’en inquiète pas

Vous croyez sincérement que si elle ne s’est pas déplacée durant 10 jours, elle va aller le récuperer?
Je pense que la LRAR va vous revenir par la poste.
Avez vous envisagé votre plan d’action alors?

les LRAR sont très mal pércus (personellement je ne les aime pas - car souvent annociateur de mauvaise nouvelle, très rarement de bonne nouvelle) quand c’est pour qq chose de négatif, d’autant plus que la personne à qui elle s’adresse n’est pas dégourdie et/ou n’a pas l’habitude de gérer l’administratif.
J’aurais envoyé une LRAR en dernier recours, quand tout dialogue est rompu.

Votre locataire:
-paye,
-ne fait pas de tapage nocturne,
-les voisins ne vous appellent pas pour s’en pleindre
-ne fait pas dégradation volontaire (arrachage de prises, casse de carralage ou autre); la cloison amovible qui plus est avec du verre n’est franchement pas une bonne idée (en location il faut faire du solide)

Conclusion:
C’est une bonne locataire, pas idéale certes (de toute facon les candidats idéaux n’existent pas), mais il y a beacoup beaucoup pire.

Si vous avez cru qu’en investissant dans de l’immo physique en géstion directe vous pourriez vous la couller douce, vous avez tout faux, c’est ce qu’on répéte à longeur de journée sur ce forum.
Si ca vous enmbète payez une agence pour la géstion 7% + GLI 7%.

Pierrot31 - en membre experimenté en immo physique (lisez sa présentation si ce n’est pas déjà fait) vous a déjà bien conseillé.
Si vous continuez comme vous le faites, vous allez vous enfoncer tout seul.

Dicci · #50

Bonjour à tous et tout d’abord merci* pour toutes les réponses apportées à cette discussion, que ce soit sur le cas de 2016 ou celui plus récent, c’est très instructif.

Sschumii91, je me mets à votre place et vous comprends totalement ! en gros, cette histoire vous fout les boules et vous pousse à haïr la locataire (ou son beau-père). Vous êtes accusé à tord d’être un(e) mauvais(e) propriétaire, c’est injuste.

Mais parfois, il faut savoir ravaler sa fierté et réfléchir à tête reposée à ce qui compte vraiment. Le plus important dans votre investissement, c’est que la locataire vous paie en temps et en heure et qu’elle ne dégrade pas votre bien. Pour le second point, il y a eu un manquement à son devoir d’entretien, OK, mais elle est jeune, c’était surement involontaire et ça semble être réglé. Elle y prêtera plus d’attention à l’avenir, soyez plus tolérant(e).

Maintenant, il vous reste une locataire "adorable" qui vous taquine un peu avec ses cloisons amovibles, (mais peut-être est-ce une coïncidence ou une façon de vous dire qu’elle aimerait s’en débarrasser parce que ça l’encombre). Récupérez les cloisons amovibles et mettez fin à toute cette histoire qui prend de l’ampleur pour, au final, vraiment pas grand chose. A persister dans cette voie, la situation risque de dégénérer et vous coûter beaucoup plus cher (financièrement, en temps et en tracas).

C’est bientôt Noël, pourquoi ne pas lui offrir une boite de chocolat en allant récupérer vos cloisons et lui expliquer gentiment que vous n’avez aucun intérêt à ce qu’elle se sente mal dans son logement et qu’en cas de problème, elle peut vous contacter directement pour en discuter sans faire intervenir une tierce personne qui ne viendrait qu’envenimer la situation ? Ça apaisera vos relations futures et c’est mieux pour tout le monde ! Si le dialogue est rompu, votre locataire risque de tarder à vous contacter au prochain problème et c’est pas forcément une bonne chose pour votre bien.

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#26 09/11/2016 16h50

Bernard2K a écrit :

#27 09/11/2016 19h38

#28 24/11/2019 21h02

1 #29 25/11/2019 08h07

sschumii91 a écrit :

sschumii91 a écrit :

sschumii91 a écrit :

sschumii91 a écrit :

#30 25/11/2019 09h12

#31 25/11/2019 11h20

#32 25/11/2019 14h16

#33 25/11/2019 15h01

#34 25/11/2019 15h08

#35 25/11/2019 15h14

sschumii91 a écrit :

#36 25/11/2019 15h22

#37 25/11/2019 18h31

#38 26/11/2019 20h28

#39 26/11/2019 20h54

sschumii91 a écrit :

sschumii91 a écrit :

#40 26/11/2019 21h00

#41 29/11/2019 12h19

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#43 29/11/2019 13h10

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1 #50 11/12/2019 16h38

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