SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ?

Bonjour DDtee,

Sur la partie souscription assurance, vous pouvez regarder du côté de la convention AERAS.
Un article Peut-on prendre un prêt immobilier sans assurance ? vous explique les différentes options : nantissement, hypothèque, caution privée.

Autre idée: votre compagne ne peut-elle pas emprunter seule ?

DDtee, je ne vois pas bien ce qui empêche de prendre l’assurance du prêt à 100% sur une tête, si la banque le valide.

Par ailleurs, si vous apportez un nantissement suffisant, assurance et caution peuvent sauter. Je ne connais que des gens ayant nanti des AV (1 euro emprunté pour 1 euro nanti) mais je suppose que cela doit fonctionner avec un PEA ou un CTO (avec des conditions moins favorables).

Bien à vous,
cat

carignan99 a écrit :

DDtee a écrit :

…
Dès qu’on creuse un peu, il apparaît que la convention AERAS relève plus de la communication que d’une véritable volonté d’assurer les anciens malades (très peu de pathologies considérées).

Vous dites que vous ne pourrez pas bénéficier d’une assurance parce que vous n’y êtes pas arrivé? Ou s’agit-il d’une hypothèse de votre part?

J’ai lu la convention AERAS, me suis renseigné sur le sujet.

Pour être compréhensible : dans les cas de cancers "simples", très peu d’entre eux permettent d’obtenir une assurance sur un crédit, même si la maladie à été circoncise à un stade premier. Alors dans le cas d’une rémission d’un cancer très avancé, avec de multiples métastases dans plusieurs organes, vraiment aucune chance avant 10 ans de convaincre la moindre compagnie d’assurance. Nous parlons là de chances de survie statiquement bien inférieures à 5% à 10 ans, heureusement en amélioration au fil du temps. Je comprends parfaitement que les assureurs ne s’aventurent pas sur ce type de risques.

J’ai d’excellentes relations depuis très longtemps avec mon banquier. Il connait parfaitement mon parcours médical, je ne veux pas vivre et lui faire vivre un parcours du combattant à la recherche très hypothétique d’une solution d’assurance sur ma tête.

Notre relation s’est construite progressivement sur la base d’une confiance partagée. J’ai des raisons d’imaginer que si je lui demande un crédit pour des parts de SCPI il m’accompagnera à condition qu’il y ait une solution techniquement applicable sur mon dossier. La principale difficulté me semble être celle de l’assurance et je veux juste allez le voir avec une solution qu’il puisse sereinement envisager :
- Une tête sur deux assurée, mais est-ce possible ? Des expériences ?
- Un nantissement, mais encore faut-il qu’il ne plombe pas l’investissement. Quels sont les usages ?
- Toute autre solution qui répondrait à ma problématique.

Autre solution proposée par @Xiii ma compagne emprunte et achète parts SCPI seule (oui, bof) ou nantissement 1/1 de @cat (bof, bof plombe trop l’investissement)

Je peut vous donner mon retour d’expérience pour mes deux derniers emprunts immo. (l’an dernier), pour lesquels je ne voulais pas rééditer l’expérience de la recherche d’une assurance emprunt :

DDtee a écrit :

- Une tête sur deux assurée, mais est-ce possible ? Des expériences ?

Si par là vous voulez dire deux emprunteurs, un seul assuré, j’ai essayé : c’était niet, sauf à ce que le non-assuré apporte des garanties (ci-dessous).

DDtee a écrit :

- Un nantissement, mais encore faut-il qu’il ne plombe pas l’investissement. Quels sont les usages ?

Évoqué aussi avec mon banquier. L’idée était 1€ emprunté = 0,5€ sur une AV chez eux. Mais ça restait un truc évoqué à l’oral (et dans la mesure où les paroles s’envolent…).

DDtee a écrit :

- Toute autre solution qui répondrait à ma problématique.

Mon banquier avait évoqué le recours ultime = la caution d’un proche. Mais c’était inenvisageable pour moi (je ne l’aurai jamais fait).

Pour résumer et dans ma situation : je pense que le dossier serait passé si je bloquais 50% de la somme emprunté sur une AV chez eux. Mais comme je n’avais ce genre de cash, je me suis résolu à replonger dans la recherche d’une assurance emprunteur. De toutes les façons, les solutions alternatives évoquées ci-dessus n’étaient envisageables pour la banque que si j’avais au préalable recherché une assurance emprunt et prouvé que je n’avais que des refus.

Dernière modification par carignan99 (07/03/2019 19h10)

Vous devriez parvenir à négocier avec votre banquier une assurance (à 100%) sur une seulle tête. A défaut, voir un autre banquier.. Le nantissement ou l’hypothèque ne vous dispensera généralement pas de l’obligation d’avoir une assurance décès : l’un protège le banquier du cas où vous seriez en difficulté financière et cesseriez de payer vos échéances, l’autres protège le client du cas de décès ou d’incapacité totale de travailler (et le banquier, car s’il n’a pas fait souscrire cette garantie, sa responsabilité pourrait être recherchée).

GoodbyLenine a écrit :

Le nantissement ou l’hypothèque ne vous dispensera généralement pas de l’obligation d’avoir une assurance décès

Pour un emprunt « immobilier » l’assurance décès est même totalement obligatoire (loi scrivener 2). Après pas sur les deux têtes effectivement.

Crown

Pareil, mon emprunt pour du Corum Origin n’a pas d’assurance.

Bonjour,

Je cherche des précisions sur les points suivants sur les SCPI :
Grands remerciements si vous avez des éléments de réponses…

1/ Si la même SCPI est dans une assurance vie ou à l’extérieur. La rentabilité de la SCPI sera elle mécaniquement impactée par les frais de gestion de l’assureur ? Si oui quels sont les frais moyens (1%?). De même les frais de souscription sont-ils en général plus ou moins forts pour une même SCPI dans une AV ou en dehors ?

2/ si même si peu probable arrivait un boom (ou boum) immobilier : la valeur des bons SCPI peuvent-ils grimper ou chuter en flèche. Ou y va-t-il effet tampon et ce bénéfice reviendrait à d’autres acteurs de la chaine ?

3/ quels sont les principaux risques d’une SCPI sérieuse et assez liquide ?

4/ Avec la conjoncture actuelle, privilégieriez vous les SCPI ou les OPCI ?

5/ comment se comporterait/ se sont comporté les SCPI sérieuses en cas de crise économique (2008 par exemple) ou de krach de l’immobilier ?

6/ En cas de plus-value à la revente des bons, quels sont les types de fiscalité appliqués ?

7/ Si j’achète 100€ de bon, que je le revends 110€, mais qu’à la sortie j’ai 10% de droit de souscription. Paye-t-on une fiscalité sur 10 de plus-value ou sur 0 puisque in fine on aura payé 110 (100 initial + 10 de frais).

8/ Même exemple en moins-value : j’achète 100, mais je revends 90. Je récupère donc 80. Puis je reporter quelque part ces 10 ou ces 20 de moins-value ?

9/ À part l’Allemagne, quels sont les pays qui ont des accords avec la France permettant de réduire impôts et/ou PS ?

10/ Quel est le pourcentage moyen reversé aux conseillers en investissement financier en commission d’apporteur d’affaire pour une SCPI (j’ai entendu 2% à 10% upfront…)

11/ j’ai entendu sans comprendre que cela se ferait de moins en moins souvent (interdit ?), mais il y aurait parfois des droits d’entrée via une commission de commercialisation supplémentaire de max 3% avec dans ce cas 1% pour le CIF. Savez-vous de quoi il s’agit ?

12/ Si pourcentages différents selon les SCPI, comment peuvent-ils rester neutre dans le conseil ?

13/ À part les CIF, quelles certifications ou autres métiers peuvent obtenir ces pourcentages d’apport d’affaires ?

14/ Comment "contourner" ces intermédiaires pour souscrire directement des SCPI avec des avantages (% de droit de souscription réduit ou autres.) ?

15/ Que pensez-vous des sociétés qui proposent une rétrocession d’un pourcentage ? Par exemple, Progretis, (filiale du CSF) vous rétrocède 1% du montant de l’achat ? En connaissez-vous d’autres ?

16/ Quelles sont les modalités, avantages ou inconvénients d’acheter des bons de SCPI de grés à grès ?

17/ Est-il vrai qu’il faut plutôt éviter les SCPI fiscales (Pinel ou autres) car aurait un rendement moindre, mais surtout serait beaucoup plus compliqué à revendre car peu de personnes en voudraient ?

Chaleureuse gratitude si vous pouvez contribuer à éclaircir même une seule question

Bonjour,

Tout d’abord, il faudra déterminer si vous souhaitez investir sur des SCPI en direct, ou sur des SCPI en assurance vie.

L’avantage d’investir sur une assurance vie est la liquidité. Vous pourrez revendre rapidement vos parts, contrairement à un investissement en direct ou il faudra attendre un acheteur "réel".

Il vous faudra également regarder la fiscalité et votre mode de financement.

Si vous souhaitez investir via une Assurance Vie, il faudra faire attention au courtier et à la part de loyer distribué, les frais de gestion… Certaines ne distribuent que 85% des loyers.

Voici un article qui compare les meilleurs contrats d’assurance vie pour investir en SCPI.

Chips a écrit :

L’avantage d’investir sur une assurance vie est la liquidité. Vous pourrez revendre rapidement vos parts, contrairement à un investissement en direct ou il faudra attendre un acheteur "réel".

Je viens juste d’écrire ici que ça restait à démontrer, on ne va pas en faire un argument de choix svp, il existe bien d’autres critères plus pertinents.

Chips a écrit :

"Dans l’assurance-vie, aucun risque sur la liquidité pour vous

C’est tout simplement faux. Je n’apprécie pas votre question, ej vous la pose à vous, que cherchez-vous à démontrer ? Votre source ?
J’ai tapé la même chose que vous sur Google et je lis ceci en "0" :
La liquidité des parts n’est donc pas garantie à tout moment par la compagnie d’assurances.
C’est à l’inverse de ce que vous prétendez.

Quel est l’intérêt de véhiculer ainsi des idées reçues ?
Avez vous ne serait-ce que un seul exemple de SCPI qui n’auraient pas pu être vendues en direct et auraient pu l’être en AV ?

Charlito a écrit :

Je cherche des précisions sur les points suivants sur les SCPI :

Réponses courtes (pour plus de détails, allez lire les multiples échanges sur ce sujet) :

1/ Oui. Frais vers 1%/an, mais ficalité différente, prix d’achat et de vente de parts différents, rendement distribué différent, et tout ceci différe selon l’assureur (autant de cas que de contrats concernés) (lire SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea…).

2/ Pas vraiment d’effet tampon. Sauf que les SCPI sont surtout un produit "buy only" et en cas de crise les vendeurs auront du mal à vendre leurs parts (même à prix cassé).

3/ Lire les docs.

4/ Une OPCI, c’est un peu comme 60 ou 70% d’une SCPI et 40 ou 30% d’une Sicav monétaire (actuellement  à rendement légérement négatif). Je comprend mal pourquoi certains pourraient préférer un OPCI.

5/ Mal (parfois avec retard)

6/ La même que si vous vendez un bien immobilier (qui ne serait pas votre RP), sauf qu’il n’y a pas d’éxonération en cas de petite vente.

7/ Les prix affichés d’achat et de vente des parts sont "net de frais".
A un instant T, un part peut ainsi avec 100 de prix d’achat et 110 de prix de vente, ce qui sera interprété comme 10% (10/100) ou 9.09% (10/110) de frais d’achat.

8/ Non, aucun report (voir 6/), même si vous vendez en même temps des parts avec plus-value et d’autres avec moins-value (vous payerez de l’impôt sur celles en plus-value).

9/ Quasiment tous les pays ont une convention fiscale avec la France, empêchant la double imposition.
Mais toutes ne sont pas similaire (il y a par exemple les pays en 8TK et ceux en 8TI, évoqués ici).

10/ Plutôt 5-6 % que "2% à 10% upfront". Le conseiller doit vous dire combien il touche (un CGP en tout cas doit même vous l’écrire !).

11/ Non. Il y a récemment eu une nouvelle SCPI avec 0% de frais sur versement (mais des frais de gestion bien plus élevés, et un commissionnement de l’apporteur d’affaire sur ces frais de gestion).

12/ Les pourcentages ne sont pas si différents selon les SCPI. Les conseillers vous expliqueront que pour garder un client, mieux vaut bien (= dans l’intérêt du client) le conseiller, et que la plus grosse valeur qu’ils créent est leur portefeuille de clients.

13/ ?

14/ pas possible de le faire en complète légalité si tout le monde respectent ses engagements.

15/ Je préfère que mes partenaires/prestataires respectent leurs engagements commerciaux, même quand ils leur interdisent de me rétrocéder de l’argent.

16/ Ca coute un peu moins cher, mais difficile à trouver, et procédure pas triviale ni 100% sure si on ne fait pas confiance en l’autre partie et si on ne passe pas par un tiers de confiance (qui coutera plus que ce qu’on cherchait à économiser).

17/ en général (donc pour vous) oui.
Mais il peut y avoir des opportunités pour des connaisseurs (par ex si la SCPI est liquidée pour bien plus que sa valeur d’expertise, ex SCPI Logipierre 1 : liquidation en cours et SCPI Logipierre1 (UFFI REAM) : 50% de décote ?)