Investissement forestier : en direct, groupements, foncières cotées ?

Quelques remarques courtes, qui valent ce qu’elles valent (je n’ai pas envie de rentrer dans de longues polémiques) :

- dès qu’on dit "la forêt", on fait une généralisation abusive et casse-gueule. Privée/publique ; feuillue/résineuse ; privée de petite surface vs grande surface ; pin maritime vs douglas vs chêne… De plaine ou de montagne… facile d’accès ou difficile d’accès. Il faut dire "les forêts". Or, quand on investit dans "la forêt", on investit en fait dans un certain type de forêt, avec une certaine rentabilité. Il faut donc examiner cet investissement au cas par cas (comme Tssm qui peut citer les chiffres et les particularités de son GFF, qui ne sont pas les mêmes qu’un autre GFF).

- concernant les chiffres cités par maxcorporis, les forêts gérées par les EFF sont quand même un peu la crème de la forêt privée : des grands ensembles en termes de surface (sinon on n’arrive pas à rémunérer l’expert), rémunérateurs (sinon on n’arrive pas à rémunérer l’expert), et bien gérées (l’expert bosse).

- à l’inverse, l’article de Forêt-Entreprise cité par toufou semble parler de la forêt en général, ou de la forêt privée en général.

- contrer les chiffres de l’un par les chiffres de l’autre n’est pas plus logique que, face à "les agriculteurs vont mal", répondre "les chiffres des grands céréaliers sont plutôt bons" ! On ne parle pas de la même chose, pas du même ensemble !

- quand on investit dans la forêt "institutionnalisée", type grand GFF bien géré, on est quand même plutôt sur cette forêt privée "haut de gamme".

- dans l’article de Forêt-Entreprise, il me semble y avoir une grosse erreur de raisonnement : l’évolution du prix du m3 de bois dans le temps n’est égal à la rentabilité de la forêt que si la forêt est constante. Forêt mature, gérée de façon constante, donc les essences ne changent pas, le stock de bois moyen à l’hectare ne change pas, le volume unitaire des arbres ne change pas.
Or, la forêt privée, et notamment la forêt privée résineuse plantée en grandes surfaces, est une forêt relativement jeune. Pour une surface forestière donnée, sa rentabilité et sa valeur n’évoluent pas uniquement en fonction du prix du m3 de bois, car, souvent : le volume sur pied à l’ha croît ; le volume moyen unitaire des arbres croît, les essences ont pu être renouvelées pour partie pour mieux s’adapter à la demande, les itinéraires techniques ont pu s’adapter aussi, etc.
Dans l’exemple du GFF de Tssm, la valeur de la forêt a un peu plus que doublé en 11 ans (je pense que son deuxième chiffre à 28,5 m€ est en 2017 et non pas 2007 comme indiqué par erreur), et la valeur de ses parts a plus que de doublé aussi. Avec ces chiffres, ça fait une augmentation de valeur de 7 % par an.
Dans cette augmentation, il y a peut-être une part d’"engouement du marché" ; mais il y a aussi très probablement une part d’augmentation de la valeur intrinsèque de la forêt : davantage de m3 à l’hectare, volume unitaire des arbres plus gros, etc.
Si on compare à des actions, le propriétaire des actions de l’entreprise X, qui ne verse "que" 1 % de dividence annuel, mais dont le cours de l’action a plus que doublé en 11 ans soit 7 % d’augmentation annuelle, va être plutôt content du résultat, non ? Et personne ne penserait à stigmatiser la faiblesse des 1 % de rendement annuel sans prendre en compte l’augmentation de la valeur de l’action ?

- globalement, je suis d’accord que, depuis 1980 par exemple, le prix du m3 de bois a baissé en euros constants (corrigés de l’inflation), que les charges et la fiscalité ont augmenté, et que la rémunération du propriétaire forestier a baissé. Mais le fait que ça ait baissé ne veut pas dire que ce n’est plus du tout intéressant.

- si la rentabilité était si basse que 0,2 %, les gens qui savent compter (grands groupes, assureurs, etc.) auraient quitté l’investissement forestier depuis longtemps. Or, il me semble que les grands propriétaires forestiers gardent leur forêt, voire en achètent encore…

- si la rentabilité était si basse, les prix de la forêt seraient bas aussi. Les gens qui cherchent à diminuer l’ISF ne suffisent pas à expliquer les prix actuels de la forêt.

Dernière modification par Bernard2K (10/09/2018 01h48)

Bonsoir,

l’un(e) des membres aurait peut être une expérience positive ou négative à relater avec les GFF HELIADES ou NYSIADES de La Forestiere CDC svp ?

bonne soirée.

Que le groupe qui les propose soit spécialisé dans l’exploitation forestière… depuis longtemps…

Conseil n°2 : relire attentivement cette file qui apporte la réponse au conseil n°1

Pour la part, pas d’infos sur France Valley. Je suis aussi preneur de celles-ci, ayant regardé ce dossier.

C’est le premier Groupement Forestier d’Investissement (GFI) agréé, ce qui permet d’en faire de la publicité et de solliciter l’épargne publique contrairement aux Groupements Fonciers Forestiers (GFF)… avec un marché des parts qui devrait en principe être plus fluide et assez proche de celui des SCPI à capital fixe, avec une responsabilité des associés limitée à leurs apports contrairement aux GFF, une taille plus grosse permettant en théorie une meilleure diversification.

Un autre avantage est que les parts sont disponibles…

Par contre, je n’ai trouvé aucune information sur les frais lors de l’investissement (droits d’entrée, commission de souscription?) ni sur les frais annuels de gestion. Il n’y a par contre pas de frais de sortie.

OK, merci mimizoe1.

Les frais se décomposent entre ceux liés à la souscription (10% de commission de souscription et éventuel droit d’entrée), ceux, récurrents, liés à la gestion du GFI France Valley Patrimoine (0,75% par an s’agissant des frais de gestion de France Valley), et ceux, capitalisés dans la valeur des parts (donc récupérés lors du rachat des parts sous réserve de liquidité), liés à l’acquisition des actifs forestiers.

10% du prix de la part donc 11,11% de frais, cela fait beaucoup

Je viens aussi de trouver ceci dans un bulletin semestriel d’information

Prix de souscription = 200,00 €
Valeur de retrait = 180,00 €
Valeur de réalisation au 30/06/2019 = 171,94 €
Valeur de reconstitution au 30/06/2019 = 207,03 €

Bonsoir,

sm94 a écrit :

avec un marché des parts qui devrait en principe être plus fluide et assez proche de celui des SCPI à capital fixe, avec une responsabilité des associés limitée à leurs apports contrairement aux GFF, une taille plus grosse permettant en théorie une meilleure diversification.

Un autre avantage est que les parts sont disponibles…

Par contre, je n’ai trouvé aucune information sur les frais lors de l’investissement (droits d’entrée, commission de souscription?) ni sur les frais annuels de gestion. Il n’y a par contre pas de frais de sortie.

Après quelques recherches, le fonctionnement serai plus proche d’une SCPI à capital variable.
Présentation du GFI

La liquidité des part n’est pas garantie, tant en termes de rapidité que de valeur. S’agissant du Groupement Forestier d’Investissement GFI France Valley Patrimoine, elle est organisée selon le même mécanisme que les SCPI dans l’immobilier : chaque nouvelle souscription est en priorité utilisée pour racheter, à la dernière valeur de retrait publiée, les parts des associés sortants. La liquidité dépend donc des demandes de souscriptions qui seront reçues par France Valley.

Par contre…

Dans leur rapport entre eux, les Associés sont tenus des dettes et obligations sociales dans la proportion du nombre de parts leur appartenant.

J’ai trouvé le DIC, on y trouve que le prix est par encadré comme pour les SCPI:

Le prix de souscription est établi sur la base de la valeur de reconstitution. Tout écart de plus ou moins 10% entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts devra être notifié et justifié sans délai, par écrit, par la Société de Gestion à l’Autorité des Marchés Financiers. Il nécessite une actualisation de la Note d’Information soumise au Visa

A noter:
Frais de collecte 10% HT.
Frais de transfert (de dossier) de gré à gré : 75€ HT (dû par le cessionnaire).

Quelque chose qui fait un peu peur niveau frais… Des frais assimilés à des frais de recherche pour l’achat des forêts:

Une commission d’acquisition ou de cession, calculée sur le montant de l’acquisition ou de la cession
forestière et/ou immobilière, est perçue par la Société de Gestion à titre de rémunération de sa mission
dans le cadre des acquisitions ou des cessions d’actifs forestiers et/ou immobiliers, une commission égale
à :
▪ Une commission d’acquisition de 5,00 % HT du prix d’acquisition des actifs acquis, y compris en cas de
financement complémentaire par emprunt (à majorer de la TVA au taux en vigueur, soit 6,00 % TTC
pour un taux de TVA de 20 %) ;
▪ Une commission de cession de 5,00 % HT du prix de cession (à majorer de la TVA au taux en vigueur,
soit 6,00 % TTC pour un taux de TVA de 20 %).
La commission sur les acquisitions s’applique aux acquisitions consécutives à de nouvelles souscriptions.

Pour compléter sm94, le bulletin semestriel est ici
Je rajoute la plaquette d’information

Bonjour,

Il est bon de préciser que Fonra n’est autre que le DG de la société mentionnée, ce qu’on appelle une pub maladroite…
Ce n’est malheureusement pas la 1ère fois que cela se passe sur nos forums, de venir faire l’oie blanche.

Ah, l’ingénu, le candide…
Nous attendons une réaction de Fonra, bien sur…

Bonjour à tous, je reviens au sujet de la file, c’est à dire en l’occurrence ici le GFF France Valley.
Compte tenu des frais énoncés plus haut - pas négligeables -, du rendement pas terrible MAIS des 18% de réduction d’IRPP dans la limite d’un investissement de 50000 euros pour une personne seule, est-ce selon vous intéressant ?
Merci pour vos avis.

reremi38 a écrit :

Bonjour à tous, je reviens au sujet de la file, c’est à dire en l’occurrence ici le GFF France Valley.
Compte tenu des frais énoncés plus haut - pas négligeables -, du rendement pas terrible MAIS des 18% de réduction d’IRPP dans la limite d’un investissement de 50000 euros pour une personne seule, est-ce selon vous intéressant ?
Merci pour vos avis.

Bonjour

La réduction d’impôt est de 18% de 11400€ pour un couple ou de 5700€ pour un célibataire
pour le marché secondaire

source : LegiFrance

Je suis très étonné qu’en cliquant "Principales Caractéristiques du GFI" cette information soit donnée

France Valley a écrit :

18% de Réduction d’Impôt sur le Revenu (en contrepartie d’un blocage minimal des parts de 5 ans½ à 7 ans et d’un risque de perte en capital - la durée d’investissement conseillée est de 10 ans), dans la limite d’une souscription de 50.000 € pour un célibataire et de 100.000 € pour un couple. Cette réduction est soumise au plafonnement des niches fiscales de 10.000 €.

A la page fiscalité du site, on trouve

France Valley a écrit :

Réduction d’Impôt sur le Revenu de 18% de la souscription de parts de Groupements Forestiers (parts nouvelles émises seulement, ce dispositif ne fonctionne pas pour les parts acquises en secondaire), dans la limite de 50.000 euros pour un célibataire et 100.000 euros pour un couple (soit des réductions d’Impôt sur le Revenu de respectivement 9.000 euros et 18.000 euros)

Lorsque l’on repart aux sources: IR - Réduction et crédit d’impôt au titre des investissements forestiers - Modalités d’application - Modalités de calcul et remise en cause

Réduction d’impôt
a. Acquisition de terrains boisés ou à boiser, souscriptions ou acquisitions en numéraire de parts de groupes forestiers ou de sociétés d’origine forestière

80 Le taux de la réduction d’impôt est de 18 % (CGI, art. 199 decies H, 5).

90 Le prix d’acquisition de terrains ou de souscription de parts de groupements forestiers et la fraction éligible du prix d’acquisition ou de souscription de parts de sociétés d’épargne forestière (CGI, art. 199 decies H, 2-a, b et c) sont retenus globalement dans la limite de 5 700 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et 11 400 € pour un couple marié ou les partenaires liés par un pacte civil de solidarité, soumis à une imposition commune.

Aucune différence de traitement entre GFF et GFI n’est signalée. Avant de souscrire 50 ou 100KE, je vous conseille donc de demander les documents source officiels…

La durée de blocage minimal des parts de 5 ans½ à 7 ans est fausse aussi: sur le Bofip
"engagement de conserver ses parts jusqu’au 31 décembre de la huitième année suivant la date de la souscription"

Enfin, la réduction fonctionne en cas d’achat sur le marché secondaire, en tout cas pour les GFF…

Dernière modification par sm94 (13/12/2019 16h08)

droit d’entrée : 0%  mais commission de souscription  = 10%
C’est une façon de jouer sur les mots?